又一家联合办公空间倒下：从30多处办公圈到破产清算仅两年
作者 | 宁泽西
报道 | 新芽NewSeed
ID: pelink
几经跌宕起伏的联合办公行业，离春暖花开还有多久？
”近日，有媒体曝出，上海一家联合办公空间——聚梦空间陷入了破产清算危机，几经跌宕起伏的联合办公行业再度引发人们关注。
企查查数据显示，聚梦空间成立于2017年4月27日，注册资本1000万人民币。公开资料显示，其在上海覆盖70多个商圈，下设30多处办公点，规模不小，却为何在短短两年时间，迅速扩张后又面临破产清算的囧境？
来自聚梦空间母公司万城金控有限公司、聚梦空间信息科技（上海）有限公司发布的联合公告称：公司业务经营不善，出现巨大亏空损失，公司账户已经保全冻结；经管理层一致同意，公司暂停新业务并进入破产清算程序。
以2018年以来不断涌现的行业兼并为标志，共享办公似乎来到了一个分化点，一个巨头收割、标准规范的新阶段。聚梦空间，不过是洗牌期中被淘汰的玩家之一。
起底聚梦空间：
P2P转型联合办公，“二房东”模式难成活
企查查数据显示，聚梦空间信息科技（上海）有限公司的大股东为刘翠苹，持股比例95%，二股东为万城金控有限公司，持股比例5%。而万城金控又由刘翠苹100%持股。所以两家公司的共同持有人均为刘翠苹。
而万城金控的企业的经营范围包括金融信息、投资顾问、咨询管理等金融管理服务。
启信宝数据显示，万城金控旗下曾运营P2P平台“中银号”。“中银号”于2014年11月3日上线，但在2016年底因为创始人跑路遭到投资者投诉。
而聚梦空间成立于2017年4月份，不难看出，P2P的生意失败后，万城金控快速地更换了一条赛道——联合办公。
据网友爆料，聚梦空间破产清算前还在搞活动让房客提前预付租金。
回到聚梦空间的商业模式本身，其从P2P转型做联合办公，经营模式只是简单粗暴的“二房东模式”，房子拿到手就转租，不装修。
破产清算之前，聚梦空间一个工位的租金大约是1500-2000元/月。对比来看，绿洲广场75.96 平的办公室月租金为7800元，按照一个工位均摊面积为5平方米计算，75.96 平的办公室可容纳15个工位，一个工位的租金在520元，远比聚梦空间有价格优势。
清控科创集团总裁程方告诉新芽Newseed记者，简单的二房东模式，通常以1500-2000/每月的价格向外出租，其中有500-600元的水电网络、装修折旧及基础人工等刚性成本，除去这些刚性成本，实际用于支付租金的部分在1000元-1500元，按照一个工位的均摊面积5平米左右计算，坪效为1000÷30÷5=6元（以租金2000来算，为10元）。但是每处空间还有一个实际出租率，即使乐观假设实际出租率在70%，坪效就变为4-7元，拿房成本高于这个价格，就会赔钱。
而且联合办公空间通常需要为企业提供一种灵活的租赁形式，押金在1、2个月，但向业主租房子时，业主通常要求押三付三，相当于一次性付很多钱，但要一笔笔地往回收，这就加大了资金杠杆，往往意味着风险的伴随。
“二房东模式”过于粗放，配套设施、商业理念、运营能力等皆跟不上来，过度依赖租金差。一方面容易受制于房源供应商，受市场波动影响；另一方面想要依靠租金差来获得高额利润要依赖规模增长，这意味着单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题。脆弱的“二房东”模式注定无法长久。
从P2P转型联合办公，靠简单粗暴的“二房东”模式转租，聚梦空间走到今天的大结局，也就不足为奇。
倒闭潮下，共享办公之殇
聚梦空间的破产并非个例。
进入2018年，联合办公行业众多公司靠合并和并购不断扩大规模，尽管行业发展空间宽广，但触礁者居多，不少联合办公项目未成先衰。
据VC SaaS的数据显示，2018年至今，联合办公品牌减少40家，运营时间均未超过2年。发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%，众多非头部企业已经进入淘汰阶段，而头部企业的日子也似乎并不好过。
2018年年末，就有消息爆料36氪正在裁员，其中氪空间裁员比例20%，大约涉及百人。这一数字也得到了一位氪空间内部人士确认。WeWork、优客工场、纳什空间等头部企业等也相继被爆出裁员、资金紧张的问题。
行业内持续的并购、规模扩张、倒闭潮都指向了这样一个事实：“小而美”并不适用于联合办公这个行业，规模化才是通路。据第一财经报道，SOHO中国董事长潘石屹认为由于规模问题，“赚的钱还少得可怜”。
但规模化又将面临新的问题。
程方认为联合办公规模化的难点在于对入住率、租金水平的依赖。首先是租金水平，其次是入住率。
新芽Newseed通过研究分析，总结联合办公倒闭原因有以下几点：
1、盈利模式过于单一，较多仍为“二房东”。这样一方面容易受制于房源供应商,另一方面面临单体项目的资源浪费和新一轮成本控制问题，往往会带来潜在风险。
2、地产资源很大程度上决定胜负。联合办公空间离不开房地产，从拿房阶段的成本到所处的地理位置都会影响空间未来能否盈利。所以能否以相对优惠的价格拿到优质商圈的房源，成为现阶段联合办公存活的关键。拿不到的，自然会被淘汰掉。
3、竞争力弱，入驻率低。联合办公主要面向小微型的初创企业，对于这些企业，价格是考虑的首要因素。但联合办公加上装修成本、人员运营成本等一系列附加成本后，跟传统的办公空间相比，并不具备价格优势。其提供的增值服务也并未给他们带来核心竞争力，自然会被更低价格的传统办公空间PK掉。
在这种背景下，联合办公的优势无法真正发挥出来，也很难规模化。
未来如何改变单一的盈利模式，实现多元化的服务增长，成为共享办公行业新一轮厮杀中的命门所在。优客工场创始人毛大庆此前公开表示，优客工场未来的增收将会依靠股权投资、流量变现、品牌加盟与管理输出来实现。
但这些模式能否真正变现，还需要时间来验证。几经跌宕起伏的联合办公行业，离春暖花开还有多久？
*本文为新芽NewSeed原创，微信转载需在文章评论区联系授权。新芽NewSeed对侵权行为将追究法律责任。
推荐阅读
近期热门丨 Forever 21败走中国，一度受宠的快时尚危机四伏
公司推荐丨 瞄准百亿市场，这家公司把AI换脸做到影视级标准，探索AI虚拟明星的可能性