江湖救急！老港资又给咱们上了一课
这又是一场“港资救企”的故事。
据雅居乐集团（03383.HK）披露，集团旗下公司续签了一笔8.94亿港元、利率20%的夹层融资。这笔贷款是雅居乐在4月15日的10.4亿港元贷款基础上签署的补充协议。
根据协议，原贷款金额缩减至8.25亿港元，利率从HIBOR加1.4%提高至加2.9%，还款期限延迟一年。新贷款的利率却较此前翻了4倍不止，无疑饮鸩止渴。
贷款方联合环球集团有限公司背后的股东是王聪德、杨世杭，以及一家独立第三方公司。
风财讯注意到，王聪德和杨世杭的背后则是两家颇为低调神秘的老港资——62岁的培新集团和44岁的晋安集团。
港资，似乎正成为出险房企融资的“无奈选择”。
老港资杀回内地
冷门派也出手了
公开资料显示，杨世杭，祖籍山东牟平，现任培新集团主席，在香港其被称为“收楼大王”。
位于香港传统顶级豪宅区港岛西半山的天汇，便是由培新集团和恒基兆业（00012.HK）共同开发，海航控股创始人之一的陈峰曾在此购置豪宅，后因债务问题被拍卖。此外，传闻杨颖（Angelababy）也曾在此处购置豪宅。
天汇之外，培新还与恒基兆业、新世界等共同开发了香港多个豪宅项目，比如港区极少见的双海湾豪宅项目落禾沙的迎海·骏岸；比如，大型豪宅项目FLEUR PAVILIA「柏蔚山」、港岛西营盘忠正街8号的单幢式商住大厦「艺里坊.1号」等；
海外地产是港资近几年的一大投资重地。培新就曾在牛津街苏豪区购入Ampersand Building，伦敦肯辛顿广场假日酒店、爱尔兰中央银行大厦也均被其收入囊中。
近两年，培新集团的收楼动作依旧不断。先后以12.4亿港元购入了信义集团港岛半山大坑道住宅地盘，以及以底价17.32亿港元，与会德丰联手收了香港跑马地云地利道15号云地利大厦。
地产开发之外，杨世杭还曾与李嘉诚共同投资为iPad供应铝材底盘零件的荣阳实业，和郑裕彤一起投资过石油石化服务商惠生工程，和腾讯一起投资过全球最大网络小说平台Wattpad。
风财讯注意到，杨世杭和其掌舵的培新集团早在十余年前，便已经开始来往于内地。杨世杭本人曾是A股上市公司潍柴动力（000338.SZ）的发起人，而该上市公司最终的实控人是山东省国资委。
培新集团则与山东青岛国资委下属的青岛啤酒（600600.SH）有生意交集。公开报道，2010年12月，青岛啤酒全资收购了培新集团持有的银麦啤酒100%股权。
和培新杨世杭相比，合作方王聪德与内地房企的联系更为明显。
风财讯了解到，2013年，朗诗地产（00106.HK）登陆港交所，借的便是王聪德控制的深圳科技控股的壳子。由此，王聪德也曾在朗诗担任董事一职。
而直到如今，朗诗地产和王聪德实控的上市主体晋安实业(02292.HK)，在管理人员上仍尚有重复。其中，陈婉萦便同时担任这两家上市房企的董秘。
在此之外，王聪德的晋安集团早在1993年，便在其祖籍福建石狮成立地产开发公司“石狮市晋安房地产开发有限公司”。
企查查显示，该公司注册资本3888万港元，经营范围是“在石狮市北环城路北侧、石龟路东侧规划的红线内建造、出租、出售别墅、公寓等商品房。”
不过，风财讯注意到，2004年5月，该公司被吊销，原因显示是“不按规定接受年检”。
内地进展不顺的晋安愈发专注港岛市场。2021年财报显示，晋安实业所持主要物业全部位于香港，集中在湾仔和中环的办公楼和商业等，且权益大都为100%。
不过，业绩表现却不如人意。2021年，晋安实业实现收益3761.6万港元，同比减少7.62%；净亏损839.3万港元，同比减少约89.48%。
目前长实、新世界、嘉里建设、恒隆等港资纷纷抄底内地，培新和晋安此次借款给雅居乐是否是重返内地市场的一个信号，尚未可知。
但对出险房企“雅居乐们”而言，港资早已成为了他们为数不多的可选项。
高利贷饮鸩止渴
风险房企别无选择
这份补充协议签完之后，债务压顶的雅居乐会获得一丝喘息机会。
不过，市场对这笔交易最多的评价却是饮鸩止渴。
因为相比前一笔贷款，即便HIBOR利率加2.9%，也不过5%左右，新的20%贷款利率却翻了4倍。而且一旦还不上，雅居乐面临着债转股之后超14亿港元的巨额亏损。
尽管利率颇高，代价极大，这笔贷款却实打实地解了雅居乐的燃眉之急。
有知情人士告诉风财讯，雅居乐已经提取了这笔夹层融资贷款，并已按期支付了一笔6月24日到期的5亿元银团贷款。
因此，资本市场对这笔高利率夹层融资的反应也相当平平，雅居乐的股价波动甚小。
饮鸩止渴的不止雅居乐。
新湖中宝（600208.SH）6月8日完成的一笔1.5亿美元的境外债，票面年利率达到了11.0%，虽相比其他多数房企而言并不算极高，但该利率已是其2021年融资成本（6.35%）的近两倍。
克而瑞数据也显示，2022年5月，房企境内融资成本3.73%，环比上升0.5个百分点；境外融资成本为10.38%，环比大幅提升了6.58个百分点。
利率不断上升，融资越来越难。高成本的融资背后，或是房企拼命活下去的无奈之举。
穆迪报告指出，近几个月来，政府出台了支持房地产市场和恢复市场对房地产业信心的积极政策指引。我们预计银行将有选择性地应对政策调整，在支持住房抵押贷款的同时，对以贷款、债券和资管产品方式向房地产开发商提供融资仍持谨慎态度。
房企另一主要融资渠道信托，在这一轮地产危机中，栽了个大跟头。
用益信托数据显示，2022年前5个月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模的比例达80.45％。
如此之高的违约率，让信托对房地产“雷区”避之不及。截至6月14日，2022年集合房地产信托成立规模530.29亿元，同比下降近82％。（中国信托业协会数据）
几乎可以肯定的是，信托这条融资路，对于风险房企而言，短期走不通了。
并购贷雷声大雨点小，况且滴落的速度还很慢。尽管并购贷为政府所提倡，但目前公开消息面上涉及风险房企的收并购并不多，且大都集中在优质项目上。
在经过漫长的尽调和谈判等流程之后，刨除项目本身所涉债务，房企能回笼的资金有时可能寥寥无几，滴水难救烈火。
随着年内第二波偿债高峰的到来，销售不见起色，融资渠道关闭，除了高成本接纳港资现钱之外，不想躺平、挣扎求活的风险房企们，似乎已经别无选择。
只不过，前方等待他们的，是改头换面，成为港资或被港资倒卖？还是死里逃生，再展宏图伟业？此时人事已尽，且看“天意”了。
完
文字丨陈文莉
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