观中窥报③越秀地产：喜“新”不厌“旧”

编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。

来源|凤凰网房产 作者|李广军

距离冲刺千亿计划仅剩一年，向来以稳健保守著称的粤系房企越秀地产显然已有加持增速的迹象。

数据显示，2019年上半年越秀地产累计实现合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年销售目标的54.3%；实现营业收入217.9亿元，同比上升114.4%；毛利率为30%，同比上升4.2个百分点；核心净利润为18.3亿元，同比上升63.2%。

营业收入及核心净利润高速奔袭，是越秀地产对规模的期许。

“企业规模如果要达到1000亿以上，城市布局数量还要增加。考虑到外部市场的不确定性，2019年的销售目标决定继续维持680亿，可售资源1312亿。”

8月13日，在越秀地产（0123.HK）中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远特别强调，为上半年在拿地节奏及业绩两方面内容点赞。

在对上半年踏准节奏做出肯定之外，林昭远对越秀地产的期望也通过业绩发布会有所体现：尝试全新布局，走出广州大本营，进而分散风险；“傍上广铁”，持续深耕旧改版图。

试“新”

“在 因城施策之下，每个城市可以制定自己的调控政策，如果城市规模过于集中，不利于风控的考量。”

虽然大湾区按50—60%占比进行铺排，但是不囿于此的越秀地产开始以广州大本营为集中地带向其他区域辐射拓展，优化土地储备的结构。

“今年上半年，越秀地产新进入成都、郑州、长沙及深圳四个一线和强二线城市。越秀地产正持续优化区域发展布局，深耕大湾区，巩固华东地区、华中地区和北方地区的业务发展。”

根据中期业绩披露数据，截至2019年6月30日，越秀地产的总土地储备约为2152万平方米，分布于全国17个城市，其中约49%位于大湾区，而从其全国开发布局推进可见，有其年初落地的14个城市。

据林昭远介绍，上半年在完成销售的同时，还完成了既定的投资计划，同时布局达到18个城市，这对于越秀的发展后劲、包括平衡风险角度起到非常关键的作用。

越秀地产的销售业绩也印证了其布局战略的依据。在集团上半年取得的合同销售金额369.0亿元中，来自大湾区的合同销售约231.6亿元，约整体销售额的62.8%。

目前，越秀地产在大湾区中珠三角9城已进入6个城市，而对于珠海、东莞、惠州这三个城市也在寻觅拿地机会。

此外，在城市管控方面，越秀地产改变了去年2.5级的管控策略，即总部+区域+项目，总部是一级、区域是一级，项目是半级。今年，越秀地产提出“3.5级管控”概念，即“总部+区域+城市+项目”，目前，越秀地产已经形成4大区域，利用ERP等管控工具提升管理效率。

城市空间上，侧重纵向延伸扩围广度，而在广州大本营中，越秀地产则注重纵向深耕拓展“轨道+物业”的新业务模式的力度。

根据广州城市总体规划,至2035年广州城市轨道网络达2000公里,为现在的5倍,这将产生大量的城市更新和轨道物业的开发,“轨道+物业”将成为越秀集团重点的突破方向。

在大湾区的开发布局上，依托TOD开发，携手广州地铁展开“轨交+物业”的开发，成为越秀过去一年来的一大亮点。

根据半年报，上半年越秀地产完成了首个“轨交+物业”项目——品秀星图项目86%股权的收购，同时亦成功完成向广州地铁发行股份，广州地铁持有本集团19.9%的股份，成为本集团第二大股东，为越秀千亿进击再添助力。

据了解, 品秀公司由越秀集团与广州地铁集团合资于2018年创立,专注城市轨道加物业项目的开发,是越秀地产加快拓展“轨交+”业务,建立城市更新业务可持续发展模式的重要举措。

此次完成收购的品秀星图项目为一幅大型住宅用地，总建筑面积约139万平方米，项目目标打造住宅为主，商业、教育、文化等小区配套完善的超大型居住综合体。该项目位于广州市增城区新塘镇官湖村，属广州地铁13号线官湖站上盖物业。

无独有偶， 5月28日，越秀地产再公告获得两项新地铁房地产项目，为分别位于广州黄埔区的萝岗项目和番禺区的陈头岗项目。

其言之凿凿，持续扩围的效果却显而易见。数据显示，今年上半年品秀星图贡献约20.9亿元的合同销售额，林昭远透露，今年目标希望要达到50个亿的销售额。

在业绩会现场，林昭远也提到了广铁结盟的重要意义：“广州市地铁建设规划，至2023年将从400公里达到800公里。在修建过程中，都有上盖物业来支撑地铁资金，这个过程中广州地铁成为我们的股东，作为我们地铁的参股公司角度，我们在获取轨交领域，应该是有很大的优势，这也是我们获取土地的重要渠道，同时，对我们在TOD的项目发展，为后面其他城市的辐射也打下基础。”

拓“旧”

除了开始在空间及业务版图中选择新的尝试，越秀地产也在原有优质业务模式中不断扩展外延。

事实上，在一线城市土地资源日益紧张的当下，存量时代倒逼房企开始通过旧改的方式去盘活存量土地，扎堆现场层出不穷。

今年7月24日，越秀地产与广州番禺里仁洞村正式签署旧改合作框架协议，总投资高达210亿，参与改造广州番禺旧改项目，开发周期预计8-10年 。

资料显示，该旧改项目地处万博CBD片区，总体改造范围约172万平方米，相当于1.37个二沙岛，改造后的里仁洞片区将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值，推动该片区成为广州市新的中心区域。

在越秀地产的市场逻辑中，林昭远认为：“之所以中标，看的不是价格，而是由村投票决定，越秀的中签率为97%。旧村改造未来有一定的想象空间，它比较好的一点是未来的8-10年，基本上是锁定地价。”

事实上，越秀地产早年就曾参与江南新村、海珠区的广园新村、天河体育中心、二沙岛等区域的旧改项目，目前也有在参与海珠湾等旧厂地块的改造。

据越秀地产介绍，为了持续加深对旧改领域的深耕，越秀地产在2017年成立城市更新集团，有一个接近50人的组在推进、对接城市更新项目。

此外，为加速准备“粮草”，越秀地产上半年开始重启“地产+基金”的拿地模式。

据不完全不统计，今年上半年，以100%权益计算，越秀地产在土地方面的支出已经达到235.43亿元，远超去年全年159亿元权益拿地金额和2019年159亿元的拿地预算。

而在今年六七月份，越秀地产分别以合作方式拿下杭州临安区、广州增城、深圳宝安以及广州从化、中山、长沙等地块约占9.5%的实际权益。

事实上，2013年起，越秀地产就曾通过地产基金合作模式频繁拿高价“地王”，在土地市场风光一时。

有业内人士称，此种独特的拿地方式，其实是一种‘明股暗债’的融资方式，好处是可以减少房企的资金压力。

对此，越秀地产表示，地产+基金可以有效实现协同效应；当然基金的拿地，因为要引入合作方，部分项目正在积极推进后续合作事宜，股权占比仍有可能作出调整。

林昭远在接任后曾在多个公开场合这样表示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。”得到二股东广铁援持，扩展基金+地产拿地方式，在取得亮眼半年报的阶段性成绩之后，越秀这家房企在进击千亿规模的路上显然有了更多的动力。

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