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果然!西安调控升级了!市场怎么走?

樱桃团队 樱桃大房子 2021-08-12

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前天我们才说完成都调控升级后,下一个就是西安!

果然不出所料,昨天傍晚西安就发布了一则《商品房预售资金监督管理办法》。


从落款时间来看,西安在3月19号就已经准备好了,只是文件选择昨天发布而已。

诚意是有的,速度也还可以,不过和成都的调控新政相比,力度还是弱了些。

主要内容包括:

1、预售资金优先用于项目开发建设
2、设立专用账户,开发商不得直接收取或另设账户
3、全程资金监管,直至楼栋确定权籍
4、预售资金按照工程进度进行拨付

定睛一看,这不就是去年12月1日西安调控细则的第三点:「加强预售资金监管」的加强版?

时隔四个月,为何西安要再次针对开发商,直指预售资金监管呢?

自家难处只有自己懂,对于西安来说,目前压力最大的可能不是房价上涨过快,而是要尽快撇清「烂尾楼之都」的臭名声。

虽然西安是一座历史古城,但这些烂尾楼可不是什么文物古迹,就是当年城市开发遗留下来的烂摊子。


西安到底有多少烂尾楼。

据之前不完全统计,西安约有2000座烂尾楼,被戏称为“烂尾之都”。

这些烂尾楼大部分都是2007年「城改时代」遗留下来的,当年城棚改项目70%甚至更高的比例都烂尾收场。

那个年代,房地产市场正处于一片蓝海,大家都想进场分一杯羹,不仅仅有大开发商参与,还有很多不知道的小开发商也参与进来了。

因为法律法规也还没有建立起来,不少开发商都在钻政策的空子。

比如拿到土地之后转手又卖出去,玩起炒地皮的游戏;
还有一些开发商本来资金实力就不强,只能通过高息的民间借贷借钱入场;
各类虚假宣传,不按照规定提前销售房子回款……


没有规范,没有管理,这些都为西安烂尾楼埋下了重重的伏笔。

果然在2013年,政府意识到问题的严重性,政策也开始收紧了,要求五证不全的开发商不能卖房。

很多没有实力的开发商一时间没有资金周转,最终只能被迫停工,有些是已经封顶而无法完工的;有些是盖了半截就永远停工了;还有些扎了围墙就再也没有开工了……

看看这些烂尾的工程,实在让人触目惊心。

视频来源:西安楼市情报

视频中的烂尾楼是城南西姜村城改项目「西江月」,曾经城南最大的城改项目。

2013年因为五证不全被勒令停止销售, 2014烂尾至今。

最近有消息说卓越接手了这个盘,希望可以咸鱼翻生吧,给村民和购房者一个交代。

类似这样的烂尾项目还有好多好多,佳诚长安集、苏陕国际金融中心、汉城壹号、汉城湖畔、浐灞新天地、时丰中央公园等楼盘。

幸运的就像西江月一样有其他开发商接手重新盘活,不幸的就只能一直烂尾下去。

上千座烂尾楼,背后可能是上万个家庭,涉及到太多民生的问题了,西安政府也需要尽快拿出补救方案,不要寒了市民的心。

除了补救,防患于未然也很重要,所以这次新政的目的直指预售资金监管。

就是为了把购房者的首付和贷款银行放的贷款全部放在监管帐户,根据主体结构封顶、竣工验收、不动产登记等节点再分批给开发商付款。

如果能够强力执行的话,这对购房者来说是一件好事,变相强迫房企提高工程进度,防止开发商随意挪用资金,最终避免烂尾楼的产生。

当然这对于房企的资金要求就更高了。


另外在西安住建局官网上面,我发现西安上周也发过一则有关规范房地产市场的文件,只是当时关注度不高。


主要内容包括:

一、加强购房资格和资金核验。
二、规范商品房销售秩序。
三、规范存量房交易秩序。
四、规范涉房信息发布行为。

里面最重磅的就是骗取购房资格5年内不得买房,包括造假、代持、资金来源不明确等都有可能被罚。

重点在于肃清新房市场和二手房市场的楼市乱象。

西安楼市上涨快满60个月,整整5年了,也就是说从2016年以来,西安楼市压根没有下跌过。

在这个过程中,一些城市已经经历过涨-跌-涨-横盘,而西安楼市岿然不动,只剩下涨了。

而且去年12月份调控以来,西安楼市也没有受到任何影响,楼市该涨还是涨。

最近西安到处充斥着“一房难求”的声音,感觉新盘到处都是“千人摇”“万人摇”似的。

这里最关键的原因还是供不应求,今年以来,西安新房供应就明显不足。

图片丨克而瑞西安

根据克而瑞西安的数据显示,西安主城区住宅库存只有479万平米,去化周期是5.2个月。

图片丨克而瑞西安

虽然三四月份,西安的新盘入市会明显增加,但全年来看变化不大。

主要是西安2020年的土地供应和前几年也变化不大,换言之,供不应求现状将会持续下去。


我前天分析成都的时候也谈到西安,目前西安地价涨得快,新房抢不到,西安2月份共推出9个新盘,总去化率达到93%,最低的去化率也达到6成以上,但凡是个新盘都有人抢着买。

所以未来的西安楼市的行情依旧会很好。

虽然三月份西安连续出台两个楼市新政,但这些政策既没有提到增加土地供应量,也没有通过限购限贷来减少市场需求。

这声音已经够明显了,大家要买的赶紧上车吧!

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