点击【樱桃大房子】关注并设为星标前言：上周我写的水电气普涨文章爆火，一开始我还感觉有点敏感，不敢写，我写了后所有自媒体都在跟进。所以，我觉得还是内容为王，只要给大家带来有价值的观点和内容，才能引流舆论。这两天，我查了下目前的土地和住房的供应量这些数据，不查不知道，一查数据，我发现越来越多二线城市竟然开始大幅度降低今年的土地供应量。我觉得，房地产很快将会进入下一个阶段：土地住宅供应大缩水，市场全面进入去库存阶段！给大家举几个例子，数据呈现最说明问题。苏州市区2024年国有建设用地供应计划发布，其中商品住宅用地供应近185公顷，对比2023年供应缩减近63.5%要知道去年的住宅供应还有507公顷，如今是缩减了278.67公顷，从上图数据整理来看，2023年的土地供应创10年新低！之前大家都说重庆天量供应，但从2022年开始重庆的土地供应就大幅缩水了，2023年变得更低，而今年“变本加厉”。这里我们只看住宅供应，2024年的住宅用地计划供应只有996公顷，相比去年减少了159公顷，约14%，相比2022年，更是缩减了一半以上。关键是重庆的中心城区供地也在不断下降，去年不到总供应量的30%，只剩下300公顷，算下来比深圳还要低，这个供应下滑的太夸张了。成都主城五区2024年供地计划已全部公布，单从数据来看，比去年减少了2212亩，降幅约24%。沈阳：今年商品住宅用地计划供应189.0公顷，一口气缩水超过7成。昆山2024年商品住宅用地减少56.23公顷，降幅45%。佛山2024年计划供应总量将控制在1790公顷，其中住宅用地280公顷，较去年相比大幅下调了14.4%，为近4年最低。今年一季度，佛山仅成交两宗住宅地，创下近10年的新低。中山计划出让111平，减少了44%；东莞仅有46公顷，等于没几块地出让，缩水接近7成；还有福州比去年减少26%；以上这些都是能够查到的数据，无法作假，下滑幅度腰斩的很多，真的以下用力有点太猛了。基本上大部分城市2024年的土地供应，尤其是住宅供应，不是腰斩就是创下近几年的新低。这里面的住宅用地包含了保障房租赁住房，如果只看商品住宅用地，缩减得更多，甚至不止腰斩。突然一夜之间，地方都不卖地了！对于长期依赖土地收入为主的地方财政而言，很明显这绝对不是主动行为，大概率是现实所迫。第一，新房库存积压，目前处于去库存的周期中。不仅是十八线城市，哪怕是一二线的新房去化实在是太慢了，导致前两年拍地的新房库存不断积压。3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增速为15.6%。其中，住宅待售面积同比增速为23.9%。待售面积其实就是现房，其同比增速高，说明还得去库存，另外去化速度还变慢了。2024年2月，重点30城中，有26城去化周期超过18个月警戒线，占比超八成。总体面临不小的去库存压力。从具体城市库存去化周期来看，长春去化周期最长，截止2月末达到了47.7个月，珠海和东莞紧随其后，去化周期也达到了44.9个月和43.5个月。所以我们现在仍然处于一个去库存的大周期当中。在这种情况下，如果地方为了一时的收入继续加大土地供应，无异于是把楼市从18层地狱，再打下28层，未来回暖的难度就更大了。第二，开发商也的确是没钱了，买不起地，哪怕是有钱的开发商，也被这种市场吓怕了，只想赶紧把存货卖完好赶紧去还债。大家可以看看一季度拿地的房企中，愣是没看到民企的影子，不是央企就是国企，亦或者是地方城投。这些房企基本上只会集中在一二线城市拿地，对地块的品质特别挑，不是好地不拿的那种。最近我们经常看到多个二线城市拍出新地王，基本上都是上述企业拿的，他们相对而言没那么缺钱，关键是要保证项目最终要盈利。当然城市核心的好地块总是稀缺的，房企现在就盯着这些地块，其余的郊区地块大部分都是流拍为主。去年郊区流拍的情况比较多，这不利于建立市场的信心，今年干脆各地都砍掉了郊区的土地供应了。以上两大原因，最终都导致了今年各大城市土地供应大缩水。一边是土地供应大幅减少，加速供给快速减少，另外一边，好地块地王频出，不少城市刷新了地王的历史，这些板块面粉涨，面包必然涨，两者联合，背后显然藏了一个隐形炸弹。在我看来，长远来看减少土地供应对市场肯定是一件好事，只是短期地方收入承压比较难熬。供给下滑，需求萎缩，形成一个新的平衡。那么房价上涨，只需要等一个去库存的时间窗而已。等到你所在的城市存量新房消化差不多后，市场就会面临无房可卖的境况，供不应求，到时候就是另一番景象了。这个过程对部分一二线城市，不会太久。以前在港资房企带头下，大家都喜欢囤地不开发，李嘉诚就是典型。但是2015年后基本上大家都走高周转的模式了，这使得当年新开工面积基本上依赖近一两年的土地供应。大部分开发商目前的库存都是前一两年拿下来的，房企的财报中也能看出来，房企的存货比重从2014年后就在逐渐下滑。我们的这种供地模式也决定了很难出现系统性的房地产过剩供应，地方会根据自身情况和市场情况迅速调节。目前的市场成交去化速度已经是低到极点了，这几年大概会是中国房地产成交量最差的一个阶段。但随着居民负债情况得到调整，改善需求爆发，叠加新房库存下滑，目前的这种市场低迷情况早晚会迎来逆转。越来越多城市的新房市场已经在有意识地去库存。重庆连续几年成交量大于供应量。22年中心城区土地成交467万方，住宅成交601万方，23年土地成交295万方，住宅成交647万方。从总体的数据来看，2月份，全国百城新建商品住宅供应面积为793万平方米，而成交面积却达到1059万平方米，呈现出供小于求的态势。其实就是在不断消化库存。成交量长时间>供应量，库存就会会消化完，一般去化低于12个月，就有上涨压力。不少城市会慢慢接近这个数。而一旦这么下去，各大一二线新房市场早晚会出现“房荒”。毕竟价格就是由供需决定，供应来到了历史最低点，所以我不得不提醒我所有的粉丝朋友，这是一个巨大的爆点。供应量这个指标非常重要，具体我们还要看不同城市的供需情况，以后在分析到具体城市的时候，我还会再和大伙仔细分析。PS：最近我看了一篇报告，说中国会日本化还是韩国化？我自己看了几遍觉得非常在理，想要文档的，可以扫码加上我微信，找我助理去领取。下周末，我们正式开启了重庆游学，游学两江四岸和中央公园，8W首付就可以上车重庆核心地段，大家可以扫码咨询。我的被删文章，以及其他个人一些观点，会发到下面这个公众号上，可以关注一下。各位老铁们，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了，公众号改了规则，所以一定记得星标，星标，星标。不然你收不到推送了。长按二维码关注“樱桃大房子”

看到一个WB上一个博主写的的内心独白，说的是一个上海的年轻人，大家看下：「本人29岁，211硕，已经落户上海月薪2万3，年薪35万，环沪地区（苏州）有套房子，有辆宝马车，有上海首付能力，我这个经济水平虽然跟有钱人比不了，但也算不错了吧，但我依然承担不起上海的房价，作为一个外地人仍然感觉自己很穷，很痛苦，思考了很久已决定离职，打算去二线城市发展。像我这种水平的外地打工仔购房一般有两个选择，一个是内环的老破小，居住体验极差，另一个是极其偏远的郊区地铁三房，总价一般在380万左右，按照首付150万计算，公积金贷款60万，商业贷款170万，月供1万2左右，去掉我每个月公积金3500，需要还贷8500。我每个月到手工资1万9，去掉固定支出8500，养车费用1800(1000油费＋300停车费+500保险），物业费200（平均），伙食费1500，宽带费75，水电煤气100，假设没有任何额外支出的情况下每个月还剩下6825。这还是在我啃老压榨父母且搭上未来30年时间还款的票提前才能达到。父母年纪大了，万一生病了怎么办？我拿了他们的积蓄买房子，自己又攒下不下钱怎么救他们？现在经济形势这么差，我失业了怎么办？每个月就6800的可支配收入够干嘛的，我不敢随便谈恋爱更不敢结婚，条件好的配不上，条件差啥的啥都没有的我也不愿意一起过苦日子。所以这些年我一直很纠结，都说上海机会多，资源好，可是对于大部分人来上海的普通人来说，这些都和你一点关系没有，上海的繁华我们没钱享受，我们能体验到的只有远离市区的偏僻和荒凉。都说上海考大学容易，可是家长不舍得砸钱投入教育，恐怕孩子高中都考不上。所以我准备离开上海了！大伙觉得，这个收入能不能留在一线城市？我个人认为，完全没有问题！这个朋友，显然是低估了财富的获取难度，不到30岁，就能年收入30W+,

跟大家汇报下我的行程，我在节前就来了上海。为什么来上海呢？主要是我爸想去，之前他一直没去过上海，在老人家的眼里，北京上海自带光环，上海在电视剧电影情节经常出现，所以想去看看黄浦江和东方明珠。之前我去江苏上大学的时候，我爸送我就说想回来路过上海看看，一直没去成很遗憾，所以这次也是完成他一个小心愿。我知道这个五一人会非常多，所以已经选择了错峰出行，假期之前提前到了。但是没想到啊，老铁们，我还是失策了。跟大家说下我的感受：1.

今天的内容全是心得和干货~买房这个事情，很多人没有意识到要提升认知，要学习，很多人只有真正接触到我们之后，才发现“原来可以这样”。最近有个粉丝也是发出这样的感慨：樱桃在公众号分享过很多实操买房的干货，平常大家一定要及时去看文章后，偶尔会有广告，大多数还是干货偏多（最近会发两三条恰饭广告哈），看次条干货即可。看完文章，记得也看下留言，主要是借鉴一下别人的经验教训，防止走同样的弯路。大家也可以多留言分享自己买房的案例。我记得有位兄弟留言，第一次买房，就把该踩的坑都踩完了。第一笔钱买车，第二钱买公寓，第三笔钱乱买金融产品。完全走错了步子，关键自己还是干房地产行业的，你说郁不郁闷。1、

点击【樱桃大房子】关注并设为星标深圳“二手房指导价”的消息已经好几天了，现在情况已经逐渐明朗：银行确认可以按照网签价或者评估价贷款。这个新闻出来之后我就给过几点预判：1、深圳的成交量会明显回升2、利好西部刚需房3、利好优质板块的改善盘、高端盘……这两天，如果你关注过新闻，你会发现已经有消息称深圳二手房业主开始反价，更是有业主一夜把挂牌价调高了一百多万。这并不意外，好一点的次新房确实会立马调价，但也无需恐慌，少数涨价业主只是在赌市场情绪，好的买房窗口期还不会那么快过去，但要抓紧了！有一点要提醒大家，房地产分化时代，未来深圳的房子也一定是分化的行情，只有部分板块的房价还会往上走。哪些板块呢？综合来说就是产业强的板块、楼市需求量大的板块。欢迎扫码进群，锁定核心板块~深圳的购买力，会持续往西走深圳强产业的板块在哪里？肯定是前海、福田、南山、宝中为主的深圳核心区。深圳楼市需求量大的板块又在哪里？宝安西部。深圳强产业片区以前海-福田-南山-宝中为主，这是毋庸置疑的，至于需求量大的板块在宝安西部，只需要明白一点就可以：高新产业的背后，是数以万计的购买力需求。除去福田，你会发现深圳强产业片区中的前海-南山-宝中由于物理距离较近，会形成一个巨型的高新产业团。目前宝中有约5万家企业，超58家上市公司，约25家超十亿企业；南山以1/10的人口和土地，贡献了全市1/4的GDP、1/3的上市公司数量；前海规划就业人口65万人，其中包括数10万来自欧美、香港等地的国际化金融科技精英。企业流量，就是高收入人群流量，也是住房需求流量。这么庞大的住房需求，全部就地解决肯定是不现实的，毕竟并不是谁都能买得起动辄10万+的前海、宝中等地。所以买房需求必然会继续往西，往宝安去。一是因为相较于核心区，宝安西部的房价更便宜，仅仅是核心区一半的价格；二是因为地铁11号快线的加持，相较于龙华、龙岗等地，宝安西部距离前海-南山-宝中工作圈的通勤时间更短；三是因为深圳“一路向西”很确定，宝安的未来，想象空间巨大。继续往西应该如何买？从买房人最实际的需求出发，我认为至少应该满足五个条件：1、要选品质过硬的好楼盘，能再满足“片区少有”限价优势的好价格，那就是完美；2、以就业、商务核心为中心点，向外筛选扩散，尽量选择靠近市中心，工作方便的区域；3、生活氛围要浓厚，周边配套成熟，这是未来决定居住幸福感的具体指标；4、基于眼下的市场现状，务必要选“低负债”龙头房企，比如央国企；5、升值潜力不能忽视，即使不以投资为目的，也要注重房子的保值属性。前海战略之心，深圳即将迎来高性价比爆款以上五点，分条逐一去对标深圳的新盘，很好找到相对应的物业，但同时满足，却要花上一番功夫寻找。所幸，深圳市场即将迎来华润置地润府系列2.0产品——云上润府。1、毛坯限价4.795万/㎡，近几年福松沙（福永、松岗、沙井）千载难逢的机会作为限价地块，云上润府毛坯限价4.795万/㎡。这是个什么概念？近几年，福松沙板块入市的新房开盘均价普遍4.8-5.8万/㎡，云上润府和片区早前入市新盘相比，最多便宜了1万/㎡。周边二手房目前挂牌大概在7万/㎡，实际成交已经到了6万/㎡+，对比之下，云上润府最高有约2万/㎡的倒挂空间，红利明显。而且相比于片区早前入市新盘，云上润府有着其他新盘所不具备的交通优势。明确来说，云上润府不仅更便宜，且离市中心更近。上图就可以看出，云上润府位于福松沙区域的最南端，且由于靠近深圳地铁快线11号线，云上润府去到宝中、前海等地，通勤时间约20分钟。约20分钟就能到深圳的核心腹地，但房价却仅仅是其一半。这样高的性价比，精明的深圳人肯定是算得清的，这也很好解释了之前福松沙片区新房的高去化：2020年12月，清平华府开盘即售罄2022年6月，招商雍和府开盘，当天去化约八成2022年6月，润峯云上府开盘，当天去化近九成……2、科技人才汇聚，这里或将成为下一个南山科技园云上润府所在福松沙片区的新房受到市场欢迎，也和片区的置业前景有关。但凡对深圳稍有了解，或做过功课的人都知道，深圳“一路向西”的发展路径不会变，“核”就在大前海，这是地理位置和历史因素共同决定的。云上润府所在的福松沙片区就在大前海的辐射范围之内，紧邻大前海会展新城及海洋新城片区。会展海洋城，包括国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区，重点发展会展经济、海洋经济、文旅经济，强化“三城一港”联动融合，整合国际会展中心、海上田园、冰雪文旅综合体等特色资源，建设具有世界影响力的国际会展新都会，争当深圳建设全球海洋中心城市的战略引擎，打造产城融合、宜居宜业宜游的综合性功能城区。深圳国际会展中心，是深圳市政府重点规划打造的战略性项目，建成后将超越德国汉诺威展览中心成为全球最大会展中心。规划的就业人口约36.8万人，居住人口约28.3万人。海洋新城，规划建筑总量上限850万㎡，未来就业人口规模约15万人，居住人口约6.4万人，将成为深圳参与全球蓝色经济竞合的世界节点。海洋新城规划效果图图源：深圳市城市规划设计研究院大几十万的就业人口，不用等到国际会展中心、海洋新城等几大重点项目利好全部落地，新一轮的区域价值爆发就会开始。而且随着高科技企业的落地、高净值人群的入驻，区域或将成为比肩南山的存在。再直白点说，这里可能就是下一个南山科技园。这并不是空头支票，目前区域已经聚集规上企业738家，亿元以上企业223家，上市企业8家，国际级高新技术企业827家。其中近云上润府的大族激光智能制造产业基地和深港先进制造业合作区均是千亿级别的产业集聚区。深港先进制造业合作区：深圳十四五规划唯一带深港合作概念片区，定位为世界先进制造示范区大族激光智能制造产业基地：全市15个重中之重工业项目之一，预打造千万亿激光智造产业集群基地……可见，买入云上润府，其实就是提前买入高新产业区，买入产业周边物业的未来。3、成熟配套，美好生活的最基本保障买房子，实质上还是为了更好的生活。地段优质、潜力无敌这固然重要，但成熟配套带来的浓厚生活氛围也很重要。商业方面，云上润府所在的福海片区周边有约9万㎡华强城商业Shopping

点击【樱桃大房子】关注并设为星标各位老铁们，开头再强调下哈，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的干货，一定要记得加个“星标”。在快餐式的短视频红利期下，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了。所以一定记得星标，点【再看】。不然都没动力更了。又是一个劲爆的大消息，跟所有有存款的人有关系。银行又又开始降存款利率了。我看了下各银行发布的公告，活期存款和整存整取的利率都有下调，下调幅度大概8-10BP不等。比如广东：南粤银行的个人活期存款利率要从0.385%下调至0.3%，整存整取的利率下调0.02%～0.15%。广州银行3年期、5年期整存整取定期存款利率下调至3.25%、3.2%。深圳坪山珠江村镇银行1、2、3、5年期存款利率分别调整为2.15%、2.75%、3.4%、3.9%，之前是2.25%、2.85%、3.5%、4.00％。再举例河南，河南的农村信用社的存款利率，活期存款利率是降的，从之前的0.35%降至0.25%，反而整存整取的利率有上调，上调大概10-40个BP。但这相较于今年1月仍然是降的。之前1、2、3年期整存整取定期存款利率分别是2.25%、2.7%、3.3%；现在1、2、3年期整存整取定期存款利率分别是1.9%、2.4%、2.85%。除此之外，还有湖北，陕西，内蒙古等多家中小银行业。这一轮降息跟春节后那一轮，有两点不一样：其一，这次大规模降息，目前主要还是以中小银行为主。四大行暂时还未看到消息，毕竟中小银行压力更大，但四大行估计也会跟进。其二，这次降息主要是各行降加点，降现金存款利率，LPR没有变化，就是说房贷没有啥变化，主要影响存款的利息。我们粉丝有没有喜欢存款的？有没有喜欢理财产品的？那估计这点蚊子肉也越来越少了。比如，小红以前存100万到河南农村信用社，和现在比，从2.25万变成1.9W，一年的利息直接少了3500块。本来就没多少钱，现在还在少。银行的本意很明显啊，就是不想让大家把钱存在银行。但发现没有？大家的态度也很明确，不管你银行存款利率怎么变，我该存还是存。我看了看大家对于银行还在降存款利率这事的最新评价，感觉大家的脑子依然很清晰：不消费、不花钱，还劝别人坚持住。银行降存款利率就让他降，该存款还是会存，就算是降到一点几，也雷打不动的存款。降到0的话，就干脆买个保险箱，把钱锁在家里。不提高收入，降利率也没用。而最新的银行存款数据也佐证了大家的态度。所以，问题来了？为什么呀？为何今年如此古怪，一直降息。难道是很多人以为的，要赶出银行存款，让居民消费。毕竟大家看到昨天公布的惊人数据没有？今年整个一季度全国人民的存款又多了10万亿，这相当于2019一年的存款情况。夸不夸张？吓不吓人？这么多钱都还在拼命往银行存钱。难怪消费会萎缩啊。那降存款利率，真的有利于消费吗？我看不见的吧，提高收入才是正途吧。实际上，大家也看到了，存款利率越下调，存钱越没有利息，居民就越不会把钱拿出来消费，反而想着怎么去保值。其实银行也懂，那我们进一步思考？既然刺激不了消费，银行为什么一而再再而三的降低存款利率？答案还是在银行本身，真相就是银行要盈利。大家知道银行最主要的赚钱方式是什么吗？低利息吸收存款，高利息去放贷靠，存贷款的利息差就是银行的收入。毕竟，存款是负债，贷款才是银行资产。现在我们继续分析下哈，企业有没有去银行贷款？

点击【樱桃大房子】关注并设为星标今年以来，我明显感觉到物价在上涨。麦当劳涨价估计大家已经知道了，被打工人称为“穷鬼套餐”的「1+1

点击【樱桃大房子】关注并设为星标今天樱桃跟星哥在聊天，说起我们江浙沪的一些桃宝会员，说这个地方真的是全中国最富的一个区域，没有之一。珠三角是顶级富豪多，但是普通家庭的富裕，跟长三角还真的没法比，尤其是那种小老板，特别多，所以江浙沪的房产购买力特别强。我们很多粉丝都是一些江浙沪做点小生意的，家里有个几百万几千万，一定要懂得家庭的房产配置，不要只知道工作，今年在一二线城市买房子，是非常安全的。大家看今年的楼市哈，普遍都在变好，二线就不说了，说了很多次。哪怕一线城市限购的死死的，除了深圳，交易量过去的这两个月，很活跃。我稍微看了下这两个月的二手交易数据，北京3月份可能也是2万套上下，广州交易也很好，上海更是非常火。今天重点说说上海。今年二月份，上海楼市的确挺火爆的。二手房成交量超1.9万套，环比增幅达到了52%，价格环比上涨1.0%，2月份的交易额达到了半年来单月的最高纪录。3月份按照当前披露的数据，估计也是2万套左右，楼市交易量非常活跃，还是很火爆的。这个交易量可以跟二线的成都差不多。新房价格环比连续多月上升，2月二手房价格环比涨幅位居前列，涨幅达到了1%。光从数据来看，上海跟成都一样，领衔这一轮的复苏，看起来一片欣欣向荣。然而，这一轮的上海的回暖，并不见得能持续很久，尤其是到下半年，可能就会非常明显。为什么我这么讲？1、上海的小阳春行情持续不久上月行情一好，很多房东都把自己的房源挂出来，导致3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行。然而，3月份的笋盘却没有那么多了。房东飘起来了，直接跳价；购房者看到价格涨起来了，又开始观望，没什么人愿意成交，场面很是僵持。我上海的中介朋友和我说，到了三月份市场的客户量明显没有那么多了，带看量整体都在下行，成交周期也拉长了，成交量收缩了约10%左右。2、购房者热衷打新现在大家都知道，买二手房不一定挣钱；但是买和市场有明显倒挂价的新房，肯定错不了。现在上海房东一个个蠢蠢欲动。都想着赶紧把二手房给卖了，早点拿到钱去买新房，去挣更多的钱。所以你看，现在上海二手房好卖的都是400万以下的房源，基本上都是便宜的老破小(看下图）。价格到了800万以上的二手房很难卖出去，说明什么？很多人现在是卖掉手里价位低的二手房，都是为了去打新。今年上海新房供应量有多大呢？光是今年待入市的新房就有290个新盘，就连常年供应稀缺的黄浦区，也有18个楼盘预计今年入市。去年房企都不敢拿地的情况下，上海全年四轮土拍共成交约2840亿元，是北京已成交金额的1.7倍、深圳的3.8倍，广州的2.3倍，成交金额和2021年的基本持平。光要消化这两年拍地产生的新房数量，就已经够忙的了。新房供应量增加，再加上价格优势，新房市场对购买力产生了“虹吸效应”，新房成交量肯定会随之上涨。有便宜的新房可以买，二手房哪来的大涨机会呢？虽然我认可上海楼市的价值，因为上海楼市是目前全中国最健康的一个市场，背靠长三角购买力极强，我认为基本上任何一个时间点买入上海，五年后都会赚。但是，我可以很肯定的跟大家说，今年的楼市主角不会出现在一线，上海经过2020年那一波大涨后，一直到现在，需求已经消化得差不多了，目前的购买力而言，很难支撑上海再来一波大涨。之前上海对抵押贷管得宽松，改善群体还能通过经营贷降低首付比。但是现在又在打击贷款中介，近日更是开展了为期六个月的不法贷款中介专项治理行动。严格排查一些低成本经营贷置换房贷的操作，包括给购房者提供经营贷资质包装、提供受托支付通道、提供短期垫资服务、团伙成员申请贷款等。起码短期内是风声鹤唳，对改善群体来说，更是锁得死死的。只要DY贷这一块被限死，改善投资客就没有搞头，那么上海信贷就更加没那么活跃，价格大涨的可能性就更低了。与此同时，现在上海房价也很高了，对普通人才的吸引力很一般了。我昨天的文章也写到，上海2022年直接出现了人口负增长的情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。现在的年轻人可选择的城市很多，都不愿意跟风去一线卷而是选择回流二线。从上海跑去安徽的，或者直接回流到像成都、武汉、杭州、南京、厦门、合肥、西安这样的二线城市。昨天做的调查里，有65%的人选择回二线，还有的是要回三四线的。上海新增人口的确在不断减少，也就意味着新增的购买力也在减少，短期内的行情根本不具备持续性。现在上海能打新的还是非常合适的，但是要买二手，的确可以不用那么着急。毕竟，所有买房的需求，还是需要时间来培育新的一轮，这是正常的。楼市说白了就是一个周期市场，是该歇一歇，等一等新的韭菜长起来啊。对了，友情提醒下想买增额定寿或者年金险的朋友，之前给大家推荐过，3.5%复利的这款爆款产品明天就要下架了，大家抓住最后1天时间下单（详细介绍点击这个）：我们正处在资产荒的大时代！下下周三直播，大家一定要点【预约】不错过~很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信，链接我们。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标昨天我写了预测楼市还会有一波上涨，结果留言大部分都是看空的，认为我是房产博主，不得不这么说，如果你也这么想，说明你肯定不是我老粉，没有长期关注我的文章。很多人记忆都是短暂的，我看空的时候，他觉得我胆子太小了，我开始看多，他又觉得我是为了卖房才这么说。我研究房地产周期这么多年，发现很多不懂楼市的人只会固执己见，你要改变他的认知太难了，他不亲自踩个坑，绝对不会服气。我说二线城市会涨一波，现在根本没几个人相信。因为他们也不会去关注人口和产业的发展趋势。最近各个省份的人口数据都差不多出来了，又有新变化。人口走势有一个很明显的变化是，之前那些人口增量一线都市圈，纷纷出现了调减的情况。先是京津冀都市圈，继2021年负增长29.84万人后，2022年人口流失规模扩大至42.3万人。其中，北京市人口减少了4.3万人，天津市人口减少了10万人，河北省的人口减少了28万人。如果按照这个速度减下去，10年整个京津冀地区将会净流出人口高达300-400万人，甚至会更多。还有长三角都市圈。去年整个长三角的人口增量只有47万人，10年来首次跌破100万，创下了历史最低。江苏省的净增人口数量也从28万人减少到10万人，减少了一半。浙江从净增人口72万人减少到37万人，也是减半。上海市更是出现了直接负增长的情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。长三角作为经济高度活跃的地区，一直都有人口吸引力。但即便是像上海这样的大城市，这几年人口流失的趋势也开始显现出来了。那人口流动走向都有哪些趋势呢？一是都市圈的内部迁移。比如长三角都市圈，从上海流出的人口，来到了安徽。安徽的净增人口在逐年增加，去年已经净增14万。二是从一线到二线城市圈的迁移。去年重庆的人口增量净增了7.7万，江西省净流入人口9.4万人，内蒙古自治区净流入人口6.5万人。成都的情况也类似，人口从2021年的82.8万人略微增加至84.2万人。用脚投票的数据往往才是最有力的。大都市圈的吸引力，已经不如之前那么强劲。随着人口流动大洗牌，二线省会城市已经崛起了。为什么很多人都想往二线城市跑了？我认为有两点原因。1、一线城市的生活成本太高了。先不说买房，光是养娃这一项，就能把人给榨干。如果你要鸡娃，搞各种培训，一年几十万都有可能。之前有育娃研究员做过统计，要把一个孩子培养到成年，一线城市随随便便就是百万起步。试问有多少普通家庭可以付得起这个成本？2、产业迁移驱动。除了华为这种少数转移到东莞的，还有周边城市群除了低端制造业就近转移外，高端产业都不会选择周边都市圈。因为这些周边城市群，除了物流近之外没有其他优势，也没有形成产业链。像河北和天津一样，北京的产业是转移过来了，但他们承接不住啊。反观现在的二线城市，对落地的企业非常友好，无论是政策还是营商环境，像极了早期的一线城市。首先，很多二线在招商引资上，特别是高端产业上是很舍得投入的，周边都市圈没有这个优势去跟二线去抢。你看像京东方去合肥投资几百亿，当时合肥政府拿出了家底投资京东方股份，另外土地、税收都有巨大优惠。还有一些强二线城市，率先发展起新兴产业，直接和大城市抢产业。比如杭州高新区早年通过产业链招商，引进了一批像吉利集团、海亮集团的顶尖高新企业，致力于人工智能、云计算、大数据、物联网等顶尖核心技术的研发。还率先打造了大健康产业集群，如今全球前十大药企中，已有一半在杭州经济技术开发区投资。二线城市没有产业链怎么办？那就制造一条出来，把整个产业链给垂直整合了。像威海高新区，为了惠普产业链量身定制了占地6000亩的激光打印机产业园，同时针对产业链发展所需定制配套了生产、研发、检测、认证等服务，最终引进了美国惠普公司。另外，一些强二线，比如武汉、成都、重庆普遍都有高校教育资源优势，不缺人才，企业想招人很容易，用人成本也比一线低很多。特别是高端产业，他们的研究院需要的是人才，不需要物流，所以大部分企业去投资的时候，都会首选杭州成都武汉西安合肥这样的区域中心城市。这些是其他都市圈的城市所不具备的，最典型的就是中山、惠州这些城市。之前就看到粉丝在我们文章底下留言问“为什么中山地多，房价便宜，位置不错，环境又好，经济却不发达呢？”我想这个答案已经不用我说了，中山确实如这个粉丝说的这样，相比于很多城市，条件已经很好了，但是中山没有大量的人才储备啊，高校资源一般，企业过去了招不到人啊。这些年来，二线城市的基础配套一直都在完善。医疗、教育、交通地铁......一线有的二线也慢慢都有了。详细可以看我们之前这篇文章：资本大撤退？再加上二线城市房价还不贵，现在有些年轻人，没有家庭背景的也不愿意去一线卷了。产业、人口的迁移，其实也代表着买房的方向。现在手里有点钱但是买不起一线城市的，我不建议你往周边城市群买。你想想你住在深圳，买在惠州，现在没有地铁，交通也不方便，光是通勤时间来回就要花上好几个小时，教育医疗条件也都不好，真要看病，还得往深圳跑。像惠州中山这种地方，产业配套都不如二线城市，人口留在中山惠州还不如直接回流二线省会城市。那手里有钱要投资的，买二线城市的房子，你也不用担心房价不涨。过去也许一线升值速度跑得比二线快，但未来不见得，尤其是一线非核心的普宅，我估计会跑不赢二线核心区的房子。比如这几年发展得好一些的城市，成都、武汉、杭州、南京、厦门、合肥、西安等二线城市的涨幅，其实不比北上广深弱。说实在的，要想让一线城市重现以前疯狂涨幅的势头，那是不可能的。房住不炒这几个字要牢牢记住，越是炒房风气重的城市，上头盯得越紧。而且一线的资金门槛高啊，比如说你只有一百万的首付预算，在深圳你只能买到边角料。反而去二线，这个预算的选择就很多了。我身边就有一对小夫妻，人虽然还在深圳上班，但已经在武汉买了房子。面积大、离地铁口近、周边学校医院全齐活了，打算再打几年工就回去了。最后做个小调查，如果你买不起一线的房子，会选择回二线吗？还是三四线？还是坚持留在一线租房或者去周边都市圈买房。很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标今天这篇文章，非常重磅，价值百万，为了让更多人看清走势，我就不设置付费了，标题即代表我的预测，请仔细看到最后。对于房地产的未来，现在很多人是悲观的，平时留言区可以看出来。这种悲观主要来源于三点：一是人口出生率低，人口老龄化加重，没人生孩子，就没有接盘侠；二是中国的城镇化率已经达到65%，房价不可能再像从前一样上涨了；三是经济很低迷，大家没钱买房。理由看起来很充分，但仔细想想，这影响的是长期，不是构成房价短期涨跌的逻辑。我可以很明确的告诉大家我的结论：房价还会上涨，而且明年下半年就会明显上涨，高潮在2025年左右，会出现一波大涨。人口出生率在降低、城镇化率逐年升高，这大家没说错。但房价的底层逻辑是人口流动，是供需关系。1、出生率低，和你买房没关系人口出生率低，没错，但人是流动的，一二线人口长期仍然会是净流入，最大的利空在乡镇县地级市，在三四五线城市。这些地方，大家直接不用考虑，因为这些地方的房子不仅不保值，还会贬值。而且随着人口出生率的减少，马太效应会越来越明显。人都是跟着产业走的，没产业的城市，随着人口出生率的减少，人只会越来越少。没人没产业就玩不了土地财政，就很难生存下去，最后就会被合并，然后消失掉。根本没什么价值而言。相反，剩下的，真正有价值的核心城市，房子一定是保值增值的。这也是我一直让大家赶紧趁着这一波行情，卖掉烂资产，换成好城市核心地段好房子的原因。2、中国的城镇化率还有空间到2022年末，中国的城镇化率65.22%，对比发达国家80-90%的城镇化率，还有一二十个点的空间。而且城镇化率，并不能直接判定房价会涨还是会跌。现成的例子很多，比如韩国，城镇化率已经超过80%，综合房产税税率也上调至1.2-6%，你能说韩国房价没涨了吗？相反，首尔这几年涨的很厉害，大概5年的时间，涨了80%左右，市中心的房价比深圳还要高。3、经济低迷，才需要救市经济越低迷，才越需要救市，等经济好了，就该收紧了，每次涨跌周期都是这样的规律。在楼市低谷买房，才是绝佳的抄底机遇，但确实没几个人能有勇气抄底。他们总担心涨不起来，只有看到涨了才会去跟风上车。4、房价的底层逻辑是供需关系房价能否上涨，主要还是看供需关系。这是最基础的房地产涨跌逻辑，我就不再给大家解释了。那怎么预判房价涨跌周期呢，除了政策和货币外，非常关键的就是看住房和土地供给量。大家看下2014年的情况。当时也是经济低迷期，不断放松调控市场也没有马上反弹，因为政策从放松到见效，是需要时间的。2016年2月份，库存达到峰值7.39亿平方米，全国都充斥着鬼城的声音，但实际上这却是很多二线城市上涨的前夜。后来的演变大家都知道了。而我们再看现在的情况：库存又积累到了一个高峰，跟2014年非常相似。但这已经是这一波库存的顶点了，接下来肯定会不断下降。所以后面随着库存不断下降，房价就有上涨的压力。我们再以武汉市场为例，武汉去年的土地成交情况，直接腰斩。地卖得少，开工情况也不理想。很多地都被城投公司拿下了，而且开工率极低，这无疑会导致武汉在后面的供给量断崖式下降，核心片区房价暗藏上涨的压力会很大。上面的数据之前我也说过，你有从这明显的变化中读出什么信息吗？我知道很多人是懵的，没关系，直接看我结论就好了。地是卖给房企的，但这几年房企都在危机中，资金紧张，现金流不稳的时候，都不敢去拿地，地卖得少，房企的土地储备就不足，后面两年的供应就会跟不上，但另一方面，因为政策放松，货币宽松，利率下调，接下来需求也会陆续释放。供给和需求的剪刀差会越来越大。当库存慢慢去完，去化周期到达8个月时，房价就会开始上涨，对于买涨不买跌的需求来说很容易恐慌，集中爆发，而供给量在短期又无法供应上，所以房价难免大涨。这就是我说2025年有一波大涨的很重要的一个楼市基本面原因，因为会出现严重的供不应求，这基本上是可以确定的结果。什么时候开始上涨？绝大多数城市不是现在，因为今年还处于库存高点。今年的主要任务，依旧是打折去库存。之前国家统计局公布了一个数据，现在我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米。好像不是很多是吧，但注意，这只是待售面积，待售面积指的是建好了但还没卖，你可以理解为现房，还有大量已经开工了但没建好的、屯着的还没开工的地。2023年1-2月份，我国住宅施工面积是53亿，加上前面的6.5亿，大概还有60亿平米的库存。那估计有人就说了，你这逻辑不对啊，前面说了供不应求，现在又说库存量大，这不是矛盾吗？不矛盾，楼市是遵循二八法则的。只有20%的城市适合买房，适合持有房产，剩下80%的城市，除了自住外，没必要持有多套。除去这80%的城市，剩下能选的就不多了，所以今年好城市的库存压力稍微降低之后，行情就会启动。到明年你能看到明显的量价变化，我预估强二线在2025年房价达到高潮，其他二线接着轮动，可能滞后到2026，每个城市节奏不同，但好地段都会轮动到。但要注意，不是每个片区都会涨，这一波分化会很明显。这波浪潮，会先从强二线开始启动。原因我之前也说过很多次了，二线尤其是强二线城市正在加速承接一线迁出的产业，人口也正跟着迅速回流到二线。这是一种不可逆的趋势。看到这里，未来三年的房地产路径，你看明白了吗？这一轮行情就是以成都为首的强二线明显领涨，武汉、苏州这些强二线城市跟涨，然后轮动到其他二线城市。至于一线，只能先在一边看热闹，等到2025年之后，等二线上涨一波，很多人套现了，资金才会再回到一线来。一是因为一线的调控政策还固若金汤，楼市还处于短期修复状态；二是因为一线之前涨的太猛了，积攒需求需要时间。懂了吗？不懂的可以预约这周三晚上，樱桃会直播。各位老粉，公开的预测绝大多数专家都不敢，因为都怕打脸，但樱桃敢预测，过去几年的每次预测，基本上都能判断对。大家可以保留这篇文章，留待时间验证吧。如果你想买房，请收藏起来多看两遍，把这篇文章转发给家人群，一起决策你家庭房产的下一步动作。很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标市场有多缺信心？马云回国后，大家提出了两点猜想：民营企业的信心即将回归、杭州的房价又有上涨动力了。民营企业信心提振，倒没啥质疑的。不过要是说杭州的房价上涨又有动力了，那倒是不能够。我看我们群里都在聊这事，好多人又开始重新要给杭州房价打气了。毕竟，这两年的杭州楼市，一直处于低迷期。并且越来越明显了。第一，打新虽然有限价安全垫，却明显降温。除了新房的成交量在下滑之外，那种网红打新盘也出现了新情况。比如杭州最近的国际金融中心（IFC）二次加推，2798户摇56套房，综合中签率仅2%，有房家庭中签率低至1.4%。咋一看人气还行，但是这一次出现了，人才，无房，和有房的也一起在摇了。打新人气，感觉不如隔壁的上海。上海老大哥，打新依然是非常猛，现在应该是国内打新最火的一个城市了。第二，杭州的二手放盘量，持续高位。杭州住保房管数据显示，2月份二手房源新增挂牌22607套，其中住宅房源16698套。截至目前，杭州二手房存量约21万套，10%挂牌房源来自上个月，可以看得出来杭州房东真的是着急了，都在赶着时候出逃，包括很多杭州的高产和富人，也在积极获利出逃了。其实，从2021年开始，樱桃就一直在提示杭州二手房的风险，基本上也是精准踩到节奏给大伙提示。我明确告诉杭州的朋友，二手房的拐点到2021年截止。要买也只能打新了。到了今天，很多板块的房价，已经跌去不少了。前些天，我们有个会员跟我们聊，说甚至留香园这样的豪宅，都不好卖。因为新房只有六七万，二手还要卖九万十万，那肯定不会有多少人去接盘二手了。当我说我不好看杭州的高房价，还有很多老粉说我是不是不喜欢杭州?老大，我最喜欢的就是杭州。我只是单纯的这两年不看好杭州的房价而已啊。难道你们觉得杭州的房价不高么？现在已经超过广州了呀。就说马爸爸所在的未来科技城吧，其实也可以看到杭州房价的走势和变化。举未科三兄弟为例，好找房数据显示，去年5月，未来悦、樾府挂牌均价还在6.7万/㎡，而目前2个小区挂牌均价在5.7-5.9万/㎡，其中未来悦房源中有近一半挂牌单价低于6万/㎡，也有几套低楼层挂牌价4万+。价格高挂的印未来价格下降同样明显，去年5月小区二手房挂牌均价7.8万/㎡，如今挂牌均价6.7万/㎡。一年来，未科“三兄弟”二手房挂牌价也跌了至少1万/㎡。至于成交量，去年很少，今年稍微有回暖，但是也没有说成交量的明显大涨，成交价也从过去6-8万跌到了5-6万。现在的杭州楼市，有点感觉像深圳了。毕竟，在我眼里，这两个城市太相似了，都是过去房价上涨最快的，都是过去买房者赚的最多的，都是有一群买房的狂热分子，用高杠杆投资，诞生一个个暴富神话的。现在深圳已经熄火很久了，杭州上涨的周期这一轮甚至更久，是该歇一歇了。我之前也跟大伙说过，我2020年去杭州看盘，当时专门搞房子的投资公司朋友建议我可以买钱江世纪城的创世纪，我记得那时候市场价是8万左右，89平的在700万出头。我那时候喜欢杭州的房子，杭派质量全国领先，看了真有移居杭州的冲动，当时跟深圳的价格比，这价格其实也不算贵，但喜欢归喜欢，冷静下来，最后还是没下手。因为我认为杭州涨太久了，需求在不断透支，把新房市场炒那么火热，这要归功于限价，大家都是想卖二手房去买新房套利，如果大家都这么干的话，那二手房的供给量只会不断上升，最后就是降价，降价，跟新房的价差越来越小，那新房的套利空间也只会越来越窄。杭州供给量又那么大，这个市场能撑多久我不知道，但我觉得任何市场都逃离不了楼市周期，不可能一直涨下去。7万多的价格去接二手房，心里很不踏实，要知道周边新房也就是4万多而已，所以我就放弃了。但是我很看好杭州的长期走势，所以未来一旦信号更明确，我还可能买回杭州，大家可以继续等我更明确的信息。至于我们开头说的那个问题，说房价如葱的Jack马回来，拉动杭州房价，恐怕大家只是一句戏言吧。很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标都说金三银四，近期有不少新盘抓住市场回暖风口入市，深圳楼市也变得“热闹”起来。但在经历了解除口罩、行业洗牌后，购房者在置业时变得越加谨慎。尽管成交有所回升，但仍然还未出现真正的大热新盘。市场急需一把烈火，暖冬破冰。幸运的是，这把大火比想象中来得更快、更猛烈。我稍微整理了一下数据，发现位于前海会展的会展湾雍境有成为大热红盘的可能。作为百年央企招商蛇口在前海会展片区打造的首个住宅项目，会展湾雍境本次一共备案380套建面约66-110㎡2-4房，备案均价约4.73万元/㎡。从项目3月24号下午启动诚意登记、意向金冻结，只有2天半的时间里，项目最终释放冻资入围371批。市场的反应速度，让业界到购房者都感受到这把大火的暖意，也让深圳人看到了大市场回暖的更多曙光。感兴趣的朋友可以扫码进群了解项目更多详情2天半时间冻资371批，这把火，燃起来了真正的王者，往往靠实力与数据发声。3月24日14:00，在全城瞩目下，招商蛇口在前海会展的首个住宅新盘，会展湾雍境迎来了项目诚意登记客户。现场多人上演“抢房大战”，再一次让人感受到项目的空前热度！在高手如林的深圳市场里，想要一鸣惊人，谈何容易？但市场是最好的验金石，会展湾雍境，在短短2天半的时间里登记人数冻资入围371批。用现象级热盘，秀出了硬实力！诚意登记现场实拍图每一座传奇项目的热销，都有所预兆。会展湾雍境的热度并非突如其来，而是经过了一系列的人气的积累。2月26日，会展湾雍境展示中心盛大开放，首日到访量达500组，会展湾雍境在市场上的影响力和吸引力不可小觑。3月25日诚意登记第二天深圳突然暴雨，但是会展湾雍境现场依旧火爆，来访客户超过1200+人。会展湾雍境的热销也与当前楼市的市场环境密不可分。近期，随着宏观政策的不断落实和楼市调控政策的细化，进一步激发市场的回暖迹象。随着央妈再次降准，为了拉动经济，接下来还是会持续货币宽松、持续放水，后面可能还要进一步降息。随着各大开发商相继推出优质项目，市场的信心逐步提升，购房者对于楼市的信心也在不断增强。会展湾雍境的热度恰恰反映了当前楼市的这种回暖态势，同时也成为了市场信心的一次强心针。大火背后的硬核价值读懂会展湾雍境的热度逻辑为什么，会展湾雍境能成为备受购房者青睐？深圳购房者们在楼市中沉浮多年，拥有了一双鉴别楼盘的火眼金睛。他们非常熟悉市场的情况，从每个区域的配套设施到每个楼盘的外立面、户型、装修等等，无所不知，了如指掌。购房者的这种能力，也让楼盘的开发商们倍感压力。只有那些真正具有过人之处的楼盘才能被购房者们一买而空。这种现象在目前的市场环境下尤为明显。究其原因，还是会展湾雍境自带的硬核价格和超高品质被购房人发现了。首批产品开盘备案价低于毛坯限价+赠送简装&品牌中央空调+开盘三重好礼，以价格带来冲击，再加上同等价位楼盘难以达到的品质，开盘还有惊喜好礼，让购房者感到物有所值，想不火都难！效果图非交付标准，不构成开发商任何要约与承诺1、新前海地区价值不断提升，会展湾雍境当前的价格可能不再会有。作为一个限价盘，会展湾雍境尚未拿证时价格已经摆在那，限价4.795万/㎡（毛坯）。这在深圳市场中是少见的，尤其是在新前海这个未来发展潜力无限的区域，更是吸引了大批购房者的关注。与会展湾雍境相邻的A301-0602地块在今年深圳第一轮土地出让中，挂牌起始价为19.29亿，其中商品房平均销售价格不高于4.94万/㎡，涨了约1450元/㎡。这一涨价幅度虽然不算大，但也说明了深圳房地产市场的升值速度之快。与此同时，会展湾雍境附近的人才房配售均价约3.05万/㎡，按照人才房为商品房价格的6折的定价，新前海的商品住宅在官方定价指导价约为5万/㎡。这一数据显示出，新前海官方指导价已经开始调整，而会展湾雍境一期备案约4.73万/㎡（毛坯）的均价，在2023年前海商品房定价坐标系中是具备吸引力的，大概率会成为新前海地板价。2、避免“开盲盒”风险，把面积还给购房者，将空间赋予生活近几年的深圳交房即维权的现象真的太普遍了。装修质量问题、货不对板......如今很多购房者在买完房的那一刻，就已经做好了需要维权的准备。但维权成本高，耗时又耗力，对很多经历过维权的业主来说，都是一段不堪回首的回忆。会展湾雍境直接打开了新思路，用毛坯的备案价，给所有的房源赠送简装，将装修设计交由业主自己设计，减少装修溢价的同时，也降低了购房者的成本。同时从居住舒适度考虑，为购房者赠送品牌中央空调，避免其它分体机造成的直吹过冷和房内冷热不匀的人体不适现象。由于中央空调无任何外露管线，还可以更好地配合购房者进行房屋装修；同时减少了占地面积，可以将空间利用率达到最大化。效果图非交付标准，不构成开发商任何要约与承诺3、项目开盘在即，三重好礼进一步降低购房成本项目除了毛坯价赠送简装带品牌中央空调外，首开还享多重好礼优惠：i深圳诚意登记并冻资前200名的客户，开盘当天认购则送价值约1万元的家居大礼包3月29日开盘当天认购并于3月31日前完成草签可享99折；认购之日起7日内按时签约则减免价值约1年的物管费。集齐3大稀缺资源会展湾雍境自带发光体质从项目3月24号下午启动诚意登记、到意向金冻结，会展湾雍境实际上给到购房者的只有2天半的时间。2天半的时间里是怎么吸引了如此数量的客源冻资的呢？我打个不太恰当的比方。一般来讲，人们在两种情况下付钱最爽快：1、追着付；2、不得不付。大多数情况下，符合这两点的才是真正的商业模式。买房同理，首先，能让人们趋之若鹜的项目，总有让人追着付钱的理由。简单概括一下，会展湾雍境能让购房者追着买的理由，分别是以下三点稀缺：效果图非交付标准，不构成开发商任何要约与承诺1、价值段的稀缺：看一个项目，除了看价格、了解性价比，还要看生活氛围、未来价值，也就是关注区位。深圳向西的概念大家应该都听过。几乎每十年，深圳都会诞生一个新中心，从罗湖、福田、南山、前海到宝安，一路向西。在2023年的深圳市政府工作报告中，宝安被点名13次，至少将打造包括海洋新城在内的6座城，西部流量狂飙。宝安值得关注的板块，我认为是会展海洋城。被规划布局为“三城一港”，其中包括国际会展城、海洋新城、海上田园城和综合港区四个组成部分。2021年宝安区人民政府官网曾表明，会展海洋城将凭国际会展城和海洋新城双核规划优势，成为前海发展新引擎。海洋新城被誉为前海2.0，作为深圳第四大填海区，是国家战略的稀缺性增量发展空间，未来将重点聚焦世界海洋产业前沿领域，将以“2+3”产业体系打造蓝色产业空间，形成千亿级海洋产业集群，预计3-5年初具雏形。深圳会展湾则是总建面超300万㎡，包括建面约157万㎡会展展馆与建面约154万㎡的综合配套。未来将形成以展馆为产业驱动、综合配套为重要支撑的创新型会展产业生态圈，带动全球会展产业发展。深圳国际会展中心实拍图国际会展中心商业价值的兑现已经初现雏形，今年会展中心已铺排近70场展会，总面积超500万平方米。届时，这里将吸引到上千万的高端商务人流，自然而然会产生大量的租住需求。而目前片区内住宅供应不多，在这里的楼盘，自然自带稀缺属性。2、配套的稀缺：会展湾雍境为地铁口项目，距离地铁12号线-海上田园南站约50米（百度测距）。从这里出发可以迅速连通会展片区、宝安中心区、前海自贸区、南山中心区以及蛇口自贸区，也可换乘地铁1/2/5/9/11/20号线等多条线路。商业方面，除了项目自带约1500㎡商业外，周边还有步行可到的冰雪世界。如果想要寻找更多，还可以顺着家门口的地铁出发，一站可达的会展公园主题商业。或者再沿着12号线，去往海上世界、来福士广场、天虹等所到之处都是大型商业。示意图，不构成开发商任何要约与承诺项目附近有蚝业小学、沙井中学、荣根学校以及在建中的18

点击【樱桃大房子】关注并设为星标当下买房人已自动分成了两拨：敏锐的，已果断抢跑出手；而另外那部分，还在等待观望。如果你还在观望，不管你是刚需群体，还是改善置换，我都建议你考虑开始入场看房。不知道大家有没有注意到，当下楼市的消息越来越密，新一轮楼市周期即将开启。就拿近期的来看吧，整体市场完成筑底，2月份新房和二手房价格环比上涨城市较1月分别增加了19个和27个。还有就是央妈再次降准，为了拉动经济，接下来还是会持续货币宽松、持续放水，后面可能还要进一步降息。好消息接踵而来，很多粉丝都坐不住了，一直在问我深圳怎么买。那今天这篇文章，咱就详细聊聊当前市场大环境，以及深圳要重点关注的板块。市场风向转变，改善需求在大爆发还记得去年刚需盘去化6成就已算成绩优秀，唯有改善豪宅打得火热吗？当时其实有很多人酸，说是地段、配套、价格等原因，其实这些都只是表象。穿越这个表象，究根追底，问题的实质在于：1、深圳改善需求饱受痛苦与压抑，亟待爆发。如今深圳刚需多了人才房可以指望，区位选择上，可售型人才房要比以往的安居房好得多。6折房价直接买在商品房隔壁，同享地段、园林、停车费、物业等，并且最近申请资格还放松了。图源：深圳市住房和建设局就拿近期即将选房的华发新城华苑来说，2712套房吸引了10000+户刚需报名申购。未来可售型人才房会越来越多，刚需比以前多了许多上车机会。图源：深圳市住房和建设局但深圳改善，自二手房指导价政策以来，一直被压抑需求。2年多以来，月成交就在2000套左右徘徊，市场需求被严重压抑。如今整体大环境向好，刚过去的2月二手房成交量飙升至3552套，曾经被压抑的需求一触即发。2、深圳正在进入一步到位、改善置业时代。还记得去年有网友在论坛上发表一则名为《深圳中年困惑：身家千万蜗居南山“老破小”，该换房吗？》的帖子吗？里面介绍了深圳购房者即使身家千万，却也不得不面对房子太小、换房压力巨大的窘境。图源：深圳市房地产信息网限购政策下，一步到位对购房者来说尤为重要。随着三胎时代到来，以及刚脱离口罩，人们对居住空间和环境也有了新认知。深圳当前已经进入了改善+豪宅占主导的时代，存在巨大的以旧换新，以小换大，边缘换中心等改善型需求。这也是为什么去年改善豪宅会成为热销物业类型的原因。另外，改善豪宅和刚需房还存在抗跌性和涨幅的差异化。这波行情中，领涨的依然是改善豪宅：润府一期89平户型，三个月内涨了300万；恒裕滨城二期170平户型，三个月内上涨500万；香蜜湖水榭花都三期272平户型，比去年11月上涨了600万。事实表明，不管周期如何变动，市场如何分化，改善豪宅一直是安全边际最高的产品。当下改善客买房，要注意哪些逻辑？改善怎么买？新周期下，改善买房要遵循3大逻辑。1、买核心板块，有足够大的价值空间考虑到未来的升值空间，买房的首条逻辑，当然是在能力范围内，往核心板块买进。虽说楼市已经回暖，进入上行通道，不过上涨重点区域还是在核心板块。因此，购房者选择标的要精挑细选，地段是最关键的。毫无疑问，深圳发展空间最大的板块是前海，这里是深圳未来城市中心，也是大湾区核心引擎。买入前海的房子，就是买入了深圳发展的确定性。2、购买稀缺产品，且要足够纯粹复盘近年的新盘供应，前海的住宅实在是太稀缺了。一年最少不到1000套，最多也才2000来套；再看招拍挂，每年也就1-2块的土拍。未来涌入前海的人口源源不断，而住宅地块却早已经规划好就只有这么点量。长期看供需远远不足，这里的住宅，就是永久的稀缺产品。不同于桂湾和前湾的招拍挂用地，要求配建大量的小面积段保障性住房。妈湾的新盘业态相对来说更纯粹，没有配建公租房和安居房。以万科瑧湾悦为例，项目主要以高端住宅和商业为主，仅有少量的人才房（110套）。稀缺纯粹产品，有多难得不用多说。3、产品品质要高，最好在不断升级一步到位的置业要求，即意味着买家对产品更加挑剔。不知道大家有没有发现，现在的购房者对产品非常挑剔，从交通、教育，到小区规划、大堂、园林等都有很高要求。只有不断进行品质升级的产品，才能跑赢大市，获得购房者青睐。示意图跨越门槛，哪里才是前海终极改善之选？明确了改善置业的逻辑，我们再来看当下改善面临的问题：预算以内的房子，其条件与置业逻辑不匹配；而能完美契合置业逻辑的房子，价格高攀不起。先来看下前海的优选居住片区。分析前海三湾，其实可以发现，前海内部的居住中心，是在妈湾。根据规划，妈湾实际上对标了“曼哈顿中央居住区-上东区”，旨在打造前海的高端居住区，推动前海金融湾向前海生活湾进化。示意图首先，相对于其他两湾单面观海，妈湾在自然生态上更胜一筹。妈湾背山面海，270度三面临水，在自然生态方面占据了前海资源的最优合集，生活舒适度最高。其次，妈湾占地约7.2平方公里，在前海三区中面积最大、整体容积率最低（1.28~1.48）。从先天条件上，妈湾作为中央居住区，宜居属性是前海三湾中最高的。至此，改善群体在前海的置业选择已经很明确了。再来看符合改善购房者需求的4房。在前海，大部分项目都有4房户型，但是面积段却基本在120平以上。前海的高单价，再加上大面积，自然就意味着高昂的总价，以及难以跨越的门槛。新房方面，当前在售的前海某楼盘4房户型，总价为1600-1800万。二手房方面，前海4房的总价在2000-4300万不等。可以说，在前海买4房，如果跨不过1400万的门槛，那么置业机会是近乎其微的。如此看来，位于妈湾中央居住区的万科瑧湾悦，在当下的前海楼盘中是最优选择。值得注意的是，同样的价格跟面积，万科瑧湾悦总能比其他项目多出一个房间。这多出的一个房间，可以让家人多出一个私人起居的空间，老人或小孩可以拥有更多的休息或玩耍的地方，让生活空间更加有余。建面约115平-四房两厅二卫建面约174平-四房两厅三卫二期全新产品回归更高品质，超越购房者期待众所周知，“瑧系”是万科的高端住宅系列。之前万科瑧湾悦一期产品入市，备受购房者追捧。当时有不少购房者错过了买房机会，一直暗自惋惜。昨天，万科瑧湾悦最后一批住宅新品已经拿证，随着备案价格公示，全城购房者都激动了一把。樱桃的粉丝群都炸了，有人惊呼：这个价格太惊喜了！先来看一眼预售证。根据备案信息，本次推售建面约115、174平住宅，共330套房源。此次回归，万科瑧湾悦与一期项目是一样的备案均价，却做了全新的产品升级。项目于3月25-27日意向登记，4月1日正式开盘，这次，不要再错失机会了！图源：深圳市房地产信息平台1、双地铁口物业，日常出行便捷快速距离项目约300米处，就是已经开通的5号线铁路公园站，未来业主可以通过小区风雨连廊去往地铁站。同时，这里还规划了地铁15号线出站口，未来业主可以轻松前往妈湾、蛇口、后海、科技园、留仙洞、新安、西乡和大铲湾等西部核心区域。图源：百度2、铁路公园开工，风雨连廊串联多元场景项目周边投资2.93亿元的铁路公园，也已经在3月15日开工。据悉，铁路公园采用前海特有的立体开发模式打造人文公共空间和艺术走廊。一期主要建设内容为半下沉式公交首末站、公共空间、320个公共停车场、配套设备用房、室外景观绿化等，计划于2025年6月完工。示意图巧妙的是，业主同样可以通过风雨连廊到达铁路公园。同时，风雨连廊还串联了印里商业、月亮湾大道连桥等周边配套，真正为前海构筑了一个互联场景、开放共享的城市理想公园社区。3、学校纷至沓来，齐聚优质教育资源万科瑧湾悦所属的妈湾第十九单元配套九年制学校已确定。该学校归属于南山区第二外国语学校(集团)前海创新教育集团。学校拟按54班规模新建，由优质教育集团主导，学校办学质量未来可期。除公立学校外，万科瑧湾悦周边还涵盖

点击【樱桃大房子】关注并设为星标如果你有缘看到我这篇文章，这篇文章的建议非常简短干脆且明确，我建议你收藏起来，转发给你的家人群。过去每一轮楼市周期，我都会判断是买点还是卖点。但是还有一个点，就是换点。而今年以来，我已经多次明确的告诉你：今年是一个绝佳的换房时机点。记住是，换房！不是卖了去持有现金，而是置换。为什么时机很好呢？我有几个关键性的辅助性判断，要好好看看。第一，二线城市是本轮房市的起点。过去通过一线带动二线，二线带动三四线的轮动逻辑已经彻底失效。很多人都在等深圳，等上海的行情，我告诉你不要等，买二线只需要盯着二线城市本身即可。第二，观察你所在城市的成交量，在高成交量时挂牌卖出。现在的市场，最大的特点就是“换手率的急剧放大”，尤其是二线城市。所以，你可以看到，二线城市存在大量抛盘，挂牌量急剧上升。但是我之前就跟大家说过，市场不怕抛盘，而是怕没有交易，如果抛盘多，交易也多，这就是市场回暖的积极信号，反之也是，市场回暖，才会有人卖房，因为市场太冷，不急的业主就会惜售。正是因为交易量放大，你刚好趁着这个放量的行情下，找到你垃圾房子的下一个接盘侠。否则，一旦后面市场变差，你的房子本来就很差，后面就很难卖掉了，损失会非常大。第三，未来的房产是极度分化的。分化这个词，我说过至少一百遍了，但是很多人理解的分化是有的城市要涨，有的城市要跌。但不局限于此，在同样的一二线城市的不同地段和项目，也会分化，如果你是老破小，远郊，涨幅一定不如核心地段。我反反复复教育我粉丝，房产的核心购买逻辑，只有一条：购买核心资产！购买核心资产！购买核心资产！太便宜的房子切忌买入，什么算便宜呢？就是会明显低于整个城市的平均价，低于这个平均价的项目，你就要考虑是不是有坑？或者需要更长的时间来实现价值兑现。我之前说过一个房产收益生命周期的图，我懒得找了，就是你进入持有这个地段的房子，是要讲时机的。时机太早，你等不起，就算你等得起，你可能也手痒，人性中会让你抛掉。时机太晚，高位接盘。所以是买入有一定的确定性，同时又还存在价值潜力，并不成熟的区域。如果买入的板块和节点是这种，就有升值的潜力。第四，做好家庭房产资产配置，规划好置换的路径。很多人都在问樱桃，到底要如何置换？置换逻辑，我必须要讲1个多小时才能讲清楚，是非常复杂的一个场景，在今天的文章里面，我会提一个大概思路，有三条:1.

今天直播完，真是累死我了，我在直播行业还是一个新手，感谢今天来直播间听我分享的老粉们，不知道是否有收获?

点击【樱桃大房子】关注并设为星标本周三晚上7点半，停了N个月的公开直播真的要来了，务必要关注视频号，并且预约。关注并预约，关注并预约哈：最近好几个粉丝在问我，说中介发给他们截图，说再不买房，利率就可能要上涨了，问我专业人士的看法。他们说，“错过3.8%的房贷利率，你只能选择4.1%的房贷利率”。这是网上最近在传的关于房贷利率要涨的消息。我估计，发你截图的很多人，他自己就根本不懂啥意思，但是这消息，确实是真的。樱桃给你从专业角度来分析，这一段有点难懂，慢一点看哈：他们的依据主要来源于今年1月份央行发布的“动态调整首套房贷利率”的通知。通知中提到：对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。知道大家不爱读书，樱桃直接提炼关键点，简单来说。一个城市的新房价格连续3个月环同比都上涨的话，地方政府是可以提高房贷利率的。所以，如果有城市涨房贷利率，也符合规定，没毛病。但是这个方案还有一个前提，被漏掉了：这个城市需要满足“阶段性下调或取消过首套房的房贷利率下限”。意思就是，只有那些在去年9月以来，曾经下调或取消过房贷利率下限之后，新房价格再连涨3个月，才会恢复房贷利率下限。是不是感觉很复杂？我都觉得很拗口，没事，简单来说，就是以前房价跌了，你又调低过房贷利率的，现在又连着涨价3个月，那你就可以涨房贷。通俗一点就这么理解。那这样就很好筛选了。当时新规发布仅短短一个月左右的时间，就有近30多个符合条件的城市下调了首套房贷利率。其中，二线城市房贷利率最低执行标准为3.8%，比如无锡、厦门、福州等；三四线城市房贷利率最低执行标准为3.7%，比如南宁等。也就是说，这30多个城市是符合“房贷利率下限下调或取消”这一前提的。这一前提的基础上，要“恢复房贷利率下限”需要满足另外一个条件：新房房价在评估期内同环比连涨3个月。这个评估期是啥意思呢？一共是3个月，但横跨了2个季度，包括本季度的前两个月和上季度的最后一个月。比如可以是一季度的2、3月和二季度的4月，也可以是四季度的12月和一季度的1、2月。看到这里，你可能就看出来了，现在是3月份，这个评估期就是今年的1、2月份和上年的12月份。刚刚好，今年1-2月份的国家统计局数据已经公布了，样本就已经筛查出来了了。答案揭晓：这一批只有2个，一个是江西九江，另一个是江苏扬州。感觉也是没太多存在感的两个城市。这2个城市的房贷利率我也查了，扬州首套3.8%，九江首套4.0%，后期有上调房贷利率的可能，但会不会上调，要不要上调，要看当地指导了。按照这个规则，下一批估计要到6月份开始进行重新评估。毕竟从上个月开始，很多城市房价开始陆续上涨了。这也意味着，更多的城市会在6月份以后，可能满足房贷利率上调的规则。那么，下半年上调房贷的城市会开始增多。这是需要提前预判且告诉各位的。不知道大家看懂了没有？没看懂也没事，是规则复杂，不是你的问题。接下拉再把逻辑说更透一点。短期三四个月内，房贷利率是下调不了的。毕竟下一轮的评估期，要到6月份了，而且央行刚刚降准，也没那么快上调房贷利率。之前每个月都有城市房贷利率下调。2月份有23个，3月份有10个三四线（柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门）这几个月降完之后，普遍首套房房贷利率都下降到了3字头，3.9%居多，3.7%的已经到底。我看了下贝壳统计的数据：贝壳研究院监测显示，2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。这说明，大多数城市的房贷利率已经基本到底。其实今天还有很多人在等降息，等LPR继续下调、房贷利率继续往下走，没等到是很正常的，房贷利率不会那么快上调，也很难再往下降了。现在还有空间的是是哪里呢？就是四个一线城市。四个一线城市现在被限的死死的。樱桃查了下首套利率：深圳：4.6%广州：4.3%上海：4.65北京：4.7%这说明，一线城市，基本上都在5年期LPR的基础上都有加点，或者是基准利率的1.1倍。而一线城市，相对最友好的就是广州，广州也是最近两天才降低了5年期LPR基准利率：4.3%。这么看，在一线城市买房，还是利率太贵了，跟二线城市都差了100BP，贵了不止一点两点，是一线城市的买房人太有钱呢？还是楼市太火？显然都不是，我估计是央妈给了窗口指导！要把一线城市的房价给牢牢摁住。这又回到了我那个今年的核心判断：今年的行情，一定是看二线。很多专家和大V还是不懂楼市，以为全国楼市要看一线，一线城市要看深圳。还提这种调调的就是一些伪砖家。现在一线，二线明显出现不同的政策，我早就判断过，这一轮行情，是在二线城市，而二线城市的龙头，我看就是在成都。而二线城市一旦行情有回暖，很有可能要上调房贷利率。因为现在央妈给的这个“动态调整首套房贷利率”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标前言：今天的文章非常长，但是干货很多，请预留10分钟来读。另外，大家务必关注我的公众号，我3个月没有直播了。下周真的要给大伙直播一场了。请预约。看到新闻了吧。央妈再次降准了。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。首先补充个科普，很多人可能不明白，这个存款准备金率是啥意思啊？就是你每次去商业银行存100块，就要放7.6块到央妈，因为怕银行都贷出去，这样一旦大家都去取钱，甚至挤兑，就容易发生银行没钱的情况，所以这7.6就是寄存在央妈怕出现银行没钱。如果降准，银行的自留资金就会变多，那么就可以有更多钱贷出去。你可以简单理解，就是再次放水。那没问题就来了。看过樱桃的文章的应该知道，现在整个信贷的逻辑并不缺钱，大家是不是最近老收到电话，就是“我们是XX银行的，你需不需要借钱”的电话了…因为我之前说过啊，现在大家根本都不去银行借钱，都在存款，银行根本就是钱太多，钱那么多，为啥还要继续放水呢？很简单，我认为主要还是由于今年经济压力也很大，一方面就是继续宽松刺激经济。另一方面，虽然大家都不借钱去消费，但基金等投资还是比较给力的（参考：天量大基建来了！），基建很需要钱。大家如果去看社融数据，就明白，借钱的主要是城投和国央企，其目的就是为了搞投资，搞基建，拉增长。在这个背景下，央妈就进一步放水了。我最近读了一篇赵燕菁有关债务的文章，真的不能太赞同了。我跟他观点一致：现在的中国经济不缺钱，缺信用，所以扩张信用才是最关键的。现在经济最大的问题，就是没有人去负债。传统意义上说，是不让大家负债，可是大家要明白一点，国家并不希望大家不负债。因为只有负债，有融资，银行把钱贷出去了，才能让钱流动起来，经济才可能更活跃，否则都存在银行，经济怎么好呢？对不对。所以国家肯定希望大家都把存款拿出去去消费，去借钱买房，企业都去借钱扩大生产。所以，本次降准对现在经济的效果我认为还是有限的，但这是一个信号。其信号就是告诉大家，今年为了拉经济，一定会持续货币宽松，持续放水，后面可能还要进一步降息。所以货币是宽松的，那只要有钱，大家一定要明白，房价就是货币的游戏。钱多，房价就有上涨动力。毕竟，现在房贷利率已经非常便宜了，市场上大量又多又便宜的钱，所以，今年买房可能是过去三年成本很低的。明白了吗？货币政策是一方面，另外还有一个很关键的信号也跟大家解读下。昨天，公家统计局公布了2月份的70城价格情况，好消息是上涨的城市肉眼的可见的变多了。数据来源：国家统计局上图是2月份新房涨价前十名，我甚至发现了前几年跌幅全国前五的湛江和天津济南，这三座城市都挤进来了。数据来源：国家统计局二手房中北上的热度一直居高不下，成都最近大家也指导情况了，我不宜多说，西安前两周才出现了抱团涨价，二线城市真的开始陆续起势了。根据统计局的数据，2月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为55个和40个，较1月分别增加19个和27个。这也意味着近八成城市新房市场重回上涨区间，过半数城市二手房价格开始上涨。我们理性一点来看待2月份的数据，我可以判断：整体市场是真的已经完成筑底了!

点击【樱桃大房子】关注并设为星标小阳春的数据出来了，房贷继续跳水。今天，国家统计局公布了2023年1-2月份的经济数据，其中1-2月份，个人按揭贷款3495亿元，降了15.3%。我顺便整理了近几个月中长期住户贷款（一般指房贷）的增量数据，也一直是降的。但和按揭数据相反的是，住宅的销售额却是增长的，增了3.5%。这明显跟市场的走向不符合。卖出去的房子多了，贷款的人应该也变多才是，别说大家都是全款买房，我可不信。懂得都懂，住房贷款的走向与预期相反，一是很多人套用jyd买房，房贷需求转移了；二是大部分人还在提前还贷，消减了借出的房贷。具体的在这里就不多说了，说下今天小阳春的数据，内容很重要，决定了你接下来的出手动作，大家一定要认真看。先说结论，1-2月份的市场数据没有非常好，但信号很明朗，楼市已经出现了止跌企稳迹象。主要给大家说两个数据。1、商品房销售面积及销售额跌幅收窄，价格开始反弹1-2月份，全国商品房的销售面积15133万㎡，同比降了3.6%；销售额15549亿元，降了0.1%。虽然还是在降，但降幅已经收窄，有了抬头的迹象。销售额除以销售面积算一下，就是全国商品房的均价，10558元/㎡，大概涨了3.7%。2、房企的开发投资降幅收窄，整体的拿地力度也有所上升1-2月份，房地产全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，下降幅度明显收窄。而且我查了1-2月份，各房企的拿地情况，现在拿地主力还是央国企，但民企也开始拿地了，拿地的溢价率也开始回升了。简单看一下数据吧。很明朗了，销售跌幅收窄，房价首次上涨，房企整体的拿地力度上来了，这就是楼市明显的转折点。虽然企稳信号已经很明朗，但市场还没有正常回归。可以肯定，今年依旧是个宽松市，政策、信贷、货币这些都会继续宽下去，只是宽松程度不会超过去年，因为今年的市场比去年好是肯定的。但还是有很多问题存在，比如3年疫情，不少家庭的存款都减少了，买房的能力下降了很多，需要时间去攒首付。再就是现在很多人的信心还是不足，无论政策如何利好，就是不买房，这类发言我们文章的留言下面经常可以看到。最近在我们的粉丝留言中，看到这样一句话：你提供了降价以外的任何支持，我提供了买房以外的任何支持。图我找不到了，大概意思就是这样，感觉很搞笑，但也很有代表性。楼市很大一部分人就是这种心态，看热闹的多，真下手的少。其实就是现在能看懂市场走势的人不多，能够先知先觉下手的人就更少了，大部分人还在继续观望。但信号其实是很明确的，楼市已经到了资产升级，完成置换的最好时候。现在置换，把原来房贷利率高的房子卖了，换成更好的房子，资产升级了，利率也降下去了。但完成资产升级的前提是，要懂得选筹。三四线的房子不能随便再买了，二线土地集中供应区域以及一些郊区，比如杭州郊区、南京郊区也不要随便买。老破小、老破大也要慎重，这些肯定是跑不赢大盘的。不过丑话还要说在前头，虽然市场已经有了企稳的迹象，但短期波动还是会有的。购房者的信心不是那么容易回来的，现在对市场有信心和没信心的估计是五五开。全部回归是需要时间的，就算回来了，也不再可能出现2020年底、2021年初那样的高峰。所以未来的不动产投资，要做好长线准备，不要在乎短期的涨跌，只要选筹对了，钱就会流向你所在的地方。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标房子、焦虑、躺平，对现在35岁上下的无房一族来讲，这三个词好比一个紧箍咒，每日都悬在头上。在南山科技园从事高新产业工作的阿新夫妇，就一直处在这样的困境中。过去的2022年，阿新夫妇不是在看房，就是在看房的路上。作为普通工薪阶层，阿新夫妇自然负担不起南山的房价。用他们的话来说就是：“南山容不下我，而我却需要南山的工作。”但往偏远处买，就意味着长时间的通勤，以及翻不了身的升值空间，甚至连生活配套都难齐全。对没什么置换成本的阿新夫妇来说，这样一锤定音，就意味着要永远过上这样的生活。“咱俩都35了，要不躺平混两年，回老家吧？”阿新夫妇渐渐有了这样的想法。不过，近期阿新去光明考察公司分部新址时，发现了一处之前没有留意过的片区——玉塘。在这里，阿新看到了夫妇俩理想的未来。扫码进群了解更多详情“工作了这么久，第一次发现工作是能带来惊喜的。”阿新说。要说阿新是怎么留意玉塘的，其实也巧。公司有意建设新分部，那天负责考察的同事要出发时，临时把阿新也叫上了。下了车库阿新打开导航一看：沿着南光高速开车，从南山科技园去到要考察的光明玉塘，竟然只要30分钟。不仅如此，阿新还发现，玉塘被南光高速、龙大高速、深圳外环高速三条高速包围。不管是从龙华、宝安或龙岗出发，抵达光明中心区之前，首站皆是玉塘。而从玉塘去往福田、大运中心，均在20-40分钟内，不管是社交还是工作，都很便利。后来回家仔细查了下，阿新才知道，地铁出行，在玉塘也很方便。乘坐6号线从深圳北站出发，到达凤凰城站之前，已经到达玉塘的长圳站了。在建的13号线，可以一站换乘，5站到留仙洞，10站到南山科技园，直达深圳湾。规划中的18号线，更是将串联光明凤凰城空港新城、宝安科技创新城，连通深圳外环。事实上，玉塘最大的优势，正是地段本身。作为光明南大门，玉塘片区位于光明科学城最南部，西靠宝安、东挨龙华，南部还链接南山，是连接光明和南山的门户枢纽。坐落在城市综合体发展带上和创新企业发展带上的光明门户玉塘，在占位上就已经跑赢其地区。这也就注定了，玉塘不仅能承接光明科学城的产业转换，同时也能接受南山的产业转移。这样的地段优势，是凤凰城、光明中心区难以企及的。正因为光明门户+光明首站的枢纽地位，玉塘被光明赋予了发展重任：构建集城央繁华、综合枢纽、科创产业于一体的“光明TOD中芯门户区”。而这样的定位，直接剑指南山科技园。和世界各大湾区一样，在一线城市中，科创正在成为一座城市经济的核心驱动力。在2022年，深圳各区GDP总量排名中，南山区突破8000亿元，遥遥领先。而腾讯、华为、中兴、大疆、迈瑞医疗、顺丰控股等企业都发端于南山科技园，毫无疑问，科技产业的力量正引领和改变城市的未来。你看，南山楼市在2005年均价仅8597元/平，如今来到10万+/平，就是最好的佐证。中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远说过：城市就像一个细胞，当膨胀到一定程度之后，一定会发生裂变，然后变成“一生二、二生三、三生万物”的多中心结构。南有南山科技园，北有玉塘科创区，玉塘就是那个裂变而出的下一个科创新中心。过去四年，光明以8.1%的年均增速，GDP跃升为近1400亿元。2021年的GDP增速更是排名全区第二。但玉塘GDP连续三年排在光明全区第一，是光明经济体量最大区域的消息，却鲜有人知。玉塘有三个价值爆发点值得关注，这也是玉塘的底气：产业体系+高新技术企业+城市更新。1、全力建设产业体系，玉塘迎来战略窗口期2022年，光明区提出“打造原始创新策源地、科研经济先行地、创新人才集聚地”的战略部署，正全力建设发展高端制造业、生命科学、人工智能、新材料等战略性新兴产业。而玉塘被赋予“加快玉塘核心片区建设，打造独具魅力的光明南大门“的发展定位，与市、区“十四五”规划等上位规划高度契合。紧随光明区发展大局，玉塘片区正集聚强劲的产业势能，具备推动城市跨越式发展的经济引擎。迎来这样一个大有可为的窗口期，玉塘未来或将成为下一个南山科技园。2、高新技术企业集聚，独占科研经济圈层优势玉塘经济基础好，产业链条齐全。在市“20+8”战略产业布局中，玉塘拥有高端医疗器械、智能制造两个市级先进制造业园区，现有规模工业企业442家，年产值超亿元企业108家。这在光明区的占比均接近三分之一，是光明区先进制造业重要集聚地。片区内集聚普联、艾维普思、和而泰、迈瑞医疗、帝迈生物等龙头企业，创新要素齐全，科研优势明显。现在的玉塘，已形成独特核心竞争力的科研经济圈层优势，吸引了鸿鹄人才、孔雀团队、海归英才等纷纷扎根。高科创新中心更迎来深圳湾实验室、人工智能与数字经济广东省实验室等诸多重磅创新载体和科研平台入驻，将为片区的凝聚强大创新动能。3、发力城市更新，实现人才反哺效应海量的人才导入，势必推动城市更新的步伐。2023年，玉塘将推进包括田寮玉律片区、长圳茅洲河片区等5大城市更新项目进度，加速城市核心功能的成型，打造“生态、宜居、乐业”产城融合现代城区。这不仅对城市面貌的更新具有重大意义，还拓展了城区空间，有助于推动产业转型升级。以高品质的城市环境，汇聚超10万高端产业和高素质人才，催生新型的成熟住区。同时，推动“产—城—人”深度融合，为产业、企业高质量发展提供坚实的反哺支撑，释放玉塘更大的升值潜力。由于当前玉塘在售住宅项目所剩无几，即便有心想要买入玉塘，却很难有合适的项目。不过好在，华润来到了玉塘。以大冲城市改造项目为例，经过华润置地通过统一运营，成为片区商业、文化、艺术中心，深圳最著名的商圈之一，拉动了周边房产的价值。如今，华润进驻玉塘，几乎承载了焕新光明门户区价值的使命.此次推出的”润系“新项目——润曦府，为建面约89-110平品质产品。严控总价的同时，华润也开始了在玉塘城市配套多元创新业务的探索和实践。这不仅是华润置地与城市的相互成就，更是无数个”阿新夫妇”描绘的理想生活。1、出则繁华，解锁多重生活圈以润曦府为中心，小到柴米油盐，大到教育、商业、健康等生活需求，各式缤纷生活皆网罗于此。1公里生活圈内，业主可抵达建面约8万平K+广场，不仅能够便捷享受光明首家沃尔玛的商超服务，还有一众餐饮品牌、社区零售满足日常购物需求。还有约7万平长圳N次方空间及约19.7万平长圳综合商业。值得一提的是，长圳N次方公园由华润代运营，预计于4月开业。作为全区首进产品，华润着力将其打造为具有生活保障属性和强社交属性的创意社区mall。距离长圳N次方公园距离约700米的润曦府，将比其他人更近一步，享受场景化社交和有温度的新邻里生活。2公里生活圈内，汇聚深大附属实验中学、华中师范大学附属学校、深圳中学光明校区、光明长圳学校等四大优质学府。无论是学校密度，还是教育水平，都在光明区前排区位。还有长圳儿童公园、新城公园、虹桥公园、百花公园等多个公园环绕，刚需家庭里老人和小孩周末去哪玩也不用愁了。另外还有深圳稀缺的医疗资源，华润也考虑到了。2公里生活圈内即有深圳中医院光明院区，身为国内单体规模最大的中医院，为居民的健康生活保驾护航。若还想解锁更多精彩生活，业主还可以选择从项目附近的长圳站出发，一站即可到达约10万平的蓝鲸世界、约6万平万达广场进行购物。2、入则安宁，尽享“润系”生活近几年，人们对居住空间的认知发生了转变。对于住房本身而言，居家时间大大增加，也引发了大众对于居住空间的重新思考。在严控价格的基础上，华润为刚需置业者打造了理想人居，扩充了更多生活空间。得房率超过80%，且每种户型都有横厅竖厅可供选择，放眼全市，能做到这点的只有润系产品。建面约89平的3房2卫，户型设计方正。小空间有大看头，精工背后的匠心独运,是华润所传递的价值主张。竖厅户型约5-5.5米的阔景阳台，不仅能供阿新夫妇种花养草，感受生活中的无限生机；还能考虑更多的功能拓展，如猫窝、跑步机等，为更多生活方式创造可能。预留嵌入式玄关柜、冰箱位的空间，设计三分离洗手间，预算不多的阿新夫妇，可以在润曦府中最大化释放空间实用功能。横厅户型主卧双飘窗对流，空间明亮宽阔，采光通风俱佳，纯刚需阿新也能享受堪比豪宅的居住体验感。次卧设计可拆卸墙体，为阿新夫妇的孩子打造成长性儿童房。建面约110平的4房2卫，空间的变动创意性有更多选择。竖厅户型中，主卧设计了可拆合子母房，可满足阿新夫妇不同阶段的空间需求。横厅户型中，采用了LDKB一体化设计，将客厅、餐厅及厨房三个独立功能空间整合，实现一体化模式的空间布局，使用空间“零”浪费。主卧套房设计，以阔绰的尺度空间，赋予阿新夫妇高贵的生活仪式感。严控总价的背后，还能把户型设计得如此优秀，难怪润系产品永远备受购房者追捧。目前，润曦府已经开放了城市展厅和样板房。细节之处见真章。城市展厅以图书馆主题为线索，将城市展厅打造为艺术与人居相结合的时尚空间，使城市、人、生活、文化紧密链接。这里不仅是阿新夫妇精神歇息的悠闲一隅，更是润曦府对城市人文生活方式的独特解读。无论是从价格、配套、户型，润曦府都做了多重惊喜。项目开盘在即，无数深圳阿新夫妇们，可要抓紧时间了。扫码进群了解项目更多详情和具体价格长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标来了！深圳人买房还要等利好吗？最近有个许久不怎么联系的老同学突然咨询樱桃，问现在是不是买房的好时机？作为知根知底的老同学，还是非常熟悉她的情况，来深圳十多年了，为了孩子上学在罗湖买了一套老破小，近两年靠着跨境电商一下做起来了，考虑起换房的事，对于要不要买房其实她也犹豫了小半年，一是担心未来经济形势，二是也想自己那套二手房能有个好价格出手。可今年一开年，形势不对，她就有点坐不住了，来找我给给专业意见。以前有人说，深圳楼市给点阳光就灿烂。其实，不然，在深圳只要政策不“打压”，就会阳光灿烂。市场数据就是最好的证明。2月份深圳二手住宅成交3552套，创出2021年4月以来的最高峰；深圳新房成交2041套，环比增加25.4%。到了3月第一周，深圳二手房就（含自助）录得1128套，环比增长2.9%，有望在3月突破4000套；深圳新房也在加速回暖，成交了700套。数据只是表象，根本还是深圳楼市的底盘还在，而且越来越稳固。第一，深圳仍是全国“增长第一城”。今年深圳的GDP目标调至6%，对比其他一线城市，广州GDP目标增速6%以上、上海增速目标5.5%以上、北京GDP增长4.5%以上，深圳经济仍在“狂飙”！第二，深圳未来发展潜力大。今年开年后就有一批重磅规划，项目落地，同时还加大了投资建设，在2023年度深圳计划安排重大项目830个，总投资约3.6万亿元，年度计划投资2813.5亿元，同比增长25.5%。第三，深圳人口增长还在继续。有人说因为疫情深圳走了200万人，实际是随着疫情的放开今年又来了更多的人，这一点从深圳地铁人流量就可见一斑，3月3日，深圳市地铁全网单日总客运量达869.13万人次，再创历史最高纪录，并且是连续三周创历史新高。基于这种厚实底盘，刚刚开始回暖的深圳楼市，正是买房的最好时机。因为一旦后面市场全面回暖，或是有利好政策跟进，大概率好房子又要靠手气了。所以正好趁着大多数人对市场还有分歧，还有些彷徨不定的时候，可以从容挑到自己中意的好房子。就是在这种判断下，我就建议老同学不妨去最近刚样开的超核中心｜润府看看。这是为什么呢？扫码进群了解项目更多详情和具体价格只有想不到，没有满足不了因为她是一位典型的80后，上有老下有小。既想让孩子有个优越的成长环境，也想让自己有更好的生活品质；既想把父母接过来带带孩子，顺便颐养天年，也想方便丈夫经常出差；既想实现一步到位的品质居住，也想预算总价在800万之内……要求很多，但能市场上能满足她需求的项目不多，而超核中心｜润府恰恰是其中之一。没想到的是，老同学看了项目之后，都不用看其他项目，果断决定出手了。1、超然生活圈，只有想不到，没有满足不了在深圳生活久的人，都多多少少对华润有所了解，要么去万象城购过物，要么去深圳湾去打过卡，要么就是有朋友住在华润城。从罗湖万象城、大冲华润城，再到华润深圳湾，其实，华润的每一次裂变都会为深圳人带一种全新品质的生活方式。此次超核中心带来一种迭代的超然生活圈，很契合现在深圳品质居住的升阶需求，能兼顾到更多家庭成员的需要。要知道，以前很多深圳人买房，要么为了孩子，选择周边学校好的房子；要么为了图工作方便，选择地铁口物业；要么为了自己居住舒服，选择大社区大户型，却很少有考虑所有家庭成员的品质生活问题。整个项目宣扬的是“超核”，创新性地融入TOD枢纽、公园、地标文化综合体、优质商圈等，这就形成了一种高度复合的城市客厅生活方式，为品质生活带来更多可能。可以是孩子们的成长快乐圈。虽然现在“双减”了，但是教育焦虑不减反增，不少家长仍然带着孩子长期奔跑于各种兴趣班的途中。老同学也同样如此，可又不想给孩子太大压力，也希望给他们一个快乐而又有梦想的童年。“超核中心”在绿芯公园打造上，就规划有青少年科创中心、时尚运动中心等多维度高端配套。其中，时尚运动中心的潮流运动体验，不仅能让孩子在激情中找到快乐，也能激发孩子们性格、身体、智力、自尊心、自信心、社交能力的发展和养成。再加上最近有政协委员建议将编程教育逐步纳入中高考，也想孩子们能提前在青少年科创中心感受到科创的魅力，培养出编程的兴趣。可以是自己的品质购物圈。当下的深圳楼市，好房子一定少不了优质的社区商业配套加持。据说，“超核中心”将引入万象系商业，而且是在已有的商业基础上迭代升级，非常值得期待。最主要的是，还与绿芯公园无缝相连，这种妙处，不是用品质来形容，而是用尊享来描绘。别小看这一独具创新，与现在常见的楼栋式商业区不同，不仅拥有“吃喝玩乐购”一站式消费体验，也让逛街购物更休闲，体验到自然公园的风光之美。逛街累了，点上一杯喜茶，与三五好友坐在公园的藤椅上，遥望面前的公园美景，美不胜收，心情舒爽。可以是父母们的健康生活圈。现在深圳的买房的主力是80后、90后，这一批人都有一个共性：大多是独生子女。我的老同学就是典型代表，夫妻俩都是独生子女，殷切地希望接父母来深圳颐养天年。她告诉我，之所以看中超核中心｜润府，公园就占了一部分原因。拥有一个建面约16万㎡的绿芯公园，还有带有演艺中心。父母早上晨跑、晚上跳广场舞，以及看一场文艺演出都是好去处，健康娱乐两不误。其实，也不是其他地方不能满足这种需求，毕竟父母们年纪大了，能在家门口能有个大公园，更安心些。还可以是丈夫的高效商务圈。相较于其他城市，努力搞钱的深圳人显然要更注重效率，毕竟“时间就是效率，效率就是金钱”。家门口就是深圳北站——深圳最大交通枢纽站，能让通勤和效率最大化，15分钟到香港西九龙，30分钟畅达深圳各城市中心，以及广州、东莞等，4小时通达厦门、长沙、武汉等大半个中国主要城市。现在老同学的丈夫要经常往来各地跑供应商，她也非常心疼他出差的辛苦，能在通勤上多节省点时间也是一种幸福感的体现。总之，“超核中心”高度的复合效应，呈现了一种超然生活圈，可能只有你想不到，没有满足不了你。2、顶配府系，超品质预期的惊喜“房子是用来住的”，最终还是要落到房子的居住属性，才能打动现在高眼光的买房者。就拿“超核中心”来说，华润此次也是顶配府系，来匹配“超核中心”之上的品质生活，给出了超预期的惊喜。首先是园林惊喜，营造了一种微度假社区。陪伴是最长情的告白，但陪伴不是陪着，园林的三大创新场景让轻松陪伴孩子的成为现实。清爽的早晨，可以带着孩子，在约2000㎡运动公园享受出汗的快乐，单杠、双杠、扭腰机、漫步等，一个示范一个蹩脚的模仿，不亦乐乎，如果想休息会，也可以与孩子嬉闹在草坪上；下班后的傍晚，可以牵着孩子在约300㎡的戏水池里，轻松玩水，如果你想坐会，也可以在躺椅上休息，仰望碧蓝的天空，就感觉像是在沙滩上度假，享受着日光浴；闲暇的周末，可以领着孩子来一场“生命的探秘”之旅，通过观察和了解植物园的植物，给孩子讲讲大自然的故事，让他们在趣味中感受生命的丰富与美好。此时此刻，既是陪伴孩子的幸福时光，也是自己轻松的度假之旅。左右滑动查看更多还有就是室内装标。此次住宅是带装修交付，以现代东方美学升阶生活品味，以润系精工人文智能的装修格调。比如玄关处配置“智能掌控的集成面板”“一键操控的智能对讲”；客餐厅预留了电动窗帘点位、墙面留白作为投影幕布；主卧室另配隔音封条，有效隔绝外界噪音等。别小看了这些小细节，就拿智能掌控的集成面板来说，谁家里没有老人小孩，很多时候就需要这个一键轻触离家场景，还有主卧室隔音封条，既是给孩子一个安静空间，也是给自己一个隐私空间。再有就是户型惊喜，把幸福感拉满。在户型产品十分“内卷”的深圳，谁最用心，往往体现在产品细节里。润府主推建面约99㎡3房2卫，以及约114/143㎡4房2卫的户型产品。左右滑动查看更多——眼前一亮的3房，向阳而生的好房子。一走进样板间就让人眼前一亮，扑面而来的阳光，可以驱散一天疲惫与不快乐，超大的南向面宽，让人视野通透，神清气爽。厨房的U型台面+岛台设计最令人惊喜，这算是府系3房的独具创新了，不仅让空间更实用，也让做饭更从容，还可以享受全家人一起做饭的乐趣。仅为创意空间展示穿过客厅，走到阳台就像走入一个空中花园，感觉与生活与阳光、风景连接在一起。如果布置成茶室，再约上三五闺蜜，就是聊天、休闲、享受阳光好地方。仅为创意空间展示而次卧阳台与客厅阳台相连也是府系3房又一大突破，让美好生活多了一种可能，如果想要向阳生活，可以拥有高达约6.3米超大景观阳台，如果想更舒适的居住空间，也可以拓展更大的次卧空间。仅为创意空间展示——进阶品质生活的大4房，让生活多一种可能。此次，两个4房户型也做了创新，均采用“大横厅”设计格局以及LDKB一体化的空间理念。走进约114㎡的户型，更大的面宽让客厅的采光更佳，而且也给人一种奢阔的空间感，有种大平层豪宅般的感觉，在这里来场小型party，或者是大家庭聚会，都绰绰有余，孩子们在客厅里嬉闹，女士们在厨房餐厅准备晚宴，男人们在阳台上畅谈人生，各有各自的乐趣空间，又不影响彼此的互动。随着走入次卧、书房、儿童房、主卧，发现均是明窗设计，而且整体上动静分区更合理，能让每个家庭成员享受一个独立而又相对静谧的空间。这种恰到好处的4房设计，也让同来的老同学怦然心动，感觉这就是她想要的进阶品质生活。左右滑动查看更多而走进建面约143㎡的大四房户型，进门就是带窗户采光的玄关，犹如“紫气东来”，有一种走进“大户人家”的感觉，而且每个空间都有采光，放眼整个深圳都十分罕有。当然，更大的面积，也带来更奢阔的客厅，再加上“大横厅”，很有大家风范，当走出阳台，更是拥有270°环幕视野和景观，感觉不止是拥抱了阳光，更是拥有了整个城市。走进书房、儿童房、次卧，不仅有更大的空间尺度，也发现均是X空间，比如书房也可以作为茶室，次卧也可以作为老人房，这种多变空间也让生活拥有更多可能。可以说，华润站在更细致入微的品质生活角度，把居住的幸福感拉满了。3、万象生活，有温度更有更多可能如果房子是让生活更有品质，那么物业服务就是让生活更有温度。这次润府也是诚意满满，匹配了华润的高端物业品牌万象生活。作为中国领先的物业管理及商业运营服务商，能够站在生活和居住角度与业主产生共鸣，这才叫真正的物业服务。一是，全生命周期万象服务。从日常的洁净、维修服务，到贴心的关爱空巢老人服务、“花好月圆”婚庆服务，再到关键时刻的紧急援助服务，全龄、全时、全周期的暖心服务，点亮着业主美好生活的日常。二是，品质生活的定制服务。会针对业主的需求、爱好、兴趣等各方因素，定期定制专享活动，包括体验沙龙、藏品展览、万象私筵等，实现品质生活的全面进阶。居住在超核中心能享受超级服务，这样的万象生活值得想象和拥有！4、750万起，深圳核心区3-4房的“甄选”说了这么多，最终还得看价格有没有优势，毕竟现在买房者掏的每一分都是真金白银。据公开的资料显示，润府限价均价7.24万/㎡（毛坯），按99㎡的3房来算，总价约750万起（带装修），约114㎡的4房总价最低不到900万。从深圳核心区来看，与福田、南山、前海动辄千万的3房，这个价格还是十分感人的，而且从目前深圳核心区在售新房来看，总价800万以下的3房几乎没有选择，而4房总价最低也要1400万起，价格优势十分明显。在这里提醒一下，就算勉强够能买福田、南山、前海3房的人，也要量力而行，以免拉低了未来生活品质。从品牌方面来看，对比单价10万+的南山华润城·润府/润玺、前海润峯府，这也是深圳核心区最香的府系产品，以更低的价格享受10万+的豪宅品质，而且随着龙华的发展，未来价格也会逐渐向其他府系产品的价格靠拢。过往实例也早已证明，华润的府系产品往往是版块里的价值标杆。北站CBD将直追福田CBD

点击【樱桃大房子】关注并设为星标杭州又开始抢人了！但我实在无感。杭州昨天在落户上再次降低门槛，政府网站发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。意见稿的内容很清晰，就是要放松杭州的落户门槛。重点内容我列出来了，大家可以看下。1、放宽学历落户。落户门槛重新调整为大专学历，35岁以内的大专生，已经在杭州就业的，可以直接落户市区。2、放宽技能人才落户。技能人才落户条件之一的社保由原来的1年调整为6个月。3、放宽投靠落户。长三角户籍办理投靠落户，实行同城化累计，取消《浙江省居住证》条件。4、全面放开桐庐、建德、淳安三县（市）城镇落户条件。这一次杭州的落户门槛调整，距离上一次，大概一年半的时间。之前杭州的落户政策调整：2021年，杭州将大学生落户门槛提高到本科毕业。大专生不能直接学历落户，可以通过其他途径落户，比如积分入户。2019年5月，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。也就是说，从2019年到现在，杭州的最低学历落户的门槛变化过程是从大专→本科→大专。很多人说政策怎么朝令夕改，来回摇摆。原因很简单，落户政策直接影响的是楼市，放松落户门槛，是增加楼市房票和资金的直接手段。特别是投资属性比较强，过去一直限购的城市，放松落户门槛，必然有一群过去苦于房票的人冲进去。所以现在很多人在说，杭州不是在抢人才，而是在抢接盘侠。说实话，我也有这种感觉，杭州楼市在降温，人口流入也在减少，接盘侠确实有点青黄不接，如果再不放松人才门槛，楼市反弹就怕后继乏力了。今天有杭州的大V叫我赶快去杭州买房，他认为抢人后杭州又会有一波涨幅，但我看完丝毫没有冲动。相反，杭州每放松一次门槛，都像在吃药。我反而认为风险就累积越多，越是这个时候，我越不会去接盘，就算杭州马上能涨一波又如何？等大专人才进来消耗购买力后，还能有源源不断的人来接盘吗？到时候又跌下去就被套牢了。我估计消耗完这一波购买力，下一次杭州抢不到人的时候，恐怕就只能放松限购了。所以，现在我对杭州放松限购开始有了预期了！！！来看下杭州最近的楼市，杭州表面上回暖了，实际上还有坑要填。表面上的，一直在关注杭州楼市的人应该都知道。一是二手房成交有所反弹。今年1月份杭州二手房成交还不到3000套，2月份就飙升到5000多套了。二是新盘热度不断攀升。最近的国际金融中心（IFC）二次加推，2798户摇56套房，综合中签率仅2%，有房家庭中签率低至1.4%。相比于去年首开的中签率，中签难度进一步加剧。2022年6月，国际金融中心（IFC）首开，综合中签率5.39%，有房家庭中签率3%。但个别楼盘的火热不代表整体，实际上杭州楼市分化严重，整体还在下行。单月的二手房成交量虽然起来了，但抛盘量巨大，现在杭州的二手房库存已经达到20万套，而且抛盘量集中暴增于2月份。为什么二手房抛盘量会这么大，其实就是因为价差倒挂存在，大家都想卖掉二手房去打新赚利差。但二手房是需要有人口流入，才能接盘的。但杭州的人口流入也在下滑。去年杭州常住人口的增量只有17.2万。二手房库存20多万，常住人口增量17万，人口增量连二手房库存都跑不赢，这说明了什么？即使行情回暖，杭州的房价短期内也很难大涨，至少要稳一稳了，当然，你如果作为中长期看，买杭州是没啥问题的。现在巨大的供应下，买房挑选的空间非常大，并不存在大幅上涨的基础。而且这只是二手房的供应，还没算上杭州的土地供应。土地供应决定着一个城市的中期市场趋势，杭州是个不缺地的城市。今年年初，杭州公布了今年首批宅地供应情况，首批共有73宗地要出让，对比首批只有5宗地出让的深圳，杭州简直就是地主家的粮仓。这种背景下，除非绝版地段，否则大部分的板块，不仅难涨，而且难卖，分化会非常严重。就像前文提到的国际金融中心（IFC），为什么那么多人抢？不还是地段好、有倒挂。但IFC这样的盘有几个呢？这几年杭州一直在往外围发展，卖外围的地，大多数楼盘都是非核心区，地段一般。而且这种势头短时间内不会有变化，因为亚运会，杭州快速地拉大了城市半径，基础建设也迅猛发展。就比如今年首批出让的73块地，里面差不多有59块是非中心区的地。这样的供应结构，势必演化出一个结果：楼市分化越来越严重，核心地块的盘抢不到，非核心地块的盘没人买。放宽落户政策，其实就是导入人口，尝试着撑起杭州外围的基本面，效果大不大暂且不说，反正人来了，自然会向外围扩散，卖地也有支撑了。而且杭州确实是该抢人了。这几年杭州的人口增量断崖式下跌，七普数据，杭州十年增了324万人，平均每年增长32万人。2021年、2022年这两年，杭州的常住人口增幅就开始直线下降。2021年增了23.9万人2022年增了17.2万人算下来，2022年杭州的人口增幅比2019年少了好几倍。如果按这个速度，后面2035年人口的规划目标是完不成的。常住人口增量回落，新引进的大学生数量也开始下滑。2020年，杭州引进35岁以下大学生43.6万人，之后的两年，这个数字分别是48.3万、34.7万，人才流入也在下降。如果没有持续新增的常住人口，就没有持续旺盛的购买力。过去杭州楼市的大热，就离不开杭州六普和七普之间，产生的300多万新增常住人口的量，所以杭州会抢人一点也不意外。只是现在杭州的情况是，主城区房价过高，人流进去了也买不起，远郊房价虽然低，但愿意去新城拓荒的人又有多少呢？推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则彻底变了，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标从2月初疯狂报复性买房，到3月初各城市成交下滑，大家都在议论，是不是史上最短小阳春出现了。最近，包括重庆、杭州、广州等在内的不少城市市场回落明显，客户到访、成交都开始下滑了。有些城市，3月份前2周的成交量相比于2月底的周成交，下滑达到30%以上。这是不是意味着，一个月前开始爆火的小阳春，持续不下去了呢？结论放到后面再说，先看下各城市的数据情况。重庆：住宅成交下滑50%铭腾数据显示，3月第2周，重庆住宅成交量15.67万方，合计3028套，相比于前一周，重庆住宅的成交量几乎腰斩。杭州：带看变少，楼市成交放缓杭州楼市虽然还处于向上区间，但市场已经开始冷静。3月第2周的数据暂时还没有出来，看下第1周的数据。第1周，杭州新房成交量2049套，环比降了32%；二手房成交还在涨，但和之前一周的数据相差不大。杭州的中介也在说，最近的带看明显减少，他手里的学区房，2月底的时候一天能吸引好几组客户，现在一周的时间只来了4拨。2月下旬带看量达到450+次的盘，3月前半个月带看下降到了300次，跌了大概35%。广州：咨询、到访、成交，整体下滑广州从2月第四周就开始降温了。贝壳研究院广州分院数据，3月第1周，广州新房客户咨询量环比降了5%，新房单盘平均成交环比降了15%。二手房咨询、成交量、成交价也都在跌，而且3月第1周的降价房源相比于2月第4周，还多了0.6%。东莞：来访、成交降幅过半诸葛找房监测到的数据，3月第2周，东莞二手房的成交量在重点监测城市中领跌，大概跌了18.49%。除了成交量，来访也明显回落，东莞中介说，2月东莞的来访一周一百多批，现在又回到几十批了。除了上面提到的一些城市，市场回落比较明显的还有北京、昆明、贵阳、合肥等城市。但你看到上面这个图也会同时发现，其实并不是所有城市都下跌了，有的城市成交量还在上涨，比如苏州、成都、厦门，武汉都不错。就目前来看，有的城市出现了小波动，有的还在继续向上，所以我觉得网上还在唱空的所谓【最短小阳春】是有点片面了。可能有些人不明白，小阳春为什么会出现这种波动。其实不是小阳春不行，而是你并未明白这一轮小阳春的本质。我之前就说过，有的城市小阳春确实只会是昙花一现，但有的城市，尤其是二线，这一轮一定会逐步好转。这一轮小阳春的本质很清晰，就是释放疫情积压的需求，这个需求是刚性的，这里面大部分是刚需和改善。前期积压的需求在快速释放，同时还有一部分购房者担心节后政策有变，到时候房价又会上涨，再加上有些人手里有点钱，出手自然会快一些。但这种需求导致的小阳春，本质上不会扭转大势。刚需最关心的是价格，买一套房少付几万、十几万，对他们来说，太难拒绝了。房子一定是要买的，几万块钱的优惠，买到就是赚到。现在行情稍微回暖一点，很多开发商就已经收回优惠了，二手房业主降价割肉的也少了，有的甚至开始抱团涨价。卖家现在就想用涨价去库存的方式推动行情迅速恢复，恐怕还不到时机，当大家还没看到经济好转时，而且库存还很多时，这种方式不管用。现在能迅速去化的楼盘，都是切实让利的，刚需才会上车。而改善注重楼盘品质，但也很看重性价比，特别是他们受限于手上的房子，要置换就要卖掉现在手里的房子，一旦二手房卖不掉，就没钱改善。你要是看了我前几天的文章，你就知道，最近各城市二手房挂牌量暴增，这两天也还在继续往上蹭蹭地涨。二手房抛售潮来了！情况就是这么个情况，市场确实不错，但各城市的库存也很大。上海二手房库存：约16万套杭州二手房库存：约21万套成都二手房库存：约18万套西安二手房库存：约17万套南京二手房库存：约15.2万套……降价折扣没有了，库存还这么大，房子肯定是不好卖的。说白了，现在就是需要以价换量，一旦房东不肯降价或想涨点价，购房者就会犹豫，产生抗性，二手房成交就会减速，那小阳春就会受到冲击。那我们是否可以得出结论说，小阳春没了？并没有这么简单，我相信只要政策持续放松，货币持续放松，市场是一定会救起来的。只是这需要过程，要等到新房库存下降，大家在新盘上没的选择时，才能轮到二手房涨。BTW:

昨天的文章，我跟大家说过，现在的市场环境有一个典型特点：那便是“换手率急剧放大”。因为很多人在卖房，挂牌量就大增，很多人在买房，交易量也在回暖。我都说的这么明确了，居然有人在后台说，我怎么说的矛盾，说一会是回暖，一会怎么又大量抛售。所以不同的人看我的文章，总能找到不同的讯息。可这根本就不矛盾啊，去年交易量是冰冻，今年是交易量放大，有人买才有人卖，这就是市场变好的迹象。记住！房子不怕没有抛盘，怕的是没有交易啊！！朋友们，连这个最基本的逻辑都不明白，看我文章算是白看了。为了说的更清楚，今天我干脆顺着这个话题，直接跟大家聊点买房的干货，如果你听进去了，一定能帮你资产增值上百万。我反复跟你们强调过，现在是资产分化的时代，核心资产加速上涨，垃圾资产原地装死，甚至越来越不值钱。所以，有条件买房时一定要买核心地段的核心资产。没条件那就没办法了，先上车以后再置换。我现在说的，主要是针对那些手里有房子的人。一定要改变过去那种思维，有的人总想房子越多越好，这是完全错误的思想。房子不在多，在于精。现在早就已经告别房价普涨的时代了，就像你手里留着垃圾股不涨一样，你还不如卖掉不涨的垃圾股，去买持续走牛的价值潜力股。一样的道理，卖掉不涨的房子，集中火力早点去置换涨幅快的房子，这样就能跑赢大势，你的总资产增值也快。深圳湾套房子，价值五千万，顶别人十套房子。而且现在名额也有限，那些老破旧占着名额又涨的慢，如果害你不能去置换涨幅的新房次新房那真是捡了芝麻丢了西瓜。特别是你手里如果留着老破旧，楼梯房，非学区房，很远郊的房子，我劝你趁着这一波行情回暖，现在赶快卖掉，越早卖越好。有条件就赶快升级成核心地段的新房，次新房，学区房，电梯房，地铁房。有价差新房的就打新房，次新房如果带学区，又是核心地段，那也很好。老破旧，除了学区房外，毫无价值！不要留恋那点租金！尽早卖掉。宁可买远一点的新房，也不要买市区的老破旧，现在90后00后可不愿意住老破旧，在屋里谈个恋爱都显得不浪漫，以后接盘侠来越少。最近星哥帮好几个学员做了资产规划，他告诉我，基本我们会员手里全部都是一些垃圾资产要做优化的。有个广州的会员，动作非常迅速，卖掉了增城的房子，换到了黄埔核心板块。有个成都的学员，也是教他如何操作，腾挪本金，卖掉手里的商铺和写字楼，去了高新买新房。......好多案例，回头我根据这些实际的案例，再给大家讲讲。在我的高阶课程里面，我跟大家说过选盘的五大法宝，有的人看完铭记在心，按此法则去置换房子，升级资产，确实获利不菲。2019年教深圳一个粉丝操作优化，把二手旧房卖掉，买新学区房，然后同年又买了一套新房，也是带好学区，两套换下来，资产升值了一千多万，现在回调了一些也涨了大几百万，他前些天又发消息来，说之前非常感激我，准备又要买房。各位，大家要理解，资产置换的路线。主要分为三类：三四线置换到一二线。一二线垃圾地段置换优质地段。垃圾项目，置换成优质项目。比如上面提到的一些公寓写字楼，老破小等等。因为有的家庭不愿意折腾，如果房票有限的话，我劝你尽早卖掉那些垃圾房产，持有核心资产。这在发达国家已经证明了，核心资产只会越来越贵，门槛越来越高，如果以后你的孩子想去一线城市发展，你最好提前布局，不然以后只会越来越买不起。虽然今年行情我认为主要在二线，但是一线城市的房价长期看都是向上的。总之吧，人才往一二线城市聚集的趋势不会改变！好公司都集中在一二线城市，好的工作机会，高收入人群都在一二线城市，所以一二线城市聚集的都会是最有钱的人群。三四线城市呢？大部分中西部的三四线城市长远看是没有前途的，东部沿海地区的三四线因为藏富于民，有产业，还能吸引人流呢，房价还比较坚挺。中西部三四线城市的房子如果不是自住，我都建议你这一轮做好资产的腾挪置换，有个粉丝跟我说她手里有6套四川小县城的房子，去年想卖，完全卖不掉。除非三四线城市再来一波货币化棚改，否则，财富转移的逻辑一定会存在，我应该在文章中给大伙说过，存量财富转移的大逻辑吧？大家有印象没？这里我不重复了哈。再跟大家强调一遍：今年很适合做资产置换和优化。优化的逻辑是多变一，置换的逻辑是一变一。不详细展开了，道在这里，术自己去摸索吧。总之，建议你在家庭房产上，不要躺平！毕竟房产对一个家庭的财富太重要了。今天的文章非常多实操方法论和心法，如果对你有一点帮助，记得转发给你家人，让他也理解，到底今年要不要有动作。另外，记得帮我星标，右下角点个【在看】再走。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的观点，务必关注我的另外一个号：很多我们一些闭门分享会会在微信上通知，大家想参加的务必加上微信。对了，跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则变了，打乱了时间线，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标趁着楼市回暖，有的人开始趁机出逃了，最近大部分城市二手房挂牌量突然猛增，二手房抛售潮一触即发。东莞：截止到2023年2月28日东莞贝壳二手房挂牌量61690套！环比增长约27.94%，短短一个月暴增约1.35万套房源！西安：根据诸葛找房的数据，截止2022年3月2日挂牌量已达17万套，去年年初西安挂牌量为10万套，仅1年时间猛增7万套房源。广州：二手房挂牌量突破13万套，从下图广州二手房挂牌量可以看出，这些年随着新房不断交付，越来越多房源流向二手房市场。成都:成都楼市最近是上头条了，不仅二手房成交量高，二手房挂牌量也节节攀升。其中2月份的挂牌量超过3.5万套，仅次于去年二手房新政后6月挂牌量，为成都二手房历史上的次高峰。目前成都二手房库存已经高达18万套，内网已经超过20万套了。杭州:杭州住保房管数据显示，2月份二手房源新增挂牌22607套，其中住宅房源16698套。截至目前，杭州二手房存量约21万套，10%挂牌房源来自上个月，可以看得出来杭州房东真的是着急了，都在赶着时候出逃。南京：本来2022下半年南京的二手房库存开始逐渐下降，以链家为例，二手房挂牌量一度“跌”到14万套。谁知道今年新年回来之后，大家第一时间就是卖房，2月份南京的二手房新增挂牌量达到了11352套，环比涨幅超1倍，也是近一年的新高，最近又重新回到15.2万套以上。数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡合肥：根据合肥房地产交易网的数据，目前合肥二手房挂牌量目前超14万，虽然2月成交量激增，但是房东挂牌量也在上涨，新增近6000套房源挂牌。上海：目前链家上面的链家二手房挂牌量共有5.57万套，相比去年的4万套也增加了接近1万套，不过我们也知道上海很多二手房并没有上架，根据上海本地的自媒体淘屋统计，目前上海的二手房库存已经达到了16万套。当然比起青岛，我觉得其他城市都算不上什么。青岛仅仅是新房库存就是惊人了，1月份新房存量有2391万平方米，去化周期32.6个月。现在还要叠加二手房挂牌量也在激增，贝壳上青岛的二手房在售量为80875套，超过了8万套。近7天就新增加了4177套房源……估计很多人在看到这么多人在卖房子，脑子已经乱了。昨天住建部才说对房地产回暖有信心啊，怎么大家都在抛盘离场呢？这个现象其实不难理解。看空的人一直都有，毕竟在口罩三年的打击下，信心不是那么容易恢复的，现在房地产市场的信心回血估计只有50%吧。但这样的市场才是正常的，有人星夜赴考场，有人辞官归故里，反正也是互道S.....B。不过换手的多了，最起码说明市场变好了，因为只要有流动性，市场就不再像去年一样死气沉沉了。很多新粉丝刚关注我，只看我一两篇文章就判定我的空军或者多军，其实都不准确，我的观点是会根据时机，城市而发生改变的。在我看来，大部分的地方的确是要看空，无脑看空的那种。除了十八线县城之外，还有青岛郊区、成都郊区、南京杭州郊区等等，我从来不认为二线城市的郊区有价值，基本上都是大饼居多。市区的老破小我向来不大看好，其实大家别看上海和广州的二手房库存多，超过9成以上都是老破小，基本上没有什么市场竞争力。我知道很多人买老破小是为了博拆迁，不要抱这种希望，未来的城市更新更加强调公益性，比如说重新贴瓷砖装电梯之类的。所以老破小未来价格我不能说大降吧，毕竟一线的居住价值还在，但肯定跑不赢大盘，而且未来和次新房的差距将会越拉越大。趁着现在市场回暖抛盘简直就是最佳的明智之选。看到这里，如果你有悟性的话，你就会发现一个关键性的结论，也是正片文章的精髓:今年是优化资产的绝佳年份！！！！今年的特点就是抛盘的多，买房的也会增多，是一个换手率放大的年份。就是这样的环节，所以，趁着市场还有这一波热度，赶紧卖啊，哪怕是让利，也要卖出去。在强调一次，所有看到我文章的粉丝，一定要记住一个整理：房子不宜多，两三套有价值的足矣。房子看的是总价值，不是总套数，你能明白这个区别吗？在核心资产，强者恒强的逻辑下，房子要精不要多啊。今年我们已经指导我们好几个会员抛掉垃圾房子，买入优质房子了，而且利率也可以腾笼换鸟，高利率变低利率，这样好的机会后面很难再有了。如果本地没有很好的资产腾挪地，又或者实在不知道怎么操作的，可以链接我们参加我们的会员咨询。我给你说啊，手里囤积太多老破小，未来房产税交起来头都大了。去年的土地市场不是很很惨烈嘛，很多地方为了吸引房企拍地可都是拿了最好的地块出来。现在早就过了缺房子的年代了，但是在核心地段上面的新房非常缺，大家要是有条件的话今年可以把握好时机。如果你是在中小城市有多套房的人，更加要注意下怎么做资产腾挪和置换到强二线和一线。建议摆在这里了，不要等机会过去了，又后悔。BTW:

点击【樱桃大房子】关注并设为星标前言：朋友们，大家关注下我的这个微信号，我有些内容，比如团购信息，个人感悟之类的，会发到那个公众号，这个公众号因为人多，主要发纯干货。有些城市的专场直播分析，比如最近的成都和武汉，都是内部分享了。不会在公众号上打扰到过多的人。很多人在说为什么收不到通知，是因为你要链接到我们，浅链接可以加上微信围观，深度链接就是加入会员了。今天住建部部长出来说话了，表示对房地产市场企稳回升充满信心！官方有信心是必须的，一是需要给大家打打鸡血，二是如果你们还没信心，那放松调控的政策就持续出台，利率持续保持低位，直到你们的信心完全修复为止。过完年后楼市信心确实是开始慢慢修复了，我前不久的付费文章其实也是想做个测试，看看市场信心修复了多少，跟2020年比还是差了不少，但相比2022年将要崩溃的心态，应该说修复了至少三分之一吧。现在信心没有完全修复，在我看来反而是留给大家上车的绝佳机会。等信心完全修复了，你就只能去追涨了。现在疫情的影响正在散去，我在深圳几个商场都发现很多人最近都不戴口罩了，感觉大家已经快忘记了年前凶猛的感染潮，有点敏感度的都知道该怎么做。现在很多二线城市的售楼处是挤满了人，这是肉眼可见的回暖，从成交数据上也能看出来，那些还在观望的人，我觉得要么是彻底躺平了，要么就是不懂楼市规律，注定是韭菜。为什么这么说呢，根据我这么多年的研究，每次市场进入调整周期时，就会有一堆人看空，头两年你看空是对的，因为调整期确实是需要时间转好，但你持续看空，不管怎么放水，不管怎么救市，你还是无底线的看空，就会误了大事。每当买房信号出现，这时候我就会说可以入市了，哪怕不是最低点，但也是相对的低点，只要你能把握住，那也是赢家。但他能拿出一堆理由反驳我，人口拐点出现，城市化进程已到尾声，经济增速慢等等，来举证房价不可能再涨了。这些都是犯了一个底层思维的错误：长期事件短期化！正因为如此，要再说能买，他肯定骂我是忽悠。等成交量开始反弹了，我说量在价先，窗口期不多了，他们也听不进去，又会告诉我，现在量是起来了，但是价根本没涨多少，没看到挂牌量大涨，很多人在抛盘吗？别想骗他们上车。他们不懂的是，挂牌量为什么会增加，那是改善人群在抛售二手房啊，他们需要先卖房再去换更好的房子，难道你不知道现在引领市场上涨的是改善群体吗？就算牛市来了，我一直都是说楼市仍然是分化的行情，不是什么房子都会涨的，强者恒强！别乱买了又来怪我。不过他们也听不进去，因为这是他没看到的场景，他绝不会为了未知的行情去买单，他非要等到市场火爆了，才心慌慌的火急火燎去追涨。明明可以在低谷100万首付上车的，非要等房价涨起来，多出几十万首付他才心服口服。每次等到房价暴涨，楼市再度调控的时候，我说别追涨了，他也不会听，那时候过去那些看空的理由他都已经忘得一干二净，满脑子装的都是通货膨胀来了，货币大放水，再不买房钱就不值钱了，再不买房就要错失发财机会了，千万别挡住他发财的路，谁拦跟谁急。这种心态的转变过程，我见的多了，所以说韭菜永远割不完啊。不该买房的时候冲进去，该买房的时候又犹豫畏缩。典型的韭菜心态。因为不懂楼市的人永远是大多数，在楼市分化的时代，过去很多人在房地产红利期靠运气赚的钱，他将来可能也会凭实力亏回去。跟关注我的宝宝们说下，微信推送规则变了，打乱了时间线，如果你还想收到我们的推送通知，一定要记得加个“星标”。推荐：樱桃年度市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：--------------------------------------------------------------城市调研系列：北京1

点击【樱桃大房子】关注并设为星标都越来越挑剔了樱桃有个做医美的粉丝，年轻的90后新贵，不到30岁就有购房能力了，最近委托我们帮他选房。他眼光很挑剔，首付预算150-200W之间，新二手房都看了一遍，每个项目都能挑出点问题。二手房，觉得太老太拥挤；新房，又觉得产品问题很多，位置、配套、颜值……有一项拖后腿都不想将就。最后挑挑拣拣，终于帮他挑到一个非常合适的项目。整个选房过程非常艰难。越来越发现，这一届的买房人，对住房的要求真的非常苛刻。要地段好，颜值高，产品要有品质，配套也要跟得上，最好离工作近，还不能离社交圈太远。这些需求合理吗？非常合理。可是你去市场上看一圈，别看项目多，能匹配到的产品却极少。前些天，我还看到论坛上发表了一则名为《深圳中年困惑：身家千万蜗居南山“老破小”，该换房吗？》的帖子，让我很意外。发帖的博主在深圳有两套房，南山一套，东部一套，但就是这样一个身家千万的深圳有房一族，在面对房子太小的窘境的时候，也很难换到满意的房子。这就是现实。市场上的产品很多，尤其是这两年，深圳市场住宅供应库存达到历史最高，但不管是买房还是换房的正常需求，却依然买不到合适的房子。这是为什么呢？买房痛点越来越多，但产品迭代却没有跟上其本质我认为就是两点：第一，用户对居住需求的标准在提升，尤其是90后的年轻新贵，他们对居住品质要求全面且高标准。第二，开发商投入到市场的产品，很多都并没有去真正调研用户的底层需求，导致产品同质化，跟不上用户的需求。年轻新贵们的品质要求是什么？用户的底层需求又是什么？我觉得要从买房痛点说起。长期和深圳买房换房的人打交道，总结发现，深圳人在买房时普遍有多重痛点：1、换房成本太高，能够契合未来居住需求的品质盘太少2、房子普遍老化，满足不了现代人的需求3、很多房子的配套设施跟不上4、居住降噪不到位，很影响生活质量5、工作圈、居住圈、社交圈，总有一圈的生活要舍弃……对此，相信很多深圳人是能感同身受的。深圳的换房成本越来越高，即使是花了一千万，也要住在老破小或是老破大里。破就算了，每天回到小区停车，还要忍受车库又脏又乱又暗，甚至找不到车位的痛苦，真的很影响心情。除此之外，就是离市中心远、房子空间局促等等一些列问题。这么多痛点，足见现在的用户对住房的要求是非常高的，但也非常无奈。乐有家研究中心曾针对“2022年上半年深圳的二手住宅购房者年龄”做过调查，深圳购房者年龄占比TOP3：31-40岁，占比59.9%；21-30岁，占比19.1%；41-50岁，占比17.9%。一方面是购房群体的年轻化，另一方面是对居住需求的高品质化。这恰恰说明，如果开发商不能解决新一代买房人的痛点，很可能就会失去用户，失去市场。这段时间，哪怕深圳市场行情回暖了，你会发现，那些跟不上用户需求的产品和开发商，很明显在掉队了。而那些坚持做产品，坚持为用户服务的开发商，却脱颖而出，卖得更好。正如我开头提到的那位挑剔的樱桃粉，他最后选择的项目是：龙华卓越和奕府。卓越，为什么不一样！看了那么多房，这位粉丝为什么最终选了卓越和奕府这个项目？原因是多方面的，比如它所属卓越全新的高端住宅系列——“奕式”，在颜值、地段、品质等多方面都可以打高分，但总结来说就是四个字：长期主义。长期主义理解起来并不难，比如房子本身尽可能功能全，最好能满足未来5-10年自己及家人的生活所需，所在区域尽可能配套丰富、规划明朗等等。毕竟大家买房的初心，从来都是为了给家人和自己更好的生活。这也是当下每个人买房选房时都应该有的逻辑，更是大家应该重新审视的关键点。尤其是房住不炒主旋律下，作为全国楼市风向标的深圳，限购限贷政策不会放松，每一张房票的使用都应该更加审慎。我认为真正要满足新一届买房人的好房子，需要符合四大标准。1、颜值即正义，既是审美，也决定日后的估值现在几乎所有人买房都会看颜值，一方面是买房人的审美在提高，另一方面，精明的深圳人也是考虑到日后转手，颜值必然决定日后的估值。这位粉丝之所以选择卓越奕式产品系，颜值就占了一部分原因。粉丝告诉我说，买个颜值高的房子，朋友来家做客都会觉得很有面子，而且他自己也做过对比，房子外表好看崭新，每平至少能贵大几千。整个卓越奕式产品系宣扬的是为中产配置豪宅级品质，之前奕式项目用的广告语都是“首套房如此漂亮”、“漂亮得不像首套房”之类的，从这便能看出来卓越对于颜值的重视与追求。奕式的外立面对标的是写字楼和深圳15万+豪宅，采用的是铝板幕墙+LOW-E玻璃，建筑风格是极简风，干净平整，很有质感。房子哪怕过几十年，也显得时尚大气，不过时。为了提升整个外立面的纯粹，卓越奕式，进一步在细节上也做了很多升级，比如采用了“隐框式开启窗”，这样可以减少窗框对玻璃的切割感，让外立面更加连续一致，更加大气。卓越还改变了传统粗笨边框外露设计，使用窄边框立柱等等。如果你先去看一看豪宅的外立面，再去看卓越柏奕府，你会发现这两者之间几乎没有什么差别。柏奕府外立面实景图柏奕府外立面实景图云奕府外立面左右滑动查看更多左右滑动查看更多深圳20万+豪宅外立面总之，卓越对设计的要求是非常高的，毕竟之前做过大量的核心CBD的高标准写字楼，其设计理念就像是长在新一代用户的审美上。年轻的卓越设计师团队，对新一代买房人的颜值需求，把握得极其精准。这是那些几十年不更新产品外立面，几十年不迭代的开发商没法比的。你现在去市场上走一圈，要看房看多了，一看外立面就知道是哪个开发商，如此陈旧的审美，早就满足不了深圳买房人的要求了。2、适度超配，超出用户预期的惊喜当下的深圳楼市，因为限价利润受限、开发商资金周转问题，很多楼盘的交付品质都在下降，所以导致了现在的不少问题。这个时候，如果还有房企仍然坚持超配交付，必然是行业良心。卓越就是一个坚持“超配交付”的房企，不单单是上文提到的“颜值超配”，还包括用材用料、整个社区打造、装标等的超配。就说卓越柏奕府吧，设置有四重归家大堂，比传统两大场景（进小区门、进单元门）的礼序多了两重，也多了很多享受体验。传统的两大场景，一是车行，二是步行，卓越在归家场景上预设了很多功能设置，打造了社区空间和亲子空间，比如9米挑高的巨幕水景会客厅、可以陪孩子玩的童梦小世界。巨幕水景会客厅我还专门问过卓越设置此项的初衷，他们说业主归家的心情是不一样的，有的是想跟孩子玩一玩，有的是忙了一天，想放松一下。所以在深层次了解业主的需求之后，他们第一时间就对产品的设计初稿做了调整，优化车库入口，增设车库大堂，装备空调、绿植、座椅；调整车库灯光，使光线看起来明亮柔和。这样调整之后，疲惫一天的业主回到家，面对的就不再是昏暗潮湿的地库和小铁门，取而代之的是一个舒适的，能够释压的情绪转换空间。别看这是个小细节，但如果你去车库里走一走，你就会发现真的有很多人需要这个空间。车库归家动线上也设置了“童梦小世界”，这样设置的好处就是业主下车后，能马上见到在“童梦小世界”玩的小朋友，哪怕只有15分钟，对于很多家长来说都很必要，毕竟陪孩子再多的时间都嫌少。除了归家动线上的超配，卓越奕式产品在健康科技系统上的超配也值得大家拿小本本记下来。深圳一年四季夏天比较长，冬天比较短，除了热，就是潮。很多北方老人过来深圳之后很不习惯，夏天开空调觉得闷、不透气，而且空调开到半夜总是觉得太冷，由于抵抗力差，老人和孩子都容易感冒。卓越柏奕府的三恒系统(恒温、恒湿、恒氧），是根据深圳气候定制的。每个空调的全年温度都可以控制在20-26℃；除湿时相对湿度不超过70%，加湿时相对湿度不低于30%，且除湿的同时还不会降温；PM2.5过滤效率可达95%，能够有效降低室内甲醛等有害物质的浓度。春天精准除湿，冬天按需加湿，不用开门窗就可以通风换风。辅助温度调节能力还可以减少中央空调的使用时间，既舒服又节能。另外值得一说的，还有卓越奕式产品标配的全社区风雨连廊，深圳买房，全社区风雨连廊真的很有必要。深圳是个多晒多雨的城市，晴天日晒强烈，阴雨天断断续续，持续一个月都有可能。这种情况下社区里的一条风雨连廊就能解决散步、亲子活动等需求。卓越奕式产品入户式的全社区风雨连廊覆盖了整个社区的归家流线，并且串联起了园林重要的景观节点。就是说某天回来下雨了，心情烦闷忽然想去看看园内的风景，不慌不忙地走在风雨连廊里，就能轻松实现边欣赏雨景，边惬意散步。夏天回到社区也不用撑伞遮阳，解放双手。和奕府、柏奕府全社区风雨连廊实拍图整个卓越奕式超配还有很多，由于篇幅关系，就不细细给大家详解了，在这里简单列举出来供大家选房时做个参考：1、双采光面的大尺度空间户型、高端标准的高定装修、无敌收纳空间；2、从社区到户内的智慧化住宅；3、高级审美的亲子空间、融自然于生活的社交空间；4、人性化设计的车库；5、面面俱到的降噪系统：社区降噪、建筑降噪、楼层降噪、户内降噪；6、防返味排烟系统……综合来说，卓越奕式产品就是在坚持以高端产品的用料标准的同时，还要再适度往更高的配置上拉一拉，让用户看到，哦，原来他比我期待的还要好一点点，还有些小惊喜。我认为，卓越这样做，看似有点亏，其实一种赚，毕竟只有超出了用户需求，用户才可能对开发商有粘性。在卓越的价值观里面，适度超配就是一种双赢，用户赢得了更高的交付品质，卓越也赢得了口碑。大家在选房的时候，也可以以此来判断项目的产品力，做到高标准是基础项，超配才是加分项。深圳的房子动辄几百万，甚至上千万，值得用户有更高的品质要求。3、买房，要买能够满足长生命周期的房子过去我们讲长生命周期的房子，通常指的是户型，但现在我们要跨过这个单一标准了。一套房子会住几十年，变化的居住需求，肯定不仅仅是要多一间房，还包括不同人生阶段的居住环境需求。比如30岁的时候，你想要的就是自我独处、与另一半的独处，你家能不能多出一间房，让你放点手办，或者是搞个家庭图书馆。比如35岁的时候，你要出门遛娃，你们小区的社区园林够不够空间，专门的亲子互动场景有没有，下雨天有没有风雨连廊。比如40岁的时候，你的事业已经稳定下来了，平时会有一些同阶层的朋友或者是同事过来拜访，你们小区格调够不够，社交场所有没有。等等类似的还有，都是各个年龄段很实际的生活需求，在买房的时候，产品必须尽量都考虑到，因为这些细节很影响居住幸福感。其实说白了，就是用超前的眼光买房。如果你不知道要买的房子是否做到位了，我觉得依然可以参考对标卓越奕式产品。卓越奕式产品的户型空间可变、收纳极强；社区互动场景覆盖全龄段人群。户型设计上，奕式产品强调的是“可变空间”。除了客厅、阳台等功能性可变，最重要的是它多了一个X房，这个X房就是家庭成长空间的基础，比如将它设置成书房、玩具房、游戏房、健身房、展示空间等等。柏奕府客厅实拍图卓越奕式产品的收纳功能很强。一是收纳细节很到位，奕式产品的收纳都是定制的，且空间可调节；二是收纳容量比较大，例如卓越柏奕府108㎡的户型全屋总收纳量约1.62万L，相当于445个登机箱，约等于3.6辆货拉拉的空间容量。好的收纳是给房子减负的，很多人会觉得房子越住越小，就是收纳没有做好。一个在设计之初就预留并规划好收纳空间的房子，是值得买房人给到最高分的。卓越奕式产品的社区互动场景可以覆盖到全龄段人群。比如有供亲子共读的书吧；能够满足老人闲聊、下棋、书画等需求的茶室；学生自修、白领办公的共享空间；还有专供下雨天小朋友们一起玩的架空层活动空间……因此，类似像卓越奕式这样的产品，已经提前考虑到了用户的长生命周期。大家在选房的时候，也可以用这样的标准来要求开发商。4、买房尽量买“三圈合一”的房子

点击【樱桃大房子】关注并设为星标特别提醒：微信公众号已经彻底改版了，很多已经收不到更新通知了，大伙知道我的内容有非常多干货，一定记得“星标”，星标之后，才更加能够准时收到更新通知。大伙最近存钱没？有没有买银行理财的习惯啊？今天，樱桃要跟大伙梳理下，今年以来发生的几个古怪的变化，跟每一个人都有关系，大伙看下是不是这样哈。后面的分析呢，稍微有点残忍，不同意的也没事哈。变化1，开年之后，银行在降存款利率。我取了下中国银行的利率，大家自己看下。基本上存活期的就是没利息，按照这个节奏，把钱存到银行活期，简直就是每天看着在贬值。因为去年以来，印钞机使劲在印钞，钱的贬值速度超过你的预期。所以我去年一直在给大加传递一个理念：资产好过现金。现金为王，在大放水时期是错的，不能持有现金。变化2，银行理财从取消刚兑，到暴雷，到收益下降。我有个粉丝吧，告诉我买了600万某大行的R2理财产品，本金当时说亏了10万，而且封闭期很长，取都取不出来。他把我拉到一个群里，我一看吧，整个群都是买理财买亏损的，现在才稍微缓和了一些，这些人都是以前银行理财的忠实粉丝，这一波信仰破了，都在取出来了。很多人可能不理解，买理财怎么会亏？之前跟大伙解释过，归根结底主要还是房地产不太好，债券在暴雷。像这个粉丝朋友吧，他买的是R2得理财，买银行理财的都知道，R2底层资产是债券，过去债券收益最高的就是房企的企业债。房价不涨，没人买房，房地产就不行，房企也在暴雷，

点击【樱桃大房子】关注并设为星标中国到底有多少房子呢？这个问题经常被人拿出来讨论。现在答案出来了。2月15日，国新办召开了第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会，其中就有提到住建部在3年前就开始启动调研工作，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。得出的数据是：6亿栋。不得不说，这个数据还真的挺震撼的。不仅数据震撼，调研的过程也十分仔细，堪比一次人口调研。发布会透露，这次房屋调查耗时三年，组织了500万技术人员，其中住建系统就动员了260多万人参与。建立起了统一的调查底图，统一的工作流程、统一的数据格式，以及统一调查时间基线。甚至还给予这6亿栋建筑赋予了“数字身份证”。这些数据意味着什么呢？又为什么选择在这个时候公布？我先来回答第一个问题。大部分人最直白的感受其实就是房屋过剩，这也没错6亿栋听着的确唬人。不过大家也要知道6亿栋是全国城乡建筑物的总量，也就是说包含农村的自建房、城镇的自建房，这些往往一户人就是一栋建筑，还有学校办公楼之类的。仅仅是农村的自建房这个体量就非常庞大了。根据住建部2022年1月公布的数据，全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房。虽然这些年农村人口不断往城镇转移，但是农村自建房还是保留的，我老家那边每户最少两栋，大部分人是三栋，虽然都很破烂，但也有房本。另外城镇自建房的数量也不可小看，根据国家统计局数据，1998-2020年竣工商品住宅合计126亿平，占当前城镇住宅存量的40.6%，而自建房的比例从35.7%降至31.5%，虽然下降了，但比例仍然很高。这一点在大湾区是最明显的，深圳的小产权房数量绝对比商品房要多，包括像佛山惠州江门肇庆的一些郊区，2015年之前更偏向于买地皮盖自建房，存在大量的小产权房，也就是在2016年才流行电梯新房。仅仅是农村自建房和城镇自建房，这里的总房屋量估算一下最少也要超过3亿栋。那商品房又有多少呢？从国家统计局统计的数据结果来看，从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。按照户均90平米计算，20年间，我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。综合1978年到2020年每年建的商品房之后，我们大概估算我国拥有的商品房存量大概在2.5亿套左右，把最近两年加上去大约在3亿到3.5亿套左右。按照每户3人算可满足10.5亿人居住。农村自建房+城镇自建房+商品房。不得不说房子真的很多，之前黄奇帆就曾经吐槽过，中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子，未来肯定会有大量的房子会变被废弃掉。

点击【樱桃大房子】关注并设为星标逆势热销项目再推新，完全可以闭眼入房地产品质时代，购房者越发务实。过去购房者看房企排行榜、项目热度就能把房买了，现在除了产品品质，连房企的债务结构都要了如指掌。在新的市场需求与竞争驱动下，房企想要在市场突破重围，回归产品本身已成为当务之急。这是很考验房企开发实力的。需要房企基于市场变化迅速作出反应，调整产品方向，但事实情况是大多数房企的思维还停留在产品标准化的层面，对个性化、新生代需求洞察不足；需要房企在产品标准化体系的基础上，进行个性化创新。有溢价的产品一定是区域占位、客户需求、土地价值深度挖掘的三联动。类似的需要还有很多，总的来说，产品即内容，客户即未来，只有基于市场，洞察客户最新需求，才能造就穿越周期的好作品。当然，普通购房者想要依此判断一个项目的产品力是很困难的，这需要长期的行业知识积累和基于市场变化的独到眼光。一个简单的方法就是找到那些“另类”，比如逆势热销的项目，再推新，就完全可以闭眼入。每一套房背后都是一大家人，被全家拿着放大镜层层选拔挑出来的项目，不会错。深圳万科瑧湾悦就是这样一个项目。去年万科瑧湾悦首开，选房现场相当热闹，开盘当日就实现了9成去化，次月即清盘。楼市同期，开盘去化6-7成就能算卖得很好了，9成确实是打破了市场的超预期。什么样的产品力能够获得市场的一致认可？购房者很好奇，同行业的从业人员也很好奇，所以当瑧湾悦“出圈”，业内从业者们纷纷来到瑧湾悦，是参观，也是学习。去年底光速清盘，数据有一些滞后性，今年1月数据公布，瑧湾悦果然不负众望，拿下2023年首月住宅销售金额的排名第一。2023年1月深圳普通住宅项目销售金额TOP10，万科瑧湾悦排名全市第一。瑧系第三代产品，万科打造的大湾区豪宅模板楼市同一时期，深圳大部分项目多困于去化，万科瑧湾悦却能逆势热销，是什么让万科瑧湾悦赢得了市场？除品牌力和产品细节之外，我觉得最主要的原因在于两个字：高度。1、瑧系产品，二手房市场上的“天花板”水准万科瑧系产品在深圳早有盛名，比如大家所熟知的香蜜湖万科瑧山府、深圳湾万科瑧湾汇。它们有两个特征：是万科的高端产品系列，从选址、产品规划、社区配套，都有一套非常严苛的标准；也是二手房市场上“天花板”水准的存在，典型例子如万科瑧山府，开盘限价9.7万/㎡，如今二手房价已经翻倍，达到20万+/㎡。（数据来源：链家网）万科瑧湾悦是瑧系第三代产品，在前几代瑧系产品的基础上，万科瑧湾悦进行了新一轮的迭代，代表着一种互联宜居的理想生活。2、遍布大湾区，万科瑧湾悦代表着走在前沿的豪宅模板产品的迭代，一定遵循着市场变化。市场几近一年半的调整，大多数房企致力于在产品力上下功夫，卷产品力一度成为市场主流。但说实话，多数产品只是单一在某一方面发力，比如精装升级、户型空间升级，从设计到装配到配套全面升级的项目少之又少，万科瑧湾悦是其中全方面全体系颠覆的代表。目前包含万科瑧湾悦在内的瑧系第三代产品，已经遍布大湾区，深圳除外，诸如东莞、珠海、佛山也都是瑧系第三代产品的身影，甚至是大湾区之外的南宁、长沙，瑧系也都有参与进来。作为湾区豪宅模板，瑧湾悦是如何颠覆市场的？这场颠覆始于设计之初。万科瑧湾悦位于深圳前海，前海是全球经济未来第四个增长极的重磅战略要地，将容纳全国乃至全球的顶尖人才。抓住这些要点，万科对于万科瑧湾悦的打造也很清晰，要的就是给在这片热土上奋斗的深圳人一个更未来、更宜居、更理想的生活方式。这在万科瑧湾悦的户型上体现的很充分。1、纯4房住宅，整个前海产品中的清流万科瑧湾悦是纯4房住宅，二期预推建面约115-118㎡4房2卫和建面约174㎡4房3卫。纯4房住宅在前海很少见，万科瑧湾悦的出现，填补了前海纯4房住宅的稀缺。但万科的初衷，不是标新立异于市场，而是从更好的居住方式出发，给买房人提供一个纯粹的居住环境。做纯4房住宅，很考验开发商的开发功底。过去前海不少120㎡户型都只做到了3房，但万科瑧湾悦建面约115㎡却能做到真4房，且各个空间尺度感都很舒适，足以看出万科在户型上下足了功夫。这沿袭了万科一贯做产品的硬核，也彰显了万科对于市场的精准把控。万科瑧湾悦设计之初，万科就详研地块，描摹客群，基于市场外部环境、客户的需求敏感点等制定初步方案并反复多次论证，再结合客户端的反馈优化、迭代，打造具有引领性的居住样板。万科瑧湾悦的4房户型就是此逻辑下的创新。深圳头排位置，万科瑧湾悦的客群肯定是以高端居住人群为主，且男女主人都有各自独立的事业，书房是少不了的，加上主卧与儿童房，至少需要3个房间。在此基础上，如果想要娱乐空间，如果家里有老人，如果要生二胎，4房都是必要的。2、未来二手房买卖，4房更容易出手，价格更具优势作为区域内目前唯一在售的纯4房住宅，万科瑧湾悦对比周边新房，也有着明显的优势。一是同面积段产品，万科瑧湾悦总是比其他新房项目多出一间房；二是未来的二手市场上，4房产品的稀缺性给万科瑧湾悦带来的价格主动权。过去已有数据表明，前海的4房产品基本上都比3房贵，而且一个楼盘的4房和3房单价接近，4房总是率先被卖完。2022年前海的成交数据中，4房产品和3房产品价差差不多达到3-4万/㎡。数据来源：唐老师傅Pro由于供需两端的不平衡，4房尤其是纯4房住宅在未来二手市场上的价格主动性会一直存在。供给端，前海本身供应就少，纯4房住宅更是几乎没有。前海的第一块宅地出让于2019年，迄今为止，只有万科瑧湾悦做到“纯4房住宅”，也是前海的第一个“纯4房住宅”。“7090”政策的限制，纯4房住宅有着极高的开发设计门槛，未来供应依然稀缺。“7090”政策：套内面积90㎡以下的户型，必须占到整个项目总面积的70%以上。需求端，三胎时代开启，基于家庭结构变化以及改善型需求的释放，四房的需求会越来越多。基于这种现状，未来的市场供应，4房放盘量会明显少于3房，且由于是纯4房住宅，万科瑧湾悦会成为未来二手市场上的“主角”，拥有着价格主动权。3、阔绰大横厅，IMAX巨幕视野，真正实现“空间为人服务”户型打造，万科瑧湾悦采用的是大横厅设计。大横厅设计，可以横向延展空间尺度感，满足生活需求的同时，也能构筑高端社交需求，真正实现“空间为人服务”。创意展示空间示意图，非开发商交付标准它能满足生活需求。阔绰的空间尺度能够带来满屋的阳光，同时拉大景观面，将窗外美景延入室内，享受IMAX巨幕视野。它能打造多元功能场景。大空间随便腾挪出一个角落，就是各种生活场景。铺上瑜伽垫，就是妈妈的阳光瑜伽室；放上简洁玩具柜，就是孩子的童趣游乐场；一张藤椅，几本好书，就是爸爸的宁静阅读所。它能营造高端社交场景。不论是家族聚会或是私密圈层的交流洽谈，奢阔空间都是身份的彰显。4、双龙抱珠户型，开放性与私密性兼备万科瑧湾悦的户型采用的是以“双”为主的理念，将会客厅、餐厅、卧室等空间进行科学分区，打造属于男女主人、小孩、老人独立的私人空间，营造出相互依赖但又不互相影响的家庭氛围。5、全生命周期住宅，契合“城市再生”理念，让房子和家庭一起成长万科瑧湾悦对于高知人群的真实居住需求真的拿捏的很准。表面上看上去是4房，其实是全生命周期的房子，能够基于家庭生活场景的变化，做到弹性适配。优势也是显而易见的。契合每个家庭不同阶段的不同需求：无论二人世界、三口之家、二胎家庭，都可以通过优化空间格局，获得更好的居住体验。实现买房一步到位，节省换房成本：面对越来越高的换房成本，全生命周期住宅可以实现买房一步到位，居住价值得以体现。细节与居住舒适度，恰到好处的融合除去户型设计，拉开生活差距的，还有户型细节。这不是口号，而是一条条被严格执行的标准，是看得到、摸得到、体验得到的实景与细节。有幸参观过万科瑧湾悦的创意展示空间，可以说，从一道道工序，到一条条施工标准，瑧湾悦的品质都很真实。1、LDKB一体化空间，有“院落”的大房子这种真实的第一体验是万科瑧湾悦的空间感。大横厅设计本就给到了万科瑧湾悦奢阔的空间，LDKB一体化的设计在原有奢阔空间的基础上，形成了Double效果。创意展示空间示意图，非开发商交付标准采光更好、通风更强、空间利用率更高，几乎没有一点空间浪费，就连过道都是客厅的一部分。也是第一次，在高层看到了“院落”，这大概就是亲眼看到万科瑧湾悦的大阳台得来的震撼感受。创意展示空间示意图，非开发商交付标准理想居所，莫过于如此，承载着全家幸福光影和欢声笑语的同时，让每一平方米都能物尽其用。2、雅致温馨，高级内敛，有质感的理想住宅客观来说，万科瑧湾悦的空间感，一小部分也来自质感，可以通俗理解为全屋整体统一的用材与色调。万科瑧湾悦的整体色调以高级浅色和深色系为主，整体感强，细节丰富，非常高级。创意展示空间示意图，非开发商交付标准比如卫生间的淋浴屏玻璃，就是在整体色调考量的基础上，选用品质、颜值更高的超白玻璃。包括创意展示空间的无主灯设计，也是结合整个空间去考量的。灯具的选择上，万科瑧湾悦尽量避开华丽巨大的水晶吊灯，无主灯设计更是让整个空间质感翻倍，提高空间审美的同时，光线更柔和明净，空间更开阔通透。（交付灯具标准以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为准）创意展示空间示意图，非开发商交付标准看似不起眼的设计，质感提升不止一个度。类似的细节几乎出现在万科瑧湾悦精装的方方面面，据万科方面的透露，万科瑧湾悦的装修选材，综合要义就是在实用的基础上，以突出质感为关键。3、细节控，看豪宅模板如何裂变宜居细节如果说色调及选材是为了打造有质感的高级居家空间，那细节设计，就是为了打造精致的居家舒适度。万科瑧湾悦的细节设计，大到功能需求，小到生活习惯，每一处都力求舒适惬意。创意展示空间示意图，非开发商交付标准简单举几个例子：可自行调节高度的玄关柜：根据鞋子高度，自行调节鞋柜内部空间厨房滴水线（拉槽）设计：避免台面上的水流入下方柜子厨房可开可合推拉门设计：自由决定厨房空间的开敞或闭合设置有防潮防变形金属档条的浴室柜：防止物品掉落，洗漱用品可以安心放置卫生间设置了置物的壁龛：减少易损二次挂件的出现，容量也能满足市面上常规洗漱用品的容量和尺寸……细节决定居住的舒适度，多数人还停留在深挖居住舒适度的细节上，万科瑧湾悦已经全部都做出来了。4、工艺，是衡量产品严苛标准的灵魂所在将质感贯穿到底，为了美观，万科瑧湾悦的工艺也更复杂，要求更高。最值得一提的是万科瑧湾悦墙边的线条细节处理。创意展示空间示意图，非开发商交付标准万科瑧湾悦的主卧和客餐厅等重要场景采用全屋吊顶及金属收边线条细节处理，其余房间为原顶设计，但采用细节线条收口，为未来加载立面装饰预留条件。金属线条收边，精致美观的同时，也能杜绝卫生死角、起到保护作用，装修也会更耐用。细节，是检验产品的关键，也最考验开发商对于项目品质的把控。道听途说，不如真实一见，参观完万科瑧湾悦的创意展示空间，也再一次领教到了万科产品的“魔力”。不争锋，自成峰，说的大概就是万科瑧湾悦。长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息”！最近，大学老师张雪峰在微博吐槽还房贷的经历被拱上热搜了。普通人一看到这条消息估计血压立马飙高，内心想着银行这吸血鬼可真狠，纷纷义愤填膺跟着骂银行。很多人买房估计都是糊里糊涂的，更别说算清楚银行的利息和本金了。张雪峰的这个例子但凡是关心一下贷款知识的一看就知道不妥，银行是吸血鬼这没错，但不至于全吸干。今天张雪峰就澄清说是朋友的例子，而且朋友说错了，他还买了车位，事实上他朋友本金已经还了23万了。但#还贷60万利息57万这个话题已经上热搜了，张雪峰想撤都撤不回去。其实类似的话题早就被讨论过很多遍了，张雪峰的这条微博只是恰好戳中了大众对于银行，对于房贷利率的不满，顺势被推上风口浪尖而已。就拿我房产群来说，进群的人大部分都是有过购房经验的，大家经常讨论的话题除了楼市热点新闻政策，剩下的就是探讨如何“转贷”了。张雪峰最后澄清了还贷60万，利息不是57万，而是37万，但这也非常高啊。一线城市那些动辄几百上千万的房子，贷款利息就好几百万，自己的收入增速跟不上房贷利率，想想就心疼。唯一的办法就是“转贷”了。我的读者群体对于转贷应该不陌生吧，我之前的文章里面也有提过。大家应该也经常收到银行工作人员或者是金融中介的电话“房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%。”以5.5%的房贷利率转换成3.5%的经营贷利率为例，100万房贷，20年还款期限，简单一换算，可省下26万利息。

点击【樱桃大房子】关注并设为星标我们真的是赶到好时候了。小时候赶上独生子女政策，长大了赶上房价大涨，结婚了赶上三胎政策，现在又赶上了继承父母的房贷、还贷还到80岁。最近80多岁还能还房贷，大家应该都知道了吧。最开始消息是从南宁传出来的，说是房贷可以贷到100岁，爆火之后没顶住舆论压力，第一时间就辟谣了。也就一个多星期的时间，态势就大转变了，现在超长房贷已经是多地齐发，越来越多了。昨天，广州“房贷借款人最高年限放宽至85岁”实锤。广州除外：北京：部分银行贷款“年龄+期限”放宽至80-85岁上海：有还款能力的高龄购房者，最高可放宽至80岁杭州：还款年龄期限从之前的70岁延长至75岁或80岁成都：部分商业银行，最长贷款年龄可达90岁贷款可以贷到80多岁，就是说即使你今年60岁了，你想贷款买房，银行依然会给你放贷。你可以贷10年、20年或者是30年，每个银行附加条件不同，依各个银行的具体规定来。比如有银行限制“借款人年龄+贷款期限”相加不得超过80年，那这个时候，60岁的你就只能贷款20年。广大的网友是聪明的，看到这里，问题就很明显了。60岁借贷人都退休了，以后的每一年都在净支出，首付已经花掉大部分积蓄，剩下的月供要怎么付呢？又或者说60岁之后，一个不小心，借贷人去世了，贷款要怎么还呢？当然，大家能够想到的问题，银行自然是会想到的，毕竟钱贷出去收不回来，亏本了可不行。年纪大的人，有钱买房，还不完全部的房贷，子女接着还；原借款人去世，继承人继承房产后，继续还款，继承人放弃继承的，把房子拍卖了来抵款。这里就要提到另一个概念了：接力贷。现在一些城市已经不再遮遮掩掩了，除了放宽房贷年龄限制，还大方上线“接力贷”，北京多家银行承认可以办理“接力贷”；雄安首个商品房项目，特地针对商业贷款推出“接力贷”和“连心贷”。接力贷，就是父母和子女任一人可以作为同一套房子的共同还款人。通俗点说就是你家房贷，你父母还不完、还不起了，你可以“继承”这个贷款，作为借贷人，继续还贷。网友热议所以看到了吧，房贷就像传家宝，可以代代继承下去。银行的一小步，人类的一大步，贷贷相传，就这样实现了。房贷年龄限制放松和接力贷这事，现在很多人都在骂，说是银行盯上了“老韭菜”、一套房绑劳两代人。我觉得算是银行给自己和市场开出的一剂药方吧。现在的市场情况大家也都知道，存款的人多，贷款的人少，还有一堆提前还贷的在凑热闹，这就导致了靠吃利息差赚钱的银行，生存现状相当艰难。降低存款利率阻止不了大家继续存款，短期内的楼市回暖也解决不了贷款难贷出去的困境，又不可能降存量房贷利率来阻止提前还贷潮，所以银行就翻了翻工具箱。原贷款主体不是不敢买房，不想贷款吗？那就换一批想买房、苦于贷款限制的人。想买房的是哪些人？肯定是没有购房名额的人。那苦于贷款限制的又是哪些人？当然还是四五十岁的购房群体。客群很精准，看人下菜做的也很到位。首先，接力贷一定是能给到名额的。接力贷的核心是父母买房，子女可以帮着还款，那没有购房名额的子女，机会这不就来了。父母的名义买，自己抗上债，加杠杆再买一套房的小目标就实现了。而且据说接力贷只看共还人（子女）的还款能力，并不看子女名下的房产套数，这对于那些没有名额的人来说，是非常好的机会。其次，四五十岁的购房群体也能释放一部分出来。过去四五十岁的人想买房，多少会有顾虑，因为银行放贷年龄限制在18-65岁（也有60岁）之间，即使是40岁买房，也只能贷25年的款，月供被拉高，换房的念头就被打消了。现在不一样了，贷款年龄限制拉长，可以贷到八九十岁，30年的贷款期限，月供降下来了，无忧换房这就实现了。即使之后由于年龄太大，经济来源收缩，也可以通过子女接力还贷释放压力。短期的楼市助力这不就实现了，同时还能填了银行这一轮提前还贷潮的空。当然能不能达到预期的效果，还需要再等等，观察看看。不过接力贷并不是第一次出现，楼市低迷的时候，管控放松，这类手段就会被拿出来用一用。等楼市起来了，画风也会变一变，接力贷有风险之类的新闻也会发出来。是不是割韭菜，其实是见仁见智的事情。有人就瞅准了这次机会，实现买房、换房，而且这种机会并不常有。比如广州，除了上线接力贷，对流水的查验都放松了限制，满足首付五成以上、贷款金额600万以下就可以免流水。楼市调控收紧的时候，每一个附加条件都是买房人往里冲的限制，全面放松的时候就是机会，说不定过不了多久，这些信贷放松政策就会被收进工具箱了。当然，每一条路都可以走，选择权在大家手里。我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：--------------------------------------------------------------2023，樱桃公众号开了新功能，城市买房咨询服务，由咨询师交付（直接点入口）城市咨询入口：深圳咨询

点击【樱桃大房子】关注并设为星标开年以来深圳不断传来利好消息。采取更大力度精准支持刚性和改善性需求、全力发力房地产为深圳经济高质量发展作出最大贡献、整装待发的新一版指导价、停了3年的积分入户办法放开……虽然都不是直接刺激楼市，但在市场回暖的大环境下，深圳扶持楼市的信号，也十分明显。市场出现明显回暖，深圳政策开始趋向放松，这几乎可以看做深圳楼市底部正在筑成。接下来的市场一定是瞬息万变的，买房，在2023年，显然到了筑底入手的好时候。前海，正从“创业十年”昂首阔步迈向“黄金十年”底部不等人，在底部买到好房，拼的是速度，也是智慧。第一步就是要选对地段，这永远是购房者买房的第一课。未来深圳可确定的价值高地在哪里？“向湾发展”的趋势下，这个答案必须是前海。特区时代，深圳塑造了东起大鹏湾西至深圳湾约30公里的长带形城区，也形成了过去深圳湾的价值高地。湾区时代，深圳正从经济特区过渡为粤港澳大湾区的中心城市。未来，作为粤港澳大湾区的重要门户、核心引擎，前海就是粤港澳未来40年发展的最强发动机。图源：中国城市规划设计研究院深圳分院厘清楚这个大逻辑之后，你还需要知道两点：1、作为联动港澳沟通海外市场的重大平台，前海，已经超越“深港”话题深港合作，前海的角色很关键。但回顾“前海”发展的历程与背景，前海，已经超越“深港”话题。从2008年“前海计划”酝酿伊始

点击【樱桃大房子】关注并设为星标上周五，樱桃写的一篇市场预判的文章已经发布了：2023楼市预判：新一轮大牛市会来吗？但是我们设置了付费阅读，一来是收个稿费，二来确实杠精太多，就用过这种方式过滤掉一部分不认可我观点的了。说下最近跟一个朋友聊天的内容，是一家金融创业型公司的CEO，在国企干了很多年，离开之后就一直创业，一路下来创办了大大小小几家公司，现在这家融资两次了，算是最成功的。可能创业的人有感受，但凡你开始创业之后，你不可能再回去工作，会一直走在创业的路上，直到赚到一笔让你满意的钱。因为终极一生，我觉得，我们工作的目的，就是有一天你可以不工作了，做到有钱有闲。当你有了钱，你就可以相对的自由，我不是一直跟大伙说，只要你的财富能够多过你的欲望，你就是财务自由的。所以你要实现你的自由，要么控制欲望，要么拼命赚钱。再说回跟这个朋友聊天的内容吧，他自己是做金融的，但是他是中国最早的一批投资房产的人，找到一个小圈子，大家都是买房的，就是靠在北京买买买，他赚了接近一个小目标。而且比较奇葩的是，他自己买的房子，他说他从来没有住过一天，他就在二环内租了一个四合院，一个月租金十几万，他说他就喜欢四合院那种氛围。我不能再细说了，我要再细说，怕有圈内就有人知道是谁了。我问他，为啥不去炒股，他说他连股票账户都没有开，虽然他干的是金融股票类，但是他从不相信靠炒股能让他赚到钱。当然，他给我一样，也一直相信，中国的资本市场未来一定会崛起，只是未来什么时候来？而且更重要的是，就算现在来了，资本市场的崛起跟散户有没有关系呢？我认为吧，资本市场的红利，一定是让两类人受益。一类就是从事这个行业的人，就是在权益资本市场工作的就业人群，能享受到红利。第二类就是机构，资本市场做大了，一部分机构一定能挣到钱，但也仅仅局限一部分。对散户来说，如果你要玩，只能玩那种套利产品，或者赚价值的钱。大家炒过股的应该都知道，股票里的价值投资，都是要做中长期的，比如当年你买入腾讯，可以几年让你翻十倍，关键要拿得住，真的是做价值投资的，而且这种人，这种票也特别少。我知道A股是牛短熊长，波动很大，不像美国那么成熟，美国是一条斜线一路往上，所以我大A天然的特点，决定了只适合做波动，不适合做价值，而散户是适合做价值不适合做波动。很多私募，机构才能去赚波动的钱。说白一点，这种市场的特点，自然就决定了，散户注定是韭菜，不适合在里面玩。这样的认知，我不知道你认不认可，反正我一直都坚持认为，普通人想要赚到钱，只能用正确的方式买对房。记住，我说的是要买对。我身边干金融的好几个赚到钱的，都是如此，还包括深圳一家很大的金融媒体类公司，上次跟她聊，他的财富也是大部分来自房产，而不是他从事的金融专业。如果你身边有金融行业的专业人士，你去问问他们，有几个人的财富，是来自股票基金的？当然，你也可以说过去买房确实是赚钱，未来会变，可未来是什么时候呢？恐怕没有人说得清，难道要等大家都退休？如果变了，逆转了，已经成了既定事实了，我难道再跟进，就来不及了，一个时代的逆转，毕竟是有周期的吧。资本市场真的要长牛，一两年就没了？房地产都牛了20年了。所以不要去博所谓房股切换的拐点，而是看到现在即可。那我再说回今天的主题，资产荒。为什么我会说开头这个例子，因为对普通人来说，真的没有太多地方可以用来放钱。我觉得全社会都还没做好资产荒的准备，导致房子过去被信赖，未来一段时间都无法被抛弃。资产荒，让所有人都不知道投啥了，尤其是去年之后。股票可信吗？基金亏没有？连货币基金都只有1个多点了！连银行理财这种稳健的产品都已经被很多人打上质疑的标签，被抛弃了。为什么？一切能够给普通人放钱的资产，都在发生变化。本质就是因为-

我的付费文章，一年也难得有一篇，今天文章近八千字，要准备15分钟来看，讲的很细，有点长，是花了很久的心血写的。如果你后面有房子要买，或者要卖，或者想置换，或者是手里有钱，还想在楼市分到一杯羹，不知道要不要搏一把的情况，我觉得你应该毫不犹豫看下我这篇文章，知道哪些城市会涨，值得去买，哪些涨了又会跌。买套房动辄上百万几百万，几十块钱就可能让你赚几十万、上百万甚至数百万，难道不是物有所值吗，当然你如果不想买房就没必要看了。这一次的文末我还会给大家增加一个重磅福利，免费送大家价值699的三天买房换房训练营课程！超值。下面我先说预测结论：

楼市回暖，正如开弓之箭春节一过，大湾区的楼市已经迎来了回暖。央视报道，广东多地的楼市出现了变暖迹象。东莞和佛山，在春节假期看房热度提升10%。贝壳数据显示，春节期间，深圳的带看量比去年同期涨了86%。看到市场回暖，开发商优惠力度也很大。万科在距离大运中心3公里（直线距离）的地铁大盘——大运万科城，直接一次性给出10万元的补贴力度。真金白银地给深莞人才置业群体送福利。项目距离深圳地铁10号地铁口约500米（规划中）

点击【樱桃大房子】关注并设为星标发现自从去年羊了之后，身体还是没恢复，我不是在整理那个预判的文章和数据嘛，整理起来好累啊，大家不知道有没有我这种感受。楼市都在谈回暖，今天我在微博上，居然看到一条“房价”冲上热搜的词条。三年来我都没看过上热搜了。说明大伙真的开始讨论房价了。不过呀，这个时候，大家要辨明事实和数据，不要被某些人的气氛带偏了，现在中介都在传一个信息：跌了三年的楼市，一周就要涨回来。这消息传播很快，说明大伙现在很容易被气氛带动，毕竟过去被房价涨怕了，担心又错过一波。想买房的，我劝你现在更要冷静，不要太着急，越着急，很可能会买错。今天我们训练班群里在发上海一些中介信息，担心可能又要大涨，我就说不要恐慌，具体城市具体判断。情绪现在的确起来了，也要看持久度，你只要跟着我的节奏和信号走，大概率是不会犯错。回暖真的是回暖了，主要是成交量，但是大家要注意，从数据看，某些城市房价的确开始由跌转涨了。今天，2023年首份70城房价数据发布，一二线城市的新房价格都涨了。可以看下具体的数据情况。新房：一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，上个月环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，上个月环比下降0.3%；二手房：一线城市二手房销售价格环比上涨0.4%，上月环比下降0.5%；二线城市二手房销售价格环比下降0.3%，上个月环比下降0.4%；这是国家统计局统计到的数据，当然数据是上个月的，实际上这个月，典型如成都、苏州、武汉等二线城市的市场继续升温，房价开始部分上涨。刚好最近我们也收到不少城市粉丝的留言，借由这个机会，也再次带大家看一下近期的市场。成都收到关于成都的粉丝留言最多，几乎都是关于成都市场成交火爆的，二手房成交一天就达到一千多套。成都最近半年都很热，但最近尤其热。2月份刚过去15天，成都的新房就成交了五千多套，二手房成交了八千多套。图源：好好选房就目前这个情况来看，这个月的成都有机会打破去年7月17296套二手房的成交纪录！现在的成都楼市，就像高速运转的机器，忙到停不下来，买房的人忙，卖房的人也忙。当地中介说，他从节后开始就没睡过好觉，基本每天都约满了带看的客户。我们成都的粉丝说，成都五六百万的新房都抢着买，他差点没抢到。成都中介平台市占率最大的是贝壳，这几天的贝壳带看量惊人，据说刷新了集中签约中心成立以来的峰值。2月11日（周六），贝壳新增房源1524套，新增客户14676人，带看量20925次，成交636套！2月12日（周日），贝壳新增房源1688套，新增客户14261人，带看量20384次，成交810套！带看变多，房子不愁卖，成都核心区的业主卖房已经不那么诚心了，现在成都不少房子都开始涨价了。看成都有人讨论说，同一套房，去年没买，今年加价25万买了。市场火爆之下，大家就是这样，少了点理智，但这就是市场。成都作为西部龙头城市，楼市去年就逆势上行，今年出现如此热烈的小阳春并不意外，而且这一轮的火热行情还会继续下去，因为市场还未完全回归。大伙如果还记得的话，我去年就首先推荐买成都。买入成都只要选对板块了，根本不用担心，就等着好了。苏州环沪首站的苏州，楼市反应也很强烈。春节过后两周内苏州的新房成交明显上扬，但这两周，苏州的势头更猛，新房成交量均达到七八百套以上，相比春节期间一周的成交量暴涨了10倍。最近就收到粉丝留言说，他家的房子去年挂贝壳，一天的浏览量只有十几个，现在一天浏览量有一二百个，每天还有三四个新增的关注，咨询也多了。这个数据样本虽然比较小，但我觉得很细致，也很有代表性。目前苏州的一些新盘都开始收回折扣了，也有一些楼盘直接发海报说要涨价。二手房也是一夜看涨，以关键词搜了搜苏州的二手房源，24小时涨价的有600多套房。来源：诸葛找房苏州最近虽然活跃，但还没到最火的时候，楼市分化还在，热度主要还是集中在园区等核心区域。如果目前市场复苏的态势能够持续，外围项目的去化压力会逐渐降下来。武汉武汉也是“涨”声四起。先看一张工作日武汉售楼部的图片，这是武汉某楼盘购房者等待排队认筹的画面，据说当天就卖光了。可以看出，人真的很多。虽说并不是每个盘都这么热闹，但武汉确实是正常回归了。除上述“日光盘”外，武汉新世界汉江云赫等多个项目营销中心也挤满了购房者。数据显示，2月1-12日，武汉新房突破4315套，环比增长311%，最高峰单日破700套。二手市场也在加速回暖，单日能做到200-300套的成交量，市中心的二手房也开始上调价格了。武汉楼市的回暖离不开政策的支持，前几天武汉宣布限购区买房的家庭，可以加购一套房，其实就是全市都不限购了。这也是强二线城市中，第一个完全不限购城市。这个政策的刺激效果还是很明显的，武汉本来就是个人口流入大市，全市不限购再叠加低利率、预期逐渐好转等，消失的购房者回归也很正常。再者就是珠海、重庆、长沙、杭州这些城市，也都是人多到售楼部、签约中心坐不下，篇幅原因，就不再一一列举了。珠海某售楼部总之，杭州回暖、成都回暖、苏州回暖、武汉回暖、珠海回暖……这就是2023年楼市的开年。一线城市、二线城市都在回暖，但不同的是二线城市的回暖速度会更快、更直接。就像现在的深圳，大家也都开始出门看房了，但成交数据上还属于比较保守的一派。一个是政策的原因，另一个是很多人买房的思路变了，越来越多的人意识到，二线城市才是最适宜自己的选择。政策方面，一线大松绑的可能性不大，因为一线城市的基本面比较扎实，政策大松绑，搞不好就崩掉了，所以一线不会借助太多的政策力量，只能依靠市场慢慢修复着起来。但二线就不同了，虽然也有投资属性，但天花板就在那里，即使政策大松绑，对于房价的影响也不如一线猛烈，还能释放更多购买力。买房思路的转变，我觉得其实是这一轮周期之后大家共识的转变，一线城市确实好，但能够真正生活下来并买得起房的人不多。即使有人掏空六个钱包勉强在一线城市上车了，但经过这一轮的下行周期，收入不确定性、房价下跌等因素的影响，愿意抗压的人也会大大减少。那么介于一线城市和被大城市吸血的三四线城市之间的最佳选择，就会落到二线省会和一线周边城市的头上了。所以接下来，大家要注意：二线城市特别是强二线城市的楼市会比想象中更热。我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：---------------------------------------2023樱桃城市买房咨询服务（直接点入口）城市咨询入口：深圳咨询

拉经济的杀手锏，要启动了！这就是大基建。发改委在2023年的报告里面，提到了今年稳增长的手段，其中重要的一项就是基建:春季后将集中下达一批中央预算内投资，支持新型基础设施领域重大项目建设。适度超前开展基础设施投资，加强交通、能源、水利等重大基础设施建设，系统布局新型基础设施。果然，文件一发布，今年1月份各地就陆续发布了大基建开工的项目，投资额，目标增速，都超过预期。从增速看，不少省市都是两位数的增长目标，这相比去年，是迈了一大步。当然这个数统计还不完全。我简单查了下数据，各地的投资额都是万亿级别的。光深圳一个城市，规划就要达到1万亿的规模，让我感叹的是，连深圳这种产业集中的一线都需要靠投资拉动了，更别说二线。毫无疑问，今年又是一个基建大年。这个基建主要还是传统基建，按照广发宏观的数据，新基建（5G，新能源等）占比只占15%。而传统基建必然跟房地产是相生相爱，互相促进，这一点我留在最后面来跟大伙分析。大家有一个疑问，为什么在当前这个阶段，要再次发动基建这个经济引擎？我12月份在：

点击【樱桃大房子】关注并设为星标新年回来第一周，画风突然变了，全国各地的媒体都在争相报道楼市回暖的消息。就连央视都下场拉气氛，报道大湾区楼市回暖的新闻。广州：来访量破600组，成交同比上涨35.3%；惠州：同比去年增长了714.5%；深圳：二手房带看量大增86%；东莞：到访量翻番，同比增长29.1%；珠海：北京、上海、香港客杀到，住宅商办双火爆！各大房地产机构纷纷亮出数据力证楼市回暖。之所以会出现这种火爆现象，我上周也大概谈过。首先是因为春节放假，成交停止，导致回来之后形成数据暴涨的景象，其次，需求延后也有很大原因。春节之前，全国人民的经历就像做过山车一样，先是疫情毫无预兆的就结束了。紧接着全国人都大病了一场，大家的心思全都在“羊”上，别说出门买房，就连外出吃饭都不大情愿，包括很多看房办理过户等等动作都停滞了，不少人选择提前回老家过春节。这个过程整整持续了一个多月，一直等到春节回来后市场才回归正常。所以春节回来后第一周市场数据出现暴增，属于情理之中，有些人会借这个点来炒作，我之前也说过，你要有辨别能力。这个周末我一直死盯着全国各地热点城市的数据，看来官媒下场拉气氛还是很有效果的。市场真的明显回暖了！只是，关键是看这股回暖潮能够持续下去呢？这个才是关键。周末，深圳不动产登记中心官微发布公告，将于2023年2月13日，也就是今天起恢复午间延时服务！啥意思？不动产登记主要是和二手房买卖相关，新年回来后，很多低价二手笋盘开始被市场抢光了，交易量增加，不动产登记业务中的过户业务也会增加。我们知道这两年深圳二手房成交量一直都很低迷，2021年成交40699套，去年全年才成交了21701套房子，相比前几年缩水了四五倍。来源：乐有家研究中心不动产登记的服务人员都习惯了之前量少的节奏，现在需求突然暴增，只能延长服务时间了。这也变相说明了官方也在为接下来的市场行情做准备。新房市场也不示弱，周末我们的同事去各大新房售楼处探风，人气很足。昨天晚上，我看各大新房项目都在发喜报，说自己成交了多少套。这种场面真的很久没出现在深圳市场了。不仅深圳，国内很多二线城市都火起来了。比如济南上周搞了一个5000万置业消费券，2月6号开始，在济南房地产信息系统前5000名签订网签合同的购房者都可以领取10000元的消费券。从2月6号开始，济南的住宅成交数据就开始飙升。截住到周日，济南新建商品住宅网签2180套，环比上涨138%，较春节假期期间更是暴增35.3倍。按照这个速度，5000个名额，很快就消耗完了。同样火爆的还有苏州，最近园区的二手房火了，贝壳园区太平签约中心基本天天晚上爆满，苏州楼市报道现在买二手房签合同都要排队。来源：朋友圈以前那些挂牌接近一年都卖不出去的房子，最近统统都成交了，就连价格都涨起来了。

点击【樱桃大房子】关注并设为星标如果在全国要选一座城市，有最成熟的业主和楼市投资客的话，毫无疑问，就是深圳。深圳楼市看似一潭死水，底下已经暗潮汹涌。前几天南都记者问市住建局，二手房指导价2年了，是否要调整？住建局的回复说，已经做了一个新的版本，只是是否对外发布还没确认。虽然目前方案还没有公布，但这个消息就像核弹一样，把深圳楼市冰山之下的海水彻底搅动起来了。现在无论是刚需还是投资客，其实大家都知道深圳继续跌下去的可能性非常小，要是后续利好跟上的话，深圳楼市就会慢慢恢复理性。最近的深圳楼市明显燥热起来，我说的是带看量啊！看到咨询房屋的刚需起来后，不着急卖的业主立马收盘不卖。根据深圳市房地产中介协会提供的最新数据，2022年的12月12日到2023年1月30日，一个月余的时间里，二手房源量持续走低。从43242套到最低值34417套，减少了8825套，相当于减少了20%，这个数据非常明显。之前那些着急套现的投资客和老板似乎也不着急卖房了。有的业主看到北京上海一派热闹景象，也跟风尝试加价，就连离职转行做滴滴做美团的中介小哥也重新返回岗位。大家似乎都在为接下来的行情做准备，一切都在蓄势待发。周末，我参加了一个金融贷款的分享会。主题就是如何低杠杆买房，现场人头涌涌，大家都等待着某些神秘的黑科技。分享会内容也的确不负众望（不贴具体内容了....）。就是通过某种方式，可以做到直接按照2021年最高的成交价来放贷，最后实现低首付买房。比如某项目89平三房，成交价570万。贷款评估价为719，业主可贷498万，首付仅需72万。相当于一成多首付就能买到房子！！至于怎么操作，那就是八仙过海各显神通了，不细说。同时，另外一个层面，信贷也开始宽松起来，这个是绝对的杀手锏!!!!!!!!(省略一万个感叹号）有低至1厘多的创业d，三厘多的消费d，经营d等等，利息低到飞起。包括我自己最近也收到很多来自银行的消费贷通知，我上个月不小心看花眼了，真的是随便点了两下，真的只操作了几秒钟，流程已经简化到极致了！银行就给我放了一笔20万的消费d，年化利率为3.8%。可我不需要这笔钱啊！你这是干嘛？为了放贷，真的也太拼了吧。在《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》中，2022年我国住户贷款同比增速暴跌至5.39%，但住户经营贷同比增加16.5%，这是极其之不正常的数据。刚刚1月份的金融数据出来了，企业贷款新增4.9万亿，中长期贷款为3.5万亿，数据环比直接翻了三倍，看起来很吓唬人，但是这里有多少是经营d的功劳呢，我们不得而知。点到即止，点到即止！深圳的小贷公司多如牛毛，可以说过去的每一轮房贷上涨都有这些小贷公司在推波助澜。撑过楼市寒冬也就只有这些小贷公司了。为什么最近深圳的投资客不着急出货？背后就是小贷公司出力，不断置换债务，最终降低负债成本。这一套普通人不敢玩，他们敢。大家千万不要高估投资客的抗压力和水平，尤其是在深圳，我自己反正几乎楼市所有的套路也都基本了解。投资客的工具箱比普通人想的多很多，星哥昨天在会员群就简单跟大伙提了下，好多会员都不知道有这么操作的。还有一个群体是，深受三年疫情困扰的企业主，为了获得现金流给公司续命，之前只能选择降价抛售房产。可现在便宜的钱太多了！大家都不再为现金流发愁，就不会着急抛盘出货，这也是二手房房源下滑的另一个原因。新房也一样，就像去年末，那些没暴雷的开发商都得到了银行的输血。售楼小姐理解翻脸不认人了，当初的甜美笑容统统消失了，爱买不买的样子又开始出现了，新房的折扣优惠统统都收回去。反正咱不缺钱。钱那么便宜，那么多，这种感觉跟2015年的时候有点像啊，吓人！对于深圳二手房市场而言，一旦投资客获得更便宜的资金支援。这就意味着：深圳楼市下跌的空间就更小了！当然深圳楼市能不能迎来一波上涨？仅靠这些投资客是远远不够的。还得看真实的购房需求，这个群体才是深圳楼市真正的接盘者，也只有这个群体崛起，深圳楼市才能重回巅峰。现在就是处于造势的阶段，媒体在造势，中介在造势，投资客在造势。但我觉得刚需的反应弧向来比较慢，加上前两年大厂各种裁员打击下，刚需的信心和安全感没有重建完整。起码等下半年或者明年市场才会有明显的变化。

点击【樱桃大房子】关注并设为星标上一周，我们连发两天“提前还贷”文章后，提前还贷这事就火了。现在各大小媒体都在跟踪报道这事，有媒体报道说，某国有银行还曾专门开会讨论怎么应对还款激增的问题。这也好几天过去了，现在看来，开会讨论的结果肯定不包含下调存量房贷这一项。本以为这一次史无前例的救市，还能有更多期待，但通过各个渠道的了解，银行降存量房贷的可能性特别低。主要原因在前些天的文章也跟大家说过了，住房贷款是银行重要的优质资产，降存量房贷利率无异于割银行的肉。银行一个重要的收入来源是从利息差里面获利，包括其他一些资管业务现在都还只是在发展中。比如一家银行以年利率4%从存款那里借到钱，然后把它以年利率6%贷给借款人，银行就赚了2%的息差，这就是净利息收入。虽然银行也有其他的收入来源，但净利息收入占大头。这样的商业模式，也就决定了银行想要利润最大化，最好的状态就是无库存。通俗点说，就是把吸收进来的钱全部都贷出去，让每一分钱都有利差可赚。但现在的情况估计很多人也知道，贷款的人很少，存款的人很多，并且已经夸张到“超额储蓄”的程度了。钱都躺在银行里，而且越躺越多，银行的净利息收入就变得越来越少，利润空间被极限压缩，经营压力就上来了。这个时候大家再去提前还房贷，再呼吁着降房贷利率，继续降银行的收益，于银行来说无异于雪上加霜。特别是现阶段资产荒的情况下，银行也不容易找到可替代的资金投向。所以这一轮，银行无论如何都会努力撑下去。而且从实操层面来说，存量房贷利率调整也很困难。08年确实给存量房贷利率打过折，但是据说现在存量房贷规模已经超过50万亿，是2008年的十几倍。如果按照08年某些银行存量打折的准入条件来看，要查大家的征信，银行的工作量是很大的。08年某银行存量打折的准入条件：近两年没有拖欠两期贷款以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的。把工作量加在这这个程序上，的确很难。还有就是大家都在说的问题，目前各个城市的利率并不统一，如果要降存量房贷，怎么降也是个问题。况且，站在银行角度，银行也有银行的难出，现在要支持给企业低息贷款，促进社融和经济恢复，本身就需要很多成本。这种情况下，接下来的走势也很明显了。“提前还贷”会继续下去，尤其是随着房贷利率越来越低，过去两年的存量利率跟现在的利率差别会驱动更多人还款。目前银行还款流程的门槛有：取消线上预约还款，要求线下排队还款；增加审核周期，合同有罚息金额；设置提前还款额度，额度用完顺延下一额度周期；还有一些不经意的小BUG，比如还款日前最后一天通知客户准备好资金，让还款人错过还款日期，当然这条是个别反馈的，不具备普遍性。以上是我统计近期粉丝留言的结果，但并不是每家银行都有这些操作，有些银行提前还款的审批时间就很快。这跟各银行个人住房贷款的余额体量也有很大的关系。个人住房贷款余额体量比较大的，收到的提前还贷申请也会比较多，银行处理起来就慢一些，还款也就相对难一些。各银行目前的个人住房贷款余额由高到低的排名是：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行，依次对应的就是各银行的还款难度。大家可以对应着看看，是不是这样。银行流程复杂，但感觉大家提前还款的决心还是很大。现在银行收到的还款额大幅上升，虽然没有统计到的全国数据情况，但从一家银行就能看出提前还款的泛滥程度。一家东莞银行的个贷经理说，今年1月以来，他们银行提前还贷的人数比之前涨了50%左右，单单是他们银行就收到了1个亿的还款。可以预料到的是，今年上半年的个人住房贷款余额数据依旧很差。当下的整个局面，就像是一场博弈，但劣势在借款人这边。银行要求大家提前30天提交还款申请，这是合同约定，没什么好说的，契约精神应该有。但银行要求大家排队，不管是排3个月、6个月还是1年，都是银行说了算，而对于银行的业务办理时间，却没有人约束。说白了，除去合同约定的部分，银行说什么就是什么，这未免有些不太公平。最近我还看到一个新闻，个别银行对存钱也设置了门槛：存款5万块，需要提供收入证明。这事发生在浙江湖州的一家银行，一市民去银行存款，银行的工作人员除了问存款人的职业、现金来源这些问题，还要求存款人提供收入证明的材料。5万块，说多不多，说少不少，但要说清楚来源，并且能提供证明资料，估计很多人都搞不定。比如说这钱如果是压岁钱，怎么证明？这虽然是个案，但是背后也说明了，银行现在并不喜欢那么多存款，更喜欢贷款。现在存款存的那么凶猛，贷款却没有要动的意思，没有营收，银行是真的急啊。那么这事有解吗？或者说存量房贷下调无望，房贷利率下调的城市还在增加，提前还贷什么时候会终止？我觉得什么时候市场信心真正回归，什么时候提前还贷就会慢下来。提前还贷更像是一种防御行为，是悲观预期下，大家应对危机的正常反应。新增房贷利率下降确实会让人觉得很不公平，但归根到底来说，还是大家对未来没什么信心，预期还是没有回归。确实是身边的例子都太鲜活了，降薪、裁员、收入不稳定……这些不是短期利好能够扭转的，大家需要看到更实在的东西，比如房价不再降了，生意好起来了，工作没那么难找了。所以，目前主要还是依赖信心回归和房价的稳定。这会影响到二手房市场吗？大家都在讨论提前还贷会影响到二手房的挂牌量的增加，挂牌量增加，存量市场供过于求，继而影响到房价。我觉得影响是很小的，新增房贷和存量房贷确实是有些差距，但并不如房价下降给到的刺激大。不至于为了一点利差卖旧换新，毕竟二套房的门槛也不低。现在提前还贷，很多是因为手里有钱的没有什么投资渠道，不如提前还了，有些人甚至在把房贷改成“抵押贷”转贷。我建议大家，确实不用盲目跟风，如果利率不高，低于5%可以考虑不还，今年毕竟有很多持有资产的机会，手里头尽量留一些现金，以便随时可以入手。我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：--------------------------------------------------------------2023，樱桃公众号开了新功能，城市买房咨询服务，由咨询师交付（直接点入口）城市咨询入口：深圳咨询

点击【樱桃大房子】关注并设为星标政策的威力真的开始显现了。春节一过，全国不少城市的售楼处都火得不行。“这几天店里每天百十个电话，七八组带看，就像报复性买房一样，再不招人真忙不过来了。”年初七之后，全国各地不少中介都在和我反馈留言，市场的人气似乎回来了，大家忙的晕头转向的。今天，就我了解到底额信息，给大家整理一下主要城市的实时行情，没说到的，也欢迎大家在评论区留言说说自己所在城市的情况。重庆元宵节回来第一天，重庆群就嗨起来了，大家发现这几天市场似乎变天了，房管局人头攒动，到处都是着急办手续的购房者。由于量太大了，房管局甚至还延长了服务时间。最近重庆的二手房成交量实在是过于强劲，昨天一天就成交了255套，而去年同样事件，一天大概也就五六十套。新房同样火爆，各大平台（58同城、安居客）的数据也有显示，春节期间，重庆看房用户环比上涨超80%，咨询量环比上涨超130%。春节一过新房的成交量就起来了，第一周新房成交1532套，算是这段时间第二个小高峰了。市场情绪起来后，一些本来待售的二手房纷纷下架，业主心态明显发生了180度大转换，从降价抛盘到目前的惜售不卖，甚至有的小区已经成立了二手房售卖群，为保房价一致共进退。我们重庆群的小伙伴都在感慨，最近的情景让人联想到了2021年的5月份，上一轮楼市小高潮那个时候。上海春节后，上海一次性推出了25个新盘项目，这次新房主要是围绕着郊区，所以主力群体是刚需。从目前的情况来看，刚需的热情还是很足的，元宵节这个周末上海各大售楼处人头攒动。有的销售说一天从早到晚，接待了二十多组客户，喝水的空隙都没有。事实上，在春节之前，上海楼市已经有些许躁动了。1月12日开盘的鸿印里，千人摇号；1月18日绿城外滩兰庭，上千万的房子，1小时左右全部售罄；华发建发缦云认购率高达400%；鸿印里累计认购数1080+组，认购率324%；其余的新房成绩都不错，有四成去化率超过50%。虽然成交火爆，但上海新房价格向来稳定，反而二手房价格最近跳得比较厉害。链家上的挂牌价对比，上海黄浦区的二手房挂牌价从10.9万涨到了11.2万；徐汇区从9.1万涨到了9.2万，浦东从7万涨到了7.1万。发现挂牌价涨起来后，房东竟然开始返价了，前面无论谈的多好，不到最后签名一刻，一切都不是定数。买的永远没有卖的精，这也是我为什么经常在行情冷淡的时候催促刚需上车。一旦火起来后时候没有刚需挑选的余地的，刚需完全就是一个被拿捏的柿子，被市场推着走。郑州郑州楼市虽然一直不被看好，新房一直被嫌弃，但郑州作为河南省的省会城市，本身的居住需求就不小。很多计划买新房的刚需最后都转向了二手房市场。贝壳的数据显示，1月底到2月初这段时间，贝壳郑州区域已连续9天单日成交超100套，其中半数为二手房，2月5日单日成交更是高达400套+。另外贝壳二手房挂牌量竟然逆势回调了，郑州本地的自媒体发现近一个月内，大批量的低价房源开始下架了。2022年12月30日，郑州二十年内的二手房挂牌数量是49612套；2023年1月30日，郑州二十年内的二手房挂牌数量是47172套。这里只有两种可能，一是业主惜售不愿意降价卖，另外就是价格已经降到刚需能接受的范畴内。郑州楼市已经很盘微跌多年，2022年二手房均价一直徘徊在1.1万/平左右，继续下跌的空间实在有限。加上这段时间利好频发，嗅觉灵敏的刚需已经开始行动了。成都成都楼市已经低烧小半年时间了，这个春节更是独领风骚。根据中指院数据，成都市春节期间商品住宅成交面积1.41万平方米，是全国的省会及中心城市中排名第一。来源：中指数据整个一月份，成都的新房成交破万套，二手房成交也突破了12000套。按照常理来说，春节放假房产成交量都是大打折扣的，可成都楼市似乎完全没有收到春节的影响。春节时澎湃新闻记者采访当地的新房销售人员，大家忙得不可开交都表示就连春节后的时间都预约满了。其实成都新房二手房成交量虽然大，但是价格还是很稳的，并没有出现暴涨的现象，如果你是刚需的话，尽早上车的，目前的这个价格还算是安全的。就怕下一步成都出台新政刺激，那时候就晚了。除此之外，我看到无锡苏州等地的新房，本地媒体报道春节回来后带看都挺热闹的，但我没看到一些实际的数据，就不好展开说了。深圳低调了整整一年半的深圳新房市场，春节回来后我们的同事一直深入楼市一线，惊人发现售楼处竟然热闹非凡，到处都坐满了人。光明润晖府的现场照片丨樱桃团队摄而根据贝壳的带看指数显示，深圳带看增幅相比去年同期增幅达到86%。当然我也要实诚的告诉大家，目前主要带看量回升而已，深圳市场被重锤后，刚需的心态早已发生改变。现在主要是以看为主，真正下手买入的并没见到明显增加。比如1月份深圳福田一个新盘中洲湾·迎海开盘了，当天现场非常火爆，首日去化大约40%，这个去化成绩真的算不上火爆，但也被中介吹了好多天。最搞笑的是深圳的二手房，最近宣传稿都在说环比增长214%，增长很牛逼，但明眼人看到，一周也才五百多套，一个月算下来就两千来套，这和回暖还差一个太平洋吧。所以，真回暖还是假回暖，大家自己要有辨别能力，多看看我们文章，涨知识。不过深圳今年回暖确定性很强，比去年肯定会好，成交量回升是一定的了，很适合入手。最后，春节回来后，没了疫情的困扰，全国各地都逐渐恢复正常了，我元宵节晚上11点回来深圳，在高铁站排队准备出站的那一刻，内心真的好感慨，很长时间没有见过这么热闹的深圳北站了，关键是不用排队做核酸。目光所及之处都是年轻人中年人拎着大包小包从老家出发，来到深圳打拼。那一刻我真的挺感动的，因为这意味着防疫至少阶段性结束了，短期内一切恢复正常了。过去防疫对各行各业带来的伤害实在太大了，房地产也是其中之一。最近的成交数据异军突起，并不是说真的有那么火爆，大部分都是因为过去在疫情的反复虐待之下，导致基数太低了。春节后的数据无论是和去年相比，还是和12月份相比，都不具备可比性。大抵是过去实在太过于惨不忍睹，楼市亟需信心回归，中介、媒体、房东看到一丝阳光就想要立马灿烂起来。我们一定要保有一颗理性思考的头脑。就像我之前的文章所言，2023年是万物复苏的一年，楼市出现暴涨的可能性不大，同样地热点城市持续下跌的可能性更不大。这一轮行情，大部分城市上涨都是止于2021年中，2021年中持续到现在，中国99%的城市都是下跌的，幸运跌回2020上涨之前，不幸的直接跌倒2018年。但我发现这一两个月来，很多地方已经开始止跌了，价格跌不下来了，包括深圳、郑州等等。当然，这几个月的成交价格和数据至关重要，我也会持续关注着，如果你还想买房，切记要关注最近几个月的信号。别怪我没提醒你，太关键了。我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：--------------------------------------------------------------------2023，樱桃公众号开了新功能，城市买房咨询服务，由咨询师交付（直接点入口）城市咨询入口：深圳咨询

2023年，深圳楼市回暖是确定性的。主要的逻辑是四点：第一，口罩放开之后，经济预期在变好，大家对楼市的信心也逐步回归。第二，政策信号积极，从中央到地方，都在传递房地产作为支柱产业的重要性，明确表示要支持刚需和改善需求入市，目前多个城市已经放松调控政策。深圳在高质量大会上，已经明确了个一个数据目标2023年保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。用这个数据来倒推，就是要做到2016年和2018年的销售面积，二手和新房成交数要达到1万套以上，也就是，必须做到去年的2倍多。第三，银行贷款利率在不断下降，降息有利于降低买房成本，尤其是过去高利率贷款的购房者，会通过买房换成低利率。第四，调整了几年的楼市，就是积攒了几年的需求，压抑太久了，过去的市场很明显是不正常的，后面也会慢慢释放出来。以上是大背景，樱桃团队咨询师给大家提供了一个一对一服务的入口。咨询师的服务是收费的，可以预约咨询。目前是69元/次。有时候会有短期特价19.9。另外会拉入房产群，跟其他群友一起交流。可以立刻扫码，添加微信咨询

服务告知：二手和新房都可以咨询，如果需要二手房服务，因为二手范围极广，房源分布很广，目前咨询师更擅长高新和天府。这一点需要如实告知。买房是一个长周期，咨询师提供一对一买房咨询后，会拉一个服务小群，长期会提供房源信息等等。购买方式：直接扫码海报，加上微信即可。如果微信没加上，就后台联系下。

点击【樱桃大房子】关注并设为星标就在今天，武汉在给房地产发了一个文。在《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》中，将房地产列入困难行业名单。我是第一次听说房地产定调是困难行业的。因为之前房地产已经风光了十多年了，从村里最靓的那个仔，成为了村里的困难户。既然是困难户，就是要扶持的。所以，武汉在这个发文中，也发布了楼市放松限购的新政。很多人在问我要如何解读，全文其实透露了很多的信息。简单一点，用三点大白话给大伙解读。第一、武汉本地户口，限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。之前是二环内限购，二环外不限购，现在任何区域还可以再买一套房，这样以前二环内没资格的，可以再买了，显然本地释放一些房票了。第二、在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数。这条是最厉害的。因为认定套数，意味着首付比例和贷款利率。一旦不纳入认定套数了，那么只要你二环内没有房子，就意味着你属于一直没有房的状态，怎么买都可以都算首套。这样你的利率可以最低，首付可以一直做到两成，而且二环外可以随便买。第三、外地人限购区域内实行购房资格“承诺办、容缺办”。这个看上去更难理解呢，其实，之前外地人已经可以买像光谷这样的二环外的非限购区域内。这条政策呢，现在其实就是告诉你，可以承诺缴纳社保半年落户后，补资料再办网签就可以，这样二环内的房子，也可以先买，等资源齐了再补其他手续，相当于也是给外地户口去买二环，也提供了口子了。整体看，这个放松政策的力度还是非常大的，尤其是第二条，降低了很多人买房的门槛。武汉的放松政策一个接一个的，就看其他二线城市跟不跟进了?------------------------------------------------------我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：2022年近期爆款必读：很多人都在提前还贷了！

点击【樱桃大房子】关注并设为星标市场出现了好转信号楼市从去年开始，一顿猛虎操作，已经开始见效了，部分城市已经有了回暖迹象，1月份就可以看到。楼市最受情绪影响，很明显，市场情绪在不断变好。先看二手房的成交，据CRIC数据，1月11个重点城市二手房成交量，比去年春节月涨了29%。如果把数据样本扩大，二手房的环比价格指数也开始涨了。贝壳研究院发布的1月份数据，重点50城二手房价格环比已经出现上涨为正，创下17个月来的首次环比止跌。全国整体新房的库存情况也开始好转了。30个重点城市，新房库存环比降了2%。从实际数据看，楼市的确有回暖迹象，“困境反转”格局初现。整个市场的外部环境，已经发生了变化，主要有几大原因:第一，口罩放开之后，预期在变好，大家对楼市的信心也逐步回归。第二，政策信号积极，从中央到地方，都在传递房地产作为支柱产业的重要性，明确表示要支持刚需和改善需求入市，目前多个城市已经放松调控政策。第三，银行贷款利率在不断下降，降息有利于降低买房成本，尤其是过去高利率贷款的购房者，会通过买房换成低利率。第四，调整了几年的楼市，就是积攒了几年的需求，也会慢慢释放出来。这些楼市利好因素，都在刺激市场情绪，几乎可以确认，2023年的深圳楼市一定比2022年要好。深圳楼市开始回暖再看深圳，作为全国楼市领头羊的深圳，有些人说深圳楼市如果不起来，全国市场都很难好转。开年之后，从政策端，也开始释放利好信号。近几天深圳召开的高质量发展大会上，住建局表示：要充分发挥房地产行业的作用，采取更大力度精准支持刚性和改善性需求；同时全力发力房地产业和建筑业等产业，为深圳全市经济高质量增长作出最大贡献。有两个从住建局透露的数据，我们之前解读过：2023年保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。直接说结论，用这个数据来倒推，就是要做到2016年和2018年的销售面积，二手和新房成交总数每月要达到1万套以上，也就是，必须做到去年的2倍多。如果这个目标实现，意味着深圳楼市回暖确定性很强。从需求端，春节之后，大湾区市场已经开始回暖了，深圳更是一扫过去市场的阴霾。贝壳数据显示，春节期间，深圳的带看量比去年同期涨了86%。各售楼部也都火了起来！一个很明显的变化就是到访量开始起来了，福田、南山、宝安这些地方的各大售楼部，看房的人都爆满。有些楼盘，看样板房甚至要排队等半个小时。有些楼盘由于热度太高，客户已经不能单独去售楼部看房了，必须要有经纪人携带才能进入，因为现场销售实在是忙不过来。就连去年一些卖得不好的盘，今年也开始热起来了。总之，如果你去售楼处跑一跑，就能明显感受到，节后一周售楼处的人流确实多了起来。我们的粉丝群里也有好些粉丝，趁着春节和节后开始到处在看房。所以一些楼盘的出货成绩相当不错，福田某项目一天卖出28亿货值，沙井某网红盘开盘就卖出400多套。去年大家都知道市场是啥情况？市场冷冻到了极限，一个月二手房成交量不足2000套，创下历史新低。因为去年市场信心太差了，如今情绪回归，我可以肯定的说，今年市场会比去年好很多。开发商在主动出击我们回顾过去几轮楼市周期就知道，只要政策信号不断释放利好，利率不断下降，楼市就没有救不起来的，只是时间的问题。而开发商接触的是一线市场，对客户的情绪和信心把握最及时。正是在这样的政策背景下，对市场敏感度很高的房企，开始抢跑了。擅长抢占市场先机的深圳中海，再次喊出了“开年即冲刺”的口号，摆出了要“大干一场”的姿态。去年上半年，在市场一片冰冷的情况下，深圳中海连发四子，包括中海观园，中海闻华里，中海学仕里，中海寰宇珑宸，一举打爆了市场，创造出“中海现象”。果然，下半年市场比上半年更冷，中海提前布局，抢占了先机。今年开年以后，中海再次瞄准时机，不但春节期间深莞的所有售楼处正常迎客，而且还联动了深莞两地六七个项目，进行了开年热销活动。“新春不打烊”、“新春焕新季”、“元宵享美锦”……等等促销冲刺活动，率先打响深莞楼市抢“开年热销”的发令枪！深圳中海观园，从到访到成交，五重好礼促销，让节后售楼处再逢一个销售高点。东莞的松湖云锦，打出元宵享美锦的优惠活动，来访就有礼，一口价房源，成交即送华为四件套等等，直接真金白银，让利给用户。节后这周，中海的好多项目现场人气很旺，周末过去，你想找个销售都很难，基本都坐满了。中海某楼盘售楼处我们也收到了数据，在刚刚过去的节后这个周末，光是深莞两天的销量就破了百套，来访人数达到上千批，创造了一个阶段性的小高潮，业绩再次爆表啊。根据中海销售给我们反馈的信息，用户的心态也在发生变化：口罩放开，经济回暖，担心房价又起来了。钱到位了，就是一直在观望，深圳也跌了不少，遇到像中海这样合适的项目就不想等了。听朋友说，中海有优惠，怕楼市回暖就没有那么多优惠了，过来看看。......市场形势在变好，开发商抢跑给优惠，客户心态发生变化，才带来了开年以后的暖意。而深圳中海正是在这样的背景下，再一次抢占先机，率先抢跑。不得不说，深圳中海在时机和策略上，都把控的太准了。2023年，中海粮草充足2023年，将是深圳中海继续刷新认知的一年。前期市场深度调整期，多数房企稳健加持，放缓拿地节奏，然而，深圳中海的投资力度并没有减少。2022年，中海在深圳拿了两块地，东莞拿了一块地，新建项目加上在售项目，中海目前货量差不多有20多个。可以说，今年深圳中海兵马粮草非常充足。为了抢市场回暖期的第一波高潮，各新建项目在拍完地的第二天就大刀阔斧地干起来了。拍地即动工，既是中海对于房地产行业的长期信心，也让新建项目的入市时间有了保障。今年中海在深莞两地即将入市的项目包括：1、深圳北站核芯中海珑悦里，预计将于今年5、6月份入市；2、光明中海地块，预计今年8、9月入市。3、东莞南城中海源境，预计一季度末入市。各地块都属城市核心地段，且周边配套成熟。中海珑悦里位于深圳北站超级总部基地之上，紧邻龙华首座万象系商业；北站超核效果图，来源“深圳龙华”公众号https://mp.weixin.qq.com/s/i6ksuGgzjzMQ7MDEA56bBg中海光明地块位于光明CBD中心光明城TOD枢纽之上，为百万方商业综合体环绕，中海光明第三代舒居产品；光明城枢纽效果图，来源“深圳光明”公众号https://mp.weixin.qq.com/s/nXfB02wvdY3CfC1tkC4C1w中海源境，地处东莞主城最核心区位南城元美，紧邻汇一城-国贸顶级人气商圈，据内部消息项目于一季度末入市，现已启动诚意登记！中海东莞南城地块据中海透露，今年深圳中海还会继续投资，在莞深两地拓展地块，做一个坚持长期主义的耕耘者。2023年楼市开局还不错，该跑起来了！长按二维码关注“樱桃大房子”

点击【樱桃大房子】关注并设为星标都知道今年的房地产市场塌了半边天，新房二手房成交量全部都断崖式下跌。而比楼市成交更惨的是土地市场。根据财政部的数据显示，2022年全国土地收入为66854亿元，大降23.3%，对比2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元。全国来看，仅有上海陕西内蒙古实现了正增长。其中广东、浙江下滑超过25%；山西、贵州、湖北、河南下跌超30%；新疆下跌41%；重庆下跌55%；天津土地收入大跌65%……下半年银行恢复给房企授信融资，除了是救房企之外，更重要的是为了2023年的土地市场，在还没找到新的经济增长点之前，土地财政是绝对不能丢弃的。另外超过8成的房企拿地也都集中在22城，对于房企来说，手里的钱本就不多，一丝风险都冒不起。其实房企拿地就像我们普通人买房投资也是一样的，也是要看收益、要算账的。这就导致了，房企集中在发达地区拿地，冷落了中北部的三四五线城市。根据中指研究院的数据显示，2022年，50家代表企业拿地基本聚焦于三大城市群：长三角、大湾区和京津冀。土地市场进一步分化。不仅土地市场分化，就连房企之间也在分化，2022年大部分民营房企遭遇资金链危机，撑起土拍的只剩下城投和央国企。2022年，22城集中供地，地方城投拿地金额占比达到42.0%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。那些曾经全国布局的品牌民营房企，2022年除了龙湖之外，像恒大融创碧桂园世茂之类的，基本上消失在土地市场，这就导致大量的三四五线城市土地市场流拍，2022年的土地收入直线下跌。虽然说2022年的土地收入还有66854亿元，这里几乎超过一半是城投拿地，对于地方来说就是左右到右手，不算真正的财政收入。流拍、城投托底、央国企为主力……这就是2022年土地市场最大的特征。刚需收入下跌，对未来经济悲观自然不敢上车，房企同样也是，突然被断了融资渠道，再加上对接下来的市场信心不足。包括之前行业老大万科还各种强调黑铁时代，把一些本来手里资金充裕的小房企都吓跑了，大家纷纷采取保守姿态。土地市场则进一步下行冷却。但我们知道房地产是一个整体的生态，每一环都息息相扣。想要楼市整体好转，土地市场这一环绝对不能落下。大家可以回想一下，前两年成都楼市的火热，还有2021年的重庆楼市，都是通过一场场火热的土拍，把热度传递到新房和二手房的。现在土地市场死气沉沉，非常不利于楼市的回暖。救房地产，势必要扶起土地市场。高层也意识到这一点，最近已经在行动了。2月1日，一份名为《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（自然资办〔2022〕2728

点击【樱桃大房子】关注并设为星标真的没想到会是保障房也雷了。此刻的我的反应就像那位地铁上拿着手机的老爷爷。最近青岛有一位市民在政府网站上留言，说自己东拼西凑、掏空所有积蓄买的保障房，如今却无法收楼。根据他的描述，他买的房子位于青岛城阳区，房子属于市政共有产权。有一小部分产权是属于青岛家安运营管理有限公司的，这家公司就是属于城阳市政的。房子总价300万，业主之前已经将首付款76万付给开发商龙湖，按照原来的规定，这家公司应该出资76万转到开发商的账户上。但问题是，他们一直没有转。对于开发商来说，我只是负责建房子和卖房子，现在房子已经建好了，你钱没有给到位自然房子不能给你，这里的确和开发商无关。业主表示，已经联系上市政公司了，可对方一直说没有钱给，要找房管局，房管局说这事还得找市政。业主无奈之下就找到开发商希望可以申请退房。但是开发商的回复是，退房可以，但要缴纳20%的违约金，总价300万，那就是要扣除60万。业主这下彻底慌了，按照合同规定业主准时缴纳首付，违约的不是他。可是现在承担风险的却是他们自己。现在业主的生活都被打乱了，孩子上学，大人工作，一方面要还房贷，另一方面还要给足金。当初为了买房他们四处借钱，掏空家财，到最后竟然也落得一个房财两空的局面。业主无奈之下只能继续四处向上反映情况。这事，真的，我看着都挺无奈，所以今天要说一说。虽然很多人不会去买共有产权房，但是这个背后的隐忧却跟所有人有关系。根据业主提供的零散信息中，房子是青岛城阳区、由龙湖开发的共有产权住房。那基本上可以锁定是龙湖舜山府，均价1.6万起，最小的户型也要126平以上，这其实就是一个改善项目。可能有的人疑惑，共有产权房也是属于保障房，怎么还会有面积这么大的呢？只能说每个城市的情况是不一样的，而青岛的这一批共有产权房和我们平时意义上的共有产权房还不一样，这是地方为了吸引人才给出的福利政策。所以应该是人才型共有产权房。什么意思呢？就是你要买，既要符合共有产权申请条件，还要满足人才标准，并不低端。我最早翻到了两年前新华社的一篇报道。当时青岛为了抢人才，凡事硕士毕业的在青岛就业的直接送30%的住房产权，由企业承担购房总价款的30%并一次性付清，人才在8年后无偿获赠30%产权。上文中的业主也说明了自己的情况，属于青岛创业者，还能买到这类房产，那基本上也是属于青岛收纳进来的“人才”。根据新华社的报道，自城阳区共有产权住房政策实施以来，截至2020年10月上旬，累计有14868人报名，签订人才购房协议7930人，网签7191人，其中新引进区外人才网签3135人，包括长江学者、中国科学院“百人计划”人选级别的人才17人，山东省“泰山学者”级别人才178人。因为这项政策，2020-2021年青岛楼市的确是挺火爆的，尤其是共有产权房，一开盘就被抢光。毕竟，如果懂房子的人知道，这种房子基本上都是低于半价买房。当时外界也在质疑，城阳区哪里来的钱？城阳区的回复是，有四家区属国有企业来承担，另外区政府财政按照8%给予补贴，这些国有企业其实就是城投公司。当年看来，这四家国有企业的利润可观，发展势头和盈利能力都不错，补贴几十个亿问题都不大。可谁都没有想到2021年的楼市调控竟然下如此狠手，民营房企直接消失了一大半，地方的城投虽然不至于暴雷，但也元气大伤了。以前房地产行情好的时候，仅靠卖地收入，地方就能活得很滋润。2022年全国土地收入为66854亿元，大降23.3%。青岛2022年成交111宗地块，总成交金额为440亿元，土地出让金同比下降19%。本来收入就已经大减了，主要拿地占大头的又是城投公司，2022青岛的土拍中，排名一二的就是城投公司。尤其是城阳区，卖出去的12块地中，有11块是平台与人合作或是全资拍下。城投的之前利润都拿去拖底拿地了，现在哪里还有钱去兑现当初的承诺呢？只能一拖再拖。要不就是等待上一层解救，比如市里省里或者中央输血解救，但这个可能性不大，现在大家都缺钱。最好的办法其实还是静待市场回暖，等房子顺利卖出去，房企也得到融资后，下一步自然会重返土地市场，帮助城投解套。这个事情普通人就只看到一个项目的暴雷，但我看到的不同寻常有两点:第一，我第一反应是，如果在小城市就不奇怪，可发生这件事的是在强二线城市青岛就很奇怪，青岛财政已经很强了，足见各地有多缺钱。只要缺钱，一定会更加拼命扶持房地产，今年的各种政策一定会非常猛。第二，如果没有钱，那保障房的供给速度一定会慢下来，那这样就会让商品房更加稀缺。大家不要看实际计划，要看实际落地。第三，现在很多房企已经很缺钱了，从去年到今年，去年的房企供应量历史最低，今年也不会多，映射到明后年的供应，形成供应端的短缺。如果需求一旦上来，未来三年会形成供需结构的历史性失衡，这一点会非常重要。很多人老是希望房企倒闭，可是如果你真希望房价稳或者跌，还是希望房企多一些，多造一些房子，才能一直造成供大于求的格局。尤其是财政问题，是引发很多问题的根因。现在全国大部分城市的财政情况大多都是紧张的，大家都在干嘛？在等！等房地产市场回暖！只有房子回暖了，才能打破目前的僵局，才能解决当前很多问题，包括理财市场下行的问题，土地财政的问题，地方负债的问题，GDP增长的问题，老师公员的工资问题，农民工就业问题等等大量的问题。这也是为什么现在全国都在加大力度救市的原因。很多人习惯单线条思考，总以为把房地产打下来了，生活就会变好。但现实并非如此，房地产行情冷，其带来的影响远远超过所有人预料。也就是说，大多数人都没有好日子过。这话虽然很多人不爱听，但是不得不承认的客观事实，也很无奈。就拿保障房来说吧，在前两年的土拍中，很多房企拿地都会要求配建一定的保障房。当时的逻辑是房地产行业一片大好，行业利润高油水足，房企得回馈社会才行。现在行情不好了，房企都倒下一大片，商品房都建不起来更别说保障房了，只能先搁置一边去。还有很多保障房是由地方城投主导建设的，现在地方的公务员老师发工资都成问题了，根本没有钱盖保障房。这二十几年来，中国经济快速发展一直都是靠土地驱动，这一时半会是很难扭转的。这就是为什么要重新定位房地产是支柱产业的原因，因为中国实在底子太薄了，目前可以说，20年内的短期，没有什么产业能代替房地产的。欲速则不达，长期来看中国经济一定会想尽办法摆脱房地产，但显然不是现在，是在未来！有些短一点的及时性解读，会发到微信朋友圈，有些旧文会以文档形式分享，还没加微信的，大家可以加我的微信：------------------------------------------------------我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：2022年近期爆款必读：很多人都在提前还贷了！