房贷转LPR倒计时，银行加紧催客户

2020年已经过半。

不知道大家是否还记得年初央行在官方发出的公告：存量房贷利率需要转化为LPR，最迟于2020年8月31日之前完成。目前只剩下一个月出头的时间。

最近，银行开始加大通知力度。小编和周边同事近日就连续收到银行的短信，要求尽快完成LPR房贷利率的转换。看来银行比贷款购房者还着急。

想必有很多小伙伴也接到了相关银行的短信通知。

20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为4.65%。连续3个月利率维持不变。

距离8月底的时间越来越近，但是到底应该怎么选择，选择固定利率还是选择LPR浮动利率，还有很多小伙伴搞不清楚。

 LPR是个什么东西，你房贷到底要不要转换成LPR呢？今天我们就来好好聊聊。

“我又收到银行短信了，要求尽快完成房贷利率转换。对此，我个人比较偏向转LPR的浮动利率。”19日，成都市民吴先生正在和自己的妻子李女士就要不要将房贷利率转换为LPR开展讨论。

吴先生从事审计工作。一直以来，他对金融都十分感兴趣，这一次，LPR落地实施，他还特地对其进行过研究。

“从近期来看，LPR一直是下行的，即使从中长期来看，我分析LPR的利息也会更低。”

吴先生于2年前购置了一套商品房，近日，他十分果断地在自己当时办理贷款的银行手机银行上办理了LPR转换。

 相较于吴先生，张女士就是彻彻底底的“门外汉”了。8年，张女士在三圣乡某小区按揭买了一套近120平的商品房，按揭年限25年。此次，LPR落地实后，张女士十分纠结，自己该不该将房贷利率转换为LPR。

“我到底该不该转LPR?是LPR合算还是固定利率合算?我想再思考一段时间，但是，之后再转和现在就转有区别吗?”张女士心中的疑问很多。

转还是不转，这是一个问题。

要想解决选择困难的“为什么”，需要先解决造成问题的“是什么”。为此，小编仔细研究了一番。

LPR全称为Loan Prime Rate，虽然看起来这个缩写看起来冷冰冰的，但其实也没有那么“高不可攀”。

LPR最早叫贷款基础利率，是13年央行推出的贷款集中报价和发布机制，但很久以来一直只作为参考，而没有实际应用。

直到去年8月，央行对于LPR进行了一次改革。

改革后，LPR更名为贷款市场报价利率，强势加入了“市场报价”，明确了市场在利率波动中的指导作用。

LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

简单来说，利率报价随着市场的波动而每月变化，不再是固定不变的。

这个对房贷有什么影响呢？举个例子。

若你在此前已购置一套商品房，并与银行签订了个人住房贷款合同，同时合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

若此前合同里约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率4.9%，并上浮10%，那么你所要承担的房贷利率就是4.9%×(1+10%)=5.39%。

这时候，如果你选择了固定利率，那么你在未来的合同期限内，将一直承担5.39%的利率。

如果你选择了另一种LPR定价加点，那么你将来的房贷利率就是：LPR+加点数值。

转换为LPR+加点数值，其中这个加点数值，每个人可能会不一样。

计算方式就是：你的房贷利率减去LPR的差。这个“差值”一律和去年12月的5年期LPR计算。

去年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么，加点数值就是5.39%-4.8%=0.59%。

这个加点数值转换完成后将保持不变，影响房贷的就仅剩下LPR的变化。

不过需要注意的是，转换有一个原则：就是你转换之后，与原利率保持一致。

意思就是你转换成LPR利率之后，第一年你不省钱也不用多花钱，保持原有的贷款利息不增不减；第二年房贷利率重新定价之后，根据LPR利率的高低可能增加也可能减少等两种情况。

20日公布的最新LPR：5年期以上LPR为4.65%。如果该利率维持到年底，明年的利率变为：4.65%+0.59%=5.24%。

分析到这里，大家可以看到，是选择固定还是转LPR，就在于未来LPR是不断下降还是会不断上升。

首先我们来回顾一下自从去年改革之后的五年期LPR变化情况。

自去年8月改革至最新出炉的第12次LPR报价：5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月和3月均并未下降，去年11月和今年2月分别下调5个基点，4月则下调了10个基点，5月、6月和7月保持不变。

按照这个趋势，房贷转换成LPR，确实可以让借款人享受到利率下降带来的优惠。

据测算，5年期以上LPR每降息5个基点，对于贷款100万元、期限30年的个人来说，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。

过去不代表未来，未来LPR会如何运行呢？

都说未来是不可预测的，任何关于未来的预测都是危险的，但经济运行有其自身的发展规律，未来也不是无迹可寻。

小编通过这段时间的研究，直接说结论：转LPR。因为中长期来看，LPR下行是大概率事件。

首先，从国际来看。在全球“零利率”背景下，国内短期提高利率不太现实。

随着全球疫情蔓延的变化和社会隔离对经济恢复的影响，美联储对市场的干预程度已经明显超过2008年次贷危机：启动无限量量化宽松。就是直接大量印美元向市场放水，目前利率水平维持在0%-0.25%。

欧洲和日本则是直接进入“负利率”。

其次，从国内的情况来看。疫情在1月全面爆发后，从2月开始，国内的广义货币（M2）就开始快速增长。2月份增长8.8%，3月份突破两位数，增幅达到10.1%。4月、5月、6月增幅都持续稳定在11.1%的高位。

央行数据显示，上半年人民币贷款整体增加12.09万亿元，同比去年足足多增了2.42万亿元。

虽然二季度GDP增长3.2%超出市场预期，市场一度担忧货币政策“收紧”。但从目前的政策趋势来看，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行仍是主基调。

除非国内经济直接逆转出现“过热”，但显然短期还不具备这样的条件。

也就是说，“不差钱”将是未来较长一段时间的市场现状。

最后，从小编个人的经历来看。

我之前和银行签的合同就是浮动利率的等额本息还款方式，近期我把还款明细拉出来仔细看了一下发现：在还款近10年的过程中，每年的还款金额都在不断下降，下降幅度有200多块钱。也就是说，过去近10年，房贷利率一直在下调过程中。

退一步将，即使未来LPR会上行，但考虑到货币贬值，这两年少还的钱也比未来多还的钱更值钱不是。

20日，小编已经在手机上完成LPR转换。当然，今后由于长期浮动会导致多大的数据变化，还是要靠个人自己判断，并作出明智的选择。

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