编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|李广军
8月20日，美的置业（03990.HK）发布了在港交所挂牌上市以来的首份中期业绩报告。数据显示，其2019年上半年实现合约销售金额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%。美的置业管理层在业绩会上表示，下半年将加快去化力度，稳步推进完成全年销售目标。
在房企融资渠道收紧的背景下，美的置业去年10月上市之初就市场关注的融资、现金流等问题在此次中报也有所回应：其主要财务指标得到持续优化，期末现金及银行结余为278亿元，现金短债比为2.42；期末加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%，低于行业平均水平。
“在目前行情下，公司加强销售去化和现金回笼，能够保证公司现金流的更加充裕，也选择在合适的时机，进一步补充优化土地储备的结构。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐强调。对于上半年的拿地节奏及策略，他表示在目前的行情下基本上不会再进入新的四线城市。
财务指标优化
报告期内，美的置业各项财务指标得到持续优化。行业融资收紧的大背景下，美的置业持续发挥低成本融资优势，截至报告期末，公司加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%。同时，今年4月，美的置业集团有限公司信用评级提升至AAA，评级展望稳定。
与此同时，美的置业也致力持续降低负债水平。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示，公司债务结构正在持续优化。他解释说明，在整个公司存量债务里面，银行贷款占比将近7成，公司债占比14%，此外还有险资的融资，这三大渠道均有力地拉低了融资成本。“在今年年初开始，我们在调整整个融资品种，我们将一些成本高，价格高的信托融资也逐步把它清掉。截止报告期，我们从年初在整个信托占比由24%降到现在的8%，整个的债务融资结构在改善。”
此外，一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。“我们通过发债，通过证券化的产品，加大银行的投放，现在银行贷款的期限也越来越合理，越来越优质，保证我们能够更好地穿透整个政策的调控期。”
报告期末，公司持有现金及银行存款为278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元，资金充裕。值得一提的是，截至报告期末，公司的现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42，短期偿债无虞。
销售营收增长的同时，美的置业也加速现金回笼保障现金流稳健。迈入2019年，在稳地价、稳房价、稳预期的调控市场中，美的置业在上半年表现可圈可点，其合约销售、营业收入及利润均实现了稳健快速增长：合约销售额472亿元，同比增长17%；营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。
管理层强调全年销售1000亿目标不变，将坚定向前推进，下半年将加快去化，确保目标完成。
优化城市布局
在营收结构上，地产开发业务仍占据美的置业营收绝对大头。其上半年物业开发及销售收入138.84亿元，占比97.8%；物业管理服务贡献收入2.14亿元；租赁、酒店及文旅总共贡献营收9622.7万元。
美的置业上半年合约销售金额约472亿元，同比上一年度增加17%，增速处于行业中游水平。从区域贡献度来看，主要集中在长三角、珠三角以及长江中游区域。其中长三角经济区实现合售金额约163.35亿元，同比增长26%，在全国各区域中表现最佳。
“到整个报告期为止，我们已售未结算的销售有842亿，同比年初627亿，增加了34%。842亿里面也看到了长三角这里占比是35%，珠三角有7%，长江中游有21%，剩下华北有16%，西南有10%，也看到整个未结转的销售这块的城市量级。”林戈补充表示，在区域战略上，美的正积极进行战略升级，优化城市布局和土储结构。
该战略是：2019年上半年新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市，提高新进城市等级；加大了在佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度；而对于邯郸、徐州、株洲等原有深耕城市，则优选核心区域的优质地块，通过高效经营形成规模和品牌效应，降低管理成本，提升效益。
在拿地策略上，美的置业通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式，多渠道、低成本补充优质土储。
截至2019年6月30日，美的置业在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区54个城市布局了249个项目，总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，平均拿地成本2677元/平方米。
美的置业的土储集中布局在具备良好的经济产业基础的高价值高潜力区域。按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。
“现在公司新增的项目，基本上以一线、二线、强三线为最主要的区域，同时在原来已形成优势的一些城市进行生根，形成城市规模化的贡献。我们基本的策略就是机会性重点一线，重点二线，包括省会城市和区域发达的中心城市，精选三线，对于四线，我们在行情上是非常慎重谨慎的，基本上不会再进入新的四线城市。”郝恒乐对于公司的最新区域布局战略作此解释。
“首先前提美的置业无论存量的现金流以及可用的融资资源还是相对稳定的，下半年我们还会选择在合适的时机去拿地，拿地一定是坚持城市升级的基本策略。在这些高价值区域，高价值的城市是坚定不移的进入。”
一主“两翼” 赋能主业发展
在中央政策定调再度明确房地产不作为短期刺激经济手段之下，郝恒乐用“乘风破浪、行稳致远”两个词来来描述美的置业的市场破题之道。与坚信“唯快不破”高周转派相比，郝恒乐认为美的应追求“跨周期的长期的内功修炼”，通过推进“房地产+产业”战略，以装配式建筑产业链和智能家居产业链的打造，来赋能主业发展。
根据美的置业的战略规划，智慧家居解决方案是否会成为美的置业产品的核心竞争力之一？产业如何来支撑和赋能主业？美的置业执行董事兼产城事业部总经理林冬娜对凤凰房房产表示，目前公司已成立了产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智能产业化，整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链。“PC装配产业的建构有利于公司在产业链的上下游去补足这方面的能力，提升整体的运营和周转的效率，同时也降低成本。”
而从市场实战反馈来看，由智能化带来的产品力的提升，对于房配产品的溢价和去化也提供了一定的支撑。
“在很多的区域我们会明显看到配备了智能化产品的楼盘项目，它的这个去化速度是远高于周边的这些楼盘的去化速度的，另外在溢价上也有数个点的提升，对于提升整体的利润率其实有很好的增效作用。”林冬娜补充表示，“现在我们的智能化业务已经进入相对的良性运转的周期，智能化业务现在已经达到接近8个点的利润，而且还在稳步的增长，而且业务规模也在不断的扩大，这块对我们的主业也是起到一个很好的补充。”
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