投资客爆炒中山！谁来接盘？
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在大湾区，我们一直在跟踪核心的7个珠三角城市：深圳，广州，佛山，东莞，珠海，中山，惠州。
现在临深城市里，最热的就是中山了，后台就有很多粉丝在问中山能不能买。
樱桃团队特地前往中山调研，今天我们来还原真实的中山楼市。
这是一篇近6000字的干货，看一看，中山楼市究竟是虚火还是价值爆发？
中山的买房逻辑又是什么？
伟人故里，锦绣中山。中山在上世纪八十年代因为制造业风生水起，和顺德、南海、东莞并称为“广东四小虎 ”。
二十一世纪初，中山没有及时意识到未来是知识经济时代，依然一头扎在已经出现部分产品过剩的制造业里。
后来佛山有美的、海天，珠海有格力，东莞有OPPO、vivo双厂，中山缺少家喻户晓的大品牌。
在产业上掉队的中山，楼市竞争力和当年的兄弟们也没法比。
全国房价行情网显示，5月中山房价约1.47万/平，佛山1.56万/平，东莞是2.35万/平。
那中山楼市为什么现在这么火？
主要有这么几个原因：
1、深中通道炒作。
一条深中通道，把中山和湾区的楼市大哥深圳捆绑在一起。产业辐射、人才外溢的噱头，终于让中山蹭上了热度。
2、位置中心，但价格便宜，是价格洼地。
中山东临深圳，南接珠海，北通南沙，妥妥的大湾区中心。
但均价还不到1.5万/平，新盘普遍在2.5万/平。对比周边的城市看上去绝对是价格洼地。
中山没有设区，一共25个镇区，组成5个组团，分别是西北组团、东北组团、中心组团、东部组团和南部组团。
东北组团，房价只要邻近的广州南沙的大约1/2；
东部组团，房价不足隔海相望的深圳前海的1/6；
南部组团，接壤珠海，房价只要后者的1/2。
3、以深圳为首、东莞、广州等热门城市都进行了调控。
最近中山能成为大热点，还多亏了大湾区热门区域差不多都被锤了一遍。
深圳二手房指导价直接锁死了流动性，5月份一个月居然只卖了3000套房，七万中介突然没饭吃。新房打新要求高，积分要看名下无房年限、社保等；
广州人才买房要求连续12个月社保，像外地到南沙买房要全款买房。各种政策限制。
东莞涨过一波了。
热门区域炒不动了，手里还有钱的就往湾区其他地方跑。
外地人到中山买房也不麻烦，二手随便买。虽然新房要求半年社保，但中介说有渠道帮你搞定。
有概念、便宜、容易买，造就了中山这一波的热度。
问题是，中山楼市的热度是很分散的。每个组团背靠着不同的区域，到处抱大腿。
来三角镇买房的客户多是从南沙来的；
深圳客猛炒东部组团的马鞍岛、火炬开发区；
珠海人住进南部组团的坦洲，一有钱就搬回珠海；
中心组团是中心本地有钱人的大本营。
你要让大家中山究竟应该买哪一个地方。
不存在的。
中山楼市找不到共识，或许是大家仅有的共识。
我们这次调研，主要围绕了大家关注度比较高的区域，包括临深的马鞍岛、火炬开发区，主城区石岐和东区。
来，带你一探究竟。
马鞍岛
马鞍岛是中山楼市最火的地方，被誉为中山版“前海”， 没错，那个被深房理等爆炒的“前海”概念， 中山照样能沾上边，他们叫“前海西”。
深中通道开通，马鞍岛直通深圳，最先得到深圳的产业和人口外溢。关键是，政府已经规划好了产业、学校、公园，住宅占地不到10%，非常稀缺，价格还美丽。
马鞍岛在3万/平，对面的深圳都10万+了！
是不是每一点都戳中深圳人的G点？
马鞍岛的故事，就是专门讲给深圳人听，买家90%都是深圳客。招商臻湾府等部分新盘，城市展厅就开放在深圳。
我问中山的本地土著，人家自然对马鞍岛嗤之以鼻。
当然，土著说的，你就别当真了，有几个城市本地人能看懂房价的？永远不要听土著讲的话，我也就随便问问。
我们要看马鞍岛的实际规划和建设。
经过翠亨新区南朗段，入目是荒山农田，连个小卖铺都没有。同行的朋友说叫外卖人家都不送......经过翠亨湿地公园路牌的时候，只看到了一片蕉林。
一进马鞍岛，迎接我们的是一条耸立的大烟囱，高耸入云，也象征着他的房价，高耸入云，在中山一枝独秀。
难得见到人气比较旺的地方，是一条流动摊贩组成的露天美食街。大家感受下，这马鞍岛风情一条街，带你尝尽广东美食。
其他地方几乎没人，当然，这也正常，毕竟马鞍岛才规划，还没有导入人流。
但这并不影响新盘加推涨价，买房靠抢。
去年12月已经开盘的某利，1104套房3分钟就卖完。我们这次看的某大，1月份首次开盘的时候折后均价约2.4万/平，113套房2分钟就卖完了。
销售说最近加推，94-125平3-4房楼王单位，价格在2.9-3.1万/平，比1月份贵了，只剩下一些尾盘，现场客户还不少。
旁边的某商臻湾府还没开盘，79-120平2-3房，产品做得不错，使用率高达95%。销售说单价预计2.8-3万/平，600多套房源，已经有800多批客户交了5万元定金，到时开盘也是要抢。
大家冲着深中通道和马鞍岛的规划兴冲冲杀进去，关键是，马鞍岛真的能发展起来吗？
基本配套还是差了点，配套必然要等人口导入之后才可能跟进。
至于产业，岛上的产业也主要是各种能源、电气等重工业。
入口处有一个招牌，写了一些岛上的产业，主要是一些制造业，能源等公司。
虽然已经引进了哈工大机器人、健康基地等高端的产业，但实际占比低，还是低端产业为主。再说了，重工业带来的污染多，对居住环境有负面影响。
深圳前海搞了10年还没搞起来，马鞍岛要想发展起来, 确实需要些时间，没个十年八年很难。
马鞍岛其实更像“睡城”，吸引买不起深圳的年轻人。但算算通勤成本，到南山科技园片区单程近一个半小时，加上几千块的路费、油费，又有几个深圳人愿意这样折腾？
现在的马鞍岛靠着概念，房价已经蹭蹭上去了。等深中通道开通，没有故事可讲，还有谁来接盘？
要说深圳客爱买的地方，火炬开发区必须拥有名字。这里比马鞍岛更受本地人欢迎。
火炬开发区从1990年就开始发展，是国家级高新区，可以说是马鞍岛的前辈。
2016年开始，借助深中通道开始动工的势头，火炬开发区楼市启动。
2017年11个新盘9个售罄，两个数据都是全市第一；房价从7000+直接飙升到约1.2万/平。
然而我们从主干道火炬路经过，两边还是有不少低矮的农民房。相对成型的产业园，进驻的是广盛运动器材有限公司二厂、日超工程塑料有限公司等制造业的小公司。
下面这是火炬开发区的宣传资料，主要还是搞生产加工类。
车开在大马路上，看不到什么人，前后50米都看不到另一辆车。楼下商铺连招商都懒得做，估计就算开了也要倒闭。
比较热闹的区域是会展中心周边，汇集了火炬文化艺术中心、得能湖公园等市政配套。
楼盘也不少，二手房价格集中在1.2-1.3万左右，比新房低。
一是新房更受欢迎，二手买不起价。二是会展中再往南一点的华佗山公园周边的小区，受垃圾焚烧厂排放臭气的影响大，健康花城、君华新城、裕龙花园等小区苦不堪言，有业主直接在阳台上挂上“臭”的横幅。
新房比较贵，最近推了新房源的某商禹洲云鼎府，卖到2.4万/平。比去年11月2万/平的价格，涨了有4000元/平。
小区得房率一般，但配套相对齐全，当天看房的人不少。
要提醒的是，火炬的二手放盘量有6000多套，是中山最大的。单独拎出会展中心所在片区的挂盘量，有700多套，也比中山绝大多数片区都多。要警惕未来可能出现二手房踩踏。
中心区
中心区是中山土著的最爱，包括老城区石岐，新城区东区。
石岐
石岐是中山的中心老城区，城区开发度比较高，各类配套设施比较完善，有不错的教育医疗资源和成熟的商业配套，适合居住。
石岐目前二手均价在1.2万左右，但实际小区均价从0.8-1.5万不等，选择范围很广。
人气旺的，也是最贵的，是环石岐河的江景房，像实验小学片区和张溪片区，二手房贵的像万科金域蓝湾能卖到近2万，入住率很高。
中山是“新房癌”很严重的城市，新房卖得比较好，价格更高，市区也不例外。
我们看的华侨城欢乐海岸天鹅堡，已经在石岐的郊区了，是个文旅项目，产品中规中矩。最近准备推100多套，单价2.1万/平，据销售说比之前推的两栋要贵了几百块钱，已经有七八十批客户交了诚意金。
对了，岐江新城还搞了个石岐总部经济区，也是打着产业转型升级的旗号。
规划超高层楼宇14座，正在建设省一级小学、幼儿园、高端医疗服务中心、文化中心、体育公园等18项基础设施和公共服务项目。
目前富力买了2块地盖楼搞产业。其实动静大的是近2年内两次宅地土拍节节高升！
2019年12月，华发拿地楼面地价10000元/平，刷新了片区土拍单价记录；
2021年2月，龙光拿地楼面地价13407元/平，再一次刷新片区记录，更成功挤进了中山土拍楼面价TOP6！
东区
中山市政府搬到了东区，东区是现在中山新的行政中心、商务中心、交通中心，就像深圳的福田。
区域里基础设施、教育、商业等配套完善，中山郊野公园紫马岭公园、中山行政服务中心、三甲医院博爱医院、远洋大信和星河COCO City商圈、城区唯一的大型高尔夫球场长江高尔夫球场等配套丰富。
还有教育，是东区主打的优势之一。
中山排名前10的高中，东区的中山市第一中学、中山市实验中学就名列其中，占了2个位置。同时还有朗晴小学，香山小学（建设中）等省一级名校， 说真的，中山的教育资源真的不差。
资源集中的东区，一直被认为是中山的房价天花板，链家上二手均价在1.6万/平，是中山二手房房价最高的区域。也是中山本地人改善的主要区域。
新房价格集中在2.2-2.6万之间，比马鞍岛、火炬开发区还便宜。
我们看了佳兆业樾伴山，119-139平3-4房，均价2.55万/平。小区在长江路和南外环交界处，北面背靠一座山，南面一路之隔就是五桂山。
项目的西面是中山的富人区，有远洋城、时代云来等高端楼盘。而且聚集了博览中心、远洋广场、三溪村、远洋小学等配套。
这块地方相对有人气，毕竟属于本地人会来，外地人也可能买的板块。只是价格今年涨的的确不少了。
中山整体给我的感觉是很割裂的。
区域之间割裂。
每个靠近其他城市的区域都各自炒作，以价格低吸引人，成为其他城市人口的睡城。
区域内部割裂。
大马路上经常可以看到一边是农田，一边是楼盘。有时是小产权房伫立在商品房之间。城市界面在乡村和城镇之间来回切换。
新房二手房割裂。
2017年限购限贷限网签政策的影响，新房存量大幅增加，去化周期从2016年的6个月直线上升到38个月。这并不影响新房房价从16年的七千多跳涨到2018年的1.38万/平。
随着政策放松、离深中通道开通时间越来越近，以及新房住宅供应从7万多套降低到2019、2020年的5万多套，去化周期基本稳定在12-13个月。新房均价上涨幅度相对平缓。
中原统计的数据是，4月份新房住宅成交均价16857元/平，相比2019年2月的10299元/平，上涨了64%。
不受中山人待见的二手房比较惨。
在2016-2018年也有所增长，从七千多到一万一左右。但随着新房入市变二手，大家又不愿意买，所以二手房库存越来越多。
据贝壳找房数据，去年6月份3.3万套，12月底是3.9万套，今年2月份4.2万套，5月初4.8万套，现在二手挂牌量已经突破了5万套。
二手房价格阴跌了两年多，中原的数据显示，现在成交价相比19年年初降了有7.5%。
中山最大的割裂，是城市发展和楼市之间撕裂形成鸿沟。
中山靠着三来一补的劳动密集型产业，比如家电、灯饰、五金，日化等发家。但这些产业放在今天看都很低端。
零散的小微企业，抗风险能力弱。去年受疫情影响，工业企业亏损增加到近30亿，亏损企业亏损面达到20.38%。
2020年GDP是3151.6亿，已经被惠州、珠海、甚至江门反超。GDP增速只有1.5%，落后于全国平均水平。
拉长到10年来看，中山在大湾区中的GDP增长率更是倒数，尤其2019年还出现了负增长，开起了倒车模式。
生产总值低，对政府税收的支撑力弱，中山自然没钱搞发展。
中山其实认识到这个问题，所以搞产业转型，搞了火炬开发区、岐江新城、马鞍岛、石岐总部经济区。
然而火炬开发区发展了这么多年还没做起来，现在搞马鞍岛，又不能倾尽全力，还有一个岐江新城嗷嗷待哺。东一榔头，西一锤子，不能集中力量办大事。
概念造了不少，到头来还是主要靠房地产投资拉动经济增长。
中山工业投资十年前占比约为35%，2020年下降到19.6%。房地产投资比重在近几年最高时达到了70%以上，2020年终于下降到40.6%。
网友曾戏称，中山的老板都跑去炒楼了吧。
然而，中山的本地购买力并不理想。
从七普的数据看，人口增速和年龄结构都很不错。
中山10年间常住人口增加近130万，增速达到41.56%，都排在广东省的第六位。15-59岁人口占比为75.44%，在全省排名第3；60岁及以上人口占比仅为8.87%，比全省平均低3.48个百分点。
但人口流入最多的乡镇，主要还是小微企业集中地。如小榄镇19.81万人、坦洲镇16.25万、东升镇10.43万，主打五金、家具、工业等劳动力密集型的产业。
这就导致，本地人口购买力有限。
提醒一下大家，如果确实实力有限但又想买中山，一定要考虑一个核心问题，未来谁来接盘？
火炬开发区：我认为是很坑的。这里不值得。
马鞍岛： 人气最爆，不得不佩服深圳人的购买力，但是你买进马鞍岛之后,有两个选择。
第一，等待规划和建设落地，价值回归，可能需要八年以上甚至更久。
第二，找到下一个接盘的人以更高的价格买下你的筹码，以更短的时间退出，这个要看你入场时机了。
马鞍岛本地人认可度不高，深中通道利好兑现之后，对投资客的吸引力有多大呢，还要打上一个大大的问号。
东区、石岐等主城区：配套齐全，至少还有年轻的本地人买单。有居住需求的可以买，也可以淘淘这些地方的二手房。
毕竟中山的二手房很多是毛坯，价格还比新房有优势。
而对有同样投资预算来的人来说，你实际在大湾区有更好的选择，比如佛山，珠海。
樱桃平时的一些很碎片化的观点，也会抽空录制视频！
没关注的，大家快关注起来吧。
宝 我今天去种地了
种的什么地 对你的死心塌地
宝 我今天去吃面了
吃的什么面 突然想见你一面
宝 我今天去钓鱼了
钓的什么鱼 爱你到至死不渝
宝 我今天去等你了
等你干什么 当然是等你点【在看】呀
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