南漳县农村宅基地和农村建房审批管理办法（试行）
为确保公众对政府制定规范性文件的参与，广泛吸收社会各界对政府行政行为的意见或建议，充分发挥民主，反映民意，集中民智，增加规范性文件的透明度，不断提高政府规范性文件的制法质量，现将我局的《南漳县农村宅基地和农村建房审批管理办法（试行）》征求意见稿全文在网上公布，广泛征求意见，以便进一步研究、修改后发布。您可在2021年9月23日之前将自己的意见和建议以书面或邮件方式提交。感谢支持!
通信地址：南漳县农业农村局
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南漳县农村宅基地和农村建房审批管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为加强和规范我县农村宅基地管理，科学规划村庄用地，合理利用土地资源，严格保护耕地和基本农田，促进村镇节约集约合理用地，切实维护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）和《湖北省农业农村厅、湖北省自然资源厅、湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）等有关法律、法规和政策规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地（不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地）。
清河管理区及各镇（区）内已划为国有建设用地范围内的供地区，农民建房可参照本《办法》执行。
经济开发区规划区内村（居）民建房参照[南政发2016]35号《关于南漳县中心城区村（居）民建房管理暂行办法》执行。
第三条 本办法适用于本县建制镇（区）规划范围以外的农村宅基地管理。
第四条 县农业农村部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。镇（区）人民政府负责本行政区域内农村宅基地的审批管理和动态巡查工作。
第五条 本办法所称农村村民，是指本村（社区）集体经济组织范围内的成员。
第六条 本县建制镇（区）规划范围以外的农村农民新建、翻建、迁建、扩建住房宅基地管理，均适用本办法。
第七条 各镇（区）人民政府（管委会）负责本辖区内农村宅基地使用权审核批准，履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作；建立镇（区）农村宅基地建房申请联审、联批工作制度和村级农村宅基地巡查员制度，为农民群众提供便捷高效的服务；及时将审批结果报县农业农村局备案。
县农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、违法用地查处，以及闲置宅基地和闲置农房利用等工作，建立相关制度，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求及时通报给县自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。
县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理农民住宅的不动产确权登记。
县住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建设风貌引导，组织开展农村工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等工作。其他各有关部门按照各自职责，配合做好农村居民宅基地管理工作。
第八条 农村村民建造住宅必须符合镇（区）国土空间规划和村庄规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。严格控制用地规模，人均住宅建设用地指标应当符合有关规定。严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第九条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第十条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。超过一处的，应当由村委会提请村民代表大会研究讨论决定，责令农户依法依规退回。
第十一条 农村村民建造住宅所使用的土地属于集体所有，个人只有使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。农村宅基地使用权原则上不得抵押，国家法律法规或政策另有规定的除外。
第二章 规划和建设
第十二条 农村农民建房应必须遵循在村庄规划区域内进行建设用地的原则，按程序进行审批。镇（区）要科学规划农村宅基地选址，防范化解农村住宅地质灾害风险，尽量避开地质结构不稳定的区域。
第十三条 农村宅基地建设应当坚持规划先行、节约集约用地理念。农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途，国家法律法规或政策另有规定的除外。积极倡导开展全域国土综合整治，鼓励多个行政村迁并建成一定规模的住宅小区，具体安排以经过法定程序批准的实施为准。
第三章 申请资格和条件
第十四条 符合下列条件的，可以以户为单位申请使用宅基地：
（一）申请户主为经本村（社区）集体经济组织确认的本集体经济组织成员；
（二）属本村（社区）居民户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；
（三）属本村（社区）居民户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；
（四）村（社区）集体经济组织招聘的技术人员且在本村（社区）落户的；
（五）已批准享受农村分散供养的五保户，对原有的宅基地可以报批后进行改建或恢复性建设，不准再重新申请宅基地，改建或恢复性建设后的宅基地不得出租或转让；
（六）)法律、法规规定的其他情形。
第十五条 符合下列条件的农户，可以使用宅基地建房或对原有住房进行改建、翻建和易地新建：
（一）农村村民户无宅基地的；
（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；
（三）因镇（区）、村（社区）实施村庄整治工程、列入农村土地综合整治项目需搬迁或改造的；
（四）因国家、集体建设，原有住房需要易地建造的；
（五）因现有住房属D级危房或为了改善住房条件的确需重建的；
（六）法律法规规定的其他情形。
第十六条 有下列情形之一的，农村居民宅基地申请不予批准：
（一）已拥有一处宅基地的；
（二）出售、出租或赠与住宅的；
（三）以现有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；
（四）年龄未满十八周岁的；
（五）户口已迁出不在当地居住的；
（六）已批准享受农村五保集中供养待遇的，对原使用的宅基地由村集体收回统一管理；
（七）其他法律法规规定不符合申请宅基地条件的。
第十七条 鼓励有偿退出宅基地。自愿退出宅基地的，由镇（区）、村集体按照相关政策规定根据其合法面积给予补偿。农村村民自愿放弃宅基地的，应出具承诺书，并由镇（区）、村集体经济组织负责收回管理。
第四章 审批管理
第十八条 农村村民申请宅基地按“个人申请、村级审查、镇级审批、县级备案”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、申请人名单公开、审批结果公开”的审批制度。
第十九条 农村村民宅基地办理程序：
（一）村民个人申请。具备宅基地资格权的村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，在10个工作日内提交本小组村民讨论或者征求本小组村民意见，获得通过的，将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置公示，公示期不少于5个工作日。
（二）村级组织审核。公示无异议或异议不成立的，由村民小组将农户申请、村民会议记录（意见）等材料交村级组织审核。村级组织重点审核提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审核通过的，在村务公开栏公示不少于5个工作日，没有异议的，由村级组织出具意见，将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录（意见）、村级组织会议记录、公示情况等报送镇（区）人民政府（管委会）。
（三）镇（区）级政府审批。镇（区）人民政府（管委会）负责审批，明确镇（区）有关部门在农村宅基地和农房建设审批与管理方面的职责，建立一个窗口对外受理，镇（区）农经（农业农村）部门、自然资源和规划部门、城建部门等机构联审联办的审批机制。
镇（区）农经（农业农村）部门负责审核申请人是否符合申请建住房资格和条件、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示、申请材料是否齐全规范等，并综合镇（区）级有关机构的意见提出审批建议。
镇（区）自然资源和规划部门负责审核用地建房是否符合镇（区）级国土空间规划、村庄规划和用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；在镇（区）、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，由镇（区）人民政府（管委会）自受理申请之日起10个工作日内作出决定，符合条件的，核发《乡村建设规划许可证》。
镇（区）城建部门根据县住房和城乡建设局农房设计图集等有关规定，负责审核农房建筑风貌等是否符合要求，涉及林业、交通运输、生态环境、水利、电力、卫健、文旅、通信、应急等部门的，要及时征求意见。
镇（区）人民政府（管委会）根据镇（区）农经（农业农村）等部门提出的审批建议以及有关部门的意见，组织召开专题会议，对农户宅基地申请进行集中审批。予以批准的，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不予批准的，在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
（四）县级备案管理。镇（区）人民政府（管委会）应在每季度首月5日前将上季度审批情况报县农业农村局备案。建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。
第二十条 严格“一户一宅”的规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民新建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积每户不得超过140平方米，使用未利用土地（建设用地）每户不得超过200平方米，农村建房控制在3层以下，总建筑面积不得超过300平方米（含拆旧建新）。
严格用地建房全程管理，全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。镇（区）人民政府（管委会）牵头，统筹组织由镇（区）农经（农业农村）、自然资源和规划、城建等有关部门参与的“三到场”工作专班，逐户全程负责。审批前，镇（区）自然资源和规划部门组织实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况；批准后开工前，镇（区）城建部门、农经（农业农村）部门组织实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；建房完工后，镇（区）农经（农业农村）、自然资源和规划、城建等有关部门组织验收，实地检查村民是否按照批准的占地面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等要求建设住房。对验收通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，农户据此向不动产登记部门申请办理宅基地和农房不动产登记。
第二十一条 有下列情形之一的，报经原批准机关批准后，可以撤销或注销其有关批准文件和使用权证，由村（社区）集体收回宅基地使用权：
（一）自批准宅基地之日起满两年未动工建设的；
（二）法律法规规定的其他应收回宅基地使用权的。
第五章 不动产登记
第二十二条 经依法批准的农村宅基地，当事人应当在二年内完成住宅建设并通过竣工验收，竣工验收后申请人在一年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。
第二十三条 农村宅基地办理不动产登记手续所产生的费用按相关规定执行。
第二十四条 农村宅基地纳入不动产登记管理，建立完善的不动产登记档案。
第二十五条 农村宅基地使用权被收回的，当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起三十日内，向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
第二十六条 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
第六章 监督检查
第二十七条 建立宅基地工作联动机制，相互通报情况，做好国土空间规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证、农村集体产权制度改革等信息共享互通，推进农村宅基地用地和建房规划许可审批管理系统实现数字化，提高审批效率，相关审批信息与不动产登记机构共享，实现农户办理不动产登记无缝衔接。
第二十八条 以镇（区）人民政府为主体，农经（农业农村）部门、自然资源和规划部门、城建部门要依法组织开展农村宅基地用地建房动态巡查。完善动态巡查体系，创新巡查方式方法，镇（区）、村（社）两级落实包保责任，制定巡查日志，认真开展专项治理问题摸排“月报”制工作。
第二十九条 村级组织要设立宅基地协管员，对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止、早报告；镇（区）人民政府（管委会）按照属地管理原则，严肃查处未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可的规定进行建设的行为，做到及时发现，及时报告，及时制止，责令整改；镇（区）、村（社）已经形成的农村村民违规乱占耕地建住宅的应迅速移交到县农业综合执法大队进行处置；县农业农村局对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查，对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
第三十条 县级有关职能部门、镇（区）、村（社区）工作人员，在农村居民宅基地申请审查、审核和审批管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。
第七章 附则
第三十一条 本办法自印发之日起施行，施行二年。
第三十二条 本办法施行期间，若与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。
第三十三条 本办法由县人民政府负责解释。
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