拯救“珠实”老字号

来源|凤凰网房产 作者|黄小妹

房企变卖资产成为2019年以来的主旋律，然而房企出售资产的初衷截然不同，有的是通过腾龙换鸟优化资产，有的是则是流动性紧张，卖项目回血。

显然，一口气挂牌出售407套存量物业的珠江实业属于后者。

6月25日，广州珠江实业开发股份有限公司(SH：600684，下称“珠江实业”)公告表示，将以公开挂牌的方式对其持有的407套存量物业进行出售，挂牌价不低于评估价6.75亿元。

珠江实业表示，此次出售存量物业是为了完善存量物业资产管理，优化和盘活公司存量资产，同时做好存量物业销售准备工作，出售的资金用途将用于公司主营业务。

刚在二级市场清仓上市公司股票、陷入“母告子”追债风波，广州老牌房企珠江实业此次又紧接着大手一挥，一次性出售407套存量资产，这一系列的事件的背后或许是珠江实业自我拯救行动，渴求资金重振“业绩下滑”的房地产主营业务。

就上述情况，凤凰网房产致电珠江实业证券事务代表处，截至发稿前，对方以转接电话至办公室为由后未对此回复。

拯救行动 

珠江实业这笔拟出售的存量物业具体包括：共有85套住宅、19套商铺、303套车位，合计407套。住宅、商铺、车位三种业态的建筑面积分别为4228平方米、1.24万平方米、3934平方米，合计2.06万平方米。

珠江实业委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司对存量物业进行了评估，出具了资产评估报告，拟出售的部分存量物业评估值约为 6.75亿元。珠江实业拟以资产评估报告评估价作为董事会底价，所有物业实际成交价格均不低于董事会底价。

公告称，由于交易是否成交及成交价格存在不确定性，本次交易对公司经营和财务状况的最终影响尚待产生实际成交价格后方可确定。部分出售的房产目前在租赁中，销售前会向租户发出通知书，租户有优先购买权。

珠江实业直接表示此次存量物业出售的资金用途将用于公司主营业务的提振。可以看出，拯救业绩下滑的房地产主营业务是珠江实业当下最急迫的任务。毕竟，前不久珠江实业收到上交所的问询，其中就包括房地产开发业务业绩是否会持续下滑的内容。

财经评论员严跃进表示，对于珠江实业来说，类似存量资产的盘活体现了一点，即通过盘活能够降低存量物业的经验成本，同时带来资金的导入。类似盘活也体现了其对于资金方面的渴求。当然需要反思的是，当前存量物业其实成为很多房企交易的重点，此类盘活是否会面临价格压低等，其实也是有不确定性的。

事实上，珠江实业的“拯救行动”不仅限于此。6月17日，珠江实业拟清仓4家公司的股票，并表示此次行动是为了优化资产结构、在盘活存量资产的同时提高公司资产流动性及使用效率。

6月20日，珠江实业对子公司通过起诉的方式追债。公告称，为维护公司权益，公司已向广州市越秀区人民法院对广东金海投资有限公司(下称“金海公司”)提起诉讼，并申请财产保全，要求其偿还代付款项约4.77亿元及相应的资金占用费。

清仓股票、起诉子公司追债，甩卖存量物业，这系列拯救行动的背后是房地产主营业务不振的困境。

 房地产主营业务不振 

作为广州房企第一股，当时风光无两，如今陷入了房地产主营业务不振的境地，房地产营收、利润、营收占比都坐上了“滑梯”。

年报显示，珠江实业2018年实现营收34.05亿元，同比减少19.70%；实现净利润2.45亿元，同比减少31.78%。其中房地产开发项目收入27.61亿元，占营业收入比重为81.09%。

进入2019年后，开局便“失利”。季报显示，2019年第一季度，珠江实业房地产项目销售金额仅1.91亿元，同比下降69.08%；销售面积1.49万平方米，同比下降29.86%。公司整体营收、净利润分别同比下降39.13%、53.55%。

另外，在业务比重上，2016、2017年房地产业务分别占企业总营收的97.07%和94.15%，2018年，这一比重降至81.09%。

业绩持续下滑的同时，珠江实业的土储、项目储备不足，项目去化慢等难题，使得珠江实业重振主业的拯救行动难度加大。

年报显示，珠江实业待建、在建、在售的项目数量仅14个，截至2018年底，仅持有三块待开发土地和六个在建房地产项目，项目储备较少。截至发稿前，珠江实业尚无新增房地产项目。

去化方面，2018年珠江实业存货共计53.41亿元，但该年预收账款仅1.89亿元，去化压力凸显。曾拿下广州越秀区的JY-8地块，但26年过去了，该地块依然未能入市。此外，珠江实业在广州开发的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证，但截至2019年4月30日，该项目仍未销售完毕，去化率仅为77%。

有资深地产人士曾表示，珠江实业近年来业绩、资源不佳或许与其控股股东珠江实业集团内部战略安排、资源调配有关，而其自身对拿地也不是特别进取。

协纵策略管理集团创始人黄立冲则认为，近年来珠江实业的业绩下滑与其多元化扩张相关。“房地产主营业务本身没有问题，珠江实业扩张多元，资金实力分薄，资金压力来自多元化投资，反而影响到房地产主营业务，整个风险还是资金紧张的风险。”

在融资逼仄的背景下，再加上珠江实业去化难、土储不足、业绩下滑的难题，珠江实业重振房地产主营业务的胜算几何。

在黄立冲看来，不仅只有珠江实业有物业，珠氏家族有好几个平台都有物业，重振房地产主营业务，就看其各个系统能不能配合得上。

对于未来，珠江实业表示正积极与地方国企合作，加强资源整合。2019年公司计划以现金方式进行房地产直接投资总额不超过50亿元。积极参与粤港澳大湾区的土地市场竞拍活动，预计可实现2019年度土地储备拓展目标。

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