2021房价预测 | 二线城市（上）

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二线城市的市场预测比一线城市难度大，是因为一线城市就四个，而且房价上涨传导起来非常快。

而二线城市太多了，城市分化又很明显，有强二线，弱二线，传导周期有先后，不能一概而论，而且我也不能闭眼说瞎话，需要一个个去查数据查政策变化，才能判断出市场走向，确实很麻烦。

去年我写二线城市2020市场预判，写的比较简单，回头看当时的预测，倒是没什么错误。

今年准备写详细点，打算分上下2篇写，对大家比较关心的有代表性的城市做简单的点评。

先从东部长三角说起吧，长三角经济强劲，藏富于民，整体都非常看好。

因为平常我也会跟开发商去交流，他们都反馈购房者太有钱了，购买力真的强劲。

浙江有些县级市豪宅两三万都不愁卖，比中西部省会一万多的房子好卖的多，所以更别说二线城市了。

杭州

关于杭州市场，不得不服，也没有理由看空。

几乎所有开发商都对杭州市场趋之若鹜，因为政府严格限价，房企在杭州其实不怎么赚钱，但房子卖的太好太快了，很容易做大销售额，所以薄利多销，杭州是各大开发商必须占领的市场。

从这几方面看杭州2021，依然看好：

1、杭州持续引进人才，2020年常住人口增量估计有三四十万，比2019年的55万少，但依然算高位，所以市场需求仍然会很旺盛。

下面这个图，很搞笑的说明了过去三年杭州摇号人群的变化。

A类人才可以直接参与选房，不用摇号，不过A类要诺贝尔，院士级别，没几个。

E类人才就满大街了，可以优先申请摇号，据说去申请E类的也都是为了打新炒房。

2、杭州限价严格，一二手房价格倒挂严重，依然是投资的热土，据我所知，深圳7月调控升级后，深圳的各种管家公司，投资大师早就转战杭州了，因为需求太旺盛了。

3、杭州2020土地供给有所下滑，而溢价率和楼面价却都上涨了。

本来新房就供不应求，供给还减少，除非倒挂套利空间减少，否则依然会是一房难求。

4、政策面上，杭州亚运会还没有开，地方需要房地产，所以也不希望楼市熄火。

就算是调控升级也不会动真格，过去几年杭州楼市如此火爆，但调控风格你们也知道了，反正统计数据也涨多少。

南京

南京以前很低调，在全国的存在感也明显不如杭州，但2020年南京的GDP增速预计达到4.5%，是万亿级城市里增速很高的，会挤掉天津挺进前十。

而且以后省会的首位度还会继续提高，所以南京比苏州的前景更值得看好。

南京现在最火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域，二手房市场分化明显，品质好的次新房、学区房涨幅喜人，郊区刚需盘还在跌，市场仍处于前期分化阶段，未到普涨阶段。

新房火爆的区域也都是因为倒挂明显，江北核心区新房限价3万出头，至少倒挂一万以上，不抢才怪。

2021年这种倒挂盘疯抢现象还是继续出现。

南京3万以上的改善盘明显比2万左右的刚需盘卖的好，除了高端改善盘倒挂明显，还有一个很重要的原因是南京的人口吸附力偏弱，所以本地改善需求旺盛，而外来人口跟不上，导致刚需偏弱。

拿杭州和南京这几年的常住人口流入对比，反差就很明显，南京每年人口流入只有几万人。

江苏无锡零门槛抢人，苏州都在降低门槛抢人，未来南京如果还不抢人的话，后续刚需购买力真的堪忧。

但好在苏州的人口吸附力也不强，还不如南京。

南京高校很多，教育和医疗又好，每年人才其实是足够的，只要想办法能把人才留下来，不被上海和杭州抢走就行，关键在于产业和薪酬要足够吸引人。

有人问我，南京郊区的房子到最后能不能也跟着涨一点？

我肯定的告诉你，能，但是这个过程非常漫长，而且涨幅也非常慢。

好不容易大牛市来了翻倍了，等熊市来了郊区又先跌回去了。

现实就这么残酷，这是供需决定的。

苏州

苏州行情跟南京很像，冷热不均，分化明显是常态。

园区、奥体、狮山因倒挂明显，依然受追捧，而郊区新盘没有价格优势，本身供给量又大，2020年还经常需要打折促销。

目前苏州新房库存是7万套，10个月的去化周期，并不算多。

开发商还是很看好苏州，2020年苏州卖地1922亿，位列全国第五名，可建面积超过2000万平米。

各个区地价都在涨，大都是百分之十几的溢价率，所以哪怕是限价，2021年的房价也会要高一点。

大家都去抢新房，苏州二手房的挂牌量链家外网显示已有9.75万套，二手房价格过去一年也在下降，从2020年2月的2.78万/平米降到11月的2.43万/平，均价下跌12.5%。

二手房分化也很明显，老城区那些没有学区的老破旧跌的多，园区带学位的还是很抗跌。

发现没有，我说过这么多城市，全都是学区房抗跌，升值快，这是共识了，学区房简直是股票中的茅台，闭着眼买就对了。

那接下来，2021年上海的牛市行情会传导到苏州吗？

我觉得要看他们的价差是不是足够大了，只有上海涨到一定程度，买不起上海的人才会来苏州买。

或者说上海调控升级了，投资资金会转移到苏州来，这是可能的。

否则的话，苏州还是跟2020年一样，冷热不均，行情继续分化，因为人才放松的效果在2020年已经释放了，要么就是继续放松人才门槛。

大家还记得2019年吗？苏州楼市很火爆的一年，当时上海还在跌呢？

上海吃白菜的时候，苏州早就吃肉了，害得买不起苏州房子的人去上海买房，这简直就是个笑话嘛。

苏州杭州差上海几个档次，这是事实。

园区湖景豪宅五六万一平，上海一线江景就值20万一平。

青岛

山东的小伙伴们对青岛和济南问的最多，这两个城市最先跌的最狠。

有的人都想不明白，为什么比山东三四线城市还不如。

郊区普遍都跌了百分之二三十，有的还不止，但市区还是相对比较抗跌的，特别是学区房，次新房，我看跌的也不多，百分之十几吧，只有老破旧不抗跌。

其实不用担心，我始终认为山东其他三四线城市只会比青岛和济南跌的多不会少，只是时间先后的问题而已。

除非是你那个小城市供给量真的很少那另当别论，否则难逃降价厄运。

要知道大哥二哥都降价了，小弟们能不降吗？资金傻啊？1万出头不去买青岛，买山东的三四线城市？

不同等级的城市，价格阶梯是一定存在的。

观察青岛楼市的未来，首先我们可以从土地上看。

看下图就知道，青岛过去连续三年的土地供给量，相比2015-2017年明显要高一个台阶。

2020年土地成交2649万平米，而去年新房成交面积是多少呢？1658万平米，基本上多出1000万平米。

我们再看区域分化同样很明显，即墨、原胶南的土地成交量远远要高于其他区域，这两个区加起来就占了将近一半的供给了。

另外，胶州和城阳也非常多。

而市中心区的土地供给量还是非常少的，所以房价也相对抗跌。

而且土地基本上没有什么溢价率，97%都是底价成交，这就代表开发商对未来市场都没有上涨的预期。

其次，整体的库存量还很大，达到3409万平米，去化周期25个月，过去三年都是供过于求。

这么大的库存量，青岛现在非常想放松调控。城阳区去年放松了调控，但后来受到舆论压力又收紧了。

现在一二线城市放松的空间都非常有限，限购上只能变相放松。

比如在人才引进方面，或者说落户上直接不设门槛，就看地方有没有这个魄力。

当然这个也要看放松后，引入的人才多不多，有的效果很好，比如西安，那对楼市就是锦上添花。

有的根本没什么效果，比如太原。

对青岛来说，2021年，如果政策不变，成交量行情也会比2020年要好些是肯定的，说白了就是房子会好卖些。

因为市场跌了三年，需求本身有回升周期，只是说市场还处于较大的去库存阶段，而且土地存量又多，估计价格上不会有什么反弹，中心区好的学区房有可能涨点。

如果政策放松，到时候看具体政策再说。

像即墨区、原胶南市、城阳、胶州这种供给量大的地方，估计二手房降价压力还是蛮大的。

所以青岛买房还是要买新房供给量少的地方，抗跌，相对保值。

其实这话我在2018年去青岛调研的时候也说过，也明确提示过风险了!现在回头看当时的调研文章，感觉我的预见还是相对准确，有前瞻性的。大家可以自行回顾下我当时的总结, 樱桃自认所有发出去的文章是经得起时间检验的。

后台还有一些傻子老说我唱多，我看多看空都是基于城市，甚至城市内部的板块，这种无脑留言我都是直接拉黑。

2018年樱桃青岛调研原文

当然，我预判归预判，大家自行决策，买了赚了你能在公众号留言告诉我就行，我也替你高兴。有个粉丝没听我的，18年看了文章还买房，现在也很后悔。

济南

济南的区域分化也很明显。

CBD基本上都是尾盘了，价格相对保持稳定；以新东站片区为代表的城郊区域，楼盘太多，开发商只能以价换量打价格战。

济南2020年的商品房成交数据，不同机构统计相差几万套，我不知道谁的准。

有的说是15.3万套，有的说是19.77万套，但住宅销售大概是只有8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为12889.56元/平、同比下降1.41%。

市场以新房成交为主，二手房交易只有6.04万套，所以行情看新房就行了。

而济南的房价也连续跌了有两三年，尤其是郊区，跌幅不小。

在全国济南的跌幅是仅次于廊坊和青岛的，跟青岛真是难兄难弟。

截至2020年末，济南市新建商品住宅可售套数为8.05万套，可售面积约为1096.14万㎡，套数去化周期为10.6个月，面积去化周期为11.4个月。

看2021年房价走势看什么呢，看土地和政策。

对比2011年以来济南土地供求情况可以看出，从2016年以来济南土地供应呈现逐年下降趋势，今年的土地供求在近10年处于较低位。

土地供给少，未来对房地产市场来说，意味着新增的供给量也没那么多，自然有利于去库存。

2020年，济南共出让101宗土地，总共建面才845万平米，商业就占了一半，住宅只有一半，其中历城区占了一半。

如果按照上面的2020年成交数据和可售面积来看，这点土地面积我觉得市场很快就会回暖。

土地供给一半来自历城区，其他中心城区的供给量很少，所以市场最先回暖的就是核心区。

为什么呢，刚刚是从供给端减少土地说了，另一方面还有需求端，济南也在发力，政府等于是在变相的救市。

有个南京的粉丝跟我说，济南引入人才，夫妻都是研究生，以前只给一方10万，但现在可以双方都给了，有20万补贴，他准备回济南买房了，200万的房子，给20万补贴吸引力还是挺大的。

另外听人说山东还放开了一个口子，可以落户济南买房，买了房子还可以把户口迁回老家。

我估计在人才引进上，济南还会进一步放松，可以稳定购房者的信心和加强预期引导。

所以从供需两端看，现在济南应该是在底部区间探底了，我觉得入市买完全没问题，而且2021年回暖上升的概率还比较大。

很有可能比青岛还要率先反弹，具体问我几月能反弹我就预测不到了，但现在买进去应该就算是抄到底了。

合肥

合肥在悄悄放松调控后，2020年真的是不声不响的涨了一年，新房均价离2万仅一步之遥。

1-11月备案套数是11.9万套，全年估计在13.5万套左右。

二手房成交也不差，全年估计在8万套左右。

特别是年底的2个月，据说火的一塌糊涂，很多学区房动不动就上涨百分之二三十。

不过合肥也是冷热不均，火的片区，政务区、滨湖新区这些西、南地方大家都抢，房东老是加价卖，合肥新站、瑶海等东、北城区，单价1万左右的二手房源挂牌一两年据说还无人问津。

滨湖新区新房要求高首付，甚至全款买，大家照样趋之若鹜。

发现没有，我今天说的这几个城市都一个毛病，核心地段，视如宝物，边缘区域，弃之如敝履。

合肥后面会不会恒者恒强，弱者恒弱呢？

对合肥来说，强者肯定还是更强，但弱者的热度也可能会起来。

截至11月末，全市结转可售商品住宅面积为801.47 万平方米，现在整个合肥的库存去化周期只有7个多月了，而滨湖区商品住宅存量不到3个月，与经开区并列全市“最短”。

但注意，合肥2020年土地出让大大减少了，总共商住卖了7292亩地，545亿，相比2019年的13663亩，几乎接近腰斩。

这对2021年的新房供给会是个很大的影响。2021年这几个供给量少的片区新房估计会抢翻天。

据说限购收紧了，社保不能补了吧，即便是现在这样，2021年如果调控不升级，我担心很可能还会涨，因为供给量大大缩减了。

合肥这个城市非常有潜力，因为新兴产业很强劲，我很看好他的前途，这是房价得以升值的最根本动力，否则没有购买力一切都是白搭。

不过合肥不像长沙那样要把地产一棒子打死，他们还是会做点小动作，市场冷了就偷偷放松一下，涨一波，热了再收紧一点。

所以呢，这个城市的节奏，你们应该也能很好把握。

好了，今天字数太多了，暂时说这6个城市吧，下一篇文章我再说厦门、福州、成都、重庆、武汉、郑州、西安。

附：2021年必看系列

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