编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
来源|风财讯 作者|黄小妹
每个梦想都要付出代价。对于荣盛发展来说，千亿只是个开始，荣盛要保持自己的名次需要不停歇地奔跑。
半年报显示，2019年上半年荣盛发展实现合同销售金额465.78亿元，同比增长16.16%；实现签约面积422.7万平方米，同比增长9.85%；实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%；净利润29.44亿元，同比增长31.05%。
这份半年报既有靓丽的数字，同时也存在压力——例如8年经营活动产生的现金流量净额为负……
维规模论的地产丛林，荣盛发展成功进军千亿阵营。不过背负沉重的“包袱”，荣盛发展往后的千亿之路还会是一片坦途吗？
积极拿地与“主动”降速
“你必须不停地奔跑,才能留在原地”。对于刚迈进千亿阵营的荣盛发展来说，亦是如此，进军千亿不易，千亿后的激烈角逐更是巨大的挑战。因此千亿之后，荣盛并没有停止扩张的步伐。
2019 年上半年，荣盛发展通过股权收购、招拍挂、 旧村改造等多样手段积极投资，在南京、合肥、武汉等热点二线城市均有所斩获，共获取63 宗土地，新增规划建面 654.2万平米，达到2018 年新增土储建面的86%。
截至2019 年上半年末，荣盛发展总土地储备4060万方，可满足公司3年左右的开发需求，全年拿地规模预计相比去年翻倍。
事实上，2019年上半年仅是荣盛发展近年来的拿地缩影。中国指数研究院相关数据显示，2017年及2018年荣盛发展拿地金额分别为243亿元和1170亿元，拿地面积分别为663万平方米和760万平方米。其中拿地金额在全国房地产企业中的排名分别为第41位和第40位。
显然，当其他房企纷纷按下拿地暂停键时，荣盛发展在这轮规模战中正大步跨越。
在大量的土地获取支撑下，财报显示，上半年荣盛发展实现销售额465.8亿元，同比增长16.2%；2019年荣盛发展目标销售金额1120亿元，上半年已完成目标销售额的40.79%。
不过同时也需要注意，465.8亿元的半年销售业绩与16.2%的增幅，在千亿房企阵营中处于中上速度，但与去年同期的46.76%的增速相比，降幅较大。而去年全年，荣盛的销售额同比增幅也高达49.51%。
对此，业内人士分析称，整个市场的调控环境比较严厉，而且荣盛发展重点布局环京区域，对荣盛发展的项目销售确实影响比较大。所以现在来看，环京市场的的调整，也会使得企业进行调整。
上述业内人士强调，房企要注意去化压力，比如大举拿地、销售降速，房企就会比较被动，尤其是今年三季度的政策管控比较严，这个时候企业确实要主要风险，拿大量土地、项目回笼资金比较慢，后续会出现一些转让项目或销售的问题。
事实上，除了荣盛发展之外，今年上半年多家房企主动提出主动降速的口号，降速已成地产行业主旋律。万科明确提出聚焦主航道，巩固提升基本盘”的发展方向；融创声称专注做房地产行业；碧桂园董事会主席杨国强对2019年销售增速仅仅用了“先稳健，再努力”两个词来表述。其实，包括荣盛在内的房企们纷纷主动降速，即是规模让位安全，意在求稳。
资本的分歧
放慢的销售金额增长速度可以理解为在当前的市场和政策导向下荣盛的主动降速举措，不过荣盛需要放入更多注意力在自己的现金流方面。
据半年报显示，荣盛发展的经营活动产生的现金流为负数的境况已有8年光景。今年上半年，荣盛发展经营活动产生的现金流为-57.39亿。查询发现，从2010年03月31日-2017年9月30日连续7年，荣盛发展经营活动产生的现金流一直是负。
不过值得注意的是，荣盛发展上半年现金流为负的同时，其净利润同比增长近三成。财报显示，荣盛发展上半年归属于母公司所有者净利润29.44亿元，同比增长31.05%。
通常来说，对于良性发展的企业来说，净利润一定有与之匹配的经营活动产生的现金流净额。
目前荣盛发展的净利润与现金流的背离也让市场产生了差异性的判断。
一部分机构投资者对荣盛发展做出了“看空”的决定。统计显示，截至今年上半年底，基金对荣盛发展的持仓比例从第一季度末的5.07%下降至2.61%。此外，大成基金从持仓2609.73万股降至615万股，减仓比例76.4%；长城基金在一季度末持仓15693.06万股，到了二季度末，持仓名单中也看不到长城基金的身影。
不过与此同时也有一批资本依然坚持“看好”的预期。通过深股通，港资增持了该股6000多万股。另外，社保基金也大笔增持。
具体来看，华泰柏瑞基金却加大持仓力度，持有股数从一季末的2285.42万股增至2301.06万股。此外，社保基金403组合在一季度末未见持有荣盛发展，而到了二季度末，持股数达到2164.63万股。
荣盛下半年的数据可能将直接决定两批阵营的比例变化。而从短期来看，荣盛在下半年可以依然会维持一个相对“控速”的发展态势。
今年7月，荣盛发展实现签约面积65.58万平方米，同比增长9.70%；签约金额67.79亿元，同比增长4.10%；今年1-7月，荣盛发展累计实现签约面积488.28万平方米，同比增长9.83%；累计签约金额533.57亿元，同比增长14.47%。
而突破点可能会出现在地产销售之外的业务。据半年报，上半年荣盛发展产业园区、物业服务、酒店经营、其他行业的营收占比均较去年同期有所提高。其中，其他行业的营收8.27亿元，同比增长141.18%；物业服务营收5.37亿元，同比增长73.54%；产业园区营收10.69亿元，同比增长54.24%。多元化业务的发展对公司的业绩助力并非一朝一夕，目前房地产营业收入占总营收的比例依然高达88.77%。
从半年报可以读出，在政策调控高压、融资环境收紧的当下，如此“艰难”的日子，荣盛依旧大步跨越，荣盛发展接下来的半年时间能修复安全边界吗？有待检验。
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