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房企中报数字化横评 | 企业管理、智慧建造、智慧社区成TOP30房企数字化重心
【引言】
2021年房企中报季迎来了尾声，针对TOP30强房企中报中披露的地产数字化的相关业务，克而瑞科创进行了一番盘点。我们从房企在地产科技上的投入、营收、细分应用场景、不同赛道的战略规划及布局深浅程度入手，通过横向的对比分析，向大众展示目前房企数字化的现状和未来趋势。
文/Itachi
近几年，科技与数字化的建设投入与布局的竞争已经成为房企的核心战场之一，多家房企在前景展望中表示其科技与数字化的相关业务是未来发展的重点工程，持续提升科技与数字化实力是未来确定无疑的目标。房企极为看重科技与数字化发展与其主营业务的联动效应，如何能够真正实现降本增效及加强现有业务表现是运转的核心所在。
*来源：克而瑞科创绘制，数据来源于企业业绩报告
从TOP30房企中报披露情况来看，已发布中报的27家房企中有15家披露了有关数字化的内容，占比达到了56%，从有关数字化披露的具体内容来看，涵盖了企业管理、智慧建造、智慧社区、绿色建筑、智慧文旅、智慧营销、智慧商业、智慧园区、智能家居等应用场景的内容，其中，企业管理数字化、智慧建造、智慧社区、绿色科技住宅被提及的次数最多。
热点细分赛道：数字化管理（开发-设计-销售-运营）
万科——推进数字化并应用深度和广度，强化科技对各业务的支撑作用
万科在中报中提出，在“龙抬头计划”的基础上，在设计、营销、财务等多个业务场景不断加强技术研发力度，推进数字化并应用深度和广度，强化科技对各业务的支撑作用。
助力生产销售：继续加强智能设计、AI 审图、云建模、云审模、云算量、数字精装、数字沙盘等数字化产品在综合住区的应用，将科技融入设计、施工、营销、物管全周期流程，一方面促进住宅、车位等产品的设计与生产质量提升，另一方面通过数字化产品方便客户更好的选购到心仪的房屋和车位。
提升客户体验：在案场推广应用智慧收款终端，优化客户现场认筹认购缴费体验；同时在手机端通过“易选房”、“交易管家”小程序，支持客户在线办理各类业务。
促进管理提效：通过 RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处理）等技术的合式创新应用，进一步提高资金、资产和财务等现金流相关业务的管控效率，逐步推广自动化对账和记账。
新城——全面上线“绿洲计划”一体化平台
随着互联网技术的发展，越来越多的科技公司参与购物中心的数字化建设，同时购物中心运营者正在加速对数字化运营的探索和实践，将进一步推动购物中心的创新发展。
中报显示，年内，新城全面上线“绿洲计划”一体化平台，这是其跨出数字化升级之路的第一步，在该系统平台的基础上，进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式、引领行业的数字化转型升级。
图：“绿洲计划”一体化大平台信息系统
为实现精细化管理的战略诉求，新城牢牢抓住“数据”和“流程”两大关键，打通公司各个环节之间的数字化链接。数据驱动流程，流程承载数据，犹如人体贯通全身各个器官的“血管”与“血液”，助力公司实现由“人治”到“法治”再到“数治”的升级。从而在决策上、信息上、组织上，实现跨部门、跨系统、跨组织间的业务运营流程畅通，提升企业的运营效率，科学规范数据平台，真正建立起数据资产，发挥数据价值。
合景泰富——深化数字化转型支撑高质量发展
中报显示，合景泰富近年来正在积极推进数字化转型，早在2018年企业便开始启动数字化转型。2020年，集团完成了SAP系统财务共享中心的全面搭建，成功落地了一个覆盖集团各模块、全流程和全业态的智慧企业平台，帮助企业实施数字化管理，有利于把控风险及优化运营。在数字化营销方面，合景泰富集团开拓“一合好房”在线营销平台，探索在线营销模式，提升集团竞争力。
2021年，集团与IBM继续深化合作，集团人力DHR数字化平台项目正式启动，数字化的深入推进将继续赋能人力精益管理。人力DHR数字化平台将以场景化思维、数字化视角，实现组织规划、招聘人事、考勤薪酬、培训绩效、人才发展全方位业务流程优化，深度业务协同和联动，以新一代数字化人力资源管理平台作为支撑，贯彻公司业财一体化战略。
图：合景泰富DHR数字化人力资源管理平台系统架构规划
未来，数字化转型将作为企业发展的长期战略，应用数字化管理平台，进一步提升集团管控能力，深化经营模式改革，精细化运营，降本增效，支撑企业未来有质量的增长。
融创——全面推进数字科技化建设，推动企业精细化管理
中报显示，2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
数字科技化作为融创三年规划重要任务之一，融创在今年成立了线上业务推进部，统筹地产、服务、文旅等业务板块整体数字化建设。并且，引入高量级的数字科技领域人才加盟。原微软中国服务部首席数字官尹靖和原IBM全球软件及云服务交易系统IT负责人常红平都已加盟融创，分别担任融创中国线上业务推进部总经理和融创服务集团总裁助理兼CIO，两人对企业数字科技化打造都有着丰富的经验。
融创数字科技体系的新员工，三份之一都来自科技及互联网企业。与此同时，融创原来各业务条线的骨干也加入其中，形成业务条线与数字化的强联合，打通具体业务条线与数字系统之间存在的壁垒。互联网新鲜血液+融创业务骨干的工作协同模式，将大大加快融创数字科技化建设落地。
目前，融创已与贝壳、腾讯、阿里、字节跳动等科技及互联网企业达成紧密合作，结合融创以往的经验沉淀，将每个业务板块的管理要求和最佳实践，通过数字化的方式固化在流程和系统之中，以数据为关键要素，以数字科技与房地产行业的全面深度融合为主线，以提升质量和效益为目的，推动融创实现持续、快速、稳健的发展。
碧桂园——新业务趋势，建筑机器人明年将实现盈利
全产业链商业模式，以及机器人和现代农业等多元业务发展带来的协同效应，被认为是碧桂园区别于其他龙头企业的一个显著特征。如今，碧桂园又围绕地产主业，先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态。
图：碧桂园全产业链示意图
中报显示，2021年，碧桂园公司重点布局高科技地产生态链，机器人、现代农业等多元化业务。自2018年7月创立以来，碧桂园旗下全资子公司博智林重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用，并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台。
目前建筑机器人以产品研发为核心，业务发展正在有序推进。从目前来看，每一款机器人都比人工效率提高2至3倍，今后可能还会进一步提升。未来其建筑机器人有望对一整栋楼的建筑产品施工方面覆盖达到70%。
数据显示，碧桂园现有在研建筑机器人46款，已有18款机器人进入施工现场，28款正在陆续进入。其中，混凝土的4款机器人已经成熟稳定，进入全面商用，并面向外部单位进行施工应用。
今年上半年，碧桂园的建筑机器人应用覆盖了全国14个省的70个项目，超过100万平方米。目前博智林建筑机器人研发团队有4000多人，加上配套团队，整体将近7000人，费用成本会在预算控制的范围之内。
在智能建造体系方面，今年年初，碧桂园有两个在建项目入选国家智能建造试点工程。目前碧桂园正在进行拆解一栋楼的实验，希望通过科学铺排施工工序，让建筑机器人像流水生产线一样施工作业。
碧桂园上半年实现营收2349.3亿元。从收入构成来看，97%来自房地产开发，3%来自建筑及其他分部。新业务还未给碧桂园贡献更多业绩，但未来从碧桂园长远的业务发展角度来看，多元化业务将与主业形成更有效的联动。
绿地——大基建板块持续推动建筑科技进步
中报中提及，公司大基建板块具有较强的科技实力，在BIM正向设计、土壤修复技术、玄武岩纤维材料、钢结构工程、路面摊铺设备制造、塔式起重机制造、装配式部品部件生产等领域处于业内先进水平。
2021年上半年，公司大基建板块共获得科技进步奖、行业标准、国家专利等各类省部级以上科技成果超过250项，包括中国钢结构金奖21项、境外工程鲁班奖1项、江苏省科技奖一等奖1项等。
早在本年度2月2日，住房和城乡建设部办公厅发出《住房和城乡建设部办公厅关于同意开展智能建造试点的函》。公函表示：绿地新里·秋月台项目正式被住房和城乡建设部办公厅列为智能建造试点项目。
图：绿地新里·秋月台项目BIM技术应用
*来源：绿地新里·秋月台项目公开资料
秋月台项目采用自主研发的工业互联网平台，针对预制构件及部品部件，实现互联网时代下工厂信息化和智能化管理，以BIM技术体系为理论指导，将三维BIM预制构件信息传递至预制构件生产信息系统，以数字化、信息化的管控手段实现信息的实时传递和高效协同，实现构件质量信息化追溯、构件生产过程信息化管控、高效的堆场管理、发货运输过程动态管控的全方位精细化管理过程。
融创——大力建设智慧社区，200个项目将快速上线
融创近年来大规模推进智慧社区建设，此前已经分别与阿里云合作开发智慧社区管理平台，携手海康、云智易、IBM等10余家头部科技企业，打造定制化智慧社区平台。
作为一家务实的大型房地产开发公司，融创从产品和服务等业务需求端出发，注重对用户体验的维护与管理，针对用户真实需求实现数字化应用落地。据介绍，融创智慧社区平台硬件接入层已具备接入千万级设备和百万级设备并发工作的能力；业务层已实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，让业主享受高效便捷生活的同时，也提高了企业的管理能效。
图：融创智慧社区体系规划图
对于新交付地产项目，融创全面提供智慧社区平台，目前已在全国45处使用，年内预计将完成全国近200个项目智慧社区平台的上线。同时，融创还在打造智慧社区与全屋智能场景的联动，以进一步提升全空间范围的服务品质。对于老旧社区，融创也进行批量化改造，实现产品的迭代升级，提升住户体验。
依托于融创智慧社区体系，一方面应用了AI视频智能巡检，可以有效提升巡检岗工作效率，保证了社区品质的水平，并使对于事件响应速度明显提升；另一方面，人行车行的自动化通行，提升客户出入的体验感。融创通过对智慧社区产品力的打造和智慧社区场景的规模化建设，极大地降低物业运营成本，提升运营效率。
图：融创智慧社区系统示意图
客户应用方面，融创将推进归心APP用户的增长与粘性，用户数将实现从数十万级别到百万级别的跃升。在严格遵守国家数据安全法规法规，保护客户隐私的前提下，基于规模化服务沉淀下来的用户数据，为客户提供更为精准与个性化的服务。
归心APP未来将打造成一个开放平台，不但承载着融创集团自身的多元化服务，同时也会与第三方优质服务商紧密合作，形成一个为客户提供多种优质社区服务的生态系统。
金茂——围绕绿色健康和智慧科技两个维度，实现从科技住宅向智慧住宅的跨越
从美好生活所需出发，中国金茂善于运营城市、提供更高品质的产品与服务，同时通过强大品牌文化跨界能力，营造丰富多元的美好生活，满足人民的精神与文化需求。2021年上半年，中国金茂打造地产科技生态，积极创新拓展新赛道。
上半年，公司以“科学至上”为引领，聚焦“数字•科技”核心主线，推动“一纵一横一体系”落地，向最具科技范的地产公司转型。同时，借助科技内核纵向赋能产品及服务创新，围绕绿色健康和智慧科技两个维度，将客户需求融入到产品设计中，实现从科技住宅向智慧住宅的跨越。
图：金茂十二大科技系统
数据显示，在优质产品力的助力下，上半年金茂旗下的王牌产品——“金茂府”实现了多城热销：北京颐和金茂府的半年签约金额35.5亿元；东叁金茂府签约38.7亿元；珠三角城市群中，深圳龙华金茂府上半年累计签约35.2亿元；长三角城市群中，义乌福田金茂府签约销售44.0亿元。
报告期内，金茂物业从智慧社区、智慧生活、智慧运营三大维度出发，提升科技应用能力，目前已形成特有的城市服务模式，签约嘉善、舟山等地的城市物业服务项目，成功为中化蓝天上虞、太仓基地搭建公共服务平台，助力提升园区营商环境。
与此同时，中国金茂积极探索产业PE投资，旗下金茂资本先后布局希迪智驾、随锐科技、吉因加等潜力企业，并在碳中和、数字科技等新兴赛道持续发力。围绕“泛地产科技”领域，金茂资本业务新增5个PE项目完成投资交割，深化产业协同与双向赋能，助力城市运营战略落地。
阳光城——继续加大对绿色、科技建筑的研发
公司高度履行“品质树标杆”战略，重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性。报告期内，公司继续加大对绿色、科技建筑的研发，其所倡导的“绿色智慧家”体系，提倡健康生活方式，分享科技发展成果，涵盖了产品、硬件配套、物业服务的方方面面，经历了“品质住宅—智能化住宅—健康+智能化住宅”的演变和沉淀过程。
此前发布的阳光城“绿色智慧家2.0”结合WELL建筑标准，将升级到10大指标，并根据生活需求、市场变化、科技发展水平及疫情突发造成的影响，更新了绿色智慧家产品配置。
绿色智慧家2.0三恒系统，已于重庆阳光城·天澜道11号项目试点落地。采用吊顶式三恒新风机，完美实现输送新鲜空气、除湿加湿、除霾净化，还可以随时随地打开窗户亲近自然。此外，该系统与室内智慧化家居系统联动，实现室内三恒系统与自动控制窗帘、灯光氛围、安防系统、背景音乐，甚至电视机、冰箱、烤炉蒸箱等家用电器IDE互联互通，以“一屏到底”的解决方案完成全屋的科技智慧控制系统，并可通过室内控制终端显示屏，用于设置系统参数值、显示系统运行参数。
图：阳光城 · 天澜道11号三恒布置图
截至上半年末，公司已在全国落地96座“绿色智慧家”项目，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式，用绿色科技助力客户提升生活品质。此外，公司品质提升工程成效持续体现，助力提升交付品质，报告期内，公司共完成67个项目交付，实现品质交付45个，品质交付达成率达67%。
万科——积极推进绿色和低能耗建筑的研发、打造绿色健康住区
公司积极推进绿色建筑发展，在遵循《绿色建筑评价标准》等国家和行业标准的基础上，编制并在集团范围内推广使用《万科集团绿色建筑标准指引》，严格把控建筑从设计到运营全生命周期的环保管理，最大限度节约资源、减少对环境的负面影响，让建筑与自然真正实现和谐共生。报告期内，公司有 8 个项目获得绿色建筑三星认证，9 个项目获得 LEED 金级以上认证，6 个项目获得国家健康建筑认证。
积极推进研发超低能耗建筑，万科研发中心与被动式超低能耗建筑专业机构密切合作，从提高效率与降低成本角度制定企业标准——万科被动式超低能耗建筑系统解决方案，联合研发了相关的超低能耗材料部品 5 件套，包括门窗幕墙系统、墙体、高效热回收新风系统、屋面防水、外遮阳等，报告期内公司哈尔滨智慧未来城项目获得中国建筑业协会近零能耗建筑评价认证及德国能源署 DENA 认证。
图：万科被动式建筑五大关键技术+可再生能源技术
万科一直致力于打造健康的人居环境，在原有健康产品体系基础上，注力研发健康人居技术体系，从综合住区的空气、热舒适、水、光、声、运动、精神、材料、结构舒适、社区通行、智能化、物业服务、创新项等方面提出各项技术指标要求和解决方案，为客户提供安全安心的高品质、健康的住宅产品，打造以人为本的生活空间。自 2020 年公司健康住宅底线标准实施以来，公司新增报建项目中按健康标准条文执行的项目占比达到 98.6%。
从TOP30房企披露的中期业绩报告来看，头部房企中报有涉及到数字化的占比超过一半，可以看出，随着房地产步入存量时代，加之政策调控的频繁，房企不可避免的将告别高增长时代，此时，数字化被诸多房企视为最后的救命稻草，从头部企业现阶段数字化的布局重点也可以看出，现阶段数字化更多的还是以企业运营管理和对内部支撑为主，对外商业化仍处探索阶段。而除了管理流的数字化以外，地产的一些其他业务应用场景的数字化则相对处于初级布局阶段，例如，智慧建造、智慧社区、科技住宅等我们较为熟知的应用场景，在房企的中报虽都有披露，部分房企也会将其作为重点战略规划，但目前阶段也只停留在研发或者试点阶段，并没有达到大范围普及的地步。
究其原因，主要是由于现阶段政策红线以及经营利润等因素的影响，目前房企数字化改革或转型会把更多的精力聚焦在企业内部的降本增效上，如何解决企业内部的大运营效率，解决如何实现项目的快速去化来提升房企的回款率才是目前房企首先考虑要解决的问题。
另外，目前房企整体数字化的闭环链路还没有完全打通，数字化建设是一个大投入且长周期的过程，不能马上见效，从整体的数字化发展阶段来看，预估大部分房企仍有1-3年的建设探索期，等到数字化业务模式真的建设成熟并且被市场认可后，才会给房企带来更多对外的数字化服务营收。
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