1990年10月8日，深圳罗湖东门商业步行街开了麦当劳在中国内地的第一家餐厅，麦当劳叔叔坐在屋顶，开心地排队的人们围着光华楼转了一圈又一圈。
30年后，麦当劳在中国已经有超过3500家餐厅，在全球有3万多家，标准化复制的模式，成为追随者效仿的标杆。现在这个追随者的队伍里，出现了地产龙头恒大的名字，它旗下的物管公司在不久前结束的业绩发布会上喊出，学习麦当劳。目的很明确，快速扩张，成为“全球规模最大的物业公司”。但是现在物业板块的绝对老大是碧桂园服务，在年初吞下TOP50的房企蓝光旗下的物业“大鱼”蓝光嘉宝后，碧桂园服务又壮了一圈。厮杀的场面在去年快速崛起的物业行业随处可见，法则大家都明白，弱肉强食。2020年，房企们把旗下的物业板块分拆上市，目前港股已经有40家物业企业，总市值从2020年初的2062亿元增加至2021年3月31日的8285.4亿元，基本上翻了两番。中指研究院数据显示，截至2021年3月31日收盘，港股物业板块平均市盈率31.7倍，远高于港股主板的市盈率（12倍）。目前龙头房企中，仅万科和龙湖旗下的物业没有分拆上市，万科此前的解释是“时候未到”；龙湖一再强调没有上市计划，董事长吴亚军曾经说，“无法看到物业公司现有的模式是如何赚钱的，这个模式还存在很多问题。”六年前上市的物业第一股彩生活董事长潘军在一次物管论坛上痛定思痛，如果依赖母公司、依赖物业管理收费的魔咒不破除，“彩生活的今天是明天所有物业管理公司的未来。”
统计显示，2020年上市的物业股只有两家营收下降，其中就包括彩生活，三大业务收入全线下滑，高管离任，或许是潘军感慨的原因。
“在投资者眼里还没有成为一个独立的行业。”雅居乐旗下物业上市公司总裁李大龙坦言，投资者对物业的定位是，“劳动密集型，同时附属于地产”。
部分在港上市企业市值与在管面积关系（来源：中指研究院）。
去年7月份，合肥的一个小区开了2020年第一次业主大会，大会议题的第一项，就是是否续聘万科物业。1400多名业主投了反对票，占比超过67%，理由无非两点，收钱多，做事少。2个月后的宁波，几位业主给小区的万科物业送去一面锦旗，写着“干啥啥不行，收钱第一名”。起因是物业要收地库人防车位租赁费，业主不同意，才有了上面一出。公告说得很明白，此事经网络一发酵，已经有不少物业公司都收到类似的‘造句锦旗’，“给物业行业造成的负面影响。”几个事件的主角都是万科物业，行业里口碑数一数二的公司尚且如此，而其他物业公司的情况可想而知。业主永远不满意，物业总说已尽力，之间全是一道道看似无解的难题，这两个群体成了最不合理的“天敌”。人的问题是最大的问题，看万科物业那个辱骂业主的人员就能知道，这个问题解决起来并不简单。一位上海大叔帮51岁的老熟人介绍物业公司的工作，保安，每天工资170元，包住不包吃，但是被拒绝了，嫌工资低。他在社交媒体用了好几个感叹号，“现在大城市用工成本真的蛮高了！”越是基层，越缺乏人才，物业公司对此体会最深，核心原因就是，钱少。绿城服务集团行政总裁吴志华介绍，他们比较的是基层员工的工资，跟快递员相比，跟送餐员相比，跟同样劳动密集型的行业相比，要低很多。业主抱怨服务比十年前、二十年前差，吴志华解释，主要是年轻人的服务素质降低了，因为物业公司提供的薪资无法吸引、管理和提升年轻人。他举例说，十七年前保安人员能找到退伍军人，但从四五年前就很难找到勤奋的保安员了，因为他们都去送餐了。这是个百味杂陈的故事，也是整个物业行业普遍的痛处，很多与业主之间的矛盾也由此而来，且鸿沟越来越深。有不少业主在听到自家物业上市的消息，第一反应就是，收物业费还不够，还去股市圈钱？西安一公寓公摊电费高达每度电0.48元，承租者联名要求降费。
一个行业迎来风口，最不高兴的是自己服务的客户，这本身就是个魔咒。万科物业那封公开信中提到一句话，疫情期间送水、送菜、送包裹的物业小哥没人提了，被遗忘了。2020年上半年，物业股股价平均上涨超过50%，有几只涨幅一度超过100%，物业龙头碧桂园服务的市值第一次破了千亿，一度能跟头部房企融创中国不相上下，是很多中小房企的市值总和。时至今日，无论是市值还是赚钱能力均超过母公司地产龙头，早就是稀松平常的事。2018年，雅生活准备IPO路演的时候，用了十几分钟给美国、英国的投资人介绍中国物业管理行业是什么，跟境外上市公司和五大行（仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际）有什么区别。现在全球的投资人已经不会再问这样的问题，他们已经普遍对这个行业有了更深的了解。这是物业股2020年站在风口的一个重要导火索，房地产进入存量时代，物业的价值自然就被挖掘出来。
近三年港股上市物业企业在管面积门槛值对比（来源：中指研究院）。仅仅一年的时间，18家物业股到香港上市，在资本市场疯狂补血，用来跑马圈地。虽然不久前摩根大通发了一份看空物业股的报告，称内地物管服务板块在2021年初累计上升了49%，而同期的国企指数仅增长3%。考虑第二季度没重大催化剂，预估行业将短期走疲，引发了物业股迎来一波普跌。但很快，4月13日市场消息称，碧桂园服务将用30亿并购苏宁置业旗下的江苏银河物业管理有限公司。如果消息属实，这就是碧桂园服务两个月内的第二笔收购。5年1000亿营收，这是业绩发布会上碧桂园服务立下的目标，而紧随其后的恒大物业也有军令状，2021年在管面积突破6亿平方米,今后三年管理规模增速保持50%左右。2020中国港股上市物业服务企业在管面积TOP10（来源：中指研究院）。
地产圈里的龙争虎斗，开辟了第二战场。这样的热闹，一份看空的报告很难阻挡。在他之前，没有物业行业的人站在那个位置，他们通常只是作为房企的一个附属部门，赚的都是小钱，处在鄙视链的底端。不然，人们也不会从融创董事会主席孙宏斌2015年谈物业上市的时候，读出那么明显的不屑。“房地产只能卖一次，社区可以服务70年。”但这家深圳小地产商花样年的老板在当年大风口互联网＋、O2O中看到了商机。2014年6月，花样年把旗下的物业公司彩生活送上港交所，以“物业第一股”的名义。上市三天，市值就超过了母公司。当时潘军预言，十年内中国一定会有100家上市公司，而且物业行业一定会出现超千亿市值的公司。他说对了。现在，碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活都符合标准。但遗憾的是，彩生活却陷入了增长困局。2020年上半年，彩生活营收减少，净利大幅下降，在管面积也只有个位数增长。“史上最差”，有人这样评价。最初吸引资本的新鲜故事，早已被替代。在重线上轻线下的模式遭遇了现实的暴击后，很长一段时间，彩生活的估值在低处徘徊，被众多后来者赶超。此后的几年里，资本市场的注意力从互联网＋，转移到龙头房企旗下的公司，如今开始更关注城市服务。投资者们的疑问，也早已经从“中国物业是什么”的问题，变成“你跟别人有什么不同”。“今天我是来风口上讲反思的，因为我觉得彩生活是值得反思的。”前文所提的那次物管论坛上，潘军很坦率，“物业管理的收费是不是还占到70%？社区商业有多少收入？我们的估值有那么大的变化吗？”他一连甩出了几个问题。目前物业公司绝大部分的收入还是来自物业费，而这部分收入成本高，物业费上涨空间有限，想要多赚钱，很难。所以在去年物业公司上市潮的时候，相当一部分都把从资本市场拿来的钱，去并购、去拓展增值服务。其实就是从侧面反映了整个市场令人担忧的部分，大部分靠地产母公司吃饭，收入来源单一，业务拓展同质化，除了“空间管理、房屋经纪、家居服务”老三样，基本没有更新的故事。2016年－2020年上市物业企业公告的有效收并购数量（来源：中指研究院）。
已经发展了200多年的全球物管行业的鼻祖五大行，并没有动辄几十倍的市盈率，业务集中在物业服务、物业租售、评估与估值、投融资管理等方面，“没有母公司，没有增值服务的收入，物业管理只占总收入的30%，股东对于企业的毛利超过30%，覆盖物业的全价值链。”潘军认为这是未来中国物业行业的方向。“一方面中国物管行业会借鉴国际大行的经验，但也会发展本土模式，向多元化方向发展。”五大行之一的世邦魏理仕中国区不动产管理部负责人朱一兵对《凤凰WEEKLY地产》称，他预测，中国物管行业发展的初期阶段还要经历3-5年的时间，经过从基础服务、整合服务、一站式服务向资产服务发展。”1月5日，住建部等发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对物业企业放宽经营权限，鼓励他们向养老托幼、社区消费、资产管理等领域延伸，不少人大叹，物业迎来春天。次日物业股集体走强，整体上涨超过14%，有的个股大涨近40%。
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