在华北感受纯正的南欧风情，天津意风区游记暨小史

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▸ 鸟瞰天津意大利风情区 @枉言VISION

由于最近新一轮的疫情冲击，武汉的各大商业体不得不在流火八月感受「突如其来的寒意」。乐观地看，还好暑期是市场的相对淡季；大家咬牙熬过这段非常时期，正好全力备战9月之后的全年旺季。现在，士气不能丢；年底，人气和财气必将归来。

最近，几乎不出门看商场的LAB君，也正好把前期在天津、上海、杭州、成都、重庆等地市调的稿件逐一补齐。他山之石，可以攻玉，更何况商业地产这个既有多元性和挑战性、又能激发人不断学习和思考的行业呢？

作为一个武汉人，如果你正好在其他城市遇见一个有颜值魅力、也有人气特色、还有历史内涵、更能产生情感共鸣的地标型文商旅项目时，就会不由自主被吸引，进而刨根究底地想知道有关她的一切。

在天津市区， 被当地人亲切称之为「母亲河」的海河沿线，天津之眼摩天轮、劝业场、解放北路以及海河上的17座各式桥梁让无数游人驻足；而位于海河北岸的天津意大利风情区（以下简称意风区），更以历经百年风雨的历史建筑群和原汁原味的意式风格吸引了众多游客，也成为天津利用旧空间焕发新活力、打造「城市会客厅」的国际新名片。

▸ 天津的旅游地标和商业中心主要沿海河分布，河西河东的发展差距肉眼可见 @新商业LAB制图

对于武汉光谷复刻版的意大利风情街而言，很多建筑和风格元素都可以在意风区找到原版；对于武汉汉口拥有类似规模和背景的历史保护建筑群而言，天津对旧租界区的建筑保护和活化利用十分值得借鉴；而作为昔日九国租界区中格局最精致、现阶段开发较成功的意风区，更是国内难得的经典案例。

以下，「新商业LAB」将从历史背景、保护活化、商业开发这3个维度，带来意风区的故事。

#01

旧中国的意大利租界

亚洲唯一 欧式风情 名人故居

建城已过600年的天津是一座典型的「河城」，扇状的海河水系在天津附近汇合，经海河干流汇入渤海；依河而建、临河而兴的天津在明清之后迅速崛起为中国北方的经济中心和文化重镇。

▸ 清光绪年间的《天津城厢保甲全图》，注意天津卫城旁蜿蜒环绕的海河 @图源自网络

▸ 近代的海河已是一番繁盛景象 @图源自网络

因位当京畿通衢，天津于1860年开埠通商之后，英、法、美、德、意、俄、日、奥、比这九国先后在海河沿岸强设租界。如今的意风区，正是1902年意大利在海河北部的弯曲部划定的占地771亩的意租界。

▸ 天津的旧租界区 @图源自网络

▸ 昔日的九国租界区位图，存在较短的美国租界后与英租界合并 @天津市规划和自然资源局

▸ 意租界的平面图和道路网格 @天津意风区

意租界的整体规划引入了意大利小镇的布局和西方城市建设思想，以马可·波罗广场和但丁广场为中心，街道呈棋盘状分布，合围成规整的街区和里巷，并建造了完整的道路网和完备的公共设施。

▸ 1924年在马可·波罗广场落成的纪念一战胜利的和平女神像，广场周边的小洋楼均以希腊神话的女神命名 @图源自网络

▸ 1914年意租界内建成的大马路（如今的建国道） 是天津第一条柏油马路 @图源自网络

租界内包括别墅区、领事馆、公议局办公楼、兵营、俱乐部、医院、菜市场等，而且每一栋花园别墅的设计样式都绝不雷同；精致的圆拱、廊柱、角亭以及点缀其中的花园、广场等展现出典型的地中海风格，这里也是意大利本土之外、世界上唯一的大型意大利风格建筑群。

▸ 1933年兴建的回力球场，是当时华北最大的室内游乐场（赌场） @图源自网络

▸ 1930年代的马可·波罗广场 @图源自网络

清末民初的乱世，天津意租界也是中国当时很多文坛大家、名人政要、商贾富豪的寓居地和避难所。

梁启超和蔡锷共商国事的「饮冰室」，在天津写出《日出》和《雷雨》的曹禺，以及张廷谔、曹锟、袁世凯、冯国璋、黎元洪等百余位在中国近代史留下印记的人物，他们历经百年风雨的故居，如今不仅是中外游客的旅游目的地，更是我们探索历史故事、了解中西方文化碰撞以及见证城市沧桑巨变的宝贵遗产。

▸ 梁启超故居「饮冰室」 @天津意风区

在历经抗日战争和第二次世界大战后，中国政府于1947年正式收回天津意大利租界，这块目睹中国近代由传统封闭型社会向现代开放型社会转变的中国土地，这片在中国北方首次以近代城市规划和建筑设计理念实施落地的华丽建筑群，终于回到了国人手中。

原意租界内保存完好的近200栋风格建筑，也成为承袭城市文脉，同时极具建筑艺术价值的 「凝固的历史」。

#02

  新时期的保护和开发

提升改造 中意合作 城市客厅

解放后，原意租界的建筑用作民居和办公用房，回力球场成为第一工人文化宫；在1976年的唐山大地震中，因为享受生活的意大利人早先多在别墅内建有地下酒窖，使得地桩深厚的老建筑得以在地震中幸免；在改革开放之后，这里一度变成民间进行邮票、钱币、旧书刊等老物品交易的文物交流场所；1986年，原意租界被确定为历史风貌保护区。

▸ 1983年的天津海河沿岸 @天津市旅游局

在原意租界重归中国半个世纪后，其又迎来了全新的一页。1998年底，作为海河综合开发建设中的重要组成部分，天津市启动意风区的开发建设，充分利用其独特的历史文化资源，以体现浓郁的意大利风情为宗旨，将意风区建成集旅游、商贸、休闲、娱乐和文博为一体的综合性多功能区。

▸ 意风区内有大量的文物保护建筑和风貌建筑 @天津意风区

2002年，海河公司以「统一规划、修旧如故」为原则，启动对意风区的分期保护性开发工作；由于该项目的历史背景，早已引起欧盟各国特别是意大利的高度重视和积极参与，中意双方在建筑修缮和复建等方面展开了卓有成效的全面合作。

▸ 2002年经过意大利专家论证后复建的和平女神像，女神手中的利剑被橄榄枝所替代

▸ 旧意大利兵营是中意合作修复的项目之一，由意大利富有文物修复经验的Sirena公司主要负责 @图源自网络

2009年，改造一新的意风区正式开街营业；同时，区域内由意大利建筑师设计的天津规划馆正式落成。在随后几年中，前三期的改造项目相继完成，其极具异国风情的建筑和街区成为国内外众多电影和电视剧的理想取景地；而中意双方在文化遗产、艺术、设计等领域的双边合作也不断深入。

▸ 商业街区位于胜利路的入口

▸ 商业街区的街景

▸ 街区内的飞狮许愿池、贡多拉船、潘神塑像以及马可波罗塑像等

2011年，天津市开始实施《一宫花园历史文化街区保护规则》；同时，意风区·中央商务区项目正式启动，建筑面积约2.4万平方米，由16幢小洋楼和独栋楼体组成，形成了以进步道为分隔的「商业+商务」的业态格局。「洋楼经济+亿元楼宇」的创新商务成为推动意风区发展的新动力源。

▸ 与商业街区隔街相望的意风区·中央商务区

2020年，天津市河北区对意风区启动新一轮的街区发展和提升改造，意风区被重新定位为「集文化、艺术、商业、生活形态的城市休闲客厅和中小企业聚集地」，使其成为天津旅游观光、创新创业的首善之地。

▸ 鸟瞰如今的意风区，可见远处的天津之眼 @天津意风区

在参考研究了国内外多个城市相似的城市更新案例后，河北区政府引入的北京BIAD ASA筑景工作室的规划方案计划分3个阶段进行：

• 一期工程对核心区的路面铺装、绿化树木、互动体验、夜景灯光等硬件景观进行优化提升；

• 二期工程将整合商业、办公、居住三大功能的历史文物建筑，恢复历史风貌，提升片区氛围；
  

• 三期工程将逐步植入图书馆、文化馆等新业态，同时增加商业服务功能，创建一个满足现代商业需求的历史商业街区，并与周边的天津站、和平区增强联动，从而激活整个片区的城市活力。

▸ 项目的总平面图 @BIAD ASA筑景工作室

▸ 项目3个阶段的部署图 @BIAD ASA筑景工作室

▸ 项目的「文化十字轴」鸟瞰效果图 @BIAD ASA筑景工作室

▸ 新增的商业空间效果图 @BIAD AS筑景工作室

▸ 整个项目计划打造的四大区域 @BIAD ASA筑景工作室

2021年5月，完成第一期工程提升的意风区全新亮相，吸引了众多的市民和游客驻足；而作为「天津城市会客厅」为愿景打造的意风区，其在商业、文化等方面有何与众不同的特色呢？又面临怎样的突出问题和开发难点呢？一起往下看。

▸ 新改造后的马可·波罗广场，升级的硬件品质和亮化景观都有显著提升 @天津意风区

▸ 新增的3D灯光秀以及针雕墙、地板钢琴、智慧灯杆投影等互动装置 @天津意风区

▸ 意风区内共设置了5处停车场，总面积达2.7万平方米，665个停车位 @天津意风区

#03

旧空间焕发新活力

商业嫁接 文化交融 有待提升

早在2008年的招商规划阶段，天津市政府批准了意风区整体业态规划，主要包括餐饮娱乐、商务办公、特色酒店、文化旅游、精品零售五大板块。

意风区的管理和招商工作，由河北区政府的派出机构天津海河意式风情区管理委员会以及于2020年成立的天津市意风区资产经营管理有限公司负责。目前，意风区内拥有可经营楼宇共计72栋、文物建筑37栋、风貌建筑38栋。

商业、商务、酒店、文化

风格一致的特色商业街，作为意风区最早投入运营的部分和项目核心，在建筑设计上，遵循了统一的意式风格主题；在品牌引入上，聚集了咖啡甜品、酒吧轻食、高端西餐等突出社交属性的特色餐饮集群；而以「新天堂电影院」为依托的文化娱乐氛围也带来了更多电影节、音乐节等多元主题活动。

▸ 星巴克臻选和哈根达斯

▸ 巴伐利亚德餐啤酒坊和意式酒吧

▸ 塞纳河法式酒吧餐厅和福楼法餐厅

▸ 净瑶台餐厅和上海年代餐厅

新天堂电影院

洋楼总部经济成效初现，整个意风区目前已汇集近300家企业；其中意风区·中央商务区经营面积超过3万平方米，出租率约75%，入驻了包括多家世界500强企业以及意大利企业在内的知名公司；意风区已打造出中央商务区、原意大利兵营等多个亿元楼宇项目。

▸ 意风区内作为商务用途的洋楼群

华北第一家悦榕庄酒店，2013年4月，作为悦榕集团在中国大陆的第10家酒店以及在华北地区的首家酒店，紧邻意风区的天津海河悦榕庄酒店盛大开业。

酒店总建筑面积约7.5万平方米，拥有客房总数159间；不仅填补了河北区高端酒店的空白，其自带的度假奢华属性也为意风区带来了更多的高消费力游客。意风区周边的海河悦榕庄酒店、天津易精品奢华酒店以及津湾亚朵酒店也初步构成了满足不同消费客群的酒店集群。

▸ 位于海河之畔的天津海河悦榕庄酒店，周边有众多旅游景点 @图源自网络

▸ 天津海河悦榕庄酒店大堂及内部

▸ 意风区内的天津易精品奢华酒店改建自具有百年历史的易兆云故居，由英国SLH酒店管理集团管理 @图源自网络

德云社在天津首家剧场，2021年5月，德云社首家天津分社在意风区民主剧场正式开业，这座始建于清朝光绪年间、曾是一代京剧泰斗梅兰芳首次登台演出的剧场，再度盛装归来。

以相声为代表的民俗文化内容，以梁启超、曹禺等名人纪念馆为代表的中国历史文化遗产，加上意风区与生俱来的西洋建筑和艺术文化，使得这里成为古今中外不同文化相互交流和碰撞的载体，更成为引人向往的文化高地。

▸ 民主剧场改造后的内外效果图 @天津意风区

▸ 德云社天津分社实拍图

自正式开街以来，意风区在微观环境、街区尺度、景观配置、商业形态等方面都有持续提升；通过修缮让历史老建筑焕发青春，引入商业让老街区融入现代生活，这里不仅是天津的旅游地标和城市客厅，也是特色鲜明的潮流社交高地和区域消费升级新地标。

截止2018年底，意风区累计接待游客6000万人次；在2021年的「五一」假期，更是取得了日均客流量超15万人次的优秀成绩。意风区也先后被国家旅游局评为「国家4A级旅游景区」，被中国步行街商业街工作委员会授予「中国特色商业街」等荣誉称号。

存在的问题和难点

在意风区近二十年的发展历程中，同样存在突出的问题和诸多的难点。面对天津整体经济下行的较大压力，面对产业升级、城市更新、人口引入的迫切需求，意风区的未来发展已经进入新的深水区。

商业较为单一和业态氛围不足，商业街的业态大多为餐饮类，且客单价较高，既不匹配周边的消费客群也缺乏吸引年轻人的零售和体验业态；而沿街商铺一成不变的主题风格虽可以吸引旅游客群拍照打卡，但却容易让本地人产生审美疲劳；同时，文化场馆、酒店等看似齐全，但却分布松散，组团氛围较差。

如何引入新的业态和品牌以提升商业能级，如何将自身的文化优势连点成片，如何吸引更多的本地年轻消费者，如何与周边的成熟商圈错位发展，是意风区破局现阶段商业瓶颈的思考方向。

▸ 位于北京大栅栏历史文化街区的北京坊引入的PAGEONE书店

▸ 前身为旧汉口日租界区的武汉天地·新天地引入的X11全球潮玩集合店

房屋产权复杂和开发进度较慢，区域内不仅有私产房，也存在大量的宗教产房、军产房以及企事业单位的公产房，使得部分风貌建筑无法进行开发利用和统一运营。为了加快推进意风区的改造进度，新近成立的天津市意风区资产经营管理有限公司或将起到关键作用。

同时，意风区周边的多个在建项目进度较慢，包括和融广场、远洋大厦二期、希尔顿酒店等，既没有发挥出项目应用的经济成效，也使得整个区域缺少新的商业活力；而意风区周边还有相当数量的待出让地块。如何加紧推进现有项目的改造和建设，如何制订优惠政策让土地不再闲置，同样是考验意风区和河北区的重要课题。

▸ 天津和融广场商业综合体项目效果图，总体量达34万平方米

▸ 紧邻意风区的平安街70号项目，总体量约8.3万平方米

武汉的同类项目

目光回到武汉，同样拥有众多历史保护建筑的「汉口历史文化风貌区」的规划和改造，目前已在逐步落实和推进，定位为高品质的「世界级人文时尚片区」。

▸ 鸟瞰武汉汉口滨江片 @玩摄堂

▸ 汉口历史文化风貌区的总体空间结构示意图 @武汉发布

同样依托西方近代建筑艺术与本地城市记忆相融合的「万国建筑群」，同样围绕商业街区、高端酒店、办公空间、设计学院、文化场馆等功能板块打造的「汉口市井文化体验区」和「创意设计产业聚集地」等主题片区，天津意风区的开发经验和成果收获无疑值得武汉的同行借鉴和思考。

▸ 巴公房子片保护性改造效果图，将引入日本精品艺术酒店Hotel Anteroom @武汉发布

▸ 三德创意片办公空间的规划效果图 @武汉发布

▸ 三阳设计片商业街区的规划效果图 @武汉发布

百年之前，天津和武汉共同经历了一段相似历史，也同样促进了两座城市在近代的快速发展；

当下盛世，回望历史，展望未来，城市间的交流、学习和提升，让彼此走得更稳，行得更远。

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

枉言VISION、玩摄堂、武汉发布、 天津发布、天津市规划和自然资源局、天津市旅游局、天津意风区、BIAD ASA筑景工作室等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用！

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