“新冠”疫情对城市高层居住小区规划设计影响的思考与建议
The following article is from 城乡规划URP Author 陈政民、刘坦
■据不完全统计，全国有70%的城市居民居住在高层住宅小区里。在这场突如其来的“新冠”疫情下，“高层”居民足足度过一个多月“上不见天、下不着地”的空中隔离生活。
■本文拟从人们对城市美好生活向往为出发点，结合当前疫情下高层住宅小区内居民对小区通风散疫、离散活动和家庭安全防疫、都市农业等需求，和未来提升住宅居住品质、小区人居环境、城市风貌形象等需要，综合探索高层住宅小区的规划设计对策，以进一步提升人居环境，提高城市生态环境容量和城市吸引力，提升我国新型城镇化的速度和质量。
党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想，始终把人民对美好生活的向往，作为我们的奋斗目标；始终把群众对优美社区环境、舒适居住条件、洁净城市空气等品质生活的期盼，作为我们城市工作努力的方向。
庚子年伊始，突如其来的“新冠”疫情改变了传统的春节节奏，也改变了我们的生活方式，对城市的居住模式及人居环境提出了严峻的挑战。面对这种突发性公共卫生事件，我们应当直面“新冠”疫情挑战，主动思考城市空间规划和住宅设计的初心与未来，进一步提高高层住宅小区“免疫力”，提升城市居住品质，满足人民对美好生活的向往和期盼。
城市规划和住宅小区设计的初心
城市让生活更美好。
1996年，联合国人居组织发布的《伊斯坦布尔宣言》强调：“我们的城市必须成为人类能够过上有尊严的、健康、安全、幸福和充满希望的美满生活的地方。
2010年，上海世界博览会，以“和谐城市”的理念来回应对“城市，让生活更美好”的诉求。
住宅小区作为与城市生活最密切的居住单元，理应成为人们美好生活的“容器”。
然而，我国人口众多，土地资源有限，难以走欧美郊区别墅、低效开发的道路。部分城市由于土地财政压力大,政府为了获取更高的极差土地收益，再加上城市规划管控不足和规划设计理念的落后，无形中推高了居住小区的容积率和建筑密度，导致城市住宅小区环境的劣化和居住品质的降低，使城市成为了钢筋混凝土或玻璃盒子的“竖向森林”，使住宅成为了居住的“机器”和炒作的“商品”，失去了原有的初心。
“新冠”疫情带来的“新”挑战
天地之大，黎元为本。
在“新冠”疫情一级防控措施下的居住小区，较日常更需要营造通透的建筑布局、宽敞的公共空间、优美的居住环境，以满足居民“离散”活动的需求；住宅设计需要创造更为安全的过渡空间、更舒适宜人的室外平台，提供家庭安全防疫、通风透气、绿化种植、蔬菜自给等功能。
世界建筑大师勒•柯布西耶早在1926年，就提出了“新建筑五点论”：底层架空、屋顶花园、自由平面、自由立面、横向长窗；其中“底层架空、屋顶花园”居“新建筑五点论”前两位，这既是建筑设计本身的需要，更是改善人们居住环境、提高居住品质、提升城市形象的主要手段。
这些为我们完善住宅户型、优化小区规划、塑造城市风貌拓宽了思路，值得我们进一步深入探究。
一、小区规划需要“底层架空”
当前，城市高层住宅小区多呈现“兵营式”布局和封闭建筑底层，形成“口袋装”的居住小区，从而造成小区内部的空气流动性不足和病毒聚集的环境，增加“新冠”疫情期间居民感染病毒的风险。
通过部分住宅建筑的“底层架空”和地面环境的精心设计，不仅可以使建筑造型显得更加轻灵，形成底层开放、绿化连绵、景观连续、通风透气的外部公共空间和交通方便、活动自由、优美舒适的住区环境，提高小区的视觉通透性、景观连续性，更有利于空气流通和病毒消散。
二、住宅设计呼唤“花园平台”
据不完全统计，全国约有70%的城市居民生活居住在高层住宅小区里，20层以上的高层、超高层建筑已经成为中国城市、甚至县城的基本居住形态，城乡居民大部分时间都被“圈固”在钢筋混凝土的“居住机器”当中。
仅有少部分的住宅建筑通过底层、屋顶平台，或在不计“容积率”成本的超大户型设计中，实现着“花园平台”梦想。
特别在这次疫情期间，多数家庭都经历长达一、二个月左右的集体“蜗居”生活，或在空间拥挤、不接“地气”环境中居家办公，特别需要增设家庭平台、公共平台等室外花园平台，以进一步提高高层住宅的舒适度和出入“安全”，让高层居民享受到低层“别墅”般的居住品质。
有疫情时，“家庭平台”满足家庭室外“透气”需要，缓解居家隔离压力，也可以通过必要蔬菜种植，满足家庭的自给自足，维护城市安全稳定；
“公共平台”可以结合电梯厅进行设计，可作为室外和室内的过渡空间，开展“半污染区”消毒处理，也有助于公用电梯“污染区”通风散疫。
平时，“家庭平台”进行立体绿化或立体种植果园+菜园，开展家庭集体室外活动，满足人们空中“庭院情结”，实现居家“仰望星空、脚踏实地”的梦想；
“公共平台”可以作为开放的公共区域，促进邻里交往和邻里守望，提高空间丰富性、增强居住安全性和居民归属感，促进社区平安和谐。
三、城市需要提升生态环境容量和吸引力
1、 提升城市生态环境容量
通过“底层架空”和“花园平台”进行有效的覆土绿化，并结合屋顶绿化、建筑外墙墙面绿化等多层次、多类型的小区立体绿化，可提高小区绿地率至50%-60%，绿化率至90-120%，对提升整个小区负氧离子浓度、改善区域空气质量、减少城市雾霾污染指数、提升城市生态环境容量都将起到显著作用。
同时，小区开挖土石方基本用于“花园平台”覆土，可减少了60-80%以上的土石方清运，大量减少了填埋废土的场地，节约了宝贵的土地资源。
2、提升城市魅力和吸引力
城市应面向未来、实现可持续发展。目前许多大城市正在被高房价、高容积率、高污染和低品质开发、土地低效利用所困扰，很多优秀人才为此望而却步，也让生活在其中的市民怨声载道。
通过实施“底层架空”、“花园平台”等规划理念，有助于柔化冷硬的城市环境，丰富单调的城市界面，形成花园建筑、花园社区和花园城市，让城市成为集花园、宜居、健康、安全于一体的活力城市，让市民对高品质的城市环境有归属感和拥有感，从而提升城市魅力和吸引力，提高我国新型城镇化的速度和质量。
“底层架空”和“花园平台”项目探索
项目由著名建筑师、普利兹克奖得主王澍主持设计。
项目总建筑面积约15万平方米，由6幢25-28层的高层建筑构成，用200多个两层楼高的院子叠砌起来。
每一户无论住在什么高度，都有前院后院，每个院子都有茂盛的植物。项目将江南庭院元素搬到了空中，在二十多层的高层住宅上实现了合院住宅的感觉，重塑了高层住宅的归属感，实现居民对土地的眷恋和高层宅院的居住理想。
项目是清华大学建筑设计研究院设计创新完成的新型居住形态，体现了“让城市就在森林里，森林就在城市中”的建筑设计理念，集“垂直绿化”、“空中园林”、“空中停车”等创新理念于一体。
它既满足了大平层聚居生活空间的融合，又营造独特的垂直景观空间，让建筑如同生长在园林之中，体现了高层“别墅式”的城市景观视野和生态舒适度，实现了人、建筑与自然的和谐相融。
公寓尝试通过富有韵律的拱形结构和阶梯式的平台来反映出以色列特拉维夫的城市活力。
公寓周围环绕着阶梯式的露台：一种是能够遮阳的有顶露台，另一种是更加开放的露天露台，是种植花草的理想园地。
这两种露台的私密性也有所不同：前者为居住者提供了充足的私人空间，后者则鼓励居住者进行跨楼层的交流。宽阔的户外区域作为私人的空中花园，使居住者能够和他们的邻居互动，它传达着城市中积极乐观的生活氛围。
“底层架空”、“花园平台”与土地开发之间的矛盾
通过高层住宅小区的“底层架空”和“花园平台”，可以在提高土地集约节约利用水平的同时，大大提高小区环境质量和居住品质，提高居民健康、安全和幸福指数，实现人、建筑与自然的和谐相融。
但这种规划设计理念，与开发建设中容积率计算、宗地价格评估等存在冲突，也受制于规划实施后监控、管理和制约手段不足，导致在土地评估、规划设计、权属界定、实施监管中矛盾重重。
2013年，住房城乡建设部发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），明确规定：“建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。
“结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积”。
“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”。
根据建筑面积计算规范，住宅小区中“底层架空”和“花园平台”都要计算全面积或1/2面积。
二、与《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
存在冲突
2018年，原国土资源部发布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发（2018）4号）。
根据技术规范，收益还原法、市场比较法、剩余法、公示地价系数修正法4种评估方法均以出让地块容积率的赋值作为出让地价评估基础和依据；因为“底层架空”和“花园平台”都要计入出让地块“容积率”核算和规划建设中“容积率”计算，导致开发商难以将“有限”容积率用于架空层设计和花园平台建设。
“底层架空”区域归开发商还是业主所有的权属问题一直络绎不绝，在江苏、上海、深圳等地区已明文规定“架空层权属全体业主”，但目前仍然缺乏全国性的立法规范。
虽然部分住宅小区规划设计“底层架空”、“花园平台”，但由于项目建成后监控、管理和制约手段不足，导致架空层后期被封闭改造，被开发商或物业公司变相出租或出卖，容易造成全体业主利益受损；当“花园平台”被业主认为是私人领地，可以随意封闭改造，会导致“花园平台”被改造得面目全非，失去了原有的功能。最终，造成“底层架空”、“花园平台”被认为是开发商的噱头，扭曲成为开发商变相偷“容积率”的工具与手段。
四、“底层架空”、“立体平台”建安成本问题
经测算，“底层架空”均摊至整栋楼，18层住宅成本增加约50元/方；26层住宅成本增加约70元/方。花园平台根据投影面积10平方米计算，住宅楼成本增加约100元/方；投影面积20平方米计算，住宅楼成本增加约150元/方。
综上，虽然仅从建安成本计算，高层居住小区中“底层架空”、“花园平台”并不会增加太多实际投资，还能大大提高居住品质和增加小区卖点，但由于架空层、花园平台全部或部分计入建筑面积和地块容积率，开发商在权衡利弊之余，不舍得将“有限”容积率用于实现“底层架空”、“花园平台”。
再加之相关法律规范缺失和政府部门监管不力，导致“底层架空”、“花园平台”成为了政府部门和开发商都不愿触及的“烫手山芋”，造成好的规划理念变成遥不可及的“空中花园”，难以真正落地实施。
破解矛盾的思考与建议
2018年7月，住房城乡建设部发布了新版的《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018），引入容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标对地块进行多维度控制，通过调减土地开发强度，从源头上对未来新规划住宅小区进行了严格限制；如郑州属建筑气候分区Ⅱ区，新建高层住宅的高度不得高于80米，容积率不得超过2.9。
2018年12月，河南省人民政府出台了《全面推进河南省建设工程领域“联合审验”实施方案》，创新性提出了“将城市设计和地下空间开发、人防等相关要求纳入控制性详细规划和规划设计条件内容；探索实行规划师、建筑师负责制，城乡规划主管部门不再对设计方案进行规划指标复核、日照分析复核和交通影响评价”，拟通过政府改革创新、积极引导和违法严惩等手段，构建高效、透明、诚信的社会环境。
结合当前“新冠”疫情，按照国家工程建设项目审批改革精神，希望从以下三个方面为破解“底层架空”、“花园平台”难以落地实施问题提供思路借鉴。
《建筑工程建筑面积计算规范》对架空层和“阳台”计入建筑面积进行了规定，但是否计入容积率没有明确要求，建议地方政府结合本地实际，出台相关政策性文件，开展普及城市高层住宅小区的顶层设计，在对高层建筑的容积率、建筑高度进行严格限制的同时，对“架空底层”、“花园平台”的权属、容积率计算、套内面积销售和建后监管等问题进行明确，以科学合理引导高层住宅小区规划建设。
2019年5月，郑州市出台了《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》，规定：“首层架空层建筑面积不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率”。
2019年11月，浙江省人民政府出台了《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，提出：“允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率。支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率”。
二、建议完善出让地块规划设计条件
依据工程建设项目审批改革精神，建议城市结合本地实际进行改革创新，参照“将防空地下室设计条件核定提前到土地供应环节”的方式，将“底层架空”、“花园平台”相关纳入拟出让高层住宅小区地块的控制性详细规划，科学合理设定相互匹配的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划指标，并作为地块地价评估的前提和基础，纳入规划条件，进而确保“底层架空”、“花园平台”规划理念在项目中落地实施。
三、强化建后监管，完善惩戒机制
城市不能因为“底层架空”和“花园平台”审批争议大、建后监管难，就因噎废食，粗暴管理，一刀了之，而是要迎难而上，积极探索，处理好引导和管控的关系。
建议市县将“底层架空”和“花园平台”相关管理要求纳入土地出让合同、房屋买卖合同，通过合同明确相关法律责任；同时加强卫星遥感运用和网格化管理，对违反合同违法改造的企业或个人，依法依规予以严惩；探索建立城市规划信用档案和失信黑名单制度，将建后监管与开发商、业主的信用体系挂钩，在规划信用档案中记录其不良诚信行为，并将违法违规等不良行为向社会公开，构建“一处失信、处处受限”的跨部门联合惩戒机制，最终使建后违法改造行为无立足之地。
美好城市生活，任重道远。
但美好生活的蓝图、幸福生活的场景、梦想城市画面又栩栩如生如在眼前：在这里，架空底层公共开放、绿化连绵；在这里，花园平台巧妙多变，生机盎然；在这里，城市不再是水泥森林，还有绿树青苔；在这里，“花园”从城市的点缀，变为城市的轮廓；在这里，住宅收获了“院子”，小区收获了环境，城市收获了风貌，而居民收获了“居住梦想”。
新冠”疫情终将过去，疫情是社会进步的动力。为了美好的城市未来，让我们一起努力，加强高层住宅小区的规划设计，还建筑于绿色，还住宅于品质，还小区于环境，还城市于美丽，让城市的住区和住房更加安全健康，让“花园”成为城市的轮廓，让城市更加绿色低碳和富有吸引力，让未来生活更美好！
将来已来，未来可期！
作者：
陈政民 河南省自然资源厅国土空间规划局主任科员，一级注册建筑师，注册规划师
刘 坦 郑州大学综合设计研究院二分院院长助理，一级注册建筑师
参考文献
李晓江：没有疫情，规划师也应该深刻反思的问题——容积率、“大城市病”、公共开敞空间 华侨城创新研究院
｜内容来源：城乡规划URP