江苏连云港市赣榆区农村宅基地审批管理办法

赣榆区政府办宅基地管理与利用

2024-09-15

区政府关于印发连云港市

赣榆区农村宅基地审批

管理办法的通知

赣政规发〔2021〕1号

各镇人民政府，区各相关单位：

《连云港市赣榆区农村宅基地审批管理办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

连云港市赣榆区人民政府

2021年5月24日

连云港市赣榆区农村

宅基地审批管理办法

第一章　总则

第一条【目的与依据】为加强和规范我区农村宅基地审批管理工作，保护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国村委会组织法》《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省土地管理条例》等法律法规及有关政策规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本区行政区域内农村村民新建、翻建、改扩建住宅需要农村宅基地的申请、审查、审批、开工查验与验收及监管等，适用本办法。

第三条【一户一宅】农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民应当严格按照批准的面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

第四条【节约集约用地】宅基地选址要坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。

城镇开发边界外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、结合村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。城镇开发边界内，可以通过“统规统建”“集中统建”“多户联建”等方式建设农民公寓、农民住宅小区。

第五条【盘活利用】引导农村村民自愿到新型农村社区安置居住，鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

在征得土地所有权人同意的前提下，农村村民可以向符合农村宅基地分配条件的本集体经济组织成员转让宅基地。

经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。

第六条【禁止性规定】严禁城镇居民到农村购买宅基地。

严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第七条【职责分工】按照区级主导、镇级主责、村级主体的原则，建立健全农村宅基地审批管理机制，加强和规范农村宅基地的审批管理。

（一）区农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。

（二）区自然资源和规划局负责国土空间规划编制，指导村庄规划编制、土地利用计划和乡村建设规划许可等工作，扎实推进农村宅基地使用权确权登记颁证工作。根据区农业农村局提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障村民住宅建设用地。依法办理农用地、未利用地的土地用途转用审核、报批等工作。

（三）区住房和城乡建设局负责指导农村住房建筑风貌管控，因地制宜指导编制符合当地实际的农村住房设计图集供农户选择，加强农村住房建设质量和安全管理。

（四）区行政审批局负责指导镇完善相关审批文书、优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管及资料整理归档等工作。

（五）区委机构编制委员会办公室负责协调宅基地管理过程中的新问题，研究下放相应权力事项，指导加强镇级审批、执法队伍建设等。

（六）区交通运输、综合行政执法、水利、电力、公安、生态环境、文物保护、消防救援等有关部门（下称其他有关部门）按照各自的职责协同实施本办法。

（七）镇人民政府负责本辖区内农村宅基地申请的受理、组织联审、审批、开工查验与验收、依法查处违法建设及纠纷处理等工作；负责指导村级组织完善宅基地民主管理、健全宅基地申请审核等有关制度，公开、公平、公正使用宅基地等。

（八）村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）作为农村宅基地所有权主体，负责完善本村宅基地民主管理有关制度；负责宅基地申请初步审查、纠纷处理；协助镇及区相关部门做好本村宅基地审批的管理工作等。

第二章　规划管控

第八条【规划布局】镇人民政府应当依法组织编制镇国土空间规划，按需科学编制村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为村民住宅建设用地预留空间，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

第九条【分类施策】依据镇村布局规划，根据政策要求，结合地方特色，对不同类别的村庄实施分类指导，施行差异化的住房政策。

第十条【管控要求】农村村民建住宅，应当符合经依法批准的镇国土空间规划、村庄规划。未编制村庄规划的应当符合镇国土空间规划。

不得占用永久基本农田、自然保护区；不得突破国家级生态保护红线；禁止擅自占用省级生态空间管控区域。

涉及占用农用地、未利用地的，应当依法先行办理土地用途转用的审核、报批手续。

第三章　农户申请

第十一条【面积标准】农村宅基地以户为单位计算，新申请的宅基地面积每户不得超过135平方米。房屋占地面积不得超过批准宅基地面积的70%。

第十二条【申请条件】符合下列条件之一的，农村村民以户为单位向所在村民小组或村级组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请：

（一）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（二）因子女达到法定婚龄等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

（三）原有住房因自然灾害等原因灭失或者损坏或者不适宜居住，需要恢复重建或者异地搬迁新建的；

（四）属危旧住房需要拆除重建的；

（五）原有住房或宅基地因项目建设、实施城市发展规划等被征收、征用需要异地安置的；

（六）其他符合法律法规规定，确需建房的。

第十三条【申请材料】农户向所在村民小组或村级组织提出宅基地和建房（规划许可）申请时应提供以下材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）申请人身份证复印件、所在家庭户口簿复印件等可以证明具有宅基地申请资格的材料；

（三）农村宅基地使用承诺书；

（四）拟用地建房相邻权利人的意见等。

（五）其他需要提供的材料。

第十四条【不予批准情形】有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）申请人不属该村村民的；

（二）不符合本办法第十条规定的；

（三）宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；

（四）拟用地被列入征收范围的或者申请人原有住房或宅基地因征收、征用得到安置的；

（五）出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

（六）宅基地占地面积已达到规定限额标准再申请新宅基地的；

（七）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；子女分户，原有宅基占地面积已达到分户后各户限额标准总和的。

（八）法律、法规及政策文件规定不予批准的其他情形。

第四章　村级审查

第十五条【全面与重点审查】村民小组应及时把收到的申请材料交村级组织。

村级组织在收到材料后应当定期提交村民代表会议讨论，对申请人提交的材料、申请资格等进行全面审查。

村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、申请人的申请资格和理由是否成立、拟用地是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、是否有争议、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见、是否有不应该批准的其他情况等。

第十六条【结果公示】审查通过的，将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本集体经济组织范围内公示。公示时间不少于7日。

公示无异议或异议不成立的，由村级组织主要负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见。

第十七条【权利救济】讨论不通过或公示异议成立的，书面告知理由。

申请人对审查结果有异议的，可以请求村民代表会议再议一次或村民会议决定。村民代表会议的再议结论或村民会议的决定是最终决定。

第五章　区、镇审批

第十八条【建立审批机构】镇人民政府应当成立由政府主要负责人任组长、相关机构人员参加的农村宅基地审批管理机构（本办法称镇审批机构），具体负责本镇农村宅基地审批的日常工作。

第十九条【窗口集中受理】镇便民服务中心应当设立专门窗口负责受理农村宅基地申请和发证等工作。

对申请人提交的申请材料，发现存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；对申请材料不齐全或形式不符合要求的，应当场或在五个工作日内一次性告知需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；对申请材料齐全、形式符合要求，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理，制作《受理通知书》。接收申请人的材料应当出具“接收材料清单”。

申请人未按照要求提交全部补正申请材料的，应作出不予受理的决定，制作《不予受理决定书》。《不予受理决定书》应说明理由、告知救济途径并依法送达申请人。

第二十条【部门审查】镇审批机构应在受理后填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，确定涉及的部门，并把申请材料分送镇农业农村和社会事业局、镇自然资源所（分局）和涉及的其他有关部门进行审查。

镇自然资源所（分局）负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、用途管制要求，是否涉及占用农用地、未利用地等。

镇农业农村和社会事业局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核公示等。

涉及的其他有关部门依据职能进行审查。

进行审查的部门应采取书面审查、现场查看等形式进行全面审查并在5个工作日内出具书面意见。

不同意的，应当说明理由并附相应证据材料，依据本办法第二十三条第二款处理。

第二十一条【现场勘查】镇审批机构应在收到各部门的书面审查意见后及时组织镇自然资源所（分局）、镇农业农村和社会事业局及其他有关部门的人员进行现场勘查，并制作《宅基地坐落平面位置图》，勘查人员和制图人对勘查结果负责并在勘查笔录上签名。

第二十二条【联审联办】现场勘查通过后，镇审批机构应组织镇自然资源所（分局）、镇农业农村部门和社会事业局及其他有关部门进行联审。

联审通过的，由各部门负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签名盖章后报镇政府主要负责人批准。

第二十三条【审批决定】经审查符合批准条件的，镇人民政府应在5个工作日内制作《农村宅基地批准书》、自然资源和规划部门应制作《乡村建设规划许可证》，并通过镇便民服务中心窗口送达申请人。

不符合批准条件的，由镇人民政府制作《不予许可决定书》。《不予许可决定书》应说明理由、告知救济途径并依法送达申请人。

第二十四条【审批期限】自受理申请之日起至作出审批决定，原则上不超过45个工作日。45个工作日内不能办结的，经区人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并将延长期限的理由告知申请人。办理农用地、未利用地用途转用的审核、报批时限不计入在内。

第六章　开工查验与验收

第二十五条【申请开工查验】农户应当在批准的开工建设期限内开工，并提前10日向镇审批机构申请划定宅基地用地范围。

第二十六条【开工查验】镇审批机构应当及时组织有关部门进行开工查验，实地丈量批放宅基地，严格按照《宅基地坐落平面位置图》确定四至及建房位置。

第二十七条【竣工验收】农户应在建房完工后及时向镇审批机构申请验收。

镇审批机构应当在接到验收申请后及时组织有关部门实地验收。实地检查农户是否按照批准的面积、四至等要求使用宅基地、是否按照批准的面积和规划要求建设住房、是否履行拆除旧房且将原宅基地交还村集体的承诺等。

验收通过后，镇人民政府应在10日内制作《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》并送达申请人。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

未在承诺的期限内拆除旧房并将旧宅基地退还给农村集体经济组织的，验收不通过。

第二十八条【信息公开】镇人民政府建立农村宅基地审批管理“五公开”制度，主动公开村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等信息。

第二十九条【归档报备】镇人民政府应当建立宅基地审批管理台账，将有关资料归档留存。每季度将上季度的宅基地审批发证明细分别报区农业农村局、区自然资源和规划局备案。

第七章　监督管理

第三十条【联合监管】在区政府的统一领导下，建立农村宅基地审批及监管工作的长效管理机制；依法组织动态巡查，开展多部门联合执法、镇综合执法，形成县级指导、镇级主导、村级配合的联合监管格局，协同处置信访矛盾与法律纠纷等。

第三十一条【全程管理】镇人民政府应充实工作力量，安排工作经费，实施宅基地申请、审批、使用的全过程管理。镇综合执法机构和镇审批机构要联合开展动态巡查，全面落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场的“三到场”要求。发现有涉嫌违法用地、未按批准要求使用宅基地建设住房等行为的，应立即依法处理。

村级组织要及时掌握本村宅基地使用、农村住房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现早报告。

第三十二条【严格执法】镇人民政府、区农业农村局、区自然资源和规划局等应建立宅基地执法协作机制，严格执法，及时查处宅基地违法行为。

对在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依法处理。对其他宅基地违法行为，由有权机关依法查处。

第三十三条【村级协管员制度】村级组织应明确1-2人兼任村级宅基地协管员，具体负责村级审查阶段的日常事务、材料上报、协助镇审批机构开展农村宅基地审批管理等工作。

第三十四条【问责机制】对在农村宅基地审批和监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权部门依法处理。

第八章　附则

第三十五条【基本概念】本办法所称农村村民，是指具有该农村集体经济组织成员资格的人员。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第三十六条【生效时间】本办法自2021年7月1日生效，有效期5年。

本办法生效后，本区以前制定的与本办法不符的规定，按照本办法的规定执行。

本办法与法律、法规、规章或上级文件的规定不符的，依据该法律、法规、规章或上级文件的规定执行。

第三十七条【解释与调整】本办法由连云港市赣榆区农业农村局、连云港市赣榆区自然资源和规划局负责解释。必要时可根据宅基地管理工作的需要，结合本区实际，适时调整有关内容。