最近整个大湾区的政策可以说加码不断。简单总结下大湾区九市的情况。
深圳搞二手房指导价之后，效果比较明显，暴力去杠杆，我认为，前期被炒房客爆炒前海，宝中大概率是要跌的。而那些本身就涨的不多的片区，比如东部，龙岗，罗湖，福田，只要不是老破旧，不用担心。去年我们把握广州的行情还算精准，最近我们后台隔两天就收到广州朋友发来的感谢留言， 前期涨幅明显的，比如琶洲，珠江新城等等， 我觉得不着急的就别入了。说起来也是痛心，去年踩盘珠江新城，琶洲的时候，真的觉得房价太便宜了。现在再去看，也有点下不去手了。广州前几天才出新政，人才购房门槛也大大提高, 资金只能寻找下一个出处，上一篇也写过，一线城市资金在流出到二线。这是周期。去年也是行情凸显，甚至成为行情最好的一个，当下建议观望一下，毕竟房价不便宜，松山湖的房价比龙岗都要贵了。这样一梳理，发现在广深被限，东莞轮涨了之后，往大湾区楼市的资金，只能流向其他周边城。首先利好的是佛山临广，珠海，其次是惠州临深，以及中山四个城市和区域。我们已经专门写过了，现在正在行情轮动中，佛山在产业和人口的基本面非常优秀，外加现在广州跟佛山价差明显，必然会给佛山带来一波明显的行情。大家可以入手一些临广限购板块，比如千灯湖，北滘，三山，陈村等等。惠州我向来只建议深圳临深区域，毕竟1W多的价格还不贵。中山的翠亨感觉有点下不去手了，深中通道把马鞍岛拉到了3W+了，五一后准备再去踩下盘,再下结论告诉大家。其实，珠海我们去年讲过几次了。此时此刻，广深行情趋于冷淡的情况下，很多人开始关注珠海这座城市，应大家要求，再说下珠海。很多人会觉得一个人口才200万的城市撑不起2W5的均价 ?这已经是明牌，但是房价如何走，单看人口数据根本不能下结论。珠海实在太小了啦，土地面积还比不上深圳。算是一只创业板的成长股，各方面的成长指标表现的非常卓越:因此，支撑珠海的房价决不能简单看珠海本地的购买力，如果只有本地内循环，那房价达不到这个级别。然而，珠海的房价是大湾区以及全国人民的购买力在支撑， 绝不仅仅由本地人来决定。贝壳的数据显示，珠海有44.5%的购房客户为省内客户，有55.5%的购房者为省外客户。对比看看三亚，三亚人口仅80万，房价平均4W, 能排到全国第六，仅次于北上广深和厦门，但是你会觉得三亚房价有泡沫么？每年珠海有13万人口流入。这个数据甚至超过一些强二线城市，如武汉，青岛和合肥。如果算他的人口增速（人口增量/人口总数）, 妥妥是全国第一。比起北方很多城市多年来的人口净流出，珠海逐渐从一座滨海小城向中大型城市在发展。珠海在2020年喊出要到2035年做到500万人口的规模，GDP要达到2万亿。这意味着未来15年每年有20万人口流入，这都会给珠海注入源源不断的购买力。买房我们要买成长性，买潜力，买预期。从需求端看，珠海的需求是一个动态的稳定的增量。珠海去年就卖了5万4千套商品房,相比之下，深圳成交了14万套。而光是流入人口就13万, 这点量似乎还不够这些新增人口的。我们团队经常去踩盘，感受十分明显，去年北围科创，金湾航空新城这些核心板块，就开了几个项目，根本不够卖，曾经还一度断货。如果我们看到珠海近几年的数据，可以明显发觉，珠海目前属于“量缩价涨”的阶段。整体的供给量从19年开始就下来了，而价格在稳步上涨。从去年开始，珠海整体的去化周期一度小于7个月，有些板块还要缺货。再从土拍上看，珠海去年仅供应了24块地，下降了三成。土拍意味着未来1-2年的供应，这说明珠海明后年的供给也是在“缩量”的。大家知道价格是由供需决定的。供给减少、地价飙升，需求却源源不断，自然对珠海的房价有信心。其实，珠海整体的供需经历了从供大于求，到供求平衡的阶段。热门且稀缺的板块已经出现了供不应求的局面。所有城市买入，一定是基于你的预算，买到最有潜力，最具性价比的资产，能有一个稳定的回报率。珠海的房价板块梯队是这样的：6W+的横琴，4W+的香洲老城，2W - 3W+的唐家， 1W5 – 3W的金湾， 1W2-2W的斗门。先看斗门: 整个珠海供应最多的，也是地理面积最大的，也是最便宜的，但是买斗门需要的等待周期过长。买斗门需要等，要等其他区域库存消化之后，价格又有明显的价差的时候，再入手，湖心路也许会快一些。老城区香洲：适合自住，因为非常成熟，配套，交通都是最方便的，基本老珠海人和本地人都喜欢在这里。站在投资的眼光，我建议今年聚焦三个核心板块:横琴，唐家北围，以及珠海航空新城，这三个是也规划最多，资金流入最多, 供应最少的板块。横琴几乎成为了珠海的名片，规格太高了，一直都是在出现在国家最顶层的设计里面。澳交所，金融岛, 珠澳共建，随便一个规划都是顶级的。况且，横琴只有100平方公里，非常的迷你，寸土寸金，现在岛上的新房供应非常小，而外来购房者很多，导致开发商定价不断攀高。现在住宅只有1-2个项目在供应。开发商也非常傲娇。横琴的价值基本就是珠海的天花板了, 现在已经6W+,未来横琴的价格走势取决于两点：不过，以当前横琴的供应速度看，1-2年依旧是卖房市场，供应不足, 成交量不会太活跃。当然，跟对面澳门动辄10W+的房价比， 6w的价格也并不算高。要知道，横琴差不多一半的房子都是港澳的人买走了。只是，随着横琴这两年的价格不断上扬，普通人真的高攀不起了，外溢到金湾的趋势也会愈加凸显。第一， 产业优势。特别是科创北围板块，算是产城结合, 重点发展高等教育、研发、科技创新等产业。第二， 深珠通道的实际落地情况。不过深珠通道都炒作了好久了，现在急需的是一个落地时间节奏。去年以来，北围板块的项目比较少，导致开发商也是很骄傲，不愁卖，然后定价也在攀升，现在价格都突破3W+了。金湾现在是珠海全力打造的城市副中心，金湾不算小，核心资产在航空新城。航空新城可以说是珠海要倾全力打造的一个小城, 核心区面积只有3.8平方公里。航空新城目的要打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。金湾其他板块的的产业就业人才，包括新能源汽车，生物医药，也会在这里买房置业。第二是在金湾工作的本地客，实力够的会优选这个板块。第三是随着横琴的价格攀升以及供应不足，外溢到金湾的购买力。这三股力量在支撑起航空新城的房价，况且这个板块本身就库存不多。目前航空新城一手均价2.6万左右，相比下显得性价比很高。现在珠海对外地人非常友好，可以买一套， 基本都能贷到款。所以看大家的预算，如果预算在100w左右，我们建议当下可以考虑航空新城板块的项目。
很多人咨询我们为什么没有组织珠海的看房团了，半年没有组织团购了。这次，趁着五一这个五天假期，樱桃专门组织珠海考察团。
2天2晚: 第一批团30号-2号，第二批3号-5号。
收到报名表后，团队的小助理会在48小时内与您联系, 确认时间，行程。如有任何问题也可以直接联系小助理（微信号：cherry006688）。
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