编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|黄小妹
“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”作为广州本土第一家在上交所上市的房企，珠江实业（600684）经过20余年发展，成为了《红楼梦》里的贾府，辉煌不再。
2019年上半年，珠江实业营业收入12.7亿元，同比下滑38.54；净利润5127.34万元，同比下滑78.45%；扣非后净利润-1.19亿元，同比下滑172.57%。
从半年报来看，珠江实业的基本面非常疲软，而扣非后的净利润同比下滑172.57%也反映了珠江实业主业成长乏力。同时，与曾经齐名的越秀地产相比，后者2019年上半年营收为217.88亿，其今年半年的销售额为珠江实业的近200倍，珠江实业被其远远甩在后头。
事实上，珠江实业的危机远不止于上述营收利润双降，凤凰网房产分析珠江实业2019年上半年年报发现，在公司已为数不多的净利润中“水分”和隐患更大，其长久以来的土储规模小问题并没有得到改善，并且甩卖资产回血并没有改变其“跌跌不休”的现状，珠江实业又将走向何方？
财报显示，2019年上半年，珠江实业净利润5127.34万元，同比下滑78.45%；扣非后净利润-1.19亿元，同比下滑172.57%。
表面上看，珠江实业的净利润同比下滑78.45%，净利润为正显示盈利。不过，扣非后净利润为负数且同比下滑172.57%。为何两个利润值一正一负，2019年上半年珠江实业到底是盈是亏？
凤凰网房产分析发现，正是由于珠江实业借用非经常损益粉饰净利润，才有了净利润盈利的表象。
财报显示，珠江实业2019年上半年非经常损益达到1.70亿元。按照上述数据计算，如果扣除非经常性损益，珠江实业净利润实则处于亏损状态，亏损金额为1.19亿元。
有业内人士分析，尽管甩卖资产等能在短期内对上市公司业绩改善起到立竿见影作用，但公司主业若没有实质性改善，只能粉饰一时而不能遮丑一世，在行业浪潮中，注定将被淘汰。
值得关注的是，今年5月初，上交所对珠江实业发出年报问询函时直指其对外拆借资金额度较大且增长过快的问题。如今，珠江实业上半年财报显示，公司对外拆借资金的情况依旧没有得到改善。
数据显示，其他应收账款余额40.48亿元，同比增长32.33%；贷款余额为人民币 54.21亿元，同比增长15.88%。
2019年上半年，珠江实业对非金融企业收取的资金占用费为1.34亿元；对外委托贷款取得的损益0.62亿元，两者合计1.96亿元，占到净利润的384.31%。虽然同比2018年年末，上述两项非经常损益分别下降41.48%，62.87%，不过珠江实业依靠“资金拆借“盈利的事实依旧存在。
知名地产分析人士表示，若是对外拆借资金规模较大，将会产生各类新问题，比如资金回笼方面会面临各类压力等。另外，部分企业对外拆借也会存在内部资金输送等嫌疑，或者说，类似资金流出以后，是否会带来损害其他中小股东和投资者权益的后果。
房地产开发业务方面，2019年上半年，珠江实业房地产开发业务实现营业收入 9.74亿元，同比减少45.52%。
今年5月份珠江实业回复上交所时称，不需要计提存货跌价准备，且2019年度经营业绩不存在持续下滑的风险。目前来看，今年上半年珠江实业房地产销售业绩依旧“跌跌不休“，珠江实业关于“2019年经营业绩不存在持续下滑”的承诺能否兑现，难言乐观。
另外，珠江实业2019年上半年存货49.99亿元，预收账款仅1.87亿元，房地产销售去化压力较大。曾拿下广州越秀区的JY-8地块，但26年过去了，该地块依然未能入市。此外，珠江实业在广州开发的珠江嘉园早在2014年就拿到预售证，但截至2019年4月30日，该项目仍未销售完毕，去化率仅为77%。
其实，珠江实业也曾有高光时刻。例如珠江实业的前身为广州珠江房地产公司，成立于1985年，曾经与越秀地产和广信房产并称为广州房地产市场的“三大巨头”。
2010年-2017年，珠江实业的营业收入已从6.53亿元增长到42.4亿元，但同期的净利润增幅仅从1.32亿元增长到3.6亿元。珠江实业在2013年迎来了业绩最高峰，实现净利润4.5亿元，此后至今，其净利润再未有所突破。
作为对比的是，90年代与珠江实业齐名的越秀地产2018年营收为264.3亿元，同比上升11.1%；核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%。与十年前相比较，越秀地产营收和净利分别增长了81.36%和82.46%。
业绩增速放缓的背后是珠江实业多年来土储不足的问题。截至报告期末，珠江实业房地产开发业务集中在广州、湖南、安徽、海南等区域，待建、在建、在售共13个项目，截至2019年上半年，仅持有三个在建项目和一个待开发地块，项目储备较少。
其中，一个待开发地块即为2013年以股权收购方式拿下的海口五源河休闲度假区项目，截至2019年上半年还是处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定。这一地块待开发的土地面积达49万平方米，计划总投资额为32.48亿元。
事实上，今年5月初珠江实业回复上交所时曾表示，受近年土地价格逐年走高和经营业绩增长的压力，公司主要着眼于对在售在建项目的投资并购，未充分做好企业土地储备和自主项目组织，房地产土地储备较少，目前公司正积极与地方国企合作，加强资源整合，预计可实现2019年度土地储备拓展目标。
截至发稿前，珠江实业尚无新增房地产项目，然而原有地块开发进度慢等问题未能得到妥善解决，珠江实业“无米下锅”的困境将继续持续。
有分析认为，土储不足将会严重制约企业的规模化发展。在政策调控影响下，品牌房企在融资、合并、拿地等方面更具优势，这就导致中小房企未来的生存压力会更大。
土储不足一直以来是珠江实业的问题。新时代证券分析师裴明华此前发布研究报告称，随着“土地红利”的消失，由于珠江实业的后续项目储备较匮乏，外加其自身资金实力较弱，未来经营业绩存在较大不确定性。
面对房地产主营业务每况愈下的境况，珠江实业并没有“坐以待毙”，通过售出存量资产加紧资金回血的方式试图拯救。
珠江实业6月中旬发布公告表示，拟通过二级市场择机处置所持有的中国平安、冠昊生物、*ST瑞德及尔康制药股票类金融资产，处置股数分别不超过7716股、109.49万股、97.06万股及471.22万股。对比珠江实业当时所持有的股份数，这次处置实际就是清仓。
6月末，珠江实业发布公告称，宣布拟出售部分存量物业，共涉及住宅、商铺及车位，合计407套，建筑面积为20600平方米，涉及评估价值为6.75亿元。
7月31日，珠江实业又将转让西安龙盛置业有限公司51%股权，转让底价1416.39万元。
而新一年财报的报告期已经过半，5月份珠江实业在回复上交所问询时曾表示“2019年度经营业绩不存在持续下滑的风险”，目前距离这一承诺实现只剩不到五个月。在上半年无新增项目、下半年资产处置尚无进展的情况下，年底实现反弹难言乐观。
财经评论员严跃进表示，对于珠江实业来说，类似存量资产的盘活体现了一点，即通过盘活能够降低存量物业的经营成本，同时带来资金的导入。类似盘活也体现了其对于资金方面的渴求。当然需要反思的是，当前存量物业其实成为很多房企交易的重点，此类盘活是否会面临价格压低等，其实也是有不确定性的。
出售资产固然可以使得部分资金回血，以补充主营业务的发展需求，不过这些回笼的资金对于去化难、土储不足、业绩下滑等难题缠身的珠江实业来说，可谓是杯水车薪。
柏文喜表示，因为业绩不好，缺乏自由现金流和融资能力，无力拿地或者是战略失误而未把握好拿地的时机导致土储不足，反过来影响市值和运作，导致后续经营困难雪上加霜。
在柏文喜看来，当前珠江主业最迫切的任务是把手中的土储开发了来提升当前业绩，然后再讲再考虑下一步增加土储的事情。
不过，相对于靠卖资产回血，珠江实业有多种自救方式。柏文喜表示，逻辑上珠江实业可以靠以下几种方法自救，一、剥离亏损业务；二、并购或者置换盈利的业务实现自救和转型转型，包括卖壳。
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