中国房地产在做“群体性免疫”
电影《大空头》的最后，濒临倒闭的华尔街巨头们，终于转危为安。
代价是美国政府花了1万亿美元救市，另外几万亿美元的损失，则转移到美国纳税人的头上。
所谓“众人拾柴火焰高”，金融巨头们逐渐确信，即便再玩脱一次，政府或许还会来兜底。
原著里迈克尔•刘易斯不禁发问——
If you make stupid decisions, you can still be rich. What is the probability of making the right decision?
当然，这种剧情发生在美帝。
出品 | 凤凰网风财讯4000字，5分钟深读（本文基于对多位学者的采访和观点分享）
关于房地产——
给中国经济“松绑”
房地产是中国的支柱产业之一，影响上下游万亿融资、数百万就业、7%的GDP…的确很重要，但这不是某个企业，而是整个行业。
经历了2020年的压力测试，中国经济对房地产风险的耐受力，明显提高。
中国人民银行最近的银行压力测试表明，如果房地产开发贷款的不良贷款率上升15%，抵押贷款的不良贷款率上升10%，那么4015家银行的平均资本充足率将仅略有下降，从14.4%降至12.3%。
2.1个点，规模很大了，但不至于颠覆什么。
还有一点，截至2021年上半年，房地产全行业住房抵押贷款仅比2020年底增长2%，增速在放缓。
尤其在2021年1月监管新规发布后，银行的住房抵押贷款和房地产开发贷款增速放缓，更为明显。
让房地产给经济“松绑”，势在必行。
关于企业——
坏的可以死，但不能伤及无辜
中国的房地产企业，也没有一家能够真正做到“绑架谁”的程度。
一不能绑架市场。
根据惠誉测算，2020年，恒大的市场份额在4%左右。
房地产始终不可能达到互联网一样的集中度，发展了200多年的美国房地产，最大房企帕尔迪的市场份额也就5%左右，这是一个相对有地域结界的行业。
二不能绑架银行。
恒大的1.9万亿负债，它和明面上的最大债主——银行，到底有多少牵连？
截至2021年底，恒大通过信托贷款获取来自银行的贷款和债券敞口，以及表外理财产品，从这些领域获取的负债约为5720亿元。
另外开发商的应付款额为6670亿元，这是银行间接与某大的供应商产生的关联。
当然这种规模，有能力拖垮一些小型银行，因为风险敞口较高，不良贷款大幅增长可能让一些小型银行、农商银行无力抵挡。
但我国金融机构截至今年6月末的房地产贷款50.8万亿元，对比地产金融大盘子，还是相形见绌。
银行是房企的生命线，但银行的生命线却不是房企。
关于购房者——
保交付可期 等多久看地方钱包
雷曼兄弟的倒闭不是问题，但雷曼兄弟不能作为“第一张多米诺骨牌”倒闭。
相比恒大，国内并不是没有更棘手的案例，诸如海航、安邦…每一个都曾让人担忧。
但就像钟伟说的，政府并不担心大象死亡，甚至能给它“临终关怀”，让它无痛死亡。
“坏了的企业可以死。只是不能伤及无辜。”
所以很多人担心的不是恒大的处理，而是恒大问题的传导效应。
至少在很多经济学家看来，传导影响应该是可控的。
房地产和银行、投资公司相比，是有土地的，无论值钱多少、都比虚拟资产更让人踏实。
只不过事有轻重缓急。相比房地产行业内的评级信誉问题、发债影响，对违约房企的问题解决，第一要义是保证项目交付问题。
因为这涉及消费者的信心和普通家庭利益。
这是为何花样年对境外债违约躺平了，但对交付下了军令状——有些人，基因里就分得清“主次矛盾”。
其实也是因为，与项目公司相关的债务通常是可控的。
就像标普分析师林俊熹说的，地方政府的恒大敞口是非常低的。即便是在恒大销售占比12%的大本营广东省，后续影响也会有限。
所以，地方政府有能力把任务设置为“帮助完成这些企业的项目出售、交付”。
恒大的项目，根据中指院统计在全国大概1322个，其中在售、成交未竣工的项目主要分布6个省份。
可以发现，最早流出处置指导文件的，也就是这些地方——广州、贵州、济南等城市，细化到区县，分级处理各自辖区的恒大项目。
为保交房，一些地方允许恒大项目的接盘方，直接把抵押物给买房者备案，把房贷变成信用贷。
只要上级确定问题需要解决，这些问题落下去，就无论如何都会解决。
关于投资人——
考验股东人品的时候到了
一定程度上，国内的购房人，享有体制的红利，但投资人不一定有。
债权人还是会尴尬一些。
来自惠誉对“中国企业违约后进展”的统计，自2018年起境内外共157家违约发行人，近半数的重整仍未取得实质性进展。
（来源惠誉）
关于导向——
救市之心不可有、求生之心不可无
最近海外评级异常激动。而且最先对内房企动手的，永远都是“三大家”。
标普、穆迪、惠誉，可能内部竞争也很激烈吧~
赵立坚称，中国一贯采取负责任的宏观经济政策，致力于推动高质量发展。中国经济近年来已成为世界经济增长的重要引擎和稳定器，贡献率连续多年保持在30%左右。
关于放松论——
房价不狠涨不大跌都是民意
原则要坚定、身段要柔软。
所以面包会有的，曙光也会有的。
10月9日，哈尔滨住建局联合8个部门，发布了稳定楼市的16条政策。地产销售们直呼解渴，因为他们已经煎熬了快两年。
国庆期间，广州、深圳、杭州、宁波、益阳等地部分商业银行，首套房贷利率有所下调。
虽然这一方面因为银行二季度时考核要求，所以减少了房贷投放，三四季度银行的房贷额度紧张情况，会正常有所缓解。但很多人也嗅到了，绝大多数房企靠年底抢收，房贷政策方面可能会在全国出现一些宽松迹象。
但一切都来得非常小心翼翼。
10月6日晚，趁着国庆的劲头，苏州某楼盘直接打骨折，从2.4万降到1.7万开盘，引发连夜抢房，现场很疯狂，数量警车现场指挥交通。
但第二天，该楼盘就遭老业主集体维权，反对降价。
毕竟房价不要狠涨，是民意；
房价不能大跌，也是民意。
关于海外债——
曾经靠算账、如今看人品、未来拼家底
房地产近几年的资金来源比较简单，大部分是银行，非银主要是信托和海外债。
信托，已经在2020年存量封顶，发行额只降不升，也很难发新。
海外债逐渐占了C位。到2020年，即使海外债规模已经同比下降21.4%，但当年海外债规模依然达到4500亿元，整个房地产的信用债发行规模也就6064亿元。
但海外债成本渐高，已经持续了很多年。因为2015年底之后汇率优势缩小，老外又总担心内房企违约，所以利率一直不低。
只不过中海、招商、华润等这些企业，依然能够发到3%左右的海外债，他们的优势越来越大。
而且稳健的头部国企，可能吃到下一波汇率红利。
因为过去的十年，美元对“一揽子货币”贬值了30%，从现在开始的5年-10年，美元对人民币也一定是贬值的，毕竟美元的通胀在倍级增长。
人民币拿去海外换美元，汇率收益是在提高的，仅仅来自汇率的贴补就能实现1-2个百分点，这直接就是钱啊，是降低的资金成本。
但并不是每个房企在海外上市的都值得发。
现在一些还有2-3年到期的海外债，市面上已经打了六七折，倒推算过来，发行利率(成本)已经达到了10%、15%以上。何况违约后一度被打骨折的恒大、蓝光等债，违约债券越多、兑付难度越大。
但是如果看产品毛利率，发行美元债(比如7%-8%)还能算得平帐，那还是可以发的。
发不发美元债，就是一个算账的过程。
当然，可能经历了花样年的躺平，本就谨慎的海外债商在考虑，内房企的发债逻辑是否还成立。
实际上，相较于恒大的传导效应，在海外债市场上，花样年的影响或许更大。大家紧张地观望着，接二连三的问题企业，是否都用躺平的方式，脚踩信用债的“信用”两个字。
想起一个笑话——
孟婆：我不想干了，我要辞职！
阎王：好，把这碗孟婆汤喝了，你就去轮回吧！
孟婆喝完汤问：这是哪里，你是谁？
阎王：我是阎王，从今天起你叫孟婆，掌管奈何桥！
想跑？谁都跑不掉！
完
文字丨王婷婷
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