日本TOD：如何开发城市新区？

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日本TOD交通站点系列

 新区开发/特色产业/文体会展/职住平衡

对于东京来说，涩谷、新宿等副都心为城市中心分担了压力，但随着人口膨胀和城市化建设逐步推进，这些副都心也只是扩大和分散了城市中央区域，而难以进一步缓解城市压力。一方面是这些大型城市患上了多种城市病，另一方面城市周边的区域又因为无规律蔓延和低效扩张，普遍存在基础配套缺乏、产业素质不高、城市结构离散、人口流失较高等问题。

从距离上看，涩谷这类副都心相对于东京火车站的距离类似于北京二环上的东西直门，起到一定疏解城区压力的作用，但并不能完全解决城市发展所带来的诸多城市问题。因此，必要时候开辟新的城市新区，将城市变成多个聚集板块，利于城市扩容发展和产业集聚。

而在开发新区的选择上，不仅仅需要对自然资源、地理地貌、土地价格、业态调整、距离、沿途开发难度、原有城市空间体系等各方面进行评估，还要对能够引入的产业、相关配套、土地规划整理等有一个宏观到具体的前瞻认识。

毕竟，城市吸引人不难，但留住人难。

留住一代人不难，但留住几代人难。

今天，我们将分析日本东京的海滨幕张、港未来21、埼玉新都心三大新都心站点，看看这些站点沿袭什么样的发展模式、如何分期引入产业和居住、又是如何进行可持续性发展。

距离

基于公共交通为导向的设计，新城最好能在1小时通勤圈可达。这是因为在开发新区建立初期，不可避免地需要老城的支持，而在开发完成后又应该对老城进行反哺；而可达性较强的距离就能够帮助新城和老城之间的联动。

东京的三个新都心距离城市中心都在34km左右。乘坐火车可以在1小时内到达。

这个距离和上海选取的几个新城非常相似，从主城区到嘉定新城、松江新城、青浦新城、南桥新城距离都在33km左右。

《上海市城市总体规划 2016-2040》

实际上，国内开发新区的位置也是依赖于城市蔓延速度和通勤时长综合得出的。30km左右的距离，居民搭乘地铁在1小时左右；同时这个距离跟城市蔓延速度也较为契合，适合新区和老区共同发展。

我们这里以中国一些城市作为比较。（*其中虽然佛山和广州是两个城市，但因为距离较近，发展类型与此次讨论范围相似）

我们今天分析的东京新都心，对于开发新区的方式有着较强的借鉴意义。

海滨幕张站

海滨幕张站是较为成功的新区开发案例。大型的购物中心、文体设施、会展中心保证了稳定的目的性客流，并提高了地区吸引力；而周边的住宅单元开发，完整的基础邻里配套，保证了稳定的居住人口储备。

但光有这些是不够的，幕张站的成功还在于较好的职住平衡。通过大量的企业商务园、研究所、学校引入，既有助于产学研一体，又提供了大量的工作岗位，开发本地工作机会，以此促进区域经济发展。

值得注意的是，虽然都带有产学研的特征，筑波新城更注重学和研，更强调学园都市。而幕张新城因为距离东京市区更近，因此更偏向于通过产业集聚效应从而形成新的经济增长中心。幕张新城不仅仅是吸引人进入千叶区域的门户新区，也是创造人才的研究型经济中心，保证了幕张新城能够可持续性的发展，而避免陷入多摩新城那样的人口结构失衡。

另外，幕张站还通过密集的空中走道、大量的公共活动空间，很好地与周边建筑接驳，创造友好的行人环境。提高站区的凝聚力。

港未来站

横滨未来港严格意义上是一个城市更新项目，将原有的工业用地进行改造，引入大量的新业态。该地较好的滨水景观、工业用地置换成本、横滨市的原住居民基础、滨海沿线的开发联动等等优质条件，促进了港未来站的新城开发。

港未来站除了保持旅游文娱场所的吸引力之外，还引入了大量的企业总部，将该地区发展为经济中心。产业集聚，不仅可以保持该地区的生存，还可以进一步带动周边区域不断更新，优化产业结构。

另外，新型特色商业、旅游业、会展业、住宅和文化场所的打造，有利于该地保证现金流平衡和价值捕获，继而使得轨道公司在土地升值后可以开发高溢价产品。同时，这些场所也带动了商贸服务业的发展，体现了多元投资的发展战略。

埼玉新都心站

埼玉新都心站是在日本国铁时代的大宫调车场萎缩后所留下的空地上，再开发而成的大型综合机能重划区。附近有大型体育场作为地区标志性吸引力，同时还有政府办公、购物中心、酒店、公寓等等业态。

相较海滨幕张、横滨未来港，埼玉规模发展较小，但因为周边大量空置地和低密度社区，还存在较大的发展空间。而埼玉市也能为站点区域提供稳定的客流供应。

另外，埼玉新都心站和中国国内许多城市发展新区一样，将新区政府迁至交通便利的新区中心；通过当地政府的迁入，带动更多的企业入驻。

就目前来说，埼玉因为缺乏幕张和港未来21那样得天独厚的自然资源和大量的空置土地，因而引入企业较少。从模式上讲，港未来21属于工业转型，本身横滨市具有一定的产业底子，其发展足以支撑该地区产业转向；而埼玉则更像是卧城转型，产业发展先天较弱、人口较为分散，难以一时聚集太多产业。

比较

海滨幕张、港未来21、埼玉新都心等三个开发新区，是为了分担集中在东京城市中心的城市功能，并起到缓解人口压力、重新整备土地、集中地区机能、防止自由蔓延等作用。我可以看到这类车站有这些特点：

1. 站点原状

开发新区自然有其得天独厚的一些优势，也是新区赖以发展的有利机遇。

可达性

三个新都心的选择契合东京环状城市的发展方针，位于距离东京30km左右的1小时列车通勤圈内。这便于东京各区域前往该目的地。

区域位置

三个新都心本身是各地地区首府（横滨市、千叶市、埼玉市）附近，具有较强的市中心向心力，可以吸引各自区域的稳定居住人口。这个距离对比国内，类似广州与佛山的关系。

较好的自然资源

除了埼玉新区以更多的低密度社区为主，幕张和港未来21都有着较好的海滨环境，可以依托于丰富的临海自然风景，开发旅游和文娱产业。

空置土地较多或土地成本较低

埼玉新都心站区是在空置的大宫调车场上进行再开发，且周边有较多的低密度城区和大型空置场所，这些低成本土地资源可以为未来持续开发提供有利条件。港未来也是在工业船舶用地上进行再开发利用，并通过填海造地从而获得更多的开发用地。

2. 开发方式

目的地吸引力

为了吸引人们前往与定居，每个新都心都建设了标志性的大型公共场所，比如幕张的会展中心和冬奥会体育场、埼玉的超级体育场、港未来的游乐园和会展中心；并且，相关的旅游配套设施也较为完善，大量的酒店、公寓可以提供较好的产业支撑。另外，这些新都心也为自己贴上了许多标签，如幕张的“全球会展城市”、港未来的“环保都市”等等。

商业活力

特色购物中心不仅仅可以吸引本地区的客流，也可以开拓城区的客源。比如埼玉的COCOON CITY，幕张的奥特莱斯和永旺，港未来21的皇后广场和地标商厦。这些商业和基础设施为该地区带来了经济活力，并满足周边区域生活所需。

经济中心

吸引人口定居的一项重要内容是产业的引入和工作机会的创造。比如，幕张新市就是一个办公楼区，引入了活跃于日本和海外的约450家公司，并且其业务功能和研发功能都集中在此。而港未来21则成功吸引了日产汽车有限公司等大型公司的总部 。埼玉则将政府搬入站区，希望未来引入更多的大型企业。

复合都市，产城一体

一个城市如果可以承担工作，居住，学习和娱乐等各项功能，可以缓解城市潮汐现象，进一步提高夜晚/白天的人口比率，促进24小时经济发展。产城一体则可以缓解城市人口下降趋势，争取职住平衡，保证城市可持续性地独立发展。

多站点联动

这些站点的成功都不仅仅是一个站点所能够完全激发的，而是多个站点持续发力。港未来21周边横滨站、桜木町、关内等站点开发都较为完整，形成了横滨海湾线路，激活海滨旅游和商务发展。埼玉新都心站结合附近的大宫站Sonic City、铁道博物馆站，整体打造了以文化为主的轨道线路。

以人为本

人口是城市赖以发展的基础，可以说城市发展本质上也是一场抢人大战。因此，要打造以人为本的社区，城市公共空间、基础设施配套、文娱活动场所、行人友好街区都非常重要。幕张的邻里单元和城市连廊、横滨的步行街区和临海广场、埼玉的榉木广场和城市平台，都让站城核心区域更具吸引力。

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