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行业报告|2021新一线城市居住报告（广州篇）
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【引言】
在四个一线城市中，广州常住人口总量虽略低于北京、上海，但其增长可观，且明显高于其他绝大多数城市，可谓人口基数庞大且增长客观。
人口是当下房地产市场需求的有利保障。对于置业广州的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？在购房年龄、居住状态、租购意愿上有何特点？
第一章置业居住篇
1、 购房年龄
广州平均购房年龄一线城市最小
置业人群的平均年龄反映该城市的主体置业群体，亦在一定程度上反映城市置业的难易程度。城市房价越亲和，通常平均购房年龄越小。
根据数据显示，广州新房置业者平均年龄在 34.9 岁，低于一线城市平均水平 37.2岁。而广州二手置业者平均年龄在 35.4 岁，低于一线城市平均水平 36.6 岁。
其中新房置业者平均年龄位居统计的 35 个城市的第 20 位，二手置业者平均年龄位居第 13 位，不仅明显小于一线城市，而且小于部分新一线、二线城市，整体处于 35 个典型城市样本的中间水平。
广州相对亲和的房价水平，使得“上车”门槛相比其他一线城市更低，购房压力更小。同时广州相对分化区域房价水平，也给置业者相对更多的购房选择。
53%的受访者目前处于租房状态，而年龄段越小，越能接受长期租房。
截至 2020 年广州常住人口超 1800 万，存在大量外来人口，其中部分人群暂未在广州购房。根据我们抽样调查数据显示，47%的受访者居住在自有住房内，53%的受访者目前处于租房状态。
目前国家大力倡导发展租赁住房，解决大城市住房突出问题。但受访者在面对是否可接受长期租房生活时，不出意外的绝大多数人群认为不可接受，占比超过 46%。
不过在年轻群体中，长期租房的接受度相对较高，其中 30 岁以下受访者中 40%认为可以接受。
在自有住房受访者中，有明确换房意愿的仅占比 26%，其中购房 5-10 年的人群换房意愿最强。
在自有住房受访者中，有明确换房意愿的（计划 3 年内换房、下同）仅占比 26%，更多的人群没有明确换房时间或没有换房意愿。而受其购房时间的不同，其换房意愿也有较大差异，其中购房 5 年内的有明确换房意愿的占比仅 20%，购房 5-10 年的有明确换房意愿的占比 33%，购房 10 年以上的有明确换房意愿的占比 23%。
对于换房原因，绝大多数受访者表示是出于居住空间的改善，占比 58%，其次为子女教育问题，占比 35%。
3、 居住空间偏好
居住体验升级，品质空间被高度关注
随着社会发展，人们生活品质明显提升，在居住领域，对生活的体验也显得更加重要。调查数据显示，改善型购房中，受访者最关注的空间为“安静没有噪音的卧室”，占比34%。其次，“能用于种植、休息的阳台”、“温馨有设计感的厨房”、能和朋友聚会的大客厅”、“专门的衣帽间”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了 17%、13%、11%和 6%。
第二章居住竞争篇
贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，设置居住负担、楼盘楼盘品质、生活便利、人居环境四个一级指标，以及房价收入比、房租收入比、楼龄、容积率、公园、地铁、空气质量、高峰拥堵等二十九个维度的二级指标。同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市，15 个新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 2021 年度城市居住竞争力指数。
广州非常宜居，在居住竞争力排名中位居第二，居住便利是其优势，相比其他一些城市居住压力也更小
根据模型测算，广州居住竞争力指数位 84.48，排名 35 个城市第二位，仅次于深圳，表现优于北京、上海。在居住负担、楼盘品质、生活便利、人居环境四个维度上，表现均衡，其中居住便利指标表现较好，而居住负担方面表现压力较大，不过仍好于其他一线城市。
根据模型测算，综合考虑公园、地铁、公交、医院等 20 项生活配套设施的完善程度，计算得出广州居住便利指数为 49.61，排在 35 个城市的第 5 位，仅次于深圳、上海、成都、北京。
而楼盘品质维度，综合考虑楼龄、容积率、物业水平、绿化率四个维度计算得出广州楼盘品质指数得分为 20.46，排在 35 个城市的第 20 位。
而人居环境维度，综合考虑绿地率、空气质量、高峰拥堵三个维度计算得出广州人居环境指数得分位 0.49，排在 35 个城市的 23 位。
而居住分担维度，综合考虑租房、购房压力，根据指标模型，统计得出广州综合居住负担指数为 71.7，排在 114 个有数据城市的第 7 位（反向指标、数值越大居住压力越大），低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。（该部分后续详细展开分析）
此外，从城市群来看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为 78.0。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在广州、深圳的拉动下，在楼盘品质、居住便利等维度表现突出。
1、 居住负担
广州居住负担压力靠前，但仍是一线城市最低。
综合考虑租房、购房压力，根据指标模型，统计得出广州综合居住负担指数为 71.7，排在 114 个有数据城市的第 7 位，低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。
从分项指标来看，广州在购房上压力更加凸显，横向城市排名第 7，而租房负担指数横向城市排名第 20 名，压力相对较轻。
近几年广州房价整体呈现上升趋势，尤其在 2020 年下半年之后，呈现明显上涨。但租赁市场租金走势整体平稳，上升幅度远不如房价水平。
注：居住负担综合指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比），数值越大负担越大，压力越大；
2.1 租赁负担：
广州租房压力相对较小，好于北上深及部分二线城市，排名 20 位。
根据广州第七次人口普查数据，广州近十年年均净流入人口近 60 万。大量外来人口面临的第一个问题即是租房，那广州的租金水平相对收入而言如何？和其他城市对比又是否让百姓难以承受呢？
经过测算，我们发现广州房租收入比指数（房租收入比=套均租金/家庭月平均收入）为 20.7，排在 114 个有数据城市的第20 位，低于北、上、深以及三亚、杭州、长春、厦门、重庆等二线城市。
四成租客租金占收入比例在 11%-20%之间，租金压力相对温和
而根据我们的调研发现，绝大多数受访者租金占其收入的比例在 11%-20%之间，占比 39%，其次租金占收入比例在 21%-30%的人群占比 25%。而高租金比例人群（即租金占其收入比例超过 31%）占比仅22%，与武汉、长沙、成都、杭州等二线城市水平持平。
房东涨价成为租客最大的焦虑及痛点
虽然广州有相对亲和的租金水平，但并不意味着租客就不存在焦虑，根据调研数据显示，有 52%的租客其焦虑点为“租房时房东涨价”，另有 44%的租客焦虑“买不起自己的房”。
同时在被问及租房最大痛点时，有 57%的租客表示为“房东涨价”，其次才是“室友不和睦”（占比 18%）、“家电老化”（占比 16%）等问题。
2.2 购房负担：
广州购房压力更大，但在一线城市较为亲和。
广州常住人口超过 1800 万，对于生活在广州的百姓来说，在广州购房压力如何呢？
经过测算，我们发现广州房价收入比指数（房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数））为 14.6，排在 114 个有数据城市的第 7 位，排名明显高于房租收入排名，但仍低于北、上、深以及厦门、三亚、杭州。
租客“上车”心理价位多集中在 200 万以内。
租客为城市最典型的刚需购房客户，其“上车”门槛一定程度反映了城市购房压力。根据调研发现，绝大多数的受访者对首套房的心理价位在 200 万以内，占比接近七成。而根据其不同的月收入水平，其购房心理价位也存在一定差异，如月收入 2 万以内的受访者购房心理价位主要在 200 万以内，而月收入在 2.1- 5 万的受访者，其购房心理价位主要在 301-500 万。
改善型客户换房心理价位仅呈现稳步阶梯式上升，并未与现有房产形成明显跨越式价差。
近年人们的生活水平持续提高，但房价也呈现持续上行态势。换房压力使得换房心理价位仅呈现稳步阶梯式上升，换房心理价位并没有和现有房产呈现明显的跨越式价差。即现有房产买入价在 100 万以下，其换房心里价位也主要在 100 万以下或 101-200 万之间两个价位段，以此类推。
第三章 移民城市篇
1、 移民指数
如何定义“移民城市”？我们对交易量进行百分统计，本地消费者交易百分占比越低，其他城市消费者交易百分占比相应越高，因此，我们定义，本地百分占比较低的城市为“移民城市”，同时进行标准化处理，计算出移民指数，指数越高，外地交易百分占比越高。
房地产需求增量主要来自于外来人口的流入，典型的“移民城市”
广州市常住人口中，居住在城镇的人口为 1610 万人，占 86.19%。与2010 年第六次全国人口普查相比，城镇人口比重提高 2.41 个百分点。与全国城镇人口占比上升 14.21 个百分点相比幅度明显偏低，毕竟目前广州城镇化率已经达到 86%。同时广州年净流入外来人口近 60 万，这说明广州未来的房地产需求增量主要来自于外来人口的流入。而根据我们的模型测算，广州移民指数为 88.09，位于 35个样本城市的第十位。
广州异地购房占比 TOP3 为梅州、湛江、揭阳
在众多外地人口中，原籍来自梅州、湛江、揭阳的客户最多，分 别占比 4.46%、4.41%、4.29%。此外、广州是佛山异地购房占比第 2 高的城市，占比 5.76%。省内客户仅占比 50%，侧面说明广州强大的人口吸附能力，而湖南、湖北、江西为外省客户最多的三个省份
从省的角度来看，广州省内购房客户占比为 50.4。在 35 个城市样本中占比相对靠后。这也从侧边说明广州对对周边省市人口的吸附能力。除广东省以外，客户来源占比最高的为湖南，占比 10.2%，而湖北、江西占比也均超过 5%。
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