地方动态 | 上海出台《实施意见》加快发展保障性租赁住房

导读

今日，在上海市政府新闻发布会上，上海市副市长汤志平介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》相关情况，上海市住房城乡建设管理委主任姚凯，上海市住房城乡建设管理委副主任、上海市房屋管理局局长王桢，上海市经济信息化委总工程师张宏韬，上海市规划资源局总工程师韦冬，上海市发展改革委二级巡视员金瑜共同出席新闻发布会，并回答记者提问。后附《实施意见》原文和图解。

加快发展保障性租赁住房，是党中央、国务院为缓解新市民、青年人住房困难，作出的重要决策部署。今年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，上海市委、上海市政府高度重视，上海市主要领导多次召开专题会议，进行现场调研，为上海市的贯彻落实工作明确方向、提出要求。目前，上海市已制定完成，并将正式印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》。

一、坚决贯彻落实国家要求，把发展保障性租赁住房作为本市住房体系建设的重中之重

党中央、国务院高度重视新市民、青年人的住房问题，把大力发展保障性租赁住房作为解决大城市住房突出问题的关键一招。十九届五中全会强调，要扩大保障性租赁住房供给，重视保障性租赁住房建设。国务院政府工作报告也明确要求，切实增加保障性租赁住房供给，完善基础性制度，加大政策支持力度。

上海作为超大型城市，新市民、青年人的住房困难问题比较突出。青年人是城市的希望和未来，解决好他们的安居问题，关系到城市的活力和未来发展，也彰显着城市的温度和包容。上海市委、上海市政府认真践行“人民城市”重要理念，把加快发展保障性租赁住房作为政治责任和自觉行动，努力让来沪新市民、青年人享有品质生活、感受城市温度、拥有归属认同，以安居宜居提升城市竞争力和软实力。

对照国家要求，上海市深入研判租赁需求、充分挖掘供给潜力，持续推进完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度。“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。按照今明两年多做快做的总体安排，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。

二、以人民为中心、以需求为导向、以宜居为目标，精准设计保障性租赁住房基础制度

《实施意见》聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，精准设计本市保障性租赁住房基础制度。公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。

一是准入广覆盖。申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件，是在本市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

二是租期更稳定。租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同；合同到期后，入住对象仍符合准入条件的，可继续租住。除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限；保障对象在本市购房或离开本市等不再符合准入条件的，房源退出，周转使用。

三是租金可负担。面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低。住建（房管）部门建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。

四是户型小而美。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；根据新市民、青年人需求特点，精心设计户型，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

三、多主体供给、多渠道保障，构建符合国家要求、具有城市特点的支持政策体系

保障性租赁住房实行多主体供给、多渠道保障。为引导各类主体积极参与保障性租赁住房建设，实现可持续经营，《实施意见》明确了15项支持政策，其中落实国家支持政策12项，本市增加支持政策3项。

规划土地方面，全面落实国家明确的5种建设渠道。一是支持利用集体经营性建设用地建设。二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款。四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设。五是供应居住用地新建、配建。

“十三五”以来，本市已供应150余幅租赁住房用地。在这些土地上建设的约1000万平方米、近20万套租赁住房，符合条件的，统一纳入保障性租赁住房。今后，利用新出让租赁住房用地建设的租赁住房，以及新建商品住房项目中按不低于15%的比例配建的租赁住房，主要用作保障性租赁住房。鼓励各区统筹，在轨道交通站点周边（600米内）等交通便利区域集中配建。

税费方面，加快落实国家明确的4项支持政策，大幅降低保障性租赁住房的建设和运营成本。一是用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设；二是免收城市基础设施配套费；三是对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；四是非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。

金融方面，落实长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。

此外，上海市增加3项支持政策，一是支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用；二是落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；三是将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

四、加强领导、部门协同、市区联动，推动保障性租赁住房各项工作任务迅速全面落实

为加强对保障性租赁住房建设管理工作的领导，健全部门协同机制，山海市成立“保障性租赁住房工作领导小组”，实现保障性租赁住房规划、建设、管理、服务一体化推进。同时，加强市、区联动，分解下达保障性租赁住房筹措供应目标任务，列入市委、市政府重点工作，纳入领导班子绩效考核。

《实施意见》发布后，相关部门还将就保障性租赁住房的项目认定、规划供地、非居住房屋改建、产业园区配套建设、电力设施改造、租赁管理等制定6个配套细则；到今年底，基本形成上海市保障性租赁住房政策体系。

后续将组织开展项目集中开工、房型设计大赛、保障性租赁住房“毕业季进校园”、“用工季进园区”等系列活动。

上海市将全力以赴推进保障性租赁住房建设供应，不断提升管理和服务水平，努力让为上海经济社会发展辛勤奉献的新市民、青年人安居宜居，实实在在增强获得感和幸福感。

文件原文

上海市人民政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知

沪府办规〔2021〕12号

各区人民政府，市政府各委、办、局：

  《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2021年11月9日

关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见

  为贯彻落实党中央、国务院关于解决大城市住房突出问题的决策部署，加快发展本市保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，结合本市实际，现提出实施意见如下：

一、指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联手、以区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供支撑保障。

二、基础制度

  （一）强化顶层设计，统筹空间布局

  统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房。

  市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步从严管理。市、区房屋管理部门认定的单位租赁房统一纳入保障性租赁住房管理。市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房，由区房屋管理部门统一认定后，纳入保障性租赁住房管理。其他符合条件的租赁住房，以政府引导、自愿申请为原则，由区房屋管理部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。

  加强保障性租赁住房空间规划，重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡。继续推进利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地和存量闲置房屋，新建、配建、改建保障性租赁住房。新实施的保障性租赁住房项目，由各区政府结合区域规划和保障性租赁住房发展计划统筹安排，区房屋管理部门会同区发展改革、规划资源等部门联合认定，并与规划编制、土地供应等工作有效衔接。

  系统评估廉租住房、共有产权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。

  （二）明确准入条件，严格租赁管理

  申请保障性租赁住房，需要同时满足以下两项基本准入条件：一是在本市合法就业、在职工作；二是在本市存在住房困难，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应当优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。

  区分保障性租赁住房不同类型，健全房源周转循环使用机制。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年；合同到期入住对象仍符合准入条件的，经重新审核后可续租，不再符合准入条件的应当退出；面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，退出机制应当结合本单位、本系统住房保障管理要求制定；公共租赁住房保障总年限，继续按照本市公共租赁住房专项管理政策执行。

  市、区房屋管理和城管执法部门要加强保障性租赁住房监管。保障性租赁住房承租人、居住使用人不得转借、转租房屋或改变房屋用途；承租人、居住使用人有上述行为的，出租单位应当立即解除租赁合同，并按照国家、本市相关规定和租赁合同约定追究其责任。

  保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。严格对房地产经纪机构和经纪人员的管理，严禁有关机构或个人为保障性租赁住房提供转租、出售等经纪业务。

  （三）提升居住品质，稳定租赁价格

  规范和优化保障性租赁住房户型设计。新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型；面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，户型标准可以结合本单位、本系统住房保障实际需求适当调整。保障性租赁住房实行全装修，并根据新市民、青年人需求特点，配置公建配套和商业配套设施，提升居住品质。强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。

  市、区房屋管理部门要建立健全市场租赁住房租金监测机制，对保障性租赁住房租赁价格的初次定价和调价加强统筹指导，稳定保障性租赁住房租赁价格水平。保障性租赁住房租赁价格由出租单位制定，报区房屋管理部门备案。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。

三、支持政策

  （一）规划和土地支持政策

  在符合规划、依法登记、权属清晰的前提下，支持乡镇统筹利用城区、靠近产业园区或交通便利等区域的集体经营性建设用地，建设保障性租赁住房，并切实尊重农民意愿，保障农民集体权益。农村集体经济组织可以通过自建或联营、入股等方式，合作建设运营保障性租赁住房；稳妥推进通过集体经营性建设用地出让等方式，建设运营保障性租赁住房。探索构建集体建设用地建设租赁住房融资渠道以及收益分配和利益平衡机制。

  对企事业单位依法取得使用权的自有闲置土地，在联合认定且符合规划、权属不变、满足安全要求、公共服务和市政交通等配套设施可承载、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可以继续保留划拨方式。

  在确保安全的前提下，可以将产业园区中产业类项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区加强统筹规划，将各产业类项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

  在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。对既有的非居住存量房屋改建租赁住房项目，经区政府组织区相关部门联合验收合格的，可以办理保障性租赁住房认定手续。对新实施的非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目，由区政府组织区房屋管理、规划资源、建设管理、消防等部门联合审查改建方案后，办理保障性租赁住房认定手续以及立项、规划、施工、消防等手续，竣工后实施联合验收。非居住存量房屋改建保障性租赁住房的租赁运营期限应当达到5年以上。

  新出让商品住房用地继续配建不少于5%的保障性住房，无偿移交政府，主要用作公共租赁住房；继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，并鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建。集中实施配建的保障性租赁住房，应当先于商品住房供地或者同时供地。单独选址的租赁住房用地，主要用于建设保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，土地出让价款可以分期收取。

  （二）财税支持政策

  按照政策申请和使用中央补助资金，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。优化中央财政支持住房租赁市场发展试点资金分配使用，对市场化租赁住房中认定纳管的保障性租赁住房予以重点支持。

  落实保障性租赁住房税收优惠政策，可以享受税收优惠政策的单位和项目名单由市住房城乡建设管理、房屋管理部门按照国家规定，汇总提供税务部门。

  对保障性租赁住房项目，免收城市基础设施配套费。

  （三）水电气价格政策

  非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，项目名单由市住房城乡建设管理、房屋管理部门汇总提供用水、用电、用气价格主管部门。

  （四）金融支持政策

  支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，向改建存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，鼓励商业银行创新对相关住房租赁企业的综合金融服务。落实建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款的政策。积极配合推进落实保障性租赁住房贷款统计调查制度，在实施房地产信贷管理时，予以差别化对待。

  支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。鼓励符合条件的企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设。加大住房公积金对保障性租赁住房的支持力度。

  在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。

  （五）国资支持政策

  充分发挥国资在发展保障性租赁住房中的示范引领和“稳定器”“压舱石”作用。支持引导中央在沪企业，市、区国有企业和机关、事业单位在符合规划的前提下，通过多种方式，参与保障性租赁住房建设供应。主业从事住房建设的市、区国有企业，应当发挥集中新建全自持租赁住房的主力军作用。对市、区国有企业参与的上述专项工作任务，统筹兼顾对业绩指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围。

  （六）配套公共服务支持政策

  保障性租赁住房承租人、居住使用人可以按照规定，在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）或社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。

  街道（乡镇）应当将保障性租赁住房纳入城市网格化管理和社区管理服务范围，组织开展各项便民利民服务和社区志愿服务，指导落实物业服务，提升保障性租赁住房的居住品质，促进承租人、居住使用人融入社区。

四、组织实施

  （一）市、区协同，统筹推进

  市促进房地产市场健康发展联席会议加挂市保障性租赁住房工作领导小组牌子，负责协调解决保障性租赁住房工作推进中的重大问题。市保障性租赁住房工作领导小组办公室设在市住房城乡建设管理委、市房屋管理局，负责健全统筹协调机制，做好保障性租赁住房规划管理、政策指导、项目推进、督促检查等工作。各区政府相应建立健全保障性租赁住房工作的领导和统筹协调机制。

  （二）建设平台，规范管理

  加快建立完善全市统一的住房租赁管理服务信息平台，覆盖保障性租赁住房和单位、居民持有的市场化租赁住房全量房源，以信息化为支撑，推进保障性租赁住房规划、建设、管理一体化，探索保障性租赁住房房源发布、查询、申请、审核、签约全程网上办理。加强保障性租赁住房智能化管理，推进“一网统管”应用场景落地。

  （三）落实责任，严格考核

  各区政府要全面落实属地主体责任，积极推进保障性租赁住房建设筹措，规范项目运营管理。市保障性租赁住房工作领导小组办公室要加强对保障性租赁住房工作的督促，定期进行通报。保障性租赁住房工作列入市委、市政府重点工作，完成情况纳入市对各区、相关市属国有企业考核范围。

  本意见自2021年12月1日起实施，有效期至2026年11月30日。

｜内容来源公众号：上海发布

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