敏锐的，已果断抢跑出手；而另外那部分，还在等待观望。如果你还在观望，不管你是刚需群体，还是改善置换，我都建议你考虑开始入场看房。不知道大家有没有注意到，当下楼市的消息越来越密，新一轮楼市周期即将开启。就拿近期的来看吧，整体市场完成筑底，2月份新房和二手房价格环比上涨城市较1月分别增加了19个和27个。还有就是央妈再次降准，为了拉动经济，接下来还是会持续货币宽松、持续放水，后面可能还要进一步降息。好消息接踵而来，很多粉丝都坐不住了，一直在问我深圳怎么买。那今天这篇文章，咱就详细聊聊当前市场大环境，以及深圳要重点关注的板块。
还记得去年刚需盘去化6成就已算成绩优秀，唯有改善豪宅打得火热吗？当时其实有很多人酸，说是地段、配套、价格等原因，其实这些都只是表象。如今深圳刚需多了人才房可以指望，区位选择上，可售型人才房要比以往的安居房好得多。6折房价直接买在商品房隔壁，同享地段、园林、停车费、物业等，并且最近申请资格还放松了。
图源：深圳市住房和建设局
就拿近期即将选房的华发新城华苑来说，2712套房吸引了10000+户刚需报名申购。未来可售型人才房会越来越多，刚需比以前多了许多上车机会。
图源：深圳市住房和建设局
但深圳改善，自二手房指导价政策以来，一直被压抑需求。2年多以来，月成交就在2000套左右徘徊，市场需求被严重压抑。如今整体大环境向好，刚过去的2月二手房成交量飙升至3552套，曾经被压抑的需求一触即发。还记得去年有网友在论坛上发表一则名为《深圳中年困惑：身家千万蜗居南山“老破小”，该换房吗？》的帖子吗？里面介绍了深圳购房者即使身家千万，却也不得不面对房子太小、换房压力巨大的窘境。
图源：深圳市房地产信息网
随着三胎时代到来，以及刚脱离口罩，人们对居住空间和环境也有了新认知。深圳当前已经进入了改善+豪宅占主导的时代，存在巨大的以旧换新，以小换大，边缘换中心等改善型需求。这也是为什么去年改善豪宅会成为热销物业类型的原因。另外，改善豪宅和刚需房还存在抗跌性和涨幅的差异化。香蜜湖水榭花都三期272平户型，比去年11月上涨了600万。事实表明，不管周期如何变动，市场如何分化，改善豪宅一直是安全边际最高的产品。考虑到未来的升值空间，买房的首条逻辑，当然是在能力范围内，往核心板块买进。虽说楼市已经回暖，进入上行通道，不过上涨重点区域还是在核心板块。毫无疑问，深圳发展空间最大的板块是前海，这里是深圳未来城市中心，也是大湾区核心引擎。一年最少不到1000套，最多也才2000来套；再看招拍挂，每年也就1-2块的土拍。未来涌入前海的人口源源不断，而住宅地块却早已经规划好就只有这么点量。长期看供需远远不足，这里的住宅，就是永久的稀缺产品。不同于桂湾和前湾的招拍挂用地，要求配建大量的小面积段保障性住房。妈湾的新盘业态相对来说更纯粹，没有配建公租房和安居房。以万科瑧湾悦为例，项目主要以高端住宅和商业为主，仅有少量的人才房（110套）。不知道大家有没有发现，现在的购房者对产品非常挑剔，从交通、教育，到小区规划、大堂、园林等都有很高要求。只有不断进行品质升级的产品，才能跑赢大市，获得购房者青睐。
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明确了改善置业的逻辑，我们再来看当下改善面临的问题：分析前海三湾，其实可以发现，前海内部的居住中心，是在妈湾。根据规划，妈湾实际上对标了“曼哈顿中央居住区-上东区”，旨在打造前海的高端居住区，推动前海金融湾向前海生活湾进化。
首先，相对于其他两湾单面观海，妈湾在自然生态上更胜一筹。妈湾背山面海，270度三面临水，在自然生态方面占据了前海资源的最优合集，生活舒适度最高。其次，妈湾占地约7.2平方公里，在前海三区中面积最大、整体容积率最低（1.28~1.48）。从先天条件上，妈湾作为中央居住区，宜居属性是前海三湾中最高的。在前海，大部分项目都有4房户型，但是面积段却基本在120平以上。前海的高单价，再加上大面积，自然就意味着高昂的总价，以及难以跨越的门槛。新房方面，当前在售的前海某楼盘4房户型，总价为1600-1800万。二手房方面，前海4房的总价在2000-4300万不等。可以说，在前海买4房，如果跨不过1400万的门槛，那么置业机会是近乎其微的。如此看来，位于妈湾中央居住区的万科瑧湾悦，在当下的前海楼盘中是最优选择。值得注意的是，同样的价格跟面积，万科瑧湾悦总能比其他项目多出一个房间。这多出的一个房间，可以让家人多出一个私人起居的空间，老人或小孩可以拥有更多的休息或玩耍的地方，让生活空间更加有余。
之前万科瑧湾悦一期产品入市，备受购房者追捧。当时有不少购房者错过了买房机会，一直暗自惋惜。昨天，万科瑧湾悦最后一批住宅新品已经拿证，随着备案价格公示，全城购房者都激动了一把。樱桃的粉丝群都炸了，有人惊呼：这个价格太惊喜了！先来看一眼预售证。根据备案信息，本次推售建面约115、174平住宅，共330套房源。此次回归，万科瑧湾悦与一期项目是一样的备案均价，却做了全新的产品升级。项目于3月25-27日意向登记，4月1日正式开盘，这次，不要再错失机会了！
图源：深圳市房地产信息平台
距离项目约300米处，就是已经开通的5号线铁路公园站，未来业主可以通过小区风雨连廊去往地铁站。同时，这里还规划了地铁15号线出站口，未来业主可以轻松前往妈湾、蛇口、后海、科技园、留仙洞、新安、西乡和大铲湾等西部核心区域。项目周边投资2.93亿元的铁路公园，也已经在3月15日开工。据悉，铁路公园采用前海特有的立体开发模式打造人文公共空间和艺术走廊。
一期主要建设内容为半下沉式公交首末站、公共空间、320个公共停车场、配套设备用房、室外景观绿化等，计划于2025年6月完工。同时，风雨连廊还串联了印里商业、月亮湾大道连桥等周边配套，真正为前海构筑了一个互联场景、开放共享的城市理想公园社区。万科瑧湾悦所属的妈湾第十九单元配套九年制学校已确定。
该学校归属于南山区第二外国语学校(集团)前海创新教育集团。学校拟按54班规模新建，由优质教育集团主导，学校办学质量未来可期。除公立学校外，万科瑧湾悦周边还涵盖 3 所顶尖国际学校，包括荟同学校、哈罗国际学校、哈罗礼德国际学校在内，让小孩均可享受国际化教育资源。万科瑧湾悦的会所也跟常规的不同，Commons Club尊享会所融合了健身、会晤洽谈、商务接待等功能。（会所为商业性质，权属归属开发商，开发商有权自行处分，后期运营方式可能发生调整。）致力于为业主提供专属私密的社交会所，更体现了高端圈层所推崇的健康共享生活，使业主在活力张弛间，知遇友邻知己。
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值得一提的是，会所中还设置了总面积约110平的无边际泳池。可实现业主无尽畅游的梦想，满足业主通过游泳运动来进行锻炼、强体、塑身及陶冶情操、放松身心的需要。
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万科瑧湾悦不仅与周边楼盘有明显价差，更为想要入驻前海的改善群体提供了不一样的高阶生活。无论是想要一步到位的改善群体，还是希望资产能跨越周期的购房者，这里都值得你去考虑。
现在万科瑧湾悦二期住宅即将入市，项目现场人气火爆，看房咨询的客户络绎不绝，我最近听到的消息是，项目每周接待客户量可达400-500批。房源套数有限，留给购房者的机会已然不多，感兴趣的要抓紧时间入场了！