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香港热议:增加供应是解决高楼价最好方法

2017-01-12 何泺生 思考香港 思考香港


有学者建议徵收“超差饷”。(资料图片)


住宅市场再次登上新闻头条。据香港差饷物业估价署最新报告,香港住宅价格在11月创下历史新高,与2016年2月的低谷相比,涨幅高达13%。

 

一些学者提出了压抑楼价升势的新想法。香港大学程腾欢教授指,政府的「辣招」,即额外印花税无效,是因为措施减低需求,但同时减低供应,因为业主会倾向惜售单位。为降低楼价,他建议对地产投资者和海外买家徵收“超差饷”,这一税率是现时差饷的20倍。此种税率必将扼杀所有投资需求,楼价必将下跌,但代价也将十分巨大。楼价将不仅是下跌,而是暴跌,因为所有的投资需求都消失了。投资者将争相抛售房产,这必然会伤及所有置业人士,包括那些在过去三年内购入房产的首次买家。新买家将观望,楼价将持续下跌,经济将遭受打击:劳工市场丶财政收入丶公司利润都将会下跌。结局极为可怕。 

作为资深楼市分析人士,我强烈反对那些尝试推动楼价下跌的措施。这不值得。人们宁愿买不起楼也不愿失去工作。 


我的看法是:投资出租物业是合法行为。对很多人来说,物业在年老之後能提供重要的安全感。很多退休人士的生活有赖於租金。并且,出租物业的投资者也让那些不愿买楼的人有了租楼可能。 


我的另一个看法是,如果楼价持续上涨,背後通常都有合理理由,高楼价亦有其经济功能。限制楼价可能并不明智。 


的确,有些人可能将买不起楼。但其他人却仍在买楼。这些人的需求可能更为迫切,因此为了买楼宁愿放弃其他消费。他们也可能仅仅是因为更有钱。对这部分人来说,他们也更能抵御可能发生的楼价下跌。目前政府正努力增加楼市供应,这是满足巨大楼市需求的唯一方法。 

一些人担心,楼价长期高企,到回落时社会震荡更大。市场暴跌的确值得担忧。但港府在货币政策上已经做了必要的预防措施,确保我们的金融系统稳健,置业人士未过度使用金融杠杆。因此,我并不担心住宅市场下行将会造成严重问题。此外,虽然我预计未来数月加息,以及供应增加都将引发市场调整,但只要没有错误政策,楼市将不会出现暴跌。 


香港楼价坚挺,部分是因为存在大量新家庭住房需求,部分是因为强大的内地投资者需求。考虑到香港居民应比海外买家享有优先购买权,因此买家印花税是合理的。但对於额外印花税,我一直认为主要居住地应获得豁免。如果这些住房不用支付额外印花税,业主将可以立刻出售,而不用等三年来规避相关税款。二手楼供应自然增加,首次置业楼的价格将很可能下降。

 

造成二手供应减少的额外印花税,很可能有份将楼价格推高。由於价格快速上涨,开发商正建造越来越小的单位。1997年时担任财政司司长的曾荫权当年建议,首次置业者应考虑二手楼,因为价格更为便宜。这一建议在当时颇为合理,但目前已无意义,因为现今就连新楼每平方呎都多数超过1万元。在1997年房地产泡沫破裂前的最高峰,新界不到40平米的单位每平米均价为6.3万,单价是面积超过160平米大户型的85%。而2016年第三季度,这一比例已经升至125%。如今最小的单位每平米售价都达10.3801万。也难怪开发商更愿意建造小单位。 


作者:何泺生,珠海学院商学院院长

来源:思考香港 thinkhk.com


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