上市公司分立车库时契税免征，土增税视同销售，共应缴2.15亿
北京城乡（证券代码：600861）在2019年年报中披露了土地增值税本期负数的原因：
本公司之子公司北京国盛兴业投资有限公司（以下简称“国盛兴业”）自 2014年至 2018年，销售城乡世纪广场底商及创意工作室，累计销售面积共84,009.61 平方米，各年均按照售房收入计算土地增值税，5 年累计确认土地增值税税额为 252,578,628.70元。
2018 年上半年，国盛兴业因业务板块整合进行存续分立，新设北京城乡世纪企业服务管理有限公司（以下简称“世纪企服”），将城乡世纪广场地下二、三层车库资产（总面积）分割至世纪企服，由世纪企服负责城乡世纪广场机动车公共停车场服务等业务。
2018 年下半年开始土地增值税清算，基于国盛兴业已经分立成两个法人主体，根据财税（2015）37 号《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第四条规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。”和（2015）5 号《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》规定“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”的规定，分立资产在土地增值税清算过程中，需要视同销售缴纳土地增值税。
基于上述政策，土地增值税清算累计销售面积122,998.62 平方米（包括销售创意工作室 8.4万平方米和视同出售给世纪企服 3.8 万平方米），地上、地下建筑物增值额合并计算，比只清算城乡世纪广场底商及创意工作室销售面积的增值额下降。清算报告载应缴土地增值税税额为215,279,756.57元。因土地增值税清算时国盛兴业公司主体和业务模块产生了较大变化，前后土地增值税的计算基于不同销售数据，故产生了37,298,872.13 元的差异。
陇上税语注：
1、国盛兴业及分立成立的世纪企服均为北京城乡的全资子公司。
2、分立中的增值税及企业所得税未见披露。
3、应交税费、税金及附加相关数据如下：
38、应交税费
√适用□不适用
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