观中窥报④金科如何大而强？

编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。

来源|凤凰网房产 作者|武俊

“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。为此，我们提出跨越式发展的目标，金科2019年目标销售规模过1500亿，2020年超2000亿。”这是董事长蒋思海的雄心壮志，是金科问鼎前列房企的进阶之路。

8月12日晚，金科股份发布半年报，1-6月，公司签约销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米。

半年销售目标完成率达到54.3%，这个成绩既保证了金科完成全年任务的概率，同时成为金科追求大的一种佐证。

不过在规模之外，金科的“大而强”的重点更在后者。凤凰网房产注意到，公司毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增，归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289%。当期公司毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最佳水平。

更重要的是金科预收款项940亿，锁定了下半年的业绩。如果不出意外，金科今年将超额完成目标。此外，未来经营业绩的锁定也将使公司持续被市场看好。在当前严峻的房产业形势下，金科可以说是交了一份不错的答卷。

何为“大”？

2周前的21博鳌房地产峰会，北京师范大学教授钟伟曾就房企规模问题有一番论述：什么样的企业能够走到万亿？钟伟认为只有双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的，还要必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。

相比于其他地产商，凤凰网房产发现出来在传统开发和销售上继续保持着高增长外，金科在新业务探索方面持续扩大占比。上半年财务数据表明，公司三大业务营收相比去年都呈大幅上升趋势。并且与房产主营业务相配套，带动社区服务有大幅提升，新能源业务也呈翻倍式增长。

与金科地产同期而生，金科服务以地产开发为辅助至今已渝21个年头。同时，伴随着地产突破千亿规模，物业板块在业务中的地位也弥足轻重。

凤凰网房产梳理发现，近三年，物业管理占比由2016年3.02%，2017年3.53%，上升至2018年的4.21%，并在2018年实现收入8.652亿元。同时2019半年报显示，上半年金科实现营业收入12.02亿元，同比增长约84%；实现净利润1.59亿元，同比增长约260%，2019年上半年新增合同管理面积3500万平方米。

秉承“做好每个细节，创造美好家园”的开发理念，在全局之下的个体形势，金科亦有布局，今年7月8日，金科服务宣布与润麒控股达成签约合作，资料显示，润麟经营业务包括财富金融和产业运营两大板块，财富金融业务以投融资管理、资产运营、资本管理、投资并购为核心，产业运营业务涵盖地产、医疗、汽车等刚需性实业领域。金科表示，此举将大幅提升旗下项目业务服务品质。

数据显示，截至今年6月，金科服务项目已达655个，合同面积2.39亿平方米，服务业主500万，服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等。

当前形势下，物业公司依赖于母公司输血生长已成常态。金科亦是，但不同之处在于，除依赖地产母公司加速自身发展外，金科服务正在布局全行业生态链，向行业下游延伸。

金科联系总裁方明富曾说“消费者买了金科房子以后，就是金科的业主。产业面向的是企业类的业主，文化、旅游、康养是高层次享受的客户。”

对于房产业，方明富的这句话不仅是对主营业务的巩固，更是其多元业务战略布局的体现。去年，金科提出以“民生地产、科技产业、生活服务、文旅康养”为主的“四位一体”战略。方明富说，核心的逻辑是围绕客观的业务延展，围绕客户需求展开。

具体来讲，以地产主业延伸出产业“生态圈”，是指在做好地产开发和生活服务主业的同时，加大科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，通过大数据分析精准服务业主，打造服务全周期产业链来创营收，这与华夏 幸福产业新城发展模式有异曲同工之妙。

据金科官方数据显示，在“产城融合，以产促城”的发展理念之下，目前金科投资开发的产业园区，已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市，开发和运营产业园区面积超1200万平方米，入园企业超过2000家，其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超千亿元。

金科新业务探索的另一端是新能源业务，年报显示，报告期内，公司新能源业务收入呈翻倍式增长。上半年，景峡20万千瓦风场成功并网发电。新能源项目上网电量约5.35亿度，同比增长约143%，新能源业务实现营业收入1.7亿元，同比增长90%，净利润6538万元，同比增长165%。

怎么强？

上文提及，半年销售目标值金科已完成814亿，并且有940亿的预收款在账。实现1500亿销售目标并非难事。金科规模够大的同时变强态势亦有显现。

作为渝系房企的代表，金科前身为重庆东源产业发展股份有限公司（原名重庆东源钢业股份有限公司），系经重庆市人民政府批准，由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立。在走过20个年头后，于2018年实现销售额1291亿，自此成功迈入被称为“房企分水岭”的千亿之列。

千亿进程中，土地作为房产开发中最重要也是最基础的物质载体，金科在今年的土地储备上的表现也甚为积极，半年报显示，公司及其所投资的公司在建项目226个，上半年新开工面积约1156万平方米，竣工面积约425万平方米。主要集中于中西部地区，新增土地投资项目94个，计容建筑面积1530万平方米，合同投资金额423亿元。

值得注意的是，在新增土地、在建项目以及拿地方面，近年来金科除立足于发家地重庆外，已随后进入北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、南宁等一二线城市。如此布局，未来或将形成以聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。

持续深耕大本营重庆，广泛布局全国拿地，金科的强更多体现其未来良好的增长性上，而在规模上，伴随着地产主营业务的扩大，物业项目协调发展，新业务利润与占比逐渐上升，产城理念融合之后，伴随着变强优势的体现，“变大”形势亦将愈发明朗。

8月14日，东方证券发布消息，金科上半年拿地金额423亿元，同比增长56.7%。投资强度(拿地金额/销售金额)为52.0%，较2018年全年下降7个百分点。公司现有可售面积约5600万平方米，按照上半年销售均价计算，对应货值5433亿元，足以支撑公司持续增长。

并以此对金科进行维持增持评级，目标价8.91元。同时表示，预测2019-2021年公司EPS为0.99/1.32/1.72元。可比公司2019年PE估值为9X，我们给予公司2019年PE倍数9X，对应目标价8.91元。

截至发稿日，金科总市值351亿，收盘价6.58元，涨幅逾4%。 

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