编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|谢嘉育
8月14日，深圳市土地交易中心发布公告称，位于南山后海中心区，一幅位置优越的土地即将挂牌出让，出让起始价46.6亿元。
根据严苛的出让条件，市场普遍认为这是深圳官方给华润置地定向出让的地块。
其实参照招商蛇口运营蛇口片区的模式，华润置地早在2016年就取得了深圳南山后海片区的整体运营权。
这是华润置地近年来重仓粤港澳大湾区等核心区域的一个缩影。
当25岁的华润置地被质疑遭遇中年危机，投资与开发物业双轮驱动下、重仓一二线城市的“国字号”，如何实现“稳”运营？
8月20日午间，华润置地公布上半年业绩。半年报显示，华润置地在华南大区拥有土储建面1532.7万平方米，较2018年末新增约162万平方米。目前，华润置地华南大区土储在其六大区域中排名第1，占总土储的22.7%。
8月20日下午5点，华润置地在位于香港湾仔的华润大厦举行了中期业绩发布会。
有记者提问到深圳建设中国特色社会主义先行示范区的消息。华润置地董事会主席兼执行董事唐勇表示，华润置地受益于深圳改革开放的发展红利，期待为深圳的建设继续做贡献。深圳的土储价值非常高，华润置地在深圳有大量旧改在推动，未来在深土储或将超过1000万方，这为华润未来业绩增长奠定基础。
华润置地介绍道，其目前拥有18个核心城市更新项目，总建筑面积接近2400万方，其中87%储备位于粤港澳大湾区，55%位于深圳、广州。
半年报显示，截至2019年6月30日，华润置地拥有总土储6737万方，较2018年末上升了780万方。
而华润置地的土储大部分位于一、二线城市。2019上半年，在开发物业上，华润置地71%的土储位于一、二线城市，在投资物业上这一数字更是达到82%。
集中在一、二线的土储结构为华润置地带来了可观的回报。2019上半年，其租金收入56.95亿，同比增长30%；其投资物业公允价值增值62.56亿，同比增长208%。
在今年3月的2018年业绩发布会上，董事会主席唐勇透露，华润置地2019年拿地资金会有所增长，但会根据公司销售额、现金流、市场预期作出综合判断。“从2019年一季度的市场情况来看，土地市场有所回暖，也证明我们去年的买地策略是正确的，未来还要看市场的检验。”
而在2019年的中期业绩发布会上，唐勇对华润置地扩充土储的表态仍然积极。“长远地看，我仍然看好中国的经济增长和城市化进程，如果有合适机会，会积极参与土地竞买。”
降杠杆：负债水平保持行业低位
房地产是典型的资金密集型行业，积极扩充土储同时意味着债务攀升的压力。但在中期业绩发布会上，无论是董事会主席唐勇，还是执行董事沈彤东，都强调华润置地财务稳健，其债务水平位于行业低位，风险可控。
半年报显示，华润置地2019年上半年总有息负债率为43.4%，基本保持在2017年以来的平均水平。但2019上半年净有息负债率为43.6%，较2018年末上升了9.7个百分点。
唐勇在谈到债务问题时表示，华润置地将对融资目标保持动态管理。总体而言，将保持公司债务结构安全、健康、有弹性。
执行董事沈彤东在回应外债监管收紧的问题时也说道：“华润置地资金非常充裕，境外发债的需求量不太大。”其表示华润置地会持续关注资金利率走势和融资额度，为公司发展提供充足的资金保证。
凭借着扎实的业绩以及央企背景，华润置地2019上半年平均融资成本为4.45%，较2018年微跌2个基点，保持行业低位。
华润置地的盈利能力也是媒体关注的焦点之一，其2019上半年集团综合毛利率为38.2%，比2018年同期的48.1%有所下降。
华润置地认为这只是回归到了正常水平。董事会主席唐勇回应道：毛利率下降主要是销售结算结构的变化引起。
华润置地2018年在一线城市的收益占比为45%，今年上半年则回落至28%。“去年部分一线城市的项目，如深圳悦府，毛利率超过70%，拉高了全年的毛利率。今年我们全年预计毛利率在35%-40%之间。”唐勇如此表示。
在2019华润置地华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生曾比喻华润置地已经进入中年，开始有了“中年焦虑”。唐勇则笑称：“华润置地20多岁，其实还不到中年。即使到了中年，有压力也是好事。焦虑是负责、担当，求发展的表现。对存在的问题有思考，对焦虑转化成行动，将促进公司继续前行。如果没有焦虑，社会怎么进步？”
尽管唐勇不认为企业20多岁是中年，但华润置地在规模方面似乎就是秉持着中年人淡定、稳健的心态。
2019上半年华润置地实现营业额458亿，同比增长4.7%；实现合约销售额1188亿，同比增长26%，位列全国第9。
行业第9的排位是十足的优等生，不过距离万科、碧桂园、恒大这样半年销售三、四千亿的头部房企，已然差了几个身位。
但不同于喊着要“重返前三”另一家老牌央企保利，华润置地在规模上似乎很淡定，2019年给自己设了一个不高不低的目标：销售额增长15%至2420亿。公司高管在业绩发布会上表示，“对实现全年销售目标非常有信心。”
华润置地“中年”的另一个表现是，要对股东好。华润置地今年中期每股派息人民币0.129元。董事会主席唐勇表示，华润置地未来会继续实现稳定的派息政策。
但在华润置地公布业绩后，今日（8月20日）股价报收31.45元，下跌0.94%，资本市场对华润置地这份稳健财报的反应也很淡定。
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