浙江三四线调研：房价这么高，泡沫有多大？

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我原本是按各个城市的踩盘过程来分析的，但发现文章太长了，估计大家也没耐心看完，很多人都只想看结果，所以看盘细节就不发了，直截了当做下总结吧。

民间都传说浙江三四线城市房价高，到底是泡沫虚高还是合理呢？

我4月底去浙江杭州、湖州、嘉兴、绍兴、义乌、宁波几个城市都调研了，浙江三四线房价高确实名不虚传。

湖州房价是浙江最便宜的，也已经一万多，绍兴在两三万左右，嘉兴核心地段在三四万，义乌县城房价最高都已到四五万。

2019年浙江三四线房价就早已过万，包括GDP排名靠后的丽水、衢州房价都不便宜，当时泡沫论甚嚣尘上。

然而，房价仅仅沉寂了一年，2020年，又启动向前了，泡沫论似乎不攻自破。

嘉兴，核心南湖区2016年才七千多，涨到2018年一万八九，2019年稍微停顿了一下，2020年涨到两万多，到现在次新房普遍成交价在三万五以上，这一轮至少涨了50%，南湖新区北师大板块一阶梯的小户型学区房涨了百分之七八十。

五年时间，房价涨了5倍，远远跑赢中西部二线城市。

当然这一轮只是核心地段和学区房涨了这么多，非核心地段和老城区，分化还是比较明显的。

由于房价上涨过多，随着调控的到来，四月底我去嘉兴调研时，市场其实已经出现拐点了，处于阶段性的顶点，成交量下滑，买家开始观望，但业主后知后觉，报价高高在上，还要求全款。

后来从成交数据上也印证了，不论是新房还是二手房，都明显下滑，新房可能更多跟供给量减少有关，但二手房跟429新政关系更大，限购对市场确实是有影响。

5月二手房成交量大跌，已经回到一年前的水平，价格涨太多后，市场是承受不起的。

湖州实力比嘉兴差两个档次，房价一两万，4月份大部分二手房涨了两三成，好房子也有五六成，比如核心板块仁皇山，东部新城，当时业主还在捂盘惜售中。

上涨最快的一类是5年内的学区次新房；还有一类，带学区的老破旧也在跟涨，只是不如次新房。而不带学区的老破旧基本上原地不动。

湖州好地段的新房也非常抢手，深夜开盘，托关系买房甚至千人摇号屡见不鲜。

比如吾悦广场的吾悦天辰，前年卖1.3万，现在毛坯1.6万，总共两百多套房，光是一次性付款报名的就有三百多个，不是全款根本买不到。

湖州的租售比也比较高，比如远郊的织里，著名的纺织城，我也去看了，房价大概1万左右，110万左右的三房可以租到三千以上。

但升值幅度跟杭州宁波比相去甚远，最核心的板块仁皇山，在2016年的价格就是1.4-1.5万/平了，从2017-2020年这几年期间，都停滞不前，现在大部分价格是一万八九，少数2万以上的，四五年多数才上涨三四成。

最新行情，湖州市场现在已平稳，业主心态也不傲娇了，按市场价卖，买家宁可买新房。

4月底绍兴市场还不算火爆，去年以来才涨了10-20%的涨幅，大部分房价在两三万左右。

我去看了政府重点打造的镜湖新区十多个新楼盘，两万七八的价格，房子随便挑。

柯桥区一个新盘，半岛云著高层2.3万/平带精装，卖了半年都没卖完。

当时柯桥纺织城的很多小商家告诉我，他们柯桥做生意的都不屑于炒房，每天都是炒股。

我当然不会苟同，行情没来肯定没兴趣炒，房价涨了买房意识就激发了。

五六月份以来，绍兴已经调控2次了，可见行情轮动的非常快。

调控本身不严格，我觉得效果怎么样还是取决于房价的涨幅，涨幅不大的还是会继续涨。

义乌，一个神奇的县级市，金融大楼和高档酒店还挺多，不愧是国际商贸城。

今年小老板们都说生意不太好做，只能拿钱出来买房抗通胀了。

市政府周边一流双学区的二手房涨到了5万多，比如中央公馆已经5.5万了，但大部分新房次新房都是3万左右，老的学区房都是3万多。

去年以来到我4月份去看的时候，比如稠城，义乌第一梯队的学区房，大户型涨了20%左右，小户型25%，当时涨的还不算多。

因为义乌很小，所以距离商贸城稍微远点的价格就明显便宜些，也都还没那么抢手。

福田是义乌的金融中心，建的非常高大上，但旁边的金茂府，也只要2.8-3万/平。跟老城区国际商贸城旁边的一个绿城楼盘，4万以上，上千人抢明显有价差。还有江东板块，公共配套非常齐全，价格也不到3万，而且去化还不算快。

我最新了解的情况是，义乌还在上涨中。

杭州和宁波是强二线，房价高好理解，浙江这些三四线房价为什么也上涨这么快呢？

梳理之后发现，其实原因大同小异。

不外乎这几点：

第一、地价上涨带动房价上涨预期；

义乌最高楼面地价拍到3.6万/平了，绍兴拍到2.7万，接近周边商品房价格，地价上涨推动房价上涨的作用太大。

第二、核心区新房库存不足，在售新盘不多；

上涨分化也十分明显，核心区领涨，因为新房供给量有限，嘉兴市中心我全部走了一圈，也看不到几个新楼盘，几乎都卖完了。

湖州我也转了一圈，整个南太湖新区，除了西南科技城，其他仁皇山、凤凰板块新盘确实不多，吴兴区也只有东部新城稍微多一点，我去织里看，发现可售新盘也不多了。

第三、学区房领涨；

全国家长都重视孩子教育，浙江三四线也一样，义乌非常认学区，私立再好也没人认，其他什么TOD，轻轨，商业综合体，大家都不在乎，就看学区好不好。

第四、大量拆迁户货币补偿；

绍兴和义乌市内有大量拆迁户，都是货币补偿。这对地方的房价上涨有很大作用。

义乌老城区拆了几千户，市政府周边面貌是焕然一新了，这必然拆出很多购买力来。

绍兴老城拆迁也特别多，镜湖新区的很多新盘起码有两成是拆迁户买走的。

第五、外来投资客的搅动；

长三角有钱人多，湖州有上海、苏州的投资客来，绍兴有宁波、杭州、温州的投资客来炒。这都是货币宽松，热钱轮动的结果。

因为这两个地方房价相对其他城市便宜，又还有炒作空间，比如湖州未来到上海苏州的直通高铁修通后，湖州到上海只要35分钟，现在还需要去杭州转车2个小时；

像嘉兴涨到三四万就很少有外来投资客，因为大家的选择就多了，有的会去杭州的临安买，临安到未来科技城以后地铁也只需要半个小时。

第六、政策扶持；

这些城市引进人才也都会有购房补贴。比如义乌本科补贴30万，大专20万，买新房可以直接补贴。

这些因素只是构成了短期房价上涨的原因，而长期因素呢，最重要的是两个：

第一、浙江山地多，就有土地供应的问题，平原地块奇货可居。

很多人不理解丽水、衢州经济在浙江垫底，为什么房价也这么高。主要就是因为山多，有效住宅用地长期供给不足，导致的供不应求。

第二、浙江三四线富裕，购买力强。

浙江的均富水平是全国最高的，所以社会主义共同富裕区的任务才会分给浙江，昨天中央已经出细则了，9000多字，浙江人都沸腾了。

中央要求完善再分配制度，支持浙江在调节收入分配上主动作为，加大省对市县转移支付等调节力度和精准性，合理调节过高收入，不知道会怎么调节。

浙江的三四线城市本身购买力都很强，加上调控都不严，有的还不限购，有钱人想买几套都行，所以房价上涨甚至比中西部很多二线城市还快。

浙江的人均可支配收入，仅次于上海和北京，排名第三。比广东多了1万元，比山东多了2万元。

看完义乌房价五万，嘉兴三四万，你会觉得杭州核心区8万，宁波核心区五六万的价格好像也不贵了！那是杭州宁波低估了，还是三四线高估了呢？

浙江一梯队杭州，二梯队宁波，三梯队三四线城市的房价，相差没有广东大，一梯队深圳核心区都是15-20万加，二梯队广州10万加，三梯队东莞、佛山、珠海核心区四五万，其他三四线就更便宜了，有明显的阶梯。

最主要是浙江和广东的模式明显不同。

浙江是典型的县域经济，很多县都有自己的优势产业，而且很多是省直管县。

浙江各个城市之间发展比较均衡，差距不像广东山东的城市那么大。

而广东区域发展极不均衡，除了珠三角外，其他城市都是穷小弟，所以有点能力的都向往去珠三角发展。

浙江县城的产业链真的做到了极致，义乌小商品城，永康的五金，诸暨的袜业，慈溪的家电，海宁的皮革、柯桥的纺织，都是县城的特色经济。

这些县城的人都不屑于去地级市买房住，比如诸暨人就不喜欢去绍兴，海宁人也不会去嘉兴，义乌人绝对不会去金华，他们感觉自己县城的赚钱能力比市里还要牛逼，买县里完全不会觉得没面子，非要往高处走。

我去义乌小商品城和柯桥纺织城都转了转，因为他们的特色经济全国有名，很多都是出口全球，所以这里的外来人口非常多，一到过年就成了空城，购买力挺强。

生意在这里，也不可能干几年就走，赚了钱就在这里置业，当然他们不会在县里买很多套，最多两三套之后就会考虑去杭州布局。

（柯桥轻纺城）

特别是义乌，给我的感觉是不像一个县城，不光是说很多高楼大厦外观可以比肩一线，主要是细节让我很意外，有些服务比一二线城市还到位，比如我住完酒店还接到他们的电话，问我是否满意，还有哪些地方不足需要改进的。高铁站里不断有人打扫卫生，地面真的是一尘不染，哪怕是老城区也很干净。

（义乌市区）

县里发展的好，就可以吸引外来人口，所以浙江有些城市，县里房价比市里还贵，比如义乌、永康比金华房价高，温岭可以比肩台州核心区椒江区，柯桥和绍兴中心越城区价格差不多。

这跟我们常见的地级市比县级市贵还真不一样，我认为并不是说县里贵，就一定比市里泡沫大，归根结底还是跟各个地方的经济实力强劲有关，县里有产业就意味着有就业，有收入，有购买力，这比什么都强。

那浙江三四线的这种高房价还能持续多久呢？将来会不会跌价？

长期来看，三四线城市，如果人口流入很少，房价肯定是有天花板的。

但是我们看到，七普人口数据出来，浙江过去十年人口增加了1014万，仅次于广东。远超江苏、山东和福建。

关键是各个城市人口都在增加，这在全国是绝无仅有的，连山东和广东也自愧不如。

金华人口增加了168万，只比宁波少一点，一个普通地级市，居然比南京、青岛、济南、福州这些二线都还多几十万。

其中人口增长最猛的县级市就是义乌，2020年，义乌市常住人口近186万人，十年增加了62.54万人，增长50.68%，当之无愧的佼佼者。

整个金华2个区，7个县，168万的新增人口，义乌就贡献了近40%。

我们可以简单算个数，义乌2020年的新房成交是1.65万套，二手房只有6161套，加起来2.2万多套。

平均每年增加6万余人，一家三口，按2万个家庭计算，一年也需要2万套房子才能满足新增人口的需求。

除了新增人口，本地的需求总有需要改善的吧，还有拆迁户。所以长期来看，像义乌只要人口不断增加的情况下，他的房地产市场还真不缺买家。

可见义乌四五万的房价，也不是凭空涨起来的，他还是有底子在。

浙江很多小老板们在这里做生意赚到钱了，几万块的房价也要买来住，总不能白天生意在这里做，晚上再跑到杭州宁波去住吧。

现在开发商很愿意下沉到浙江的县城去做开发，因为购买力太强了，限价又不严，开发商反而有钱赚，义乌的很多新盘都是龙头大房企。

有开发商跟我说，浙江有的县城3万多的改善型豪宅，都能卖的非常好，一开始就超出了他们的预期，有设计不足的地方，客户都还会提出来，毕竟这些县城的老板们都是见过大世面的。

什么时候会终结？就是有朝一日这些县城本地的需求耗尽，人口也不再增长的时候，楼市自然没有接盘侠了。

短期来说，这一轮行情如果是涨幅过大的地段，比如嘉兴、湖州的核心区是涨到头了，需要调整。

嘉兴这一轮没有外来投资客的炒作，光靠本地人买，就涨到了三四万的价格，也说明本地购买力强，以前嘉善不限购的时候，靠上海人去买，嘉善价格比嘉兴还贵，限购后上海人退潮，现在嘉兴价格就比嘉善贵了！

比如嘉兴南湖新区、国际商务区、嘉兴科技城、秀洲新区，我去看了这些不错的板块涨幅都比较高，现在大多是3万左右，发展前景还可以，但短期应该要横盘了。

因为本地刚需是需要改善的，绍兴城区就三个区，柯桥、越城、上虞，现在政府重点打造越城区的镜湖新城，片区发展又新又好，不止是老城区的人，柯桥的人也会去买，房价也会升值，现在新盘多正是买的时机。

几乎所有城市房价表现都是这样，老城区统统被嫌弃，只有新城区和学区房被追捧。

我跑完浙江后，真的感觉区分城市投资价值，不能一概而论是一二线还是三四线。

特别优秀的三四线城市，既有较多人口流入，经济发展势头又好的，他们确实比不过强的一二线，但却比某些人口流出，经济转型困难的弱二线投资价值还要高。

所以以后不要再一口否决三四线了，真的要具体城市具体分析。

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