案例争鸣丨房屋交易已交付但未登记情形下继承标的之辨析

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案例编写人

张琳

ZHANGLIN

二级高级法官

法学硕士

方硕

FANGSHUO

三级法官助理

法学硕士

本案例获评全国法院系统2021年度优秀案例分析优秀奖

房屋交易已交付但未登记情形下继承标的之辨析

——冯某戊诉冯某乙、冯某丙等

继承纠纷案

案例摘要

本案系因房屋交易已交付但未登记情形下引发的继承纠纷，案件涉及继承标的辨析、不动产物权变动、合同债权承继与履行以及合同债权在继承纠纷中处理等多项法律问题。在“物权说”与“债权说”的博弈中，本案裁判对不动产登记在继承标的界定中的作用予以明确，在确定除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外、自然人死亡时遗留的其他合法债权可作为遗产进行继承这一裁判规则的同时，提出继承纠纷考虑案件具体事实，从便利诉讼角度出发，可以对合同履行与遗产继承一体化处理的裁判思路。

关键词

继承标的

物权变动

合同债权

遗产范围

裁判要旨

1. 不动产登记的目的在于对不动产物权的得丧变更进行公示，其虽然可以进行真实物权人的“权利推定”，但并不能片面作为“权属确认”的依据。

2.我国不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。若仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的物权变动因欠缺生效要件而未发生物权效力。

3.除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外，自然人死亡时遗留的其他合法债权可作为遗产进行继承。继承纠纷中考虑案件具体事实，从便利诉讼角度出发，可以对合同履行与遗产继承一体化处理。

相关法条

■《中华人民共和国民法典》第一百一十六条

■《中华人民共和国民法典》第二百一十四条

■《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条

基本案情

冯某戊诉称：2002年因母亲马某原房屋拆迁，子女五人及母亲共同协商，由马某购买冯某乙810号房屋，并支付购房款30万元，冯某乙出具手写收据。随即马某与共同居住的冯某甲长子冯某己一起入住810号房屋。后冯某乙以多种理由拖延办理房屋过户手续，直至2010年马某去世一直未能办理。故主张：1.依法确认涉案房屋是母亲的遗产，由子女五人按照每人20％的份额继承；2.冯某乙将其名下属于母亲遗产的涉案房屋产权过户至五人名下，每人20％份额。

冯某乙辩称：涉案房屋系其与妻子白某的夫妻共同财产，并非遗产。

冯某甲、冯某丙、冯某丁辩称：同意冯某戊的诉讼请求，由五人平均继承涉案房屋。

法院经审理查明，马某与冯某系夫妻，二人育有冯某甲、冯某乙、冯某丙、冯某丁、冯某戊五位子女。1980年冯某去世，2010年马某去世，生前均未留遗嘱。马某自2002年至去世前一直居住在810号房屋，该房屋系冯某乙于2000年购买，2001年取得房屋所有权证，冯某乙自2002年未再居住该房屋。

冯某戊、冯某丙、冯某甲、冯某丁均表示马某与子女通过家庭会议，口头约定使用马某所获拆迁款30万元购买810号房屋。为此，冯某戊提交内容为“今收到母亲购房款27万元整，拆迁款3万元，共30万元；2002年8月26日；冯某乙”的收条予以佐证。冯某乙对收条真实性认可，但表示马某只是暂时居住810号房屋，马某住进810号房屋后，将30万元给其，让其买一套楼层低、最好带电梯的房子，后冯某乙未能购买房子，已陆续还给马某25万元，还剩5万元未还，冯某乙就此未提交证据。冯某戊提交拆迁货币补偿协议证明马某系使用拆迁款向冯某乙支付房款，同时提交冯某乙、白某与冯某己的电话录音，用以证明冯某乙妻子白某知悉马某购买房屋全过程以及冯某乙出具收条的原因即为把购买810号房屋的手续履行清楚。

2018年冯某乙补办810号房屋所有权证。冯某戊表示冯某乙将810号房屋所有权证、房屋买卖契约及收据原件交给马某，实际由马某长期保管。冯某乙表示上述材料放在810号房屋柜子里，其需要用的时候问过马某的孙子冯某己，冯某己说不知道，故其补办了房本。证人甄某、李某、仉某出庭作证，表示马某用拆迁款30万元买了冯某乙的房。

裁判结果

一审法院判决：驳回冯某戊的全部诉讼请求。冯某戊不服原审判决，提起上诉。

二审法院判决：一、撤销一审民事判决；二、810号房屋归冯某戊、冯某乙、冯某甲、冯某丙、冯某丁所有，每人占20％份额；三、驳回冯某戊其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点为810号房屋是否可以在继承人之间予以分割。

一、810号房屋是否属于马某的遗产

双方均认可2002年马某入住、冯某乙搬离810号房屋，该时间点与冯某乙出具收条时间相吻合；结合电话录音内容，可以证明30万元购房款与810号房屋具有一定关联，冯某乙爱人白某对此亦知情。综合本案证据，可以认定该收条所指向购房标的应为810号房屋。另双方均认可自2002年马某搬入810号房屋居住直至去世，在马某去世后多年时间里，房屋均由马某的孙子冯某己居住使用，其间冯某乙并未提出异议。810号房屋自2002年，即出具收条当年开始至今均未由冯某乙实际控制、占有及使用，冯某乙长达数年时间里亦未对810号房屋主张权利，明显缺乏合理性。再者，房产证及购房手续等作为房屋权属的证明本应由房屋权利人妥善保管，而本案中房屋所有权证原件、房屋买卖契约原件、收据原件等与810号房屋相关的手续均由冯某戊方持有，并未在冯某乙处，显然与常理相悖。综合上述，可以认定马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，且马某已经支付相应款项并一直实际占有使用810号房屋。

根据《物权法》第九条第一款之规定，虽然马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，但该房屋权属仍然登记于冯某乙名下，即买卖合同关系成立后，冯某乙未履行房屋登记过户手续。因此不发生房屋权属变更的效力。虽然上述条款规定了例外情形，然而例外情形指的是在物权法定原则下，《物权法》规定的不动产物权不需要登记或者不动产物权变动不以登记作为生效要件的情形。而本案马某与冯某乙之间属于普通交易行为，虽属于母子关系，但此不足以构成上述条款的例外。房屋仍属于冯某乙所有，故而810号房屋不属于马某的遗产。

二、本案对810号房屋进行分割是否有法律上的理由

810号房屋不属于马某遗产，但因马某与冯某乙之间存在合同关系，因此，对810号房屋是否仍然具有分割的理由，法院持肯定态度。

根据《继承法》第三条之规定，公民的其他合法财产包括非专属于自然人所有的、能够移转的财产性权益。不具有人身专属性的合同债权即属于此处的其他合法财产。虽然冯某乙并未履行房屋变更登记手续，但不影响该买卖合同效力。因此，应视为马某依据合同约定，在支付完全部房屋价金后，有要求冯某乙履行过户登记的合同权利。该合同权利属于不具有专属性的财产权益，在马某去世后，应该由其继承人享有。故本案中马某的遗产应确定为合同债权，而非810号房屋的物权。

各继承人有权要求债务人履行房屋变更过户手续以完成交易。在完成交易后，各个继承人可以实际对房产进行分割处理。从合同履行角度考量，当冯某乙将房屋由单独所有变更为继承人共同所有时，可视为其履行了合同义务，如此认定也简化了合同交易关系。但本案为继承纠纷，在确定遗产后，仍应该在各个继承人之间对遗产进行分配。双方当事人均未主张马某留有遗嘱，故法院确定810号房屋应由五位子女各占20％比例。应予说明的是，虽然冯某戊等当事人主张马某属于房屋的权利人，810号房屋属于遗产，而法院认为该理由并不成立，但从当事人要求继承并分割房屋的真实诉求以及减少当事人诉累的角度，应在法律规范的范围内综合考量本案实际情况并最大限度处理纠纷为宜。

案例注解

不动产物权变动是一个动态的复杂过程，从买受人取得占有到完成登记往往时间较长，于此期间常滋生争议。本案系因房屋交易已交付但未登记引发的继承纠纷，对继承标的界定实践中有多种不同观点，类案裁判或脱离民事框架纯家事化，或抛开家事特性纯物权化或纯债权化，《民法典》的出台使得家事法回归民法体系，因此，需要通过司法评价和确认厘清此种情形下继承标的性质，回应实践与理论争议，进而对类案形成相对统一的裁判路径。

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房屋交易已交付但未登记情形下的继承标的辨析

关于不动产物权变动，通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式。[1]在此模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。因基于法律行为发生的物权变动是物权变动的主要方式，故不动产登记在多数情况下是不动产物权变动生效的要件。因此，正确认识不动产登记的法律性质是理解不动产登记在物权权属确认作用中的前提和基础。

（一）不动产登记的“权利推定”与“权属确认”

我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”与第二百零九条规定相衔接，具体明确了不动产物权变动生效时间。上述规定与《物权法》关于不动产登记的内容基本相同。其中，第二百零九条规定的“法律另有规定”，主要包括三方面内容：一是本条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动情形，具体指（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，法律没有一概规定必须经依法登记才发生效力。[2]例如土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件，地役权的设立亦作出类似规定。

依上述，我国基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则，登记对抗为例外，因此不动产登记簿上记载的权利人一般推定为不动产物权的所有人。需要指出的是，登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号。因此应把不动产登记理解为当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权力的物权授权。[3]易言之，不动产登记的目的在于对不动产物权的得丧变更进行公示，为外界知晓，维护交易的稳定与安全。其虽然可以进行真实物权人的“权利推定”，但并不能片面作为“权属确认”的依据。

（二）“物权说”与“债权说”的博弈

司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化。物权变动效果能否维持而不受原因行为效力瑕疵的牵连，不仅关乎法律行为内部当事人的利益，也关乎外部第三人的利益。在当事人之间已经成立房屋买卖合同关系并实际交付的前提下，是否必须经不动产登记方能产生物权变动的效力，实践中观点各异。

有观点认为，在基于法律行为发生的物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据确认不动产物权的归属，在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权，[4]本文称之为“物权说”。第二种观点认为，已实际占有房屋之买受人取得的是一种介于债权向物权转变过程中的“准物权”，交付占有后的出卖人对标的物所享有的所有权中已不再包含占有、使用、收益三项核心权能，其所有权实质上已经被掏空，[5]本文称之为“准物权说”。第三种观点认为，当事人关于不动产物权归属的约定，在以登记生效为要件的物权变动模式下，不具有物权法上的效力，不符合物权变动生效要件，其性质为债权而非物权，当事人之间的争议应基于合同约定的债权债务关系加以处理。[6]本案的裁判采纳了后者观点，笔者认为，不动产登记在本质上虽然是不动产物权的公示方式，但对其性质的认识不能脱离法律赋予不动产登记生效要件的法律地位这一基础。

《民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。由此明确了我国物权法定的基本原则。对于物权法定原则的含义，理论上有不同看法。法国学者所解释的物权法定，仅指物权类型和内容的限制，而德国学者所解释的物权法定，则不仅包括物权类型和内容的限制，而且还包括物权设立和移转形式的限制。至于日本和我国台湾地区学者对其立法上明文规定的对法定物权外的物权的“创设”的禁止规定中之“创设”的理解，则均认为是对物权种类和内容之任意创设的限制。[7]笔者认为，物权的移转由法律规定，而不能由当事人自由创设是物权法定这一基本原则的应有之义。“物权说”虽然在土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时在结论上是成立的，但实际上混淆了物权与债权的概念，与我国物权法规定的物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，其将导致虚化不动产登记在物权变动中的法律作用或效力的后果。应当认为，我国不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。[8]若仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的物权变动因欠缺生效要件而未发生物权效力。

结合本案证据及双方当事人陈述可以认定马某与冯某乙之间存在房屋买卖合同关系，马某已支付完全部价款并实际占有使用房屋，但在房屋未完成权属变更登记的情况下，房屋所有权仍应为出卖人冯某乙所有，马某仅享有要求冯某乙履行过户登记的权利。在马某去世后，继承标的应为债权，而非物权。

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房屋买卖合同相对人死亡后权利义务的承继

一般而言，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，而本案中房屋买卖合同的买受人一方在履行完支付全部价款的义务后去世，出卖人一方过户登记的义务尚未履行。此时，继承能否突破合同相对性原则，由继承人承继买受人的权利系本案的另一焦点。此问题解决的前提是确定合同债权能否纳入遗产的范畴。

（一）继承人基于合同成立且已部分履行而承继买受人的权利

遗产作为继承的客体，经过了一个从身份权逐渐式微与财产权日益扩张的演化过程。我国《继承法》第三条对遗产范围的规定采纳了“正面概括加列举”的模式，以“公民的其他合法财产”作为兜底条款。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条对该兜底条款进一步明确为“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”。由此可见，法律将部分债权纳入遗产的范畴之中。

随着社会经济和社会生活的变化，财产权利不断增添新的内容，遗产范围采用列举的方式难免会存在立法漏洞，进而增加法律被修改、补充的可能，不利于法的稳定性，因此，《民法典》放弃列举的方式，将“正面概括加反面排除”模式作为立法的选择。《民法典》第一百二十四条对继承权作出规定“自然人合法的私有财产，可以依法继承”，第一千一百二十二条对遗产范围进行明确“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。对遗产的排除范围可从两方面予以界定，一是依照法律规定不得继承的不得作为遗产，包括自然资源利用权、宅基地使用权、生前租用或借用他人的财产、指定了受益人的保险金等；二是根据其性质不得继承的除外，主要指与被继承人人身有关的专属性债权。[9]这种模式大大拓展了遗产的范围，将现有财产如物权、债权、知识产权、股权等全部纳入其中，而且为网络虚拟财产权等已经出现或未来可能出现的新型数据财产权等留足了空间。

依上述，无论是本案裁判时所依据的《继承法》还是现已施行的《民法典》均将债权纳入遗产的考量范畴，即除与被继承人人身有关的专属性债权或合同特别约定不得继承的债权外，自然人死亡时遗留的其他合法债权应作为遗产进行继承。需要说明的是，这种继承只是对合同中规定的债权的继承，而并非对合同本身的继承，除了合同中特别约定的以外，继承人不能因被继承人的死亡而当然取代被继承人成为合同的当事人。

本案中马某生前与冯某乙订立房屋买卖合同并已依约履行合同义务，其去世时遗留的对冯某乙的合法债权可由其继承人进行承继，即其继承人可要求冯某乙继续履行过户登记的义务。

（二）继承人与出卖人身份重合时合同义务的履行

本案的特殊性在于冯某乙既为房屋买卖合同的出卖人应依约履行义务，又系法定继承人之一可承继马某去世时遗留的合同权利，身份的重合导致本案债务应向谁履行、如何履行存在一定障碍。考虑被继承人已经去世，权利主体资格消灭无法继续承受权利，若要求义务人继续过户给被继承人显然不合宜，结合上述继承人可依法继承部分合法债权的阐述，本案裁判认为当继承人与义务人身份重合时，义务人（同时也是继承人之一）向其他继承人履行合同义务即可视为其合同义务已履行完毕，此种做法便利当事人诉讼的同时也提高了争议解决的效率。具体到本案中，当冯某乙将房屋由单独所有变更登记为继承人共同所有时，即可视为其履行了合同义务。

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本案基于合同债权在继承纠纷中一体化处理的考虑

前述分析继承人可以对被继承人死亡时遗留的合同权利进行承继，但是否能在本案中对合同履行与继承分割一并处理实践中尚有争议。

一种观点认为，继承人虽然可以承继合同权利，但应由被继承人马某的其他继承人首先起诉冯某乙继续履行合同，将涉案房屋由冯某乙单独所有变更为继承人共同所有后，再起诉继承纠纷对房屋比例进行具体的分割。另一种观点则认为，本案系继承纠纷，在确定被继承人马某遗留的合同债权可以继承后，可以一并处理合同履行、遗产继承和房屋分割三个问题。

本案裁判采纳了后者观点，主要出于以下方面考虑：首先，本案连带处理合同履行与遗产继承于法有据。要求冯某乙过户登记系被继承人马某去世时遗留的合法债权，债权作为自然人一项重要的财产权利，其继承人有权承继，即要求冯某乙向其他继承人继续履行合同义务。其次，继承并分割房屋系本案当事人的真实诉求。马某的继承人起诉本案的直观诉求并非要求确认房屋为所有继承人共同共有，而是对房屋份额进行具体分割。若按照第一种观点，法院至多只能在裁判文书说理部分对被继承人遗留的合法债权可以承继进行释明，但对当事人要求继承分割房屋的诉讼请求因需待其另行诉讼合同履行后方能裁判，故本案只能作出驳回当事人诉求的裁判结果，这不仅与当事人诉求不相符，亦与减少当事人诉累的司法精神不相合。最后，本案对合同债权在继承纠纷中一体化处理系个案衡平与类案统一司法要求的应有之义。本案涉及物债两分的辨析、合同履行与权利继承的冲突、继承人与义务人身份的重合等多项复杂而特殊的问题，在统一类案司法适用的基础之上，更应在法律规范的范围内综合考量本案实际情况并最大限度处理纠纷为宜，故本案最终采纳后者观点，对合同债权的承继在继承纠纷中一体化处理。

注释

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[1]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第50页。

[2]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第51-52页。

[3]孙宪忠：《我国物权法中物权变动规则的法理评述》，载《法学研究》2008年第3期。

[4]孙宪忠、杨丽美：《房屋交易已交付但未登记的确权问题》，载《中国应用法学》2020年第3期。

[5]张晨辉：《占有在不动产物权变动中的意义——以“一房二卖”为例》，载《南京航空航天大学学报（社会科学版）2020年4月第22卷第2期。

[6]司伟：《论不动产登记与权属确认——兼论对<物权法司法解释一>第2条的理解》，载《法律适用》2016年第5期。

[7]参见尹田：《物权法》（第二版），北京大学出版社2017年版，第58页；【日】我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订、李宜芬校订，台湾五南图书出版公司1999年版，第23页；史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第13页。

[8]胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第39页。

[9]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第499-500页。