观中窥报⑭ | 佳兆业：运气背后

编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。

来源|风财讯 作者|滕羽飞

佳兆业集团的2019年中期业绩发布会持续时间不长，但有两个词出现频率很高——“深圳”、“大湾区”。这两个高频出现的词语从一定程度上概括了佳兆业二十年——从深圳发家，坐拥大量深圳优质项目和优质土地储备，成为扎根粤港澳大湾区的先行者。

纵观佳兆业20年的发展历程，从旧改先锋到企业航母，佳兆业时代发展和区域协同的双重机遇，董事长主席兼执行董事郭英成笑称：“我们运气是真不错”。

运气背后，回顾佳兆业的发家史：1999年，佳兆业收购深圳布吉的烂尾项目“龙泉别墅”，将其成功改造成为布吉楼王“桂芳园”，这也奠定了佳兆业接下来20年的开发主调——低成本拿地，主攻旧改项目，成为了名副其实的“旧改王”。

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合约销售同比增长37%，净负债率降至191%

8月27日晚间，佳兆业公布了一份不错的年中业绩报，受此影响，28日佳兆业股票高开，上午最高涨至2.93元/股，涨幅一度达到6.55%。资本市场与评级机构都给与了佳兆业看好的预期，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级，展望稳定。

良好的预期基于对佳兆业上半年以来公司经营状况的判断。在2014年年底的“黑天鹅”事件之后，佳兆业正在逐步摆脱后续影响，进入业绩和价值的快速修复期。

半年报显示，2019年上半年，佳兆业积极应对楼市变化，销售增速再次实现突破。报告显示，前6月佳兆业实现合约销售347亿元人民币，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

据凤凰网房产了解，上半年佳兆业净负债率下降45个百分点，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。上半年，公司优化债务结构成效显著。

佳兆业集团首席财务官刘富强表示，佳兆业集团总借款为1155亿元，在未来到期债务中，1年内到期占19.4%，1-2年内到期占34.5%，2-5年内到期 42.9%，5年以上到期占3.2%。

据了解，管理层在2018年的业绩会曾承诺，希望在2019年降到200%以内，“希望是180-190%”。截至2019年6月30日，佳兆业集团的净负债率从2018年的236%下降到191%。这一承诺已然实现。同时佳兆业业明确而了下半年降负债重要举措，即“以现金为王，加速汇款；计划运营，增质提效；调整结构，稳降杠杆。”

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128个旧改项目，大湾区成主阵地

佳兆业用一份靓丽的中报证明了自己依然潜力可期，而在公司未来成长潜力上，佳兆业将重注压在了两个关键词上：“旧改”和“大湾区”。

半年报显示，截至2019年上半年，佳兆业拥有建筑面积近2600万平方米的土地储备，旧改土储占总土储近28%，这意味着有近730万平方米的土地储备来源于旧改项目。

在2019年中期业绩发布会上，佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆表示，佳兆业目前有超过3200万平方米占地面积的旧改项目，在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。关于近期供应的项目，他重点提及深圳福田口岸项目，上海徐行镇项目，广州小坪村项目，可售面积73万平方米，可售货值人民币404亿元。

在国内，以“旧改”为看家本领的房地产企业并不在少数，佳兆业之外，万科、保利、首开、北京城建等品牌房企通过参与棚户区建设、旧村改造、旧商业区改造、旧住宅区改造、旧工业区改造、烂尾楼改造等，开始获得更多的城市更新项目。

作为对比，佳兆业的“旧改”能力优势不仅来自于时间维度上近20年的深耕，同样在于佳兆业的“旧改”在空间维度上所处的区位。

据统计，佳兆业76%的土地储备位于一线以及重点二线城市；超过1400万平方米的土地储备位于大湾区，占土地储备总量近55%。土储货值超过5000亿元人民币，其中大湾区占整体近70%，深圳占整体逾30%。

进入2019年，许多开发商已表示2019年下半年不会再拿地，针对这一情况，现场高管则表示，佳兆业的明显优势来源于深圳，根据深圳市政府公布的数据，2018年深圳人口净增长近50万，在四大一线城市中排名第一。深圳是青年创业的热土，深圳的人气很旺，大湾区的居民购买力很强。如果集团有钱，将会继续收储，会在大湾区继续寻找优质土地，储备更多土地。

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扎根深圳，抢抓深圳先行示范区机遇

继今年年初粤港澳大湾区规划出台，8月又迎来了国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示以往佳兆业集团只是一个房地产企业，现在的定位则是”城市运营商“。佳兆业坦言离不开土地，城市更新更是非常有竞争力的板块，但除地产外，佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

针对城市运营商这一定位，郭英成提到了大运场馆的运营。佳兆业创造性采用“ROT模式”来运营大运场馆。ROT模式即“重构-运营-移交”，佳兆业负责对已有设施的运营管理和项目扩建、改建所需资金的筹措、建设和其运营管理，期满将全部设施无偿移交给政府部门。基于此，佳兆业“希望每天都给深圳的市民带来欢乐。”这也与佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆在业绩发布会最开始提到的佳兆业集团2019年上半年总体经营思路契合——坚持城市公共服务商战略定位，聚焦主业，稳中求进，提升发展质量，在巩固主营业务基础上，持续促进新事业协同发展格局，强化服务美好生活的核心能力。

国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

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