深度解读：央行降准跟你有啥关系？

最近，大家都在议论降准的事，这番热度，去年三次降准加起来都无法企及。

大概缘由是日子选的好。央行选择在2020年的头一天，这在历史上是从未有过的，而且新年伊始万物轮回，来一波全面降准，刺激刺激市场投资者信心，让大家在开年讨个好彩头，对于当下市场环境来说，是非常重要的。

但又让人隐隐不安。因为在过去的一年里，总共历经3次降准，释放长短期资金约2.68万亿，基本每隔一个季度就要降准一次，但失去房地产的2019年，货币去向并不理想。尤其是小微企业们陷入了害怕负债，不敢贷款发展的境地。

如此积压的资金，再加上2020年1月1日这么一波全面降准，对市场财富的格局影响非常大，结果是否又会启动楼市来吸收资金不得而知。

目前一些媒体已经给出了基础信息的解读，大家应该有了一定的了解。但接下来子木还是想更深刻地带大家去思考当下的降准形势。例如为什么在2020年的头一天降准，为什么又是全面降准，是否暗含了什么深意？对楼市的影响力度是如何的？

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首先我把基础解读总结一下。

2020年1月1日下午3点7分，央行通过官网正式宣布“全面降准”0.5个百分点！

1、此次为“全面降准”而不是定向降准，意在全面刺激市场，体现了逆周期调节。原因很简单，之前的小水涓滴已经无法平衡经济低头的动能。只能全面放开，打通任督二脉，涌动全身，看看是否有效果。

2、此次降准0.5个百分点，在历史长河中并不是大的波澜，属于平均水平，但释放长期资金约8000多亿元，加上目前6.45左右的货币乘数，最多可以衍生出5.16万亿元的广义货币M2。这个量是非常大的。

要知道目前的货币乘数，已经成为统计以来的最高值。背后是银行体系扩张方式的缩影，和货币量扩张速度的体现。

3、此次降准的主要目的还是为了刺激实体经济，目前阶段就是对小微企业增加宽松信贷条件，助力小微企业渡过寒冬。因为最近裁员风波出现了很多，稳就业才是第一大考量。只有企业不关门，员工不失业，就能保障经济正常运行。大家也能过个好年。

但至于企业是否能运行下去，还要看真本事了。

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全面降准对各级市场的利好是直接性的，尤其是股市的敏感型品种。例如银行、地产、券商板块等等，这个大家都能想明白。

其次是楼市，也有很明显的提振作用。但是影响有多大呢？这个需要我们仔细推测。

首先在全面降准下，货币流向渠道泛滥，去年所谓的控制开发商吸纳资金的“关卡”成了历史。开发商可以更容易地拿到钱，接下来就会涌入土地市场，买地抢地会刺激地价回暖。

例如这块地原来卖2万一平，现在是2.5万一平，面粉价格上涨，面包价格一定上涨，房价利好。当然此阶段是楼市寒冬，各地流拍现象严重，大部分开发商的资金链处于紧绷状态。此轮降准属于雪中送炭，而不是锦上添花。

其次对于群众，全面降准下，市场上的钱多了。小微企业有了救命的稻草，自然稳住了就业率，相当于变相“提高”了群众收入，稳住了月供压力巨大的刚需。而对于投资缺乏通道的中产，大大小小还是会选择进入楼市，改善需求起步。

同时市场上的钱变多了，贷款利率就下来了，目前房贷LPR利率是参考整体的经济运行情况，会相对之前的利率有下滑的理由和趋势，大家买房成本会相应减少。

当然LPR由政府完全控制，和调控主基调必须相符，所以下滑力度极其有限。

这也是最近很多人问我，“如果二手房月供，由基准利率上下浮改为LPR加点制度，究竟选择固定利率还是LPR动态利率“，我会毫不犹豫地告诉你选择后者的原因。

现在楼市冷，LPR利率高了，是遏制楼市，LPR利率低了是刺激楼市。目前没有遏制楼市的理由，且未来很长一段时间里也没有。

2020年要把二手房贷款合同全部转为LPR利率，可谓楼市和基准完全割裂了。这是为了接下来继续降准甚至降息而准备的。同时意味着，社会购买力稀释速度会加快，大家的钱变”毛“速度更快。唯一破解的方法就是增加多元化收入，积极投资，让固有资产升值。别无他法。

当然也加速清洗了社会总财富，那些之前因运气而不是能力发财的人，会把财富逐步向智慧群体转移。

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此次降准，利好楼市有限。更确立了我《2020年，房子到底该不该买？》一文中的观点。因为降准的利好，再加上从2019年9月-12月积压的购房需求，明年小阳春大多数城市大概率会有一波小高潮。随后进入漫漫横盘。

当然房价大涨一定不会，2019年连续降了三次准，情况大家都看到了。

比如刚过去的房价大周期，是在2015年短时间内连续5轮降准，加上打折利率和全面放开调控的形势下诞生的。如今，LPR给房贷加了“保护套”，四大限法在大多数城市依然存在，没有理由大涨。

相反很多城市的楼市已经进入触底阶段。例如最近沸沸扬扬的北京。

很多人在讨论北京的问题，说2019年的最后一个月，北京相对于2017年最高峰跌去了18.5%，一个首付跌没了。同时市场冷淡，几百万降价的都有。以此推断北京楼市不行了，还有人说是因为北京产业下滑，人口外流是主要原因……

其实这些论述者都停留在表面。

北京二手房价的下跌，其真实原因是近两年内限竞房的分流。数据显示，2019年北京全市新房网签35598套，相对于2018年成交上涨50%！

这在我之前也讲过。一个城市，短期内购房需求是一定的，限竞房价格低，相对于二手房有天然优势，如果购房者都去购买新房，二手房市场自然萧条。导致想换房的改善群体集体悲观，所以抛盘离手，打折出售的现象比比皆是。

但是北京5环内可开发的土地马上会消化完毕，而且未来限竞房政策会转向，商品房逐渐拿回主导地位。这种情况下，在市场好的限竞房消化完毕之后，接力棒马上会转向二手房市场，需求上涨，二手房价马上会反弹，所以2020年北京的小阳春大概率会存在。

反向推理，目前不懂行情，急于抛盘离手换房的业主大规模出现，反而正是刚需入市捡漏的好时机。如果能抓住笋盘机遇，可以省去一大笔成本。

此类的城市会慢慢出现，大家要紧盯行情。

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降准对个人的真实意义在于，「变相降低了”有房群体“的还贷成本，增加了“无房群体”的购房成本」，这是房地产发展二十年以来最真实的写照。

总的来说，我们都进入了一个“迫不得已”的阶段。过得好不好，越来越靠能力了，运气收益都会还回去。

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