【风财讯-深度】中骏的秘密：失守的一线和崛起的合营
编者按：合营和联营模式的快速扩张实现了规模的倍增，却带来了品质和利润的不确定性。一线失守之下，高歌猛进的高周转模式遭遇市场考验。风财讯·深度观察系列，第四期：中骏集团。
来源|风财讯 作者|王迪
原上海总经理彭飞调岗，融信“重臣”林峻岭在4月空降中骏上海区域，如今4个月已过，中骏的最新财务数据中依然缺失了上海的影子。
8月21日晚间，中骏集团控股发布2019上半年业绩报告。报告期内，公司合同销售金额370.28亿元，同比上升约77.9%。2019上半年，公司期内溢利增加6.0%至约人民币21.94亿元。此外，中骏的净负债比率为66.2%。
虽然已入“而立之年”，一直以“佛系”示人的中骏，面对中梁、正荣、融信、金茂等“后起之秀”的反手超越，想要在规模赛道中寻得一席之地的 “野心”逐渐膨胀。
高歌猛进的背后，中骏集团合营和联营模式快速扩张，让其实现了规模的倍增，但带来了品质和利润的不确定性。此外，中骏高周转模式遭遇市场考验，违建、质量投诉接踵而至，其真实销售额及盈利能力也存在疑虑。
中骏在今年上半年保持着令人惊喜的合同销售增长速度，77%的同比增长放在任何一个排行榜中都能让同行黯然失色。
如果拆解370亿元的数字来看，可以发现中骏在一线城市、二线城市及三四线城市的销售额分别为64.53亿元、155.29亿元、150.46亿元。中骏同时也公布了具体城市的销售状况，一线城市中，北京的合同销售额为40.65亿元，深圳的销售额为18.7亿元。
中骏并没有明确公布同为一线城市上海及广州的销售额，但是从中骏集团的官网可以发现，中骏目前在广州并没有出于销售状态的项目，因此可以推算出中骏在上海的合同销售额为5.18亿元。
2017年，中骏总部正式迁入上海，此前，动作比较大，中骏不惜豪掷21亿元拿下上海市青浦区“地王”。
按照掌舵人黄朝阳最初的构想，二度总部迁移是为加快全国化步伐，但是并非所有人都能跟上集团的转变。
从人员来看，今年二季度上海中骏开始人事换血，先是十年“老将”原中骏集团助理总裁兼上海公司总经理彭飞调离，手下营销副总秦进及苏州团队纷纷开始离职。
“自去年中秋之后，目前，中骏上海五六成的人员都换新了。”有不愿透露姓名人士表示。
此外，亦有相关人士向凤凰网房产透露，上海的这一波人事调整，主要是因为去年业绩不理想，这也有了后来，中骏挖来同为闽系房企融信“三号人物”林峻岭为上海公司总经理。
林俊岭到任后开始着手盘点中骏在上海的在售项目，不过形势算不上乐观。就上海项目在售情况来看，据凤凰网房产了解，目前，上海中骏项目在售项目有中骏天珑、中骏虹桥时代广场以及中骏天璟。其中天珑正处于尾盘阶段，总套数105，截至8月27日， 还有43套处于在售状态。
中骏·天珑目前在售状况
据知情人士透露，中骏虹桥时代广场自2018年10月推出，为独栋办公产品，单套建面4000-5000平米，每栋总价过亿。由于采用的是传统的营销模式，截至今年7月份，推售10个多月，一套未售出。
此外，中骏天璟自今年7月底竣工之后，一直处于待售状态，在8月29日该项目正式认筹，从2016年拿地时高达41921元/㎡楼板价出发，而周边在售的新房均价基本上都在5.5万-5.8万/平方米，当日认筹均价5.96万元/平。对于中骏而言，利润空间并不宽裕。
事实上，从2013年，中骏入局上海，其曾经亦有风光无两的时刻。2016年，中骏亦布局中骏广场、中骏柏景湾、中骏雍景湾、中骏天誉、中骏天悦等项目，可谓项目林立。
彼时，上海市场在中骏集团内部占据“领头羊”的位置，2016年、2017年在集团区域销售占比分别为32.4%、21.3%，而2018年上海占全国销售金额百分比为跌至6.8%，低于泉州、北京等城市，而就今年的半年报来看，中骏并没有对于上海区域销售占比进行过多的披露。
事实上，规模缩水的不仅是上海，相似的“失守”也出现在北京市场。去年底，中骏集团北京公司营销高管悄然变动，继任者为此前的中骏南昌事业部总经理孙志勇。中骏营销总经理付明君、北京公司营销总经理张健，也在这波人事调整中。
从整体一线城市在中骏的销售占比不难看出，2017年上半年这个区域的销售占比高达48.4%，到了2018年的半年报已经大幅下滑至18.6%，而在今年的半年报中这个比例是17.5%。
眼看着距离兑现2020年千亿目标的时间所剩无几，上半年刚刚快马加鞭“过线”年370亿元销售额的中骏集团，从一线城市转移阵线可能是一种主动选择。
数据显示，前8个月中骏集团耗资300亿扩储拿地，仅上半年中骏集团新增27个项目，分别分布在19个城市，其中包括北京、天津、重庆、杭州、济南、南昌、佛山及昆明等，以重点二线城市为主。
去年12月开始，中骏开始大力补仓，仅今年上半年中骏新增27个项目，土地成本约为240.34亿元，总可建面积约527万平方米。不过值得注意的是，一般而言补仓的“副作用”是带来的是净负债率的持续推高，不过中骏上半年净负债率仅上升5.8%。
据凤凰网房产查阅，2017、2018、2019上半年中骏的净负债率分别为71.8% 、60.4%及66.2%%，基本维持在60%到80%的可控范围之内。
从公式看，净负债率=（有息负债-现金）/所有者权益。一家房企想要迅速降低净负债率，无非两条路：扩大所有者权益和降低负债。
进一步拆解来看，凤凰网房产发现，在“分子”变化不大的情况下，中骏的所有者权益同比增长34.6%，中骏的归属母公司股东的权益在今年上半年为167.2亿元，与去年同期的140.2亿元相比增长19.26%。非控股权益则从去年同期的49.1亿元增长到87.6亿元，增长幅度达到78.4%。
非控股权益的增长保证了中骏净负债率的稳定，数据背后则显示的是中骏通过合营和联营模式快速扩张。
2019半年报显示，截至上半年，中骏集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额达约人民币370.28亿元，其中，包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币201.33亿 元。这意味着中骏上半年的合同销售，有54.37%来自于联营或者合营公司的贡献。而在2018年同期，这个比例仅有31.63%
就上半年新增土储来看，权益占比在50%及以下的项目占比超过一半。
同策研究院总监张宏伟表示，“从企业战略考虑来讲，在市场下行的背景下，小股操盘有降低风险的考量，小股操盘项目增多某种程度上来讲，全口径销售额会比较好看。”
权益占比较低，显然有利于加速规模扩张，但是，因为小股操盘需要与不同房企进行合作，弊端体现在难以对现实的经营情况进行绝对的把控，这也导致了利润质量的不确定性。
“股权需要协调各种投资人操盘的模式，协调成本会提高，收益增长会有不确定性，这在一定程度上会导致企业偷工减料，降低企业对资金的约束，企业在质量层面有风险性。”张宏伟也指出这个问题。
而合作操盘导致的利润问题也在中骏的半年报中有所体现。中骏上半年净利润21.94亿元同比增长6%，但是在归母净利润同比却出现了5.12%的下滑。
中骏有何“障眼法”？
通过合并报表增加非控股权益，在一定程度上减少净负债率。此外，一位不愿具名的财经专家表示，“从企业战略考虑来讲，在市场下行的背景下，小股操盘有降低风险的考量，小股操盘项目增多某种程度上来讲，全口径销售额会比较好看，对于市场行业地位、品牌影响力及融资规模会有一些好处。”
就上半年新增土储来看，权益占比在50%及以下的项目占比超过一半，中骏集团还在试图通过此种方式分摊风险。
表象之外，合营公司及联营公司占比较高的现状也有销售额及盈利掺杂水分的嫌疑。
一位业内知名资本市场专家对凤凰网房产表示，在会计准则的允许下，企业在报表上依然可以玩很多障眼法。合并报表主要是基于提高规模的考量，只合并所占股权比例的利润，不合并销售，不合并资产和负债，只合并了当初投资的原始值，这也是诸多房企倾向小股操盘的初衷。
净利润缩水之余，中骏集团在质量问题上也迎来了市场及购房者的接连拷问。
8月上旬，南昌雍景灣项目地下室车库顶板土方回填施工期间发生塌陷，引起众多业主维权。据凤凰网房产查阅年报发现，该项目亦属合营项目，中骏集团权益占比为90%，南昌骏捷房地产开发有限公司是为中骏间接持股90%的附属公司。
无独有偶，据相关媒体报道，上海中骏天誉千万豪宅陷“违建”门事件，中骏天誉家苑所谓赠送面积系“违法建筑”；深圳中骏云景府项目因木门脱皮、厨房等设计不合理等精装质量差遭业主维权。值得注意的是，中骏天誉豪宅项目也属于中骏集团合营公司进行开发。
一直以来，房地产界流传着一个“百亿魔咒”的说法。百亿级是门槛，会掉入这个陷阱，但可能找到助跑器实现量级倍增，因此“聚焦一线城市及核心二线城市”战略成为重要战术。
此外，近年来，不断在上海、厦门、北京拿下地王之后，高溢价拿地本地盈利承压，中骏也在将目光放于更广阔的区域。只不过，拿地成本的骤然提升亦在考验公司的现金流结构及资金安全。
半年报显示，2019年上半年中骏流动负债总额为696.97亿元，相比去年542.26亿元，同比增加11%；一年内应付的票据总额为124.03亿元，相比于去年的82.08亿元，同比增加了51%。
短债债款承压之余，中骏欲“撑杆跳”的野心不言而喻。中骏试图从购物中心、联合办公、长租公寓等地产相关产业掘金，半年报业绩发布会现场，黄朝阳表示，中骏目前拥有超过1.3万间长租公寓，计划在2019年新增1.7万间至3万间，并预计在2020年实现长租公寓总数达到5万间。
只不过，长租公寓爆雷事件不断发生，部分房企切断及拒绝参与长租业务之时，此时大举进军该领域的真正能贡献多少效益还未可知。
回顾中骏近五年的销售额，其2013-2019年实现销售额分别为108亿元、119亿元、145亿、235亿 、332.47亿、500亿。
面对2019年及2020年的目标分别为700亿元、1000亿元的短期目标，中骏如何实现增速“跳跃”式的发展，一解规模“掉队”的尴尬，或许需要的不仅仅是魄力，还需要审慎的态度。
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