环北京房价涨声四起，真相是……
几乎同一时间，环北京售楼中介的朋友圈多方位转发“京津冀区域健康状态互认”的消息，“从北京来看房回去不用隔离”。
早在官宣之前，房产销售们就已经提前给电话咨询的客户吃了“定心丸”，“不用隔离，放心开车来，如果不方便，还可以提供接送服务。”他们更加确信的是，“只要有北京社保，提交申请材料就可以在燕郊买一手房，但二手房还没有放开。”
虽然4月初环北京的河北三河市（燕郊镇隶属于三河市）房产交易大厅工作人员已经对多家媒体回应“燕郊限购松绑”的传言称，“确定没有接到任何相关通知”，但十几天后，几乎所有燕郊的售楼中介都会毫不犹豫地告诉你，“可以。”
与北京东部接壤的燕郊、南部接壤的固安等地的售楼中介好像统一过口径一样，都把“对北京放开限购”当作既定事实来宣布，准备迎接2016年高位跌落后的新一轮复苏周期。
这些环绕着北京的河北区域，在过去几年里曾不止一次被首都的光芒照耀，以至于一个小小的县城、更小的乡镇的房价高于不少省会和地级城市，在楼市中闪耀，随政策大起，也随政策大落，随市场大起，又随市场大落。
2016年那一轮狂涨遭遇强力调控后，环京楼市集体大跳水。三年间各地的开发商和中介都做过多次尝试，试图回温，但都未能突破“房住不炒”的威严。
这一次，他们看到了更多从北京开来的车，也开始重新走到马路中间、高速路口、核心商圈门口挥扬着宣传单，好像看到了马上就要到来的触底反弹。那些在高位入场，资产三年腰斩的人们心情也和这些中介以及开发商一样，等待着一切重演。
“燕郊限购放开”传言四起
新盘“加价10万”，二手房较春节前涨1000
北京海淀区学院路的一套合租公寓里，阿雅往贷款的银行账户打了3000元，成功的那一刻她不自觉地叹了口气。朋友圈里“燕郊新房已经对北京放开”的消息，没有让去年在那儿成为房主的她高兴，刚开始每个还款日的激动，如今变成了让人心烦的提示：“这是一笔并不高明的投资”。
2019年的这个时候，看到周围有不少人在燕郊买公寓，她动了心。那时的燕郊限购政策执行非常严格，像她这样的外地人，没有购房的资格，也因为调控政策的严厉，那里的新房和二手房交易量、价格都跟之前的2016年相比一落千丈。
“只有公寓可以买，我咨询过很多人，都知道是价格的低点，以后肯定会涨起来。公寓又比一般的商品房还便宜，因为是40年产权，所以我觉得怎么买都不会亏，其实还有一个原因，去年我突然觉得自己在北京漂累了。”
从大学开始到现在，阿雅在北京很多年，但是毕业后一直很难找到归属感，单身、工作也不是很稳定，让她不得不靠住在曾经自己上学的地方来抵消不安。“周围都很熟悉，让我觉得不那么孤独。”
她的很大一部分收入都花在了租房上面，那里的租金很贵，两居室的其中一间，都要近4000元/月，对于阿雅来说，这个数目超过了收入的三分之一，但她觉得值，其他物质的东西都不如内心的安宁来得重要，对于她来讲。
周围的人提醒过她，公寓虽然价格低，但风险要远远超出一般的商品住宅，北京的商住公寓就是很好的例子。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此，商住房全面限购。媒体的最新报道称，北京绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时，几近腰斩。成交均价自2018年年中跌至2万元/平方米后，至今未出现上涨。“近期，不少房源由于着急出手，成交总价甚至无法覆盖银行贷款。”上述报道称。
但是她没听，买下一个110平方米的大户型，准备自己住。对于“能不能落户，孩子能不能上学，容不容易出手”，阿雅都没有过多地考虑，对于单身的她来讲，这些排在自己需求清单中远到看不清的位置。求助父母凑够首付，每个月给自己的硬性支出加上3000元的房贷，阿雅一度觉得非常踏实，刚开始还时不时打听燕郊房价的情况，听到有人也买了燕郊的公寓或者中介挂出的房价又比自己买的贵了一点点时，莫名兴奋。
社交媒体“燕郊限购放开”的消息一出，打断了她成为房奴的愉悦。阿雅立刻给自己的销售发信息，问消息是不是真的。销售回答她，“没有放开，估计是开发商找政府批的条，是有条件的，拿到房本后60个月不能上市交易。”她这才踏实了。
但她不知道，十几天后，售楼处的销售人员口风就全变了。
“只要有北京的社保，北三县（环北京的河北省三河、大厂、香河县）的房子就都能购买。政策确实是越来越松了。”一位房产销售称，“周末从北京来看房的人挺多，上周吧，我们卖了50套。”
这位房产销售接下来的话，如果让阿雅知道了，也许她心中的那块石头会更重，“去年我们可以说是卖了一年的公寓过来的，但是今年一手房开始放松限购后，公寓就很难卖出去了，因为大家都知道现在是低价，要买肯定会买商品住宅。”
他介绍了一个品质比较好的楼盘，均价在2万-2.5万元/平方米之间，“我得提前说，这个项目有10万元的溢价，就是要多交10万块钱。”另一个大开发商的项目，均价在2.1万-2.4万元/平方米，目前是第一次开盘，“这是精装修的价格，但是马上第二次开盘，就是毛坯房，均价在2.3万-2.6万元/平方米，每平方米上调了2000元。”
这种是地产销售一贯的话术，营造楼市的火热氛围，催促有意向的人快速决定，但即便如此，也大多用在市场温度开始有回升的苗头的时候，在明显的市场下跌阶段不太会出现，因为毕竟现在投资者也不是傻瓜。
市场温度回升的苗头，在二手房似乎也有体现。一位贝壳中介称，系统显示，目前的燕郊二手房网签价格比春节前平均每平米高1000元左右，“好一点的小区更高些，也有上涨200-300元的小区，基本没怎么变。”
一份坊间流传的数据显示，燕郊3月成交量显著上升，共计成交住宅180套，公寓40套，目前共计三个板块12个项目，均价为19820元/平方米。整体来看燕郊4月二手房均价17308元/平方米，3月二手房均价16211元/平方米，环比上月上涨6.77%，但比去年同期还是下跌了15.42%。
即便如此，从该中介的话中可以听出，这种涨势并不明显。
反而此前一套“白送”的房子，在朋友圈掀起过一阵波澜。有消息称，燕郊某小区一套93平方米的房子“免费送，精装修，只需还银行贷款即可。目前出租，房租2000元/月。”该房主被曝高峰时期购入此房，贷款约200万元，有人做过计算，即便“接盘者”只用接贷款部分，跟现在的市场价相比，依然不划算。
上述房主的情况并不少见。房价癫狂的2016年，不少人成了燕郊的房主。
“我弟弟在燕郊买房很早，那时候那儿的房价每平方米还不到7000元。我去了一次，觉得哪哪都挺破，还不如我们老家好，当时他们也劝我买一套，我说我还是在北京买吧。”燕子是金融圈的人，比起同龄人，她一直算收入比较高的，但是家里条件不太好，负担重，当时也年轻，就没想过买房的事。30岁那年，她才意识到该有个家了，但是北京的房价已经很难下手，表弟买房的燕郊她又看不上，买房的事再次被搁置。
“那时候我年收入差不多二三十万元，后来2014年去了一家互联网金融公司，年薪变成40万元，我想照这样下去，怎么也能在3年之内在北京买上房。我太天真了，房价比我收入跳得快多了。”
2016年，她重新来到燕郊，在表弟买房的小区找房，那时候均价已经到2.8万元/平方米。两周时间，她往燕郊跑了三四趟，每次都能把从早到晚的时间排满看房，然后一套套讲价，“东北人的狠劲儿一上来吧，就跟中邪似的。”她自己苦笑，没想到现在每平方米降了1万元，现在想起来，她比那些追涨杀跌的人对投资要懂得多的多，却依然跟他们中的很多人一样站在高岗。
这两年互联网金融不太好，燕子原来的公司倒闭了，她到了另一家互联网公司，拿着降了10万的薪水，还着房价高位的贷款。
“涨起来是迟早的事。”这点燕子很确信。
3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，北京市政府将从产业分工、交通建设、公共服务等多方面推进通州区与北三县协同发展，被视为是此次燕郊楼市回暖的催化剂。
“将来肯定会有进一步的动作，融入北京，跟北京接轨。现在之所以楼市一直不行，就是调控政策没有放松，无论是需求，还是价值都很明显。”燕子说。
所以，她不能理解为什么会有人在这时候卖房。可能她没体会过，在她看来几乎可以忽略不计的每月房贷，对于很多收入不高的人，尤其是受疫情影响失去收入来源的人，是多大的“石头”。
固安、涿州谨慎回暖
开发商降价回血，炒房者腰斩站岗
北京西南琉璃河镇与河北涿州的交界处不远，停着一辆蓝色的大巴，上写“＊＊山”（略去项目名称）。大巴内部已经改造，放上沙发、桌椅，挂上项目图纸，是一个移动的售楼处。
“主要是面向北京的客户，看房不出京。”小黑是涿州的售楼人员，入行也有几年了，他说最近确实从北京来看房的人不少，一天交易十几套是常有的事，“因为确实便宜，年前还卖1.2万元/平方米，现在大三居优惠到9000元/平方米。我们开会说，因为开发商现金流紧张，没办法只能降价。”
一手房的情况他很了解，涿州市内的新盘，还没有出现明显的降价。高峰时期，这里曾经出现过2.4万元/平方米的高价，如今几乎已经腰斩。
小黑时常会说，“我那时候再等两年就好了。”
他是在高点买的房。一套45平方米的公寓，1.8万元/平方米的单价买入，那时候还不是最高。他同事在1.4万元/平方米的时候，一口气买了好几套，2017年初最高涨到2万元/平方米，同事让小黑帮忙找买家，因为无论是首付款，还是房贷，他都还不起。
“他挺冒险的。”小黑回忆，“我俩差不多年纪，2016年底2017年初的时候我还没做销售，只是售楼处的行政。我那同事是销售经理，那段时间每天签单到手软，眼看着房价涨。这个公寓项目是他先买的，第一批交房的时候，价格是1.4万元/平方米，他一下交了四五套的定金，想在手里拿几个月，转手就能赚出一套房的首付。但是并不那么简单，当时登记的是他的名字，如果要卖出，也只能私下签订协议，开发商那边的合同中，他还是房主。跟我打听的人挺多，但是最终没成交，风险太大了。”
那位同事最终不得不放弃认购，因为是内部人员，所以定金还是退还了，但后来小黑听说，确实有交易成功的，1.8万-2万元/平方米的单价卖出，一套就赚了二三十万元。
2017年年初，小黑也坐不住了，他是外地人，家在农村，还没结婚。“每天我到前面（售楼处）看见来来往往那么多人，看到我们内部开会的时候说成交了多少多少套，群里发的通知都是下一批涨价，我都特别心慌，害怕这房价就这么涨下去，再也下不来了。”
他没想到，后来国家就出台了调控政策，这一轮就是好几年，他也从行政转为销售，想赚得更多些来还房贷，不过后来发现在强调控下，所有的售楼岗位收入区别都不大。他经常后悔，如果去年买，可能会买个大点的两居，结婚也更像样。
小黑所在的涿州，3、4月份二手房交易量也开始逐渐回暖，但是成交价格都很低，好一点的小区，如果按照市场价1.2万-1.3万元/平方米挂出，都很难成交。“有一套比较高端的小区的房子，都挂了一年了，也没人要。”当地二手房中介称，疫情过后买房的人确实多，但都是买的那种降价很厉害的房子。“即便是价格上来，肯定也是稳步上涨，很难回到2016年底2017年那时候了。”
对于未来，小黑也没什么判断，只是当他结束合租，住进自己的房子的时候，对买房时机的后悔好像已经烟消云散，“现在钱越来越不值钱，还是早买早好。”
固安卖得最火的售楼处的玲玲把这层意思说得跟金句一样，“买房永远别想抄到底。”她说的并不鸡血，“就比如说自己买房和没买房哪个好，3年前100块钱能买什么，现在能买什么，一比就知道了。”
这句话对买房人的心理作用非常明显，尤其是那些怕手中的钱持续贬值的人、怕房价报复性上涨的人，能轻而易举地打破他们想抄底又怕底还在后面的顾虑。
当然，玲玲说这句话是为了解释目前固安的楼市比年前略冷淡的行情，这个被大兴国际机场直线拉起的小城，也在“房住不炒”的调控后，冷清了三年。
“年后，户口放开了，外地人补缴社保就能买房，每天有十几套成交，大兴机场的员工和家属来买房看房的比较多。”但她坦言，虽然价格跟年前持平，但是跟年前相比，买房的客户还是少了些。“疫情还是有影响的。但是只要政策一松动，应该马上就会起来，毕竟区位优势和需求在这儿摆着。”
大环京逃生：早一年，两重天
现在的老钱，正坐在保定一个并不直接跟北京接壤的小县城，喝着几千块钱一斤的茶。
房价他也关心，但只是了解行情，不再出手。2017年那次铤而走险，让他断了再买房的念头，准备守着周边几个地区的七八套房和两个门脸，过后半辈子。
老钱买房是从2013年开始的，那时候他所在的县城，房价才3000元/平方米。“保定下面的县，基本上那时候都这个价。”老钱点了一根烟，“90多平方米的房子，我买了几套住宅和一个门脸，在我们县城西边的一个楼盘。”
他回忆，直到2016年底，那边的房价也刚刚达到单价4000元/平方米。但随后有不少外地人开始来附近的县城买房，“听他们传，好像要成立一个新区，周边的房价肯定涨，各种说法吧，不知是真假。说的人多了，我就动心了，在白沟，那个卖箱包的地方，买了几套房子，身边有朋友是在徐水、满城那边买的。”
2017年4月1日，雄安新区成立，雄安新区范围内所有的房产交易被叫停，挂着各个省市牌照的私家车涌向雄安周边的县市，搅乱了不少地方平静的楼市。
老钱手里的房子，基本上都翻了三倍，涨到1.3万-1.4万元/平方米。“那阵周围人谈的都是买房，哪能买到房，哪肯定涨，哪没希望。”有很长一段时间，他和几个朋友只要聚在一起就打开雄安、北京的地图。
当年5月，他准备跟朋友在徐水再出手，2万元买号，精装修的住宅1万元/平方米。“我想了又想，还是算了，那边限购管制得特别严，别跟政府顶着干，万一出问题得不偿失。”看他没买，朋友也把刚到手的两套房子立刻转让了出去，不赔不赚。
“事实证明是对的，后来那个地方确实也跌了，现在连白沟的房子都基本上在9000-10000元一平方米了，贵的时候那儿卖到一万三四。”老钱说。
当年一起买房的朋友都已经基本收手，“不打算再买了，现在我每套房一年都有八九万的租金，再加上门脸的租金，够了。这轮国家调控确实很严，看不清的时候别冒险。”他笑着说。
这是年近花甲的他在楼市最基本的投资准则。当然，对于已经躺在租金上过日子的老钱来说固然如此，但那些还没有买房又不得不住房的人，应该怎么办？这位楼市大起大落的受益者之一，好像也没办法回答。
（应采访对象要求，受访者皆为化名）
作者丨曹蓓 编辑丨王毕强
凤凰WEEKLY财经（ID：fhzkzk）原创