温州市闲置农房盘活利用模式及推进策略
浙江省温州市于2018年将闲置农房盘活工作列入乡村振兴“六千六万”行动部署。一年来，温州市共完成农房盘活3131幢，完成盘活面积80.85万平方米，带动农户就业10825人，增加村集体收入3842.66万元，增加农户收入2.08亿元，并涌现了大量的典型。
一、盘活利用主要模式
（一）宅基地改革推动型
以瑞安市北麂乡立公村为代表，该村位于北麂本岛中心位置，远离尘嚣，全村186户623人大多数迁居瑞安市区及周边乡镇，村内仅十余老人留守。而村里闲置的200来间石头房子挨挨挤挤，富有特色，成就了海岛独特的民居建筑艺术，具备整村开发为旅游目的地的潜质，同时老百姓盼发展、求发展的愿景十分强烈。北麂乡有序推进农村宅基地“三权分置”改革试点工作。在“三权分置”政策下，首批31户农户49间农房成功办理不动产产权证。在此基础上，村里探索创新，引入立公村乡贤谢作永及他的团队，将整村打包开发民宿项目，建设“中国北麂一带一路国际渔村文旅小镇”。目前已直接增加村集体经济收入20万元，带动村民增收328万元。
（二）社会资金众筹型
以洞头区隔头村凸垄底自然村为代表，该村三面环山，南侧面海，村内有27栋保存完好具有海岛特色的石屋。工商资本通过租金与分红的方式将村民闲置石屋统一收租，并出让一定比例股权给有投资意向的村民。利用石屋及元宝山建设客房、餐厅、室外海景平台、游泳池、儿童游玩区、淡水垂钓区、生态采摘园、森林游步道等设施，打造成为一站式乡村野奢休假综合体。该项目采用了开放的众筹方式，作为温州市首家民宿类众筹项目在国内民宿众筹平台，开放一期5幢石屋，上线仅48小时，认筹总额达495万元，超额完成认筹额。成功吸引了建筑行业、旅游行业、互联网行业相关背景的共建人参与到项目中来，项目从设计规划到建成运营都有较为专业力量的支持。
（三）扶贫资金入股型
以苍南县莒溪镇溪东村为代表，该村原为经济薄弱村，畲族人口占全村人口的97%，保留有完整的畲语、畲歌、畲舞及畲族风俗习惯，环境优美、民风淳朴，具备发展旅游产业的先天优势。以“畲族风情民宿”项目为依托，开展财政扶贫资金“折股量化”试点。该项目盘活一栋约1500平方米闲置三合院古宅开发建设，设施包括风情民宿、乡村旅体验馆、农家乐餐厅等，承包方为村股份经济合作社，经营方为县旅游投资集团，合作期限为20年。项目总投资505万元，县财政安排150万元以折股量化方式全部注入村集体并入股到企业用于项目经营。村经社占股45.9%，按持股比例参与收益分配。项目运营后，预计年收益50万元，每年可取得分红收益23万元，在保证40%归村、10%归村民业主的前提下，其余50%由乡镇统筹帮扶全镇范围内低收入农户，预计每户每年可增收2000元到3000元。
（四）农房山林全面盘活型
以平阳县怀溪镇水口村为代表，在村“两委”带领下，进行全村土地流转，盘活村里闲置农房，新建民宿、游客服务中心、天然泳池、水下餐厅等配套设施，主推乡村旅游，整治村庄环境，实现了从“最脏村”到“最美村”、从后进村到先进村、从贫困村到小康村的华丽转型。发动全村乡贤筹资2000万元成立公司，村集体以自然资源和争取的政策项目资金2000多万元入股，召集15名村民，确保村集体是最大的受益方，提高村集体造血能力。整合资源，打造森林康养基地，挖掘农耕文化、发展乡村旅游，创成穹岭国家AAA级景区，打造怀溪番鸭美食特色街，建成户外拓展旅游基地，种植110亩桃花林梯田景观。年客流量超20万人次，旅游产值达800多万元，村民人均收入从2014年的0.8万元提高到2018年2万元，村集体总收入较2017年同比增长86%，经营性收入较2017年同比增长100%。
（五）异地安置盘活型
以文成县西坑畲族镇让川村为代表，通过在村落外围划出安置用地，对村内有意新建房屋的农民，以土地置换的方式引导到村外安置，进而实现保护古建和村民过上现代生活的“双赢”，也为实现游览区和服务区分离打下基础。同时村里实行保护为先、有效利用的原则，将始建于乾隆年间的叶氏祠堂以及有淳朴乡土人情的四合院、节孝牌坊、老门台等古迹打造成节点景观。走进让川，只见由农房、古民居等改造的11家特色民宿依山而建，错落分明，背靠千年古樟，毗邻红枫林，形成了让川村独具特色的民宿群。
（六）文创产业引领型
以鹿城区七都街道为代表，七都岛位于瓯江之中，生态环境优良，极具生态特色的七都花海成了不少市民举家郊游、年轻人拍婚纱照的首选地。七都通过村民代表大会、村规民约等方式，鼓励村民把村里闲置的土地、空置的民居出租给文创企业。同时，对花海周边各村进行有计划的整治，让这里逐渐成为文创产业的集聚地。菜菜头动漫艺术中心、陈太家茶室、瓜瓦民宿等文创工作室，让众多原本因出国空置的民房一下子变得有了“腔调”。樟里村、前沙村也因文创企业的集聚成了为人熟知的“文创村”，艺术摄影、动漫设计、咖啡茶座、文化创意等产业纷纷借花海经济东风在当地兴起。如今，七都街道风景宜人，老涂村的旖旎荷塘边、前沙村文艺气息浓郁的院落里、樟里村瓯式民居的壁画前游人如织。旅游开发为农户和村集体创收20%以上。
二、存在的主要问题
（一）农房确权难度大
许多农房建设年代久远，因种种历史原因，房屋存在权属争议。部分农民物权意识淡薄，对“产权证”价值和作用认识不到位，对确权认证工作态度不积极，主动申请意识不强。农房(宅基地)确权率低，为今后的流转、盘活利用埋下了隐患。
（二）农户意愿有待加强
闲置农房盘活多以租赁形式，总体溢价不高，部分村民认为流转期限较长，考虑到通货膨胀等因素，后期仅仅从租金上取得的收益太小，但第三方一般不太倾向让村民入股。工商资本在投资闲置农房的合作洽谈中，存在着投资商租赁意向价格与个别村民租赁期望价格差距较大的矛盾。
（三）盘活用途较为同质化
在目前盘活的1612幢农房中，乡村民宿426幢，占26.4%;餐饮娱乐(含农家乐)454幢，占28.1%，因缺乏顶层设计和统一规划，风格样式和发展定位存在同质化问题，特色不明显，在有限的休闲旅游需求下，会造成无序竞争，难以实现可持续性发展。
（四）配套政策有待完善
部分县(市、区)在闲置农房盘活方面还未形成政策体系。农房(宅基地)的流转渠道还不够通畅;对流转后农房的改建审批方面还存在诸多限制;民宿开发等项目在消防审核上还存在不少困难;部分新兴业态，如短租公寓，还处于不合法经营状态。
三、推进思路及策略
（一）搭建流转平台，强化服务引导
指导各县(市、区)探索组建多种形式的公益性的闲置农房流转平台，完善现有农村产权交易平台，充分利用农合联平台、乡贤群体、涉农企事业单位，构建市、县、乡农村产权交易平台，确保流转双方的合法权益。简化审批流程，对闲置农房盘活利用过程中遇到的农房确权登记、流转、利用等环节，推行“最多跑一次”和一站式服务。将闲置农房盘活利用与乡村振兴示范带和西部休闲产业带建设紧密结合，为其提供产业支撑、规划引领、基础保障。充分发挥农合联生产、供销、信用等服务功能，开展乡村闲置农房、资产、资源调查登记和咨询服务、示范引路工作。
（二）总结经验做法，强化示范引领
适时对目前全市的农房盘活进行阶段性总结，做好数据统计，找出适用做法，分析问题瓶颈，为下步政策提供依循。针对不同的盘活方式、用途需求等设立分类试点，允许试点地区在法律规定的范围内，打破“坛坛罐罐”，突破习惯思维，加快试点项目推进，建立常态化工作机制和标准化工作流程，打造可供复制推广的先进典型。
（三）立足本地实际，出台政策细则
及时与浙江省农业农村厅保持密切沟通联系，将工作的进展情况、遇到的困难问题、潜在的风险矛盾、群众的呼声需求等及时向上级反应，协助其出台关于闲置农房盘活利用的政策。待全省有关政策文件下发后，及时出台有针对性的政策实施意见。
文章来源：农村经营管理-中国农村网
作者单位：浙江省温州市农业农村局
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