韩国全租房暴雷是怎么回事？

最近准备访美，甘愿充当美国马前卒的尹锡悦，其实国内情况也是一团乱麻，一些内部金融地雷已经开始有爆发迹象。

也难怪尹锡悦会如此没有底线的倒向美国一边，估计是想抓着美国这根救命稻草。

但尹锡悦未免也太没有眼力劲，他倒向美国，只会更方便美国去收割韩国而已。

最近，韩国有一件事情，是引发挺大轰动。

就是韩国遭遇全租房诈骗的受害者，开始接连自杀，最近已经有3名青年人因为全租房被骗而自杀。

实际上，韩国的全租房模式，正在导致韩国出现一个比较大的房地产地雷，具体本文会来详细分析。

（1）什么是全租房

所谓全租房，又叫做“传贳房”，“贳”就是出租的意思。

这是韩国比较特色的一种租房模式，有上百年历史，但一直到上世纪70年代，才迅速普及，成为韩国主流的一种租房模式。。

所谓全租房，就是租客先按照房价的50%-80%去交押金，然后可以免费住两年，两年后房东会把押金退还给租客。

这等于就是租客借钱给房东，房东以房子为抵押，而房东支付给租客的利息，就是“两年免租金”，然后这笔贷款在两年后归还给租客。

这样便于房东快速回笼资金，去买更多房子。

租客交给房东的押金，一般是房子市价的70%左右。

可能有人会问，要是有钱付房价70%的押金，那为什么不直接买房呢？

这个跟韩国特殊国情有关。

韩国人经常会为了工作、孩子就学等问题，而更换居住地，买了房子要更换就比较麻烦。

另外一个更主要原因是，由于韩国全租房比较流行，银行还会专门给全租房的租户，提供超低利率的贷款。

在韩国去年跟随美联储加息之前，韩国长期的利率水平是只有1%左右，银行提供给全租房租户的超低利率贷款，近乎“无息贷款”，可以让租户用远低于租金的利息，来住两年房子，然后等两年后，租期到了，房东把押金退给租户，租户再把钱还给银行就行了。

由于韩国的房租是比较贵的，所以很多韩国年轻人，由于付不起房租，就会选择风险更高，但每月负担更低全租房模式。

根据韩国保险公司的数据显示，20-40岁的租户占了全租房租户总数的70%。

全租房主要就是年轻人付不起房子的租金，就选择跟银行低息贷款支付给房东押金，来免费住两年，这样对年轻人来说，生活成本更低，至少能住得起房子。

至于房东跑路的风险，很多年轻人在选择全租房的时候，也不是说完全不考虑。

所以，韩国还有一种保险制度，可以在租全租房的时候，进行投保。

一旦遇到房东跑路，无法退还押金的情况，租户就可以从保险公司拿回押金。

但问题是，这个保险费用也不低。

所以，租全租房的人，很多人就是奔着每月生活成本负担更低，如果还要另外去买保险，对不少人来说负担就没有小太多。

所以，并不是所有租全租房的人，都会去买保险。

这次会跳楼自杀的韩国年轻人，就是在租全租房的时候，没有买保险。

然后因为他们都是跟银行贷款，来支付全租房的押金。

现在房东跑路，不能退还押金后，这些韩国年轻人，就要倒欠银行几千万韩元，有的人承受不了这样的压力，就选择自杀。

（2）全租房地雷

虽然韩国政府，现在是把全租房的房东跑路，定义为“全租房诈骗”，是希望把这种房东跑路，当做是一种诈骗行为，也就是属于个人行为，而非广泛存在的行业行为。

但全租房暴雷，很可能是韩国当前面临的一个房地产大雷。

由于过去这些年，韩国房价暴涨，也让全租房模式，卷入这场房地产炒作的盛宴中。

很多全租房的房东的运作模式是这样的。

用20%的首付买了房子后，然后当全租房租出去，可以收回70%的押金，再用着70%的押金，去买3套房子的首付，就这样滚雪球式运作。

韩国媒体有报道，有炒房客用这样的模式，在韩国首都买了280套房子，被称为“全租大王”。

韩国的炒房客，用全租房模式，买了几十套，甚至上百套房子的，并不在少数。

他们这种滚雪球式运作，是不断再加高杠杆，能维系下去，要建立在两个前提：

1、房价要不停上涨，这样后续租户要支付的押金会越来越多，就能满足房东高杠杆运作。

2、要有更多的人继续用全租房。

但现在，这两个前提都不存在了。

在前几年，韩国首都有超过一半的房子是采取全租房的模式。

但由于去年美联储激进加息，让韩国也被迫加息，随着利率提高，很多人就不选择全租房了。

因为之前租户是因为银行贷款利息低，可以比租房低很多，才会冒着风险去贷款用全租房模式。

但去年韩国的利率是从0.5%，上升到现在3.5%。

随着利率升高，银行贷款给全租房租户的利率也提升，那么贷款来住全租房，每个月支付的利息，并没有比租房低多少，那就越来越多人就不选择全租房。

去年，韩国月租房数量，是首次超过全租房。

租全租房的人少了，等于这些“全租大王”房东，少了很多接盘侠。

以往全租房租客多，全租房可以用新租客的押金，去偿还之前租客的押金。

现在变成是租客挤兑房东，要让房东支付租客的押金，这显然对于高杠杆运作的房东来说，就会一下子资金链断了。

而且由于韩国加息，韩国房价也开始下跌。

而动辄有几十上百套全租房的房东来说，面对房价下跌和租客挤兑压力，就要被迫出售房子，这就会进一步加剧韩国房价下跌，形成恶性循环。

今年2月，韩国2月房价下跌4.4%，是最近这些年来，首次出现下跌现象。

而根据韩国一些研究，如果房价下跌10%，大约有1/4全租房的房东无力支付全租房的押金。

如上图所示，假如房价下跌超过20%，那么有40%的全租房的房东会资金链断裂。

（3）规模庞大

虽然去年全租房租户大幅减少，首次被月租房超过。

但当前韩国的全租房存量规模仍然不低。

韩国经济研究所的报告数据显示，韩国全租房贷款规模高达1058万亿韩元，折合约7900亿美元，加上这么庞大全租房贷款规模，韩国家庭债务总额达到2925万亿韩元，占韩国GDP比值达到157%。

不过我算了下，按照当前1美元兑换1332韩元算，2925万亿韩元约合2.2万亿美元。

而韩国2021年GDP是1.81万亿美元，那么这个家庭债务占比是121.5%，而不是157%。

当然，121.5%的家庭债务占比，依然是超高的水平，正常国家这个家庭债务占GDP的比值，应该是在70%左右。

中国2022年的居民杠杆率是61.9%，其中以房贷为主。

美国的居民杠杆率是78%。

可见，韩国的居民杠杆率是超高的。

韩国因为整体固化十分严重，财阀基本把持了韩国的上升渠道，这让韩国年轻人看不到希望，更加热衷于靠高杠杆投机，来谋求一夜暴富。

这使得韩国不管是贷款炒作虚拟货币，还是贷款炒作美股，都是十分盛行。

这种高杠杆投机模式，碰到现在美联储加息周期，引发全球资金收紧，就很容易暴雷。

韩国的全租房地雷，很可能就会成为其中一个主要爆发点。

因为全租房的房东是高杠杆在炒房，而租户也是贷款支付押金，已经有连环贷。

虽然有的租户有买保险，一旦房东跑路，还可以找保险公司拿回押金。

但这也意味着，一旦全租房大规模暴雷，韩国的保险公司将被拖下水。

韩国方面的数据显示，去年因全租房押金还款失败而提出的保险索赔增加了一倍多，达到创纪录的1.17万亿韩元。

根据韩国仁川市全租房诈骗受害对策委员会透露，截至本月11日，被拍卖的全租房户数已达1066户。

由此来看，韩国全租房暴雷已经是正在路上了。

正准备访美的尹锡悦，应该会很着急。

但这也是尹锡悦咎由自取。

其实文在寅时期，可能已经注意到这个全租房地雷。

2020年7月，文在寅政府通过《租赁三法》，将租客的续租权从2年延长到4年，并规定续约时全租的涨价幅度不得超过5%。

这个新规定对租客更有利，所以当时不少全租房的房东，开始逐步将手里头的全租房，改为月租房。

但是去年尹锡悦上台后，针对文在寅的《租赁三法》，提出了《租赁市场稳定方案》，目的就是为了提升逐步减少的“全租房”。

从中就可以看到，尹锡悦是很没有眼力劲的，连全租房这样一个明摆着的地雷都看不到。

韩国这次接连有人因为全租房诈骗而自杀后，尹锡悦才着急忙慌的下令停止牵涉全租房诈骗案件的房屋拍卖程序。

韩国现在内部经济问题很糟糕，所以尹锡悦是显然有些着急，开始病急乱投医。

结合，尹锡悦最近一系列对日本的“屈辱外交”，还动不动充当美国马前卒来对我们挑衅。

韩国人选了这么一个总统上来，也只能说这个眼神不太好。

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