凯里市关于进一步规范农民建房和农村宅基地管理的意见（征求意见稿）
凯里市关于进一步规范农民建房和
农村宅基地 管理的意见
（征求意见稿）
为贯彻落实新修订的土地管理法的有关规定，进一步规范农村住房建设行为，助推我市脱贫攻坚和乡村振兴，根据《农业农村部 自然资源部<关于规范农村宅基地审批管理的通知>》（农经发〔2019〕6号）、《贵州省农业农村厅 贵州省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（黔农发〔2020〕8号）、《州农业农村局州自然资源局<规范黔东南州农村宅基地审批管理办法>的通知》（黔东南农发〔2020〕4号）等文件精神，结合实际，特提出如下意见。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大精神和十九届二中、三中、四中全会精神，以保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约用地为导向，按照“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的要求，以“一户一宅、限额用地、拆旧立新”为原则，严格实行“先申请、后审批、再建设”和“谁审批、谁监管”的管控机制，从严控制农村宅基地和建房规模，全面提升全市农村建房和宅基地审批规范化管理水平。
二、严格建房和宅基地规划管理
（一）必须符合规划要求。农村住房建设是指村（居）民在农村新增宅基地和原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。农村宅基地必须在各镇总体规划区、村庄规划区内（不包含凯里市城市规划区内国有土地、已经确定的建设用地）依法建设。风景名胜区、历史文化名镇（村）、传统村落、世界自然（文化）遗产地、文物保护单位、自然保护区、饮用水源保护地等重点区域，严格按照相关规划要求依法建设。在规划区外的散居农户鼓励在小城镇、中心村和30户以上的农村居民点集中建房。
（二）严把规划许可关。凯里市农村住房建设许可和宅基地审批由镇人民政府负责审批。村民申请建房应当填写《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，审批通过后实施。建房申请人取得农村住房建设规划许可之日起2年内应当实施农村住房建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。因不可抗拒原因确需延期的建设单位或者个人可以在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期1次，延长期限不得超过2年。
（三）农村住房规划许可要求。实施农村住房新建、改建和扩建，需满足以下要求：
1.符合各镇总体规划区、村庄规划区（含30户以上农村居民点规划）和各镇土地利用总体规划、村土地利用规划等规划要求；
2.不在地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区范围；
3.不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路、机场等规定的退让距离，符合河道防洪、泄洪退让距离，符合各类工程管线安全退让距离；
4.建筑面积、高度、风貌、色彩以及采光、通风等要求，要符合规划要求及建房相关技术规定。
三、规范农村宅基地申请
（一）农村宅基地申请条件。符合下列条件之一的村民，可以向本村集体经济组织或村（居）民委员会申请使用宅基地：
1.无宅基地的；
2.因婚丧嫁娶自然分户，原住房不能满足基本居住需要，需新建、改建、扩建增加宅基地用地和建房面积的；
3.原有宅基地面积尚未达到法定限额标准，新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的；
4.实施村镇规划建设或项目建设占用原有宅基地，需要调整搬迁的；
5.发生或防御自然灾害需要迁建的；
6.村民住宅纳入文物保护需要迁建的；
7.其它符合相关法律法规规定的。
（二）农村宅基地用地面积标准。
1.农村村民宅基地用地面积限额标准（不包含生产用房附属设施）
（1）城市郊区、坝子地区，每户不得超过130平方米；
（2）丘陵地区，每户不得超过170平方米；
（3）山区、牧区，每户不得超过200平方米。
宅基地的用地面积限额为：3人及3人以下的农户80平方米以内；4人及4人以上的农户宅基地用地面积按照人均30平方米计算，最高不得超过上述最高限额标准。
2.宅基地面积计算方式
（1）构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；
（2）挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。
（三）农村宅基地申报材料。农户在申报办理宅基地用地审批手续时，需提供以下申报材料:
1.《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《凯里市农村宅基地使用承诺书》；
2.另行选址建房申请使用宅基地的，需提供与村集体经济组织或村（居）民委员会签订的退出现有宅基地协议（内容中应包含原宅基地复耕复绿内容）；
3.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件（出示原件，收复印件）；
4.申请人婚姻状况材料；
5.符合“一户一宅”要求的证明材料（分家立户协议等）；
6.相关法律政策法规规定需要的其他资料。
（四）农村宅基地申请程序。
1.申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在的村民小组提交宅基地和建房（规划许可）书面申请书，并填写《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。
2.公示。村民小组收到申请后，应及时在村集体经济组织或村（居）委会的指导下召开村民小组会议讨论，对申请资料进行核实，村民小组会议讨论核实通过后，将申请人的《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》在本村民小组范围内进行公示，公示时间为7日，公示期结束无异议或异议不成立的，村民小组负责人在申请人的《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，并将村民小组会议记录、申请人提交的其他相关材料等报村集体经济组织或村（居）民委员会审查。
3.上报。村集体经济组织或村（居）民委员会收到村民小组上交的申请材料后，应及时对申请人及申报资料的真实有效性，以及是否符合规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等情况进行审查，并在《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府。
四、严格农村宅基地审批
（一）农村宅基地审批程序。
1.审核。各镇人民政府在受理农村宅基地申请后，填写《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，并组织镇国土、村建、农业服务中心等相关部门，在7个工作日完成联合审核。主要审核申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、拟用地建房是否符合国土空间规划、是否符合用途管制要求，以及申请的宅基地选址是否占用高压供电架空走廊、是否符合公路、铁路、机场规定的退让距离、是否符合河道防洪泄洪退让距离、是否符合各类工程管线安全退让距离等，并对拟用地块进行实地勘测，绘制宅基地宗地草图。
2.审批。对联合审核通过的农户，由镇人民政府召开联席会议对申请农户进行审批。对符合申请使用宅基地的农户，由镇人民政府办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。审批意见在7个工作日完成。
3.备案。镇人民政府对审批通过的农户名单清册、《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》、《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》在次月5日前分别报市农业农村局、市自然资源局备案。
4.复核复查。市农业农村局、市自然资源局、市住建局组成联合复核复查组对各镇人民政府上报审批备案名单以户为单位进行复核抽查，复查率不低于50%,对复查发现存在问题要及时下达整改通知，由各镇负责督促审批对象完成整改。
（二）严格审查农村宅基地条件。有下列情况之一的，一律不得批准农村宅基地用地：
1.宅基地选址不符合镇土地利用总体规划、村土地利用规划、镇总体规划、村庄规划（含30户以上农村居民点规划）等规划的；
2.不符合有关宅基地选址避让规定的；
3.不符合“一户一宅”规定或宅基地用地限额规定的或“一户一房”面积已达到基本居住需求的；
4.将宅基地或宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让住房后再申请宅基地的；
5.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；
6.在确定实施撤并的自然村现有宅基地上改扩建住宅的；
7.不符合相关法律法规和政策规定的。
（三）及时申报办理宅基地农用地转用审批手续。农村宅基地涉及占用农用地的，须符合土地利用总体规划并纳入年度土地利用计划管理，由市自然资源局依法办理农用地转用审批手续。镇人民政府应根据行政辖区内村民住宅建设实际需求制定农村宅基地年度用地计划，并于每年2月底前向市自然资源局申请农村宅基地的年度计划指标，由市自然资源局、市农业农村局联合行文报市人民政府审批，根据农村宅基地用地占用农用地情况和下达的村民建房占用农用地计划指标，各镇组织符合审批条件的村民申报办理农用地转用审批手续。办理农用地转用审批涉及的耕地占补平衡费用和新增建设用地土地有偿使用费，由市财政纳入本级财政一般预算，统筹安排解决，不得在宅基地审批中向农户收取任何费用。
五、加强农村建设规范行为管理
（一）加强农村住房方案审核。鼓励建房户优先选用市城乡规划行政主管部门编印的农村住房建设通用图集进行建房。农村住房建设风貌要突出体现地域特点、民族特色、文化特征，农村住房屋面鼓励采用坡屋面，住房风貌与村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住房应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩建的农村住房要具备基本的居住功能，满足改厨、改厕、改圈要求。农村圈舍建设应符合“人畜分离”、人居环境改善等要求。
（二）执行农村住房技术规范。农村住房建设应满足国家和省相关技术规范和标准要求：
1.层数和层高
（1）农村住房层高标准：底层层高不超过3.6米，标准层层高不应超过3.3米；
（2）在凯里市城市规划区外、各镇的集镇规划区范围外建房的，层数不得超过3层；
（3）在各镇的集镇规划区范围内建房的，住房层数原则不超过4层。
2.抗震：农村住房建设必须符合本地区工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。
3.完善配套设施：农村住房应同步配建污水处理设施；农村集中建房点，给排水、电力通信、道路、广电、绿化、环卫和社区服务等配套设施要同步规划建设，绿化覆盖率不低于30%。
4.农村住房建筑物外挑突出部分、屋檐垂直投影面积不得超出农村宅基地边界。
5.符合农村消防要求必须保留或设立的相关设施或通道、过道等。
6.由市住建部门负责对农村村民建房消防安全管理的指导，负责对农村建房相关技术标准依法依规进行巡查，并指导各镇督促建房户进行整改。
7.各镇人民政府成立镇村民建设自建房消防安全工作领导小组，负责本辖区内村民建房的消防安全管理工作。
（三）抓好建房开工放线管理。村民宅基地审批通过后，应向镇人民政府提出开工申请，由镇人民政府自受理之日起5日内，组织镇自然资源管理机构、村镇建设管理机构、农业服务中心、村（居）民委员会、建房户和承建方等相关人员到现场定位放线、基础完工后验线，实地确认用地边界及建筑物平面位置。
（四）强化执法查处工作。按照“谁审批、谁监管”的原则，各镇定期不定期组成工作队伍开展农村宅基建房违反行为巡查和排查，严厉打击农村宅基地违法行为并形成常态机制，做到及时发现、及时制止、及时处理。进一步建立完善“打早、打小”工作机制，从源头管起，力争把违法建设行为消灭在萌芽状态。市农业农村局、市自然资源局、市综合行政执法局等相关部门根据职能职责要求履行监管职责。待省州关于宅基地管理相关执法查处具体办法出台后按要求调整。
六、加强农民建房安全监督管理
（一）加强施工单位和建筑工匠培训管理。承担农村住房建设施工任务的施工单位，必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。承担农村住房建设任务的个体建筑工匠（承建人），应经过建筑工匠技能培训、安全生产教育培训，具备相应的建设施工技能。承担建筑施工任务的施工单位和承建人应与建房户签订农房施工合同或协议书，明确双方的权利和义务，并按照有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。承建人应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
（二）加强建房质量安全检查。市住建局、镇人民政府应当建立农村住房建设巡查制度,对村民建房的工程质量、施工安全、消防设施等进行监督检查。镇人民政府有关部门要加强对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架等关键环节进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。市市场监督管理、住房城乡建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。
（三）做好竣工验收备案颁证。农村自建房竣工后，由建房人应向镇人民政府提出竣工核实申请，镇人民政府在接到建房人书面申请的5个工作日内，组织村镇建设管理机构、自然资源管理机构、农服务中心、村（居）委会、承建人、建房人等相关人员到现场核验，主要是检查工程竣工后农村住房位置、面积、工程质量和建筑风格等是否符合要求，认真填写《凯里市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并于每月5日前分别向市农业农村局、市自然资源局备案前一个月农村村民建房竣工验收清册，并对竣工验收合格的房屋，积极动员村民向市自然资源局不动产登记中心申请房屋产权登记发证。
七、强化保障措施
（一）加强组织领导。市农业农村局、市自然资源局、市住建局要加强对宅基地审批和建房规划许可、农村村民建设自建房消防安全有关工作的指导。市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作。镇人民政府要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。镇人民政府是农村宅基地的实施责任主体，要结合实际制定实施方案，成立农村宅基地审批联席会议制度，负责辖区内农村土地利用规划的组织实施、农村村民建房和宅基地申请的审批，及时发现、制止和依法处理农村宅基地违法违规行为，指导农村集体经济组织或村（居）民委员会做好农村宅基地审批管理等相关工作。农村集体经济组织或村（居）民委员会负责村民宅基地申请核实，以及宅基地用地调整、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的劝止、报告等相关工作。
（二）切实履行职责。农村宅基地用地建房审批管理事关农民居住权益，涉及农业农村、自然资源、各镇人民政府等部门。市农业农村局、自然资源局、各镇人民政府要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在党委政府的统一领导下，切实履行各自职责。市农业农村局负责凯里市农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用:组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，做好办理不动产登记发证，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。市农业农村、市自然资源局、市住建局、各镇人民政府等部门要建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。市住建局负责做好建筑工匠技能培训、业务指导、建筑施工安全监管、对农村村民建房的消防安全管理的指导的协调工作。市水务、生态环境、林业、公共交易、供电、供水、通讯等部门按照部门职能职责，配合做好农村建房和宅基地审批管理工作。
（三）强化宣传引导。各镇要设立农村宅基受理审批服务窗口，明确相关职能和职责及人员，建立农村宅基地审批、监督、巡查工作队伍和工作机制，切实指导村级集体经济组织和村（居）委会依法依规履行好农村宅基地管理的相关职能和职责。同时，充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，以院坝会、宣传栏、标语等群众喜闻乐见的方式，广泛宣传村庄规划、村土地利用规划、农民建房和宅基地审批管理的政策法规、规划图集、技术文件、经验做法、典型案例等，引导建立健全农村土地民主管理制度、农民建房村级协商议事机制和村规民约，增强村民及村民自治组织参与村庄规划和村土地利用规划编制、农民建房和宅基地管理的主体意识和责任意识，营造良好法治环境和舆论氛围。
（四）主动接受监督。市自然资源局、市农业农村局、市住建局要及时组织建立农村宅基地审批信息市、镇、村三级信息公开平台，严格落实“四公开”制度，切实做到审批程序、申请条件、申请人名单、审批结果公开。各镇人民政府要在依法批准农村宅基地用地后，应及时主动公开宅基地审批情况，主动接受社会公众和村民监督。
（五）严格责任追究。严禁国家公职人员申请使用农村宅基地，严禁国家公职人员建别墅大院和私人会馆。未取得乡村建设规划许可或未按乡村建设规划许可实施和未取得农村宅基地批准书或未按批准的农村宅基地建设的一律依法处置。对在农村宅基地管理工作中工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的国家公职人员和单位，要严肃依法追责。
八、街道宅基地管理审批参照镇级执行，待省州宅基地管理审批出台具体工作方案或办法后再按要求进行调整。
九、其他
本意见由市农业农村局、市自然资源局、市住建局按照职能职责分别负责解释。
反馈方式：
邮 箱：klnyzf2017@163.com
联系人：刘建强
电 话：18285534873
附件：
1.凯里市农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2.凯里市农村宅基地使用承诺书
3.凯里市农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4.凯里市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
欢迎转载和投稿，微信：cnjlsy，电话：4008315151