来源 | 子木聊房（ID:zimuliaofang）
最近，一位多年不见的老同学找到我，说要咨询买房的事。准备卖掉他爸给的老房子，换一套新房，手上积蓄不多，问我怎么做房贷。1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多。
2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金。
3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。
然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没有采纳。他倾尽双方家庭所能，把首付提高到了60%。为了节省账面上的利息支出，最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。房贷怎么还这个问题，一直是购房者之间争论最多的话题，即使你告诉他们原委，他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断，吃够哑巴亏。那么今天用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。
首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么？官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。这个解答太抽象，简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。那这到底是为什么呢？归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。首先，可以确定的是，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万，一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。
如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。我记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱，让你发家致富。
然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「首次贷」。而且你要明白，无论你有多少钱，即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息，这个后面再讲。
国外房贷的还款方式有很多，在我们这里只有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。如果理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。你签贷款协议的时候，为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢？其中最重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，他们喜欢这样做罢了。等额本息法还有一个很重要的问题，有些读者会经常问到。因为当你用等额本息法开始还房贷的时候，你会惊讶地发现，本息结构极其不合理，例如100万的房贷，月供5300元，利息就高达4000多，本金才1200元，简直是资本主义的剥削。所以很多人就在想，是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息？
例如房贷本金100万，利息91万，如果我前3年每年提前多还10万，利息会不会从90万变成60万？很明确的告诉你，这个想法是错的。首先你提前还钱，依然改变不了本息还款结构，只是加快了还款周期，利息还是那么多的利息，提前还款没占到一点好处。而且很重要的是，即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏，因为按照你房贷100万，利率4.9%来说，一年本应该就支付4万9千多的利息，本息结构真是数字的幻象而已。所以你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按步就班，切勿急躁。在这点上，也诠释了倾向于后期还钱的，等额本息还款法的科学意义——「时间」。
时间就是金钱，这句话很俗套。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，货币超发，你的收入一定会增加，而欠的钱的成本一定会减少。今年是2019年，试想一下十年前2009年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。我们回到2009年的北京，当时的市人均工资是4000元，房价是1.2万/平米，如果买一套80平米的刚需房，总价96万元，贷款60万元，年利率4.9%的话，每个月的月供是3000元。4000的工资，3000的房贷，那时候的购房者，生活一定不会幸福。但是10年以后呢？2019年北京的平均工资已经涨到了9000元，而且现在赚钱的机会远多于过去，9000元只是保守数字。这时候你会发现，还款容易了很多。而这不是最重要的，重要的是，北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米，惊不惊喜，意不意外？无形中你的固定资产翻了5倍，赚了384万。当然你可以把房子卖掉换一套更大的，也可以把房卖掉去环游世界。而通货膨胀就更好理解了。大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，或者债券基金等等，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。至于怎么做资本的流动性分散投资，我以后会在房产研习社中做详细教程。除此以外，尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」。怎么理解？
如果你选择10年还清贷款，到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款，10年后你才40岁，正是人生中事业和收入的巅峰期。这时候你生二胎或把父母接过来住，必须得换一套更大的房子，却发现手头上没有足够的现金流，如果这时候市场情况不好，你就只能折价以房换房，亏出十几万也是可能的事情。或者市场马上会来一波大行情，例如2015年的北京前夕，利率7折，首付20%，这么好的投资机会，你却苦于没钱买房，白白错过了绝佳的机会。如果你不去提前10年还钱，把钱用于购买新的房产，就不会因为这点儿利息错失几百万的收益了。除此之外，还有遇到家人突发重病的情况，急需用钱，而这时候的你手里只有房子，根本无法及时变现，这时候你会发现，现金流就是最好的资产，可以帮助你抵御风险。如果你想玩房产投资的游戏，就一定要打破固有的大众化思维，去重新认识钱，定义钱的意义。这个世界就是这样，大大方方敢从银行里贷款购买资产的人相对会越来越富，而那些老老实实，只敢把钱存到银行的人反而相对会越来越穷。投资反人性，要跟着20%的人的方法走，一旦你学会用时间衡量金钱的价值，你就会认为负债是一件很光荣的事情。当然这个负债是资产债，而不是消费债，如果你把钱借出来都享乐了，时间肯定不会饶过你的。
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