置地有声第三期| 人生第一套房，该买新房还是二手房？
音乐赏析
张春龙从事房地产经纪行业多年，现任沈阳链家浑南大区营销总监，拥有丰富的房地产咨询经验，熟知二手房交易各环节操作流程与政策，对房地产行业尤其是沈阳二手房市场有着深刻认识与独到见解。
买房的时候，是买新房好还是买二手房好？这个问题让不少购房者纠结不已。一般含糊的说法当然是各有利弊了，本次采访，张春龙总监明确告诉首次置业的年轻人，建议他们买套二手的小户型来进行过渡。
新房一般是预售，签合同后通常需要等至少一年以后才能收楼，而二手房一般是现房。这当中，还有按揭的区别，按揭一般是银行放款后的下一个月开始供楼，如果购买新房，往往在还没收楼之前，就要开始供楼了。而二手房的话，一般是在入住后才开始供楼。这两者的时间差，一方面对于急着入住的人来说等不起，另一方面支出上也有不小的差别。
另外，在相同地段，新房的价格往往要高于二手房。张春龙总监从一个过来人的角度建议急于购房的刚需购房者，完全可以买一套二手小户型进行过渡，即使位于核心商圈，周边比较繁华，因为面积小，总房款也不会太高。尤其是那些初入职场的年轻人，更要选择相对来说地段较好的二手房源，节省上下班的时间成本，提高工作质量和生活品质，三五年后随着事业的发展，在有能力的情况下，再换购一套品质和口碑好一点的房源，而首套过渡的小户型房源可以租出去，变相做一个投资也是很好的选择。
新房市场有着“金三银四”和“金九银十”一说，这四个月是一年中新房销售的传统旺季。开发商会在此期间大量的推盘,一波接一波的购房优惠都会集中在这几个月。和新房推盘节奏及优惠力度由开发商掌握不同，二手房是个体业主，上市时间相对来说较分散，但二手房市场一般也会在这几个月期间出现一波成交小高峰。根据近几年的沈阳二手房成交情况，张春龙总监又分别从政策影响、北方气候特点和北方人传统居观念等方面进行分析。
在7、8年之前，二手房的成交量受国家政策调控影响较大，利率的上浮或下调、降准或降息，限售和限购政策等，都会直接对二手房成交量产生一定影响。还有像因2008年经济危机期间推出的契税减免政策，受此影响2009年二手房市场交易量非常大。而最近两三年，行业进入到一个自主调整的状态，投资客慢慢退出市场，主要购房群体都是刚需或改善型购房者，此时，二手房市场受政策影响就较小了。
另外，北方人购房尤其是二手房，受季节影响较大，很多北方人仍受传统观念影响，有“正月里不搬家”一说。买完房之后涉及到重新装修的购房者也会考虑到气候对装修进度的影响，所以二手房在冬天的交易量一般不会太高。纵观下来，一年中春节后的三四月份、包括金九银十成交量还是相对可以的。
新闻中常常会看到多人抢一套房的楼市火热场景，但对于还处于买方市场的沈阳楼市来说，这样的盛况似乎距离我们有些遥远，还体会不到这种买房时的焦灼不安。然而张春龙总监用他刚刚经历过的一个案例告诉我们，在沈阳，也能见识到23人抢一套房的盛况。
据他介绍，几天前浑南SR国际新城小区一套164平房源，业主挂出95万的价格，根据小区整体硬件配套、服务以及房龄等因素来看，该小区二手房价相比周边其他小区略低，但这套164平95万总价的房源售价低于市场价至少十几万元，因此一时间非常火爆，仅链家渠道的带看，就达到一天23组。
在沈阳，一两个客户抢一套房源的情况多有出现，但多人集中抢一个房子的情况还是比较少见的。张春龙分析认为，形成抢房主要有几方面原因：第一，这个房子是低于市场价的；第二，房源属于优质学区的；第三，给老人居住的，像一楼带花园的房源在此时就特别抢手。而多人抢一套房源，往往是因为房子低于市场价。买二手房时，价格仍然是购房者考虑的首要因素，其次才会考虑这个房子楼层、装修、周边配套等。
多年的房地产经纪行业从业经验，以及凭借他对沈阳楼市的深刻认识与独到见解，用地产老炮儿来形容张春龙实不为过。当问到如果重新给他一次置业机会的话，会选择在哪个区域购房时，张春龙毫不犹豫的指出——浑南。
国家定调房子是用来住的，张春龙总监说，从整体的区域环境来看，浑南的绿化率要远高于铁西、沈河、和平等老城区，非常适合居住。另外，受一些市政规划影响，随着一些市政工程的推进，配套的完善，浑南正逐渐成为一个现代化的新城区。
从近两年浑南区域房价的涨幅也足以看出浑南的受欢迎程度，张春龙总监以首创国际城为例，2015年这个小区88平的二手房，成交价也就是54万、55万，现在同样的户型，已经能卖到82、83万了，接近于1万元一平。可以说和新房市场一样，浑南的二手房涨幅也是非常快的。
问：在沈阳二手房买了多久可以卖？
答：根据最新政策，沈阳本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；沈阳本市户籍居民购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易；非沈阳市户籍居民购买二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。
问：买了二手房之后发现原业主户口没迁走怎么办？
答：通过链家购买二手房基本不会出现这样的问题。正常的话一房一户，通过链家购买二手房，在整个交易流程上有一个交接的环节，就是交接水、电、煤气、采暖、物业、户口等，我们在交接之前会把这些事全部查实办清楚，并在合同里体现出来，这是我们的一个服务流程。
问：住房公积金能买二手房吗？
答：可以，和购买新房一样。只要你的公积金连续缴存满六个月并且是正常在缴的状态，就可以用公积金贷款买二手房。
问：新闻里会出现一套二手房一房多卖的情况，很多购房者也有这样的担心，怎么避免这种情况发生？
答：以前没有人来引领这个行业的时候属实是出现过这种情况，一个房子会出现两个买家，这种属于是犯法的一个情况。现在正规的品牌中介公司，在这方面都会有所保障，因为签合同时需要房屋产权证原件、契证原件、以及房主本人的相关证件等，基本不会出现一房多卖的情况。所以建议大家在购房时要选择正规的中介公司。
问：有学区需求的购房者，在购房前该去哪查询确认学区及学籍名额相关事宜？
答：因为学区不固定，会涉及到重新划片，因此有学区需求的购房者最好亲自去相关教育部门落实考察清楚。
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