编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|谢嘉育
2019年的半年业绩会郁亮依然没有出席。
郁亮在2015年之后基本不会再出现在万科的半年业绩会上，2017年是一个例外，这与郁亮掌舵万科后的身份转变有关，郁亮在这一年从王石手中接棒成为万科董事长，并在业绩会上就万科未来10年发展的战略、对房地产行业长效机制的建立等记者提出的问题，进行了观点表达。
此次郁亮缺席，总裁祝九胜成为主角。但是这并不影响万科对外释放的信号依然围绕在郁亮所说的“基本盘”“收敛聚焦”等关键词一一展开。
有人说，读懂了万科的动作就读懂了房地产市场的一半。
一向低调的万科，去年不小心出了个大新闻，一张“活下去”的会场照片成了无数媒体的头条。今年6月份，万科董事会主席郁亮在2018年的股东大会上又补充到，万科“活下去”是对自己的提醒。
现在再回过头来看，“活下去”三个字，送给其他房企更加合适。
今年上半年，多家房企销售额出现同比下滑，虽然对外称主动控速，但万科还维持着9.6%的增长。尽管相对去年12%的增长有所放缓，但在诸多同行的衬托下，万科依旧保持着优等生的成绩。
因此，万科说了什么并不重要，重要的是要读懂万科在做什么。
从这次半年业绩会所透露的信息，万科在2019年下半年首要工作就是要减轻自己所背的“大山”。
去年一篇自媒体文章因为其标题赚足了眼球——《万科负债1万多亿，超过新西兰、科威特等国GDP》。自媒体将万科负债的绝对值拿出来做对比有一定道理，毕竟天津最大国有房企天房集团出现兑付危机时，它的总负债也不过1800亿元。
房地产开发业务资金需求量庞大，负债是所有房企绕不过去的话题。但是仅凭借负债这一个数据反映房企的风险情况并非公允。在大量预收款未到账的情况下，房企的负债率在所有行业遥遥领先。因此一部分房企会强调去除预收款项之后的负债。
因为在他们看来，“房子只要能建起来，基本就不愁卖不出去”，这种逻辑在市场蒸蒸日上的背景下是成立的。
但是对于房企而言，以往的好日子正在发生变化。2019 年上半年，随着 " 因城施政，一城一策 " 政策持续深化，房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调。
雪上加霜的是，国内房企融资渠道收紧、监管加强，房企既难以通过资本途径进行融资，也难以通过销售回款支撑起岌岌可危的现金流，万科总裁兼首席执行官祝九胜打比方称：“当学生就得答题目。”
据半年报显示，截至今年6月30日，万科有息负债余额为2253.2亿元，而今年年初这个数字是2612.1亿元，二者相比，万科今年上半年的有息负债余额大幅减少了358.9亿元，占其年初有息负债总额的大约13.74％。
现金流量数据最真实地反映了万科此轮大规模的“削山”运动。
今年上半年，万科筹资活动的现金总流入数字332.15亿元，同比大幅度下降62.18％，该迹象表明，万科正在将自己的注意力从大规模融资进行转移，尤其是债务融资领域。
而另一项数据的增长也印证了这一点。与此同时，今年上半年，万科筹资活动的现金总流出数字却高达772.05亿元，较去年同期大幅增长了56.22％；其中，偿还债务支付的现金达到了442.52亿元，较去年同期增长了31.12％。
这意味着，万科耗费了近440亿元的巨额资金在偿还有息负债上，这在万科的历史上极为罕见。即便在2008年前后的全球金融海啸，以及2014年前后国内楼市下行压力之下，万科的筹资活动净流出也不过百亿级别，而此次万科为自己的债务安全足足耗资440亿元，接近过去规模总和。
万科执行副总裁、财务负责人王文金称：“今年上半年万科有息负债从2600亿降到2250亿，下降了350多亿，我们在净负债率保持行业低位的情况下，还降低了有息负债的总量。我们现在发债的整体资金成本水平在行业内算是非常低的，我们依然会继续提升我们的资金管理效益，尽量降低财务费用。”
“我们一直坚持比较稳健的策略。万科会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏，持续控制好负债率，保持好信用评级。”祝九胜如是说。
一面是积极削减债务，另一面是“收敛聚焦”，市场对万科的下一步动作猜测是会不会拿多元业务“开刀”。
近年来国内房企纷纷实践多元化策略，万科也不例外，相继进入物业、物流、教育、长租公寓、冰雪等多个领域。
在行业面临深度调整的当前，总裁祝九胜却并未准备放弃这些尝试，反而认为当前万科正在处于“第三次创业的阶段”。
“现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线。”祝九胜说道。
但即使是实力强劲的万科，这条“第二增长曲线”仍然不好开辟。例如诸多房企都在布局的长租公寓领域。祝九胜在业绩推介会上表示，万科“泊寓”已经成立了专门的事业部，今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。
但是就上个月，媒体消息指出，万科的另一个租赁住宅业务——万村计划，在深圳遇到了实际困难，正调整现有房源结构。
祝九胜在回应媒体提问时承认，万村计划确实“难度挺大”。例如消防问题，房源涉及到的主体多，历史遗留问题多。“我们把房整理出来，在报批报建就会碰到难度，因为历史上这些房子就是没有报批报建手续的，我们现在去报批报建，主管部门不知道怎么批。”
尽管困难重重，祝九胜仍然十分有情怀。“我们会牢记自己做这个事情的初心，克服过程中的困难，尊重各利益群体的诉求，做好平衡，会长期坚持做下去。”
财务负责人王文金也介绍称，万科新业务的“管理面积增长，出租率都有所增加，比如公寓增加了2万多间，产办面积增加了100多万平方米，物流面积增加了50多万平方米，上半年的出租收入、服务收入也是显著增加的。”但是相对于地产主业，这部分新业务还原没达到财报信息披露的标准。“部分业务的特点决定了它金额不是很大。”
2018年末，郁亮在回答媒体关于未来万科是否会做完全与主业不相关业务的问题时，表示“目前不会，未来有可能”。到今年结束时，不知如果问同样的问题，是不是还会是同样的回答。至少现在来看，这个未来可能还需要等待。
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