邵东市农村宅基地审批管理规定

邵东市人民政府办公室关于印发

《邵东市农村宅基地审批管理规定》

的通知

邵东政办发〔2021〕5号

各乡镇人民政府、街道办事处、皇帝岭林场，市直各单位：

《邵东市农村宅基地审批管理规定》已经邵东市人民政府2020年第15次常务会通过，现印发给你们，请遵照执行。

邵东市人民政府办公室

2021年5月20日

邵东市农村宅基地审批管理规定

第一章  总  则

第一条  为加强我市农村宅基地管理，规范农村村民建房秩序，保护农村村民合法权益,简化宅基地审批流程，明确相关部门职责，切实保护耕地，推进乡村振兴，根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号）、《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》（邵阳市人民代表大会常务委员会2020年第6号公告）等规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条  本市行政区域内农村村民自住房屋建设用地的利用和管理适用本规定。

第三条  本规定所称的宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施（包括住房、辅助用房、院落等）的集体土地；村民住宅建设是指农村村民在宅基地上自建房屋的行为；宅基地面积是指住宅及其附属设施垂直投影面积。

第四条  村民对依法批准的宅基地享有集体土地使用权，宅基地所有权归村民所在集体经济组织。任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让宅基地。

第五条  农村村民住宅用地由乡镇人民政府（含街道办事处，下同）审核批准。市农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作；市财政、自然资源、住建、交通运输、水利、生态环境、林业、文旅广体等主管部门按照各自职能职责做好农村住房建设的相关工作。

第六条  乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，具体负责本辖区内村民住宅建设的日常管理、宅基地的审批、矛盾纠纷调处及根据法律、法规授权以及市级人民政府有关主管部门的委托，实施村民住房建设有关综合执法等工作。乡镇人民政府为农村宅基地管理第一责任单位；乡镇人民政府行政负责人为农村宅基地管理第一责任人；各村支部书记为农村宅基地管理直接责任人。

第二章  规划与利用

第七条  乡镇人民政府应当组织编制村庄规划。未完成村庄规划编制前，农村村民建房选址不占用生态红线和基本农田、自然保护地等的，视为符合村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。  

第八条  新建农村房屋应符合乡镇土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划，禁止占用永久基本农田新建房屋。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。农村宅基地应当坚持节约、集约用地原则，尽可能在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

推动城乡建设用地增减挂钩，鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。

在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围、在机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

乡镇人民政府、村民委员会应当从市住建主管部门免费提供的住房建筑设计图中，选择当地大多数村民接受的示范图予以推广使用。鼓励村民新建住房时按照示范图建设施工，逐步形成符合地域特色的建筑风格。

第九条  在城镇规划范围内建设农村房屋，不再进行单宗分散的宅基地审批，应当按城乡规划统一安排，集中兴建住宅小区。鼓励城镇规划建设用地范围外的农户依法按照城镇化和集约用地要求，向集镇、中心村的集中居住区集聚，逐步实现集中居住。

第十条  宅基地审批涉及农用地转用的，由各乡镇人民政府按月汇总，于每月底报市自然资源部门统一组织办理农用地转用审批手续。

农村村民住宅建设用地供应情况应按年度上报邵阳市自然资源行政主管部门备案。

第十一条  经济开发区、宋家塘管理区规划范围内不得审批农村村民建房。涉及危房改造的，由各园区制定过渡房实施方案依程序统一组织实施。各园区规划范围外的宅基地管理工作由所辖街道办事处按本规定执行。

第十二条  不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”；不得违法收回农户合法取得的宅基地；不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

严禁城镇居民到农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第三章  申请与审批

第十三条  凡属集体经济组织成员且在本集体经济组织内承担相应义务并从事生产经营活动的农村村民，有下列情形之一的，可申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房面积明显不足，需要新建住房或扩大住房面积的；

（二）因国家、集体建设需要，原宅基地被征收或被占用，没有进行迁建安置或货币补偿安置的；

（三）因发生或防御自然灾害以及实施村镇规划、土地整治需要迁建的；

（四）原房屋属旧房、危房或被灾毁需申请原地改建、重建的；

（五）因子女结婚等原因分户，缺少宅基地的；

（六）因户籍迁移成为本村集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包责任田土，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地或宅基地已依法处置的；

（七）因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口；

（八）法律法规规定的其他情形。

第十四条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户用地面积（包括住房、杂屋、厕所和畜舍）使用荒山荒地的不超过二百一十平方米，使用耕地的不超过一百三十平方米，使用其他土地的不超过一百八十平方米。

易地建房的，原有宅基地的使用权应退回原集体经济组织。

第十五条  明确建房分户的基本原则：

（一）独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女建房。

（二）夫妻关系存续期间分户的只认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。

（三）与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。

（四）本规定未例举的其他特殊情形，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，经乡镇人民政府协同相关部门审核后公示认定。

第十六条  村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）申请住宅用地不符合土地利用规划、乡镇规划和村庄规划的；

（三）不同意将原宅基地退还集体的；

（四）一户一子（女）家庭有一处以上（含一处）宅基地的；

（五）将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

（六）户口虽已迁入，原籍住房未拆除、未退出或未依法转让的；

（七）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（八）申请宅基地未确权或土地权属有争议的；

（九）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行了安置的；

（十）夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

（十一）有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；

（十二）国家法律法规及政策规定或市人民政府规定不予批准的。

第十七条  农村村民申请使用住宅建设用地，按下列程序办理：

乡镇人民政府要建立一个窗口对外受理，多部门联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，成立建房联合审批办公室，公布办理流程和要件，方便村民办事。

（一）申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，提交申请人身份及其户籍人口证明材料、原有宅基地的土地使用权证件（限使用原有宅基地的）、房屋所有权证明材料（限改建扩建的）等资料。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高等情况在本小组范围内公示7天。公示期满无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示期满后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

（二）审查。乡镇建房联合审批办公室应当自收到村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，组织乡镇农业农村、自然资源等部门进行现场审查。其中乡镇自然资源部门负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等，签具审核意见；乡镇农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。

（三）审批。根据乡镇各部门联审结果，经核查符合批准条件的，由乡镇人民政府进行审批，依法核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报市农业农村、自然资源等部门备案。

村民应当按照审批要求建房。未经批准，不得建房。

（四）放线。乡镇建房联合审批办公室应当在建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后5个工作日内，会同村民委员会到现场进行免费定位打桩放线，确定宅基地四至和面积。定位放线后，村民住房建设方可开工。

（五）批后监管。各乡镇要制定宅基地批后监管巡察制度，明确巡察人员和频率，建立巡察台账，压实村级主体责任，加强打桩放线后的管理。

（六）验收。房屋竣工后，建房村民应向乡镇建房联合审批办公室申请竣工验收。乡镇建房联合审批办公室应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实是否按批准的面积和要求建房、原有住宅是否拆除、原有宅基地是否退回等。乡镇建房联合审批办公室根据实地查验结果，对验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，对不按批准要求进行建设，或验收不合格的出具整改意见书。

竣工验收合格的，建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档，并按照规定申请办理不动产登记。

第十八条  严格落实村民宅基地管理“批前四公开”和“批后三到场”制度，即用地计划指标公开、申请建房公开、上报审批用地名单公开、审批结果公开；做到定点踏勘到场、放样定桩到场、竣工验收到场。放样定桩时起至竣工验收止需全程悬挂建房公示牌。

第十九条  农村村民易址新建住宅的，在申请宅基地时应提交原住宅的有关权证、批准文件、自行拆除旧宅、退出旧宅基地的书面承诺等资料，严格按照“建新拆旧”要求，自房屋竣工后一年内自行拆除旧宅。拆除后的旧宅基地由集体经济组织收回，重新分配给集体经济组织其他成员或纳入复垦范围。

乡镇人民政府、村级组织可采取经济、行政、法律等措施确保“建新拆旧”。

第二十条  符合下列情形之一的，报经市人民政府批准，可以注销其宅基地批准文件或有关权证，由村集体经济组织收回宅基地使用权：

（一）为进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

（二）为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地；

（三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地；

（四）非法转让的宅基地或住房；

（五）自批准建房之日起满两年未动工兴建或未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；

（六）农村“五保户”亡故后遗留的未处置的宅基地；

（七）骗取批准、非法转让或以其他方式非法取得，又不接受依法处理的宅基地；

（八）法律法规规定其他应收回宅基地使用权的情形。

因本条第一项、第二项规定的原因收回宅基地的，村民委员会对原土地使用权人按征收标准给予补偿；因本条第三项和第四项规定的原因收回宅基地的，村民委员会对原土地使用权人参照征收标准给予补偿。

第二十一条  农村村民在城镇总体规划和土地利用总体规划确定的建设用地规划范围内建设住宅的，必须同时持有《建设用地批准书》和规划、住建等部门的批准手续，方可施工。

第四章  监督检查与责任追究

第二十二条  乡镇人民政府及各行政主管部门要对农村村民住宅建设用地违反法律法规的行为进行监督检查。

市级人民政府应组织农业农村、自然资源、住建等部门对村民建房管理落实情况进行检查，对当年新增违法用地建房现象严重的，追究乡镇主要领导和分管领导的责任。

第二十三条  各乡镇人民政府应建立部门联动机制，加大对村民违法占地建房行为的查处力度。

第二十四条  未依法取得宅基地许可或者未按照批准文件进行建设的，由各乡镇人民政府依法予以处理。

第二十五条  按照“谁审批、谁监管”的原则，各乡镇人民政府要建立违法用地和违法建设投诉举报制度，健全巡查制度，对违法行为及时发现、及时制止、及时查处。

第二十六条  对农村宅基地管理责任单位和责任人未依法依规履职的，按照以下规定处理：

（一）出现违规办理规划许可或用地许可的，其批准手续无效，分别由市自然资源主管部门、农业农村主管部门责令原审批单位撤销收回。对违规办理审批手续的单位给予通报批评；对责任人依法依规予以处分；造成经济损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。

（二）建房户违反《乡村建设规划许可证》或《农村宅基地批准书》内容建房的，责任单位和责任人未认真履行监管职责造成违法事实的，乡镇人民政府对有责任的相关部门、村级组织给予通报批评，并对相关责任人员依法依规追究责任。

（三）负责农村村民建房监管的部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪予以追究责任。

第五章  附  则

第二十七条  市国有农场、林场等住宅建设用地管理，参照本规定执行。

第二十八条  本规定自2021年6月1日起施行，《邵东县人民政府办公室关于修订印发〈邵东县农村宅基地管理办法〉的通知》（邵政办发〔2018〕23号）文件同时废止。

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