温州市洞头区农房建设审批管理办法（试行）

温州市洞头区人民政府关于印发

《温州市洞头区农房建设审批

管理办法（试行）》的通知

洞政发〔2017〕2号

各街道办事处，乡镇人民政府，区政府直属各单位：  

《温州市洞头区农房建设审批管理办法（试行）》已经区政府第68次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。在本办法施行前存在下列情况的，现按下述规定办理：

一、原已办理《建设用地规划许可证》且在有效期内的，现仍按照原审批内容和程序办理；原按照乡村规划许可程序办理，已正式出具规划红线图的，现仍按照原审批内容和程序办理。

二、2015年12月31日前违法建设的农村建房，经处理后需补办相关许可手续的，现仍按照《温州市洞头区人民政府办公室关于集体土地个人建房违法建设及权属登记相关问题处置的若干意见》（洞政办发〔2016〕113号）规定的程序办理。

三、原已办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》且在有效期内，现需要延续审批的，均按照原审批内容和程序办理；2016年3月15日起暂停个人建房审批至本办法施行之日不计入延续时间。

四、已报经国土资源部门农转用批准的集聚房项目，允许按照原工程技术规范规定进行审批。已报经国土资源部门农转用批准的个人建房项目，按照农村建房“一户一宅”的规定，以及本办法规定建房指标，允许进行新建、拆扩建。

上述规定以外情形的，按照本办法规定办理。目前正在办理或未办理的建房许可，应依据最新的特色风貌要求进行审批。我区北岙城区、大门镇区国有土地个人建房继续暂停审批，待城区、镇区控规修编、审批政策出台后，再启动审批工作。

    温州市洞头区人民政府

2017年2月13日

温州市洞头区农房建设审批管理办法（试行）

第一章  总  则 

第一条 为进一步规范我区农房建设审批管理，合理集约用地，切实保护耕地，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规及政策规定，结合我区农村实际，制定本办法。

第二条 洞头区行政区域内（不包括灵昆街道）的村庄（包括存在农村集体经济组织的社区）村（居）民使用宅基地新建、拆扩建、原址拆建、加楼扩建、修缮住房等，所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称新建是指新批宅基地进行农房建设。

拆扩建是指原房屋拆除（包括部分拆除）后，进行大于原宅基地建设规模的扩大建设。

原址拆建是指原房屋拆除（包括部分拆除）后，不新增加宅基地，进行重新建设。

原拆原建是指按原宅基地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度进行拆建。

加楼扩建是指在原宅基地基础上，不增加占地面积，进行加楼扩大建设。

修缮是指房屋从建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行维修、更新等修葺活动。

第四条 农房建设应坚持“规划引领、严控规模、保护耕地、合理疏导、体现特色、服务群众”的原则。

农房建设应符合土地利用总体规划、城乡规划、其他专项规划和相关技术规范。

第二章  建设标准

第五条  农房建设应当依法办理规划建设和用地审批手续，涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续，必须符合“一户一宅”等建房条件。

农村建房应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，尽量利用废弃地和荒坡等未利用地，不占或少占耕地；引导农房建设向中心城（镇）区集聚，鼓励统建、联建公寓式住宅。

第六条 农房建设应严格控制新增建设用地，实行总量控制。根据省下达的年度新增建设用地指标，结合各街道、乡镇建房需求，分街道、乡镇下达年度农村建房新增建设用地计划。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织本辖区农村建房对象初核，优先保障危房户和无房户建房需求，并按规定提供农转用报批相关资料，报区国土资源部门审查后统一组件上报审批，涉及占用耕地的，由区政府负责落实耕地占补平衡。

对在规定期限内未使用新增建设用地计划指标的，可在全区范围内统筹调剂。

第七条 本办法所称的“户”，是指以公安机关出具的户口簿为基础，依据分户前户口册，实行如下认定：

（一）子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户；

（二）有一个及以上子女已达到法定结婚年龄（包括独生子女），需认定一子女与父母同户，具体对象由其家庭内部自行协商确定。

第八条 申请建房户人口按照本户常住在册人口计算（寄户除外）。同时，符合下列情形的人员也可计入申请建房人口：

（一）配偶、子女为非本村（居）集体经济组织成员，原户口未迁移或回乡落户的国家机关、事业单位及国有企业或国有控股企业人员（包括已离退休人员），高校、大中专毕业生和复退军人，归国华侨、港、澳、台同胞，且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的可计入申请建房人口；

（二）原户口在本村，现户口已迁移的在校学生、应征入伍的义务兵及服刑人员,且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的可计入申请建房人口；

（三）已婚未育家庭，可增计1人；

（四）农村村民持有《独生子女父母光荣证》的独生子女家庭，可增计1人。

第九条 农村村民申请宅基地建房的，需对现有房屋进行如下处置:

（一）根据宅基地“一户一宅”的原则，在户口所在行政村拥有两处及以上宅基地的，符合审批条件的，可对其中一处申请拆、扩建，其余宅基地由村集体收回；申请异地“拆旧建新”（即拆除旧房在异地建设新房）的，其原有宅基地全部由村集体收回。

（二）符合本办法规定户的认定条件，其父母原有宅基地使用权面积超过规定标准面积的，建房户应申请对该宅基地使用权进行分割登记，并取得分割登记的使用权面积。

申请审批宅基地导致原宅基地由村集体收回的，申请人需与村（居）委会签订《建房户原有住房处理协议书》，注销原土地使用权证和房屋所有权证；申请人在申领《建设用地批准书》前须拆除旧房。如拆除确会影响邻里房屋安全的，经村（居）委会、街道办事处（乡镇人民政府）认定后，可与村（居）委会签订《暂缓拆除协议书》。

第十条 农村村民申请农房建设应符合下列条件之一：

（一）无房户；

（二）现有房屋（宅基地）未达到宅基地规定标准面积的，可申请原址拆建、拆扩建或异地“拆旧建新”；

（三）现有房屋（宅基地）因受地质灾害威胁或村镇规划以及公共设施和公益事业建设等原因可申请异地“拆旧建新”；

（四）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、高压走廊等控制范围的可申请异地“拆旧建新”；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十一条 有下列情形之一的，申请宅基地不予批准： 

（一）已有住房，其住房用地面积已达到规定标准面积的，不得新建和增加用地面积拆扩建； 

（二）出租、出售或者以其他形式转让地上建筑物，再申请建房的；

（三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地的； 

（四）已按农房集聚、农村土地综合整治搬迁安置政策取得住房的对象；

（五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋，不得新建、拆扩建和原址拆建；

（六）违法占地或违法建房未处理到位的；

（七）在禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、高压走廊等控制范围内，不得新建、拆扩建和原址拆建；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十二条 下列人员户籍不在本村（居）的，通过继承、法院拍卖、户口迁出前建设等方式拥有村（居）集体土地上房屋，不得新增宅基地建房。在符合本办法规定的前提下，经村（居）民委员会或者农村集体经济组织审核，原旧房宅基地面积大于80平方米的控制在80平方米（含）以内，可申请原旧房原址拆建或加楼扩建，但加楼扩建基底面积控制在80平方米（含）以内；小于80平方米（含）的按实际宅基地使用权登记面积建造，可申请原旧房原址拆建或加楼扩建。

（一）回乡定居的国家机关、事业单位、国有企业工作人员，复退军人；

（二）回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人；

（三）烈士直系家属（父母、配偶和子女）；

（四）其他通过合法方式取得村（居）集体土地上房屋的人员。

第十三条 农房建设一户宅基地面积按以下标准执行： 

（一）人口6人及6人以上为大户，使用耕地的，不得超过100平方米；使用其他土地的，不得超过120平方米；

（二）人口4至5人为中户，使用耕地的，不得超过80平方米；使用其他土地的，不得超过100平方米；

（三）人口3人及3人以下为小户，使用耕地的，不得超过60平方米；使用其他土地的，不得超过80平方米。

第十四条 农房建设非公寓式的住宅不超过3层，一层层高不得超过3.3米，二、三层层高不得超过3米，屋顶按照农房样板房设计规定执行。

新建、拆扩建、原址拆建和加楼扩建非公寓式农房的，按户计算农房建筑面积标准如下：

（一）2人（含）以下的建筑面积不得超过200平方米；

（二）3人的建筑面积不得超过240平方米；

（三）4人的建筑面积不得超过270平方米；

（四）5人的建筑面积不得超过300平方米；

（五）6人（含）以上的建筑面积不得超过360平方米。

第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）要引导村民建房向中心集聚建设，村民集聚建设选址应符合城乡规划、土地利用规划、城乡设计导则等规划。科学安排以村（居）委会或者农村集体经济组织名义开展村民公寓式住宅建设。

村民公寓式住宅建设规模一般按照5+1模式建设，层数不得超过5层，底层层高为2.1米以下的生活辅助用房（不计算层数），每套建筑面积不得超过144平方米，参与公寓式住宅建设的户数每幢不得少于10户。

第十六条 符合第八条第（一）项规定的人员，无法并入父母家庭户的独立户，可纳入村（居）委会或者农村集体经济组织名义开展的村民集聚房建设。

第十七条 农村建房按照村庄建设规划实行精细管理，对村庄（本条所指的村庄均为自然村）按照发展模式进行分类管理。

（一）“城市社区”，指村庄用地基本位于城市规划建设区内的村庄，通过统筹城乡用地建设，实现升级转型为城市社区，村庄用地转变为城市建设用地，按照城市规划的标准进行控制。积极引导成片的公寓式住宅建设；严禁新增宅基地建设，允许有条件的危旧房进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。

（二）“集聚型村庄”，指自身发展潜力较好的村庄，在规划建成区外的用地规模较大，通过发展产业、完善配套等措施，提升村庄服务能力，村庄建设用地适度增长。随着人口规模增长，适度增加村庄建设用地，新建房屋需具有海岛特色，整体控制层高，增加开放空间。允许有条件的进行新建、拆扩建、原址拆建、加楼扩建；允许危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。

（三）“特色型村庄”，指村庄具有某种特色资源（历史文化、自然风光、民俗风情、产业发展、传统民居），村庄景观资源较好，具有旅游等开发潜力，整体保留原有村庄风貌，提升优化村庄环境，注重村景融合，实现村庄景区化。要按照产业发展、风貌引导需要，编制专项规划或村庄设计。原则上用地不增长，不新增农房，部分居住用地置换为旅游设施用地或其他用地，整体保留原有村庄风貌，优化村庄环境。属于历史文化、自然风光、民俗风情、产业发展特色村的，允许有条件的进行拆扩建、原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。属于传统民居特色村庄的，需保持原有村庄风貌，仅允许有条件的危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。

（四）“限制型村庄”，指景观资源一般，发展限制因素较多，综合发展潜力较弱，或列入中、远期其他发展用途规划的村庄，维持村庄现有功能不变，严格控制村庄规模，逐步减少空间用地，保留原有风貌。不得新增宅基地建房；允许有条件的危旧房进行原址拆建和加楼扩建；允许危旧房进行修缮。确实不能建房审批的，按照疏导安置政策规定进行疏导。

（五）“搬迁型村庄”，指位于矿区、港区、重点工程区域等规划整体搬迁、禁止建设的地区，一部分村庄建设用地功能转换为其他用地，一部分村庄建设用地再开发，按照搬迁推进进度，逐步缩小村庄规模。村庄不安排新增宅基地，村（居）民需要建房的，按照疏导安置政策规定进行疏导。搬迁条件、政策近期不能到位的，D级危房可申请原拆原建或小于原建设规模的原址拆建，允许危旧房进行修缮。

第十八条 本办法中有条件的允许进行建设，是指符合法律法规、政策规定、各项规划、技术规范等要求，允许进行建房审批。

村庄建设区，村（居）民在申请旧房拆扩建时，在满足四邻消防安全要求前提下，其与四邻民房的采光、通风达不到规定要求的，经所在街道办事处（乡镇人民政府）召集建房户和利害关系人协商，并形成书面同意意见后，可以进行建房审批。

第十九条 第十七条规定的危旧房属D级危房（传统民居特色村庄内D级危房除外）的不适宜修缮，由街道办事处（乡镇人民政府）组织搬离，并优先统筹安排疏导安置。无疏导安置政策的，D级危房可申请原拆原建或小于原建设规模的原址拆建，其建设规模等指标按本办法规定执行。

传统民居特色村庄内的D级危房，通过保护加固可以解危的，允许进行修缮，其建筑风貌应与周边风貌相协调。

第二十条 农房建筑风貌整体按照特色风貌色彩规划、相关片区城市设计、农房样板房设计等执行。对规划未明确的景区边缘，主干道、五岛沿线、环岛公路、通景公路两侧可视范围内等区域，一般应按照“青瓦、坡顶、白墙、石裙”风格建造，门窗采用仿木纹理，打造美丽、休闲、舒适的海岛特色村庄。其他区域可以按照上述风格进行优化引导。

第三章  审批服务

第二十一条 农房建设审批应落实事权下放工作，区政府及其相关部门委托街道办事处（乡镇人民政府）实施农房建设审批的权力事项，方便群众办事。区国土资源部门在各街道（乡镇）设置国土所；区住建部门规划员采取派驻方式进驻街道办事处（乡镇人民政府），实行双重管理。

农村建房审批由各街道办事处（乡镇人民政府）负责管理工作；区国土资源负责业务指导和监督工作；住建部门负责业务指导、监督及农房建设设计方案的审查；村（居）委会应做好建房资格初核、服务工作。农村建房审批经土管员、规划员审查，国土所、住建所负责人审核后，报街道办事处（乡镇人民政府）批准。

第二十二条 在城市总体规划确定的城市建设用地和镇总体规划确定的镇建设用地范围内的村庄，以及村庄内使用国有土地的住房建设的规划审批，核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。此范围之外使用集体土地的住房建设的规划审批，核发《乡村建设规划许可证》。

第二十三条 农房建设审批要建立公开办事制度，街道办事处（乡镇人民政府）、村（居）委会应当将审批程序及所需资料、申请条件、建房名单和审批结果张榜公布，接受监督。

第二十四条 街道办事处（乡镇人民政府）要加快推进农村建房用地、规划审批“二合一”进程，简化程序，方便群众办事。实行一次性联合踏勘，一次性受理申请，内部同时分别流转审核，一次性批前公告，一次性发证。

第二十五条 农房建设审批程序：

（一）村（居）委会初审。申请人应当持身份证、户口簿、原不动产证件（土地、房屋权属证书）等资料，报村（居）委会预登记，经村民代表会议讨论、审查符合要求的，村（居）委会出具书面同意意见。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）联合踏勘。村（居）委会将申请人的申请材料、村（居）委会书面同意意见，报街道办事处（乡镇人民政府）建房审批窗口申请联合踏勘，街道办事处（乡镇人民政府）在收到申请材料后，五个工作日内组织土管员、规划员、村（居）干部，以及根据项目审批需要通知农林、旅游、供电等相关职能部门、单位管理人员进行联合踏勘，并签署相关意见。农村村民家庭住房、家庭人口情况、用地权属性质及现场用地情况由土管员进行复核。联合踏勘后三个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）建房审批窗口出具联合踏勘意见书，告知申请人是否符合建房初核条件，并告知建房申请人应提交资料和四邻利害关系处置等问题。

（三）规划许可和用地批准。经四邻利害关系处理达成同意建房意见的，申请人依据联合踏勘意见确需地质灾害防治的，应启动地质灾害危险性评估和防治措施方案（或地质灾害工程治理设计方案），地质灾害防治措施方案应明确工程治理施工建设许可用地范围。地质灾害危险性评估和防治措施方案审查通过后，按照第二十二条规定，确定办理建设用地规划许可、建设工程规划许可，或乡村建设规划许可。

1.建设用地范围内及村庄内使用国有土地建房审批程序。申请人持建房书面申请、村（居）委会书面同意意见、身份证、户口簿、原不动产证件（土地、房屋权属证书）、地质灾害危险性评估和防治措施方案等材料，向街道办事处（乡镇人民政府）建房审批窗口提出建房审批许可申请，并填写建设用地规划许可、建设用地批准申请表。建房审批窗口对申请材料进行核实，在收到申请材料两个工作日内，书面告知补正材料，受理或不予受理。自受理建房审批申请之日起七个工作日内，完成审核、审批、发证工作。在作出行政许可决定前，应当将许可内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在政府门户网站和建设项目现场等场所进行公告，公告期限为十日（不计入审批办理期限）。公告期限内无异议的，及时录入“洞头区行政综合应用平台”，核发《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，同时出具设计条件通知书。

申请人根据设计条件通知书，委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计。设计完成后，申请人向建房审批窗口提交住宅设计图件，并填写建设工程规划许可申请表，建房审批窗口对申请材料进行核实，在收到申请材料两个工作日内，书面告知补正材料，受理或不予受理等事宜。自受理建设工程规划许可申请之日起十个工作日内，完成审核、审批、发证工作。

2.乡村建设用地范围外使用集体土地建房审批程序。规划员出具规划红线图、设计条件通知书。设计完成后，申请人持建房书面申请、村（居）委会书面同意意见、身份证、户口簿、原不动产证件（土地、房屋权属证书）、地质灾害危险性评估和防治措施方案、规划红线图、住宅设计图件等材料，向建房审批窗口提出建房审批申请，并填写建设乡村规划许可、建设用地批准申请表。建房审批窗口对申请材料进行核实，在收到申请材料两个工作日内，书面告知补正材料，受理或不予受理。

建房审批申请受理后，及时录入“洞头区行政综合应用平台”，自受理建房审批申请之日起十个工作日内，完成审核、审批、发证工作。在作出行政许可决定前，应当将许可内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在政府门户网站和建设项目现场等场所进行公告，公告期限为十日（不计入审批办理期限）。公告期限内无异议的，核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

上述规划许可应自作出规划许可决定起十五日内，将许可内容在政府门户网站和建设项目现场等场所向社会公布。

第二十六条 个人建房需要委托地质灾害危险性评估的，其委托评估费用按“先支后补”的原则由区财政全额补助。实施地质灾害工程治理用地范围许可由各街道办事处（乡镇人民政府）按照地质灾害防治措施方案设计进行施工范围审核，并负责监督。

第二十七条 在符合规划条件及技术规范的前提下，当农村建房规划许可及其变更直接涉及申请人与他人之间存在安全等重大利益关系时，街道办事处（乡镇人民政府）建房审批窗口在作出许可决定前，应当听取利害关系人的意见，必要时可采取召开座谈会、听证会等方式，征询利害关系人意见。

第二十八条 农村建房取得《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》后一年内未动工建设的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续的期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，相应的规划许可失效。

农村建房取得《建设用地批准书》后在规定期限内未动工建设的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续一次，延续的期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，原批准书失效。

第二十九条 集体土地村民集聚房建设审批时，选址只明确集聚房施工建设占地面积的，住建部门要参照容积率要求，划出绿地、停车位等其他用地范围。划出的其他用地范围不列入审批内容，不再进行批地建房，予以规划控制。

第四章  监督管理

第三十条 农村建房监督管理应严格落实《温州市洞头区个人建房监管“四到场”实施办法》、《温州市洞头区违法建设网格化巡查防控实施办法》的规定，建房申请人在实施定位放线前，应对已通过审查的地质灾害危险性评估和防治措施方案，组织实施地质灾害工程治理并通过验收。实行土地、规划联合一次性工程竣工验收，进一步简化工程竣工验收程序。

要加强农房修缮批后监管，结合个人建房“四到场”监管规定，开展以重点部位修改、中间规划检查、竣工规划核实等环节的监督管理。农房修缮要严格按照住房局部老化、部分功能性缺失等实际情况，不得擅自扩大修缮范围，严禁“以拆代修”达到原址拆建目的。

农村建房矛盾纠纷由街道办事处（乡镇人民政府）负责妥善处理，区国土资源、住建、综合执法等部门，以及村（居）委会予以配合。

第三十一条 建房人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请建房审批，街道办事处（乡镇人民政府）不予办理，并给予告诫。建房人采取欺骗、贿赂等不正当手段取得建房许可，移送区国土资源、综合行政执法部门予以行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条 农房建设管理人员违反本办法规定的行为，按照有关法律、法规、规章的规定追究责任，有权机关按规定权限给予处理；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第五章   附  则

第三十三条 村庄规划作为农村建房审批的主要依据。村庄规划与上位规划及法规政策不相符的，街道办事处（乡镇人民政府）与村（居）委会应及时开展村庄规划修编工作。

村庄内村（居）民使用国有土地进行住房建设，除特定指标规定要求之外，其他指标可以参照本办法执行。

农房符合危旧房修缮条件需要修缮审批的，按照《温州市洞头区农房修缮管理办法》规定执行。

第三十四条  本办法自发布之日起施行，原《洞头县农村建房审批管理办法》（洞政发〔2009〕68号）同时废止。

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