变奏曲：规模落后的合生创展开始改变

来源|风财讯 作者|侯燕婷

近期，曾经的“华南五虎”之一合生创展动作频现，引人关注。

9月16日，合生创展拿下广州番禺新基村旧改项目，投资金额29亿元，总用地面积为24.71公顷。8月份，深交所对外公布，合生创展20亿元ABS债券发行获得通过。

从业绩来看，合生创展2019年前8月合约销售金额为约133.1亿元，较2018年同期上升34.3%；而2018年，公司合约销售额为149.8亿元，同比上升62%，“重返百亿”。

目前，国内千亿房企已达30家，碧万恒则已超5000亿，体量惊人。合生创展作为国内第一家达到百亿规模的房企，20年来几乎止步不前，如今能否迎来突破？

1 

争食旧改蛋糕

广州的旧改市场可谓暗潮涌动，各大房企都在争食这块蛋糕，粤系老牌房企合生创展也下场。据悉，合生目前在广州或有超10个城市更新项目。

刚刚正式合作的新基村，位于番禺南村镇，东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道，毗邻地铁员岗站。8月，广州市规划和自然资源局通过控制性详细规划审议，提出将依托官堂村、员岗村、新基村、陈边村等4个旧村改造、省妇幼保健院扩建和海云寺重建等项目，打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

就在今年4月10日，合生创展与鹭江村、康乐村正式签订旧村改造合作意向协议。据了解，凤和联社康乐村、鹭江村，位于中大国际创新谷片区内，占地面积约109.74万平。

在土地挂拍市场，合生创展也突然出现。7月9日，合生以9.36亿元斩获江门蓬江区两宗商住用地，首次进驻江门；7月22日，合生底价11.19亿元揽入广州增城陆村一地块，占地面积3.9万平方米。而7月15日，合生还与中海争夺北京丰台造甲村地块，最终落败。

另外，2月4日，合生创展以总价5100万元收购广西阳朔四块地51%权益，涉及土地面积23.7万平方米；8月29日，以13.64亿元总价收购新城杭州江干区的土地，涉及土地面积4.9万平方米。

根据2019年中期业绩报告，于2019年6月30日，合生创展土地储备的建筑面积达2940万㎡。但多年来，极少拿地的合生土储很“稳定”，从2015年到2018年，这一数据分别是3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米。

如今，合生创展在旧改、拍地方面积极起来，或将打破稳定的土储状态。

2 

项目开发周期长

合生创展一直以“慢周转”模式独树一帜。多年前，合生于北上广一线城市拿下一批优质且价廉的土地，而由于其中大盘居多，开发周期也十分漫长。

年报显示，在广州，就有骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年，截至2018年年末，这些项目仍有大量土地处于待开发状态。

截至2018年年末，位于新塘的合生湖山国际，102.35万平方米的土地，仅完工2334平方米；珠江帝景66.48万平方米土地中，仅完工11.78万平方米。这些大盘项目，完全开发完毕，预计将到2022年之后。

也就是在这种慢周转的开发模式下，合生的规模始终难以突破。

值得一提的是，合生创展广州的一个旧改项目TIT科贸园，目前处于停滞状态。

来源：合生创展2018年报

据报道，2010年8月合生创展斥资逾37亿元竞投合作开发TIT科贸园，合作方为广州纺织工贸集团，原计划2013年开工、2016年落成。2018年报显示，项目78.84万平方米土地尚未开发，完工时间预计为2022年及以后。

布局更多城市更新项目，土储充沛，但能否更好地开发、运营项目，似乎也是合生面对的难题。

3 

慢周转将变奏?

1992年，来自广东梅州的朱孟依在香港与人合办合生创展集团。1998年，合生创展在港交所主板上市。2004年，合生创展成为第一个百亿选手，与恒大、碧桂园、雅居乐、富力合称地产界“华南五虎”，一时傲视各方。彼时，万科王石还赞朱孟依为“中国地产界的隐形航母”。

15年过去，其他四家房企皆为千亿规模，而合生却连百亿业绩都要“有所突破”才能完成。

2009年，合生创展销售额攀升至150亿，同年，朱孟依牵涉经济案。此后，合生创展裹足不前，业绩再无法达到150亿。纵观2015年至2018年，合生仅在去年突破“百亿大关”。

来源：凤凰网房产根据年报数据制作

2018年9月1日，原建行广东分行副行长席荣贵履新合生创展的执行董事及行政总裁，而这个职位，此前一度空缺长达6年。

据悉，朱孟依以500万年薪聘请席荣贵，为何下次决心？

原来，2018年5月，合生创展一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行；7月2日，上海证券交易所披露，合生创展公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。可见，慢周转的合生、保守的朱孟依，在政策大势下，也面临融资困境。

可能，朱孟依也不想一直掉队。不过，用人也无法一朝就称心如意。同样在2018年入职合生的职业经理人冯劲义，则在今年4月选择离职。

从去年到今年，合生多有拿地动作，或表示企业想要打破规模魔咒。从业绩上来看，也有起色。2019年上半年，合生达到103.69亿元的合约销售额，同比上升66.3%；营业额63.41亿元，同比上升52.1%；毛利为37.72亿港元，毛利率为52%。

在慢周转之下，合生创展值得称道的是其资产负债率的低水平和毛利率的逐年攀升。从2015年至2019年上半年，企业资产负债率分别是60%、58%、57%、59%、62%，而毛利率则分别为24.6%、27.6%、36.8%、49%、52%。

在开发成本越来越高的房地产行业，毛利率超过40%的开发商，几不可见。而相对于行业动辄80%以上的资产负债率，合生创展的资产稳健性可见一斑。另外，合生多年来的流动比率都大于2，也可见企业无短期偿债压力。

当然，从另一个角度来看，合生创展的融资能力则待提升。

4月15日，合生创展获标普上调其长期发行人信用评级，由B-上调至B，评级展望为“稳定”。上个月，20亿元ABS债券发行获得通过，或是合生开始出现转机的体现。

完

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