商业地产轻资产和重资产的赛道，你更看好谁？
点击蓝字
关注我们
▸ 鸟瞰武汉汉街万达广场及楚河汉街商圈 @玩摄堂
近日，引人瞩目的武汉汉街万达广场闭店改造升级为武汉SKP，标志着万达商管全面转型轻资产道路的节奏正在不断加快。
在同一赛道，既有刚于今年6月底完成出售6个来福士资产组合部分股权予平安人寿的「老练玩家」凯德集团，也有于今年3月宣布同样全面转型轻资产道路的「新派选手」龙湖商业，轻资产模式已被越来越多的商业地产企业所重视。
在另一赛道，太古地产在今年7月以合作开发的形式入局上海张园城市更新项目，去年8月新世界中国拿下上海淮海中路地块以及去年2月香港置地联合体竞得上海新「总价地王」上海徐汇滨江地块。
以新世界中国、香港置地、太古地产、新鸿基地产、恒隆地产等代表的港资商业地产发展商，依然坚持以重资产模式加码布局内地的核心一二线城市。
在更广的赛道，华润置地、北京华联SKP、万科印力、宝龙商业、大悦城控股等商业地产企业在发力推进重资产项目的同时，也在积极布局轻资产项目。
▸ 部分代表性的商业地产企业项目类型，数据仅供参考 @新商业LAB制表
看似存量较多且接近饱和的内地商业地产市场，为何会出现如此火爆的多元发展及积极向上的趋势？在未来，轻资产和重资产的不同赛道，哪一条更具优势？以下，LAB君将试着从企业价值、市场需求、发展前景的不同维度来加以诠释。
#01
轻资产的选择
加速发展 品牌效应 竞争激烈
目前，内地商业地产的轻资产模式主要分为三大类：
主要负责项目运营，以万达商管为代表，输出设计、品牌和管理，并获取管理费用和租金分成；
集投资、运营、退出为一体，以凯德集团为代表，聚焦于中高端项目，以基金运作介入项目的开发或收购，通过运营获得租金收入作为基金稳定收益，实现资产增值后将项目打包以REITs方式退出，从而完成基金的循环投资；
提供管理服务、承租经营、股权合作、基金管理等多种定制内容，针对不同项目的特点和周期达成最优的服务模式。
万达的发力布局
截止2020年底，万达商管累计开业368座万达广场，其中轻资产项目已超过100个；在2020年新开业的45座万达广场中，轻资产项目为27个，占比60%，全年新签约60个轻资产万达广场；在建的约150座万达广场中，轻资产项目占比超过80%。在轻资产战略上，万达商管表现得领先而坚定。
▸ 2020年12月开业的武汉东西湖万达广场是万达商管在武汉的首个轻资产项目 @万达商管
从2015年率先布局轻资产模式，到2017年通过出售文旅和酒店项目「瘦身成功」，再到2020年的「轻装上阵」，凭借市场规模、品牌效应和运营经验等头部优势，万达商管在大幅降低企业负债率和经营风险的同时，扩张节奏不断加速。
▸ 在场景、科技、内容三大方面作出升级的深圳龙岗万达广场将于2021年开业
在2021年，万达商管计划开业万达广场50个，其中轻资产项目34个，计划签约70个轻资产万达广场。在产品线方面，迭代升级的第四代万达广场已经问世，更有突出体验式场景和社交氛围的新项目已在路上。
▸ 武汉万达电影乐园改造项目已经启动 @玩摄堂
从发展趋势上看，万达广场新一轮的扩张重点主要集中于一二线城市的新兴区域、三四线城市、县级市以及县城的新兴市场，既说明了核心城市商业市场的激烈竞争，也验证了从城市到城镇的商业地产下沉市场依旧具有巨大的潜力空间。
▸ 2020年8月开业的拉萨万达广场轻资产项目实现了万达广场中国大陆省份全覆盖 @万达商管
轻资产赛道的竞争
在轻资产的赛道，行业竞争同样激烈，既有运作模式独树一帜的老牌外资企业，也有不断加入赛道的内资企业。
在一二线城市的成熟市场，凯德集团以稳重的「私募基金+REITs」的双基金运作和谨慎的运营模式占据着优质的市场资源；在同一市场，华润置地、大悦城控股、龙湖商业、保利商业等也相继加入轻资产赛道；而在武汉，还有亿事达集团这样优质的本土商业企业。
▸ 新近开业、正处于培育上升期的上海北外滩来福士广场是凯德集团的最新作品 @商业咔
在以一二线城市非传统核心区及三四线城市为主的新兴市场，新城控股、宝龙商业、印力集团、世纪金源等商业企业也在发力布局。依旧处于上升阶段的内地商业地产行业，轻资产赛道迎来了爆发式的增长周期。
▸ 2017年11月开业的义乌宝龙广场是宝龙首个开业的轻资产项目 @宝龙商业
轻资产模式的优劣
优势所在，对运营方而言，不必承担前期沉重的资金压力，可以有效降低风险，也可以获得稳定的服务佣金并提升企业的资产收益率；同时，凭借自身的品牌资源、专业能力和成熟模式可以快速扩大市场占有率。对业主方而言，则可以在较短时期内，快速兑现项目的商业价值。
▸ 以管理输出模式运营的昆明大悦城在云南创造了诸多骄人成绩 @大悦城控股
劣势所在，运营方最明显的弊端是受制于业主方，导致主动权不足；选择求稳经营也使得项目的创新和特点不够突出，进而影响项目的市场竞争力；同时，运营方也无法享受资产增值带来的未来收益。在实际操盘中，业主方和运营方在商业理念和运营预期上保持一致，显得十分关键。
▸ 2020年2月，爱琴海集团在北京以轻资产模式运营的太阳宫爱琴海购物公园被业主方提前解约 @图源自网络
#02
重资产的选择
长期持有 更高品质 合作开发
内地商业地产的重资产模式，主要分为租售结合和自持为主两大类型。
稀少的项目数量、高额的资金投入、较长的开发周期、市场的标杆效应以及中长期持有带来的租金看涨和资产增值，成为重资产头部赛道的标签。这其中，以港资企业在核心城市打造的中高端项目尤为引入瞩目。
▸ 新近改造升级后的上海港汇恒隆广场 @恒隆地产
聚焦于一二线核心城市，从1999年恒隆地产在上海徐家汇开出里程碑式的商业作品港汇恒隆广场，到如今港资企业在以上海为首的内地主要城市「遍地开花」。总体上看，港资企业在内地的扩张显得十分谨慎，即便是在现阶段高端消费客群回流带来的国际奢侈品牌扩张期，港资企业深耕一二线城市成熟市场的决心依旧没有动摇。
▸ 代表港资商业企业在内地主要城市的布局，数据仅供参考 @新商业LAB制表
善于打造地标型商业体，在核心城市的主要商圈打造标杆项目，是港资企业的「拿手好戏」，不仅是汇集众多奢侈品牌的城市商业地标例如广州太古汇以及长沙IFS等，也包括在理念、场景等方面具有创新性突破的革命性产品例如北京侨福芳草地、上海新天地、上海K11以及重庆光环等，重资产模式更有利于潜心打造出具有引领性的优质项目。
▸ 在诸多方面具有颠覆性思维的北京侨福芳草地依旧是这个时代的「商业孤品」 @侨福集团
对于这些坚守自身的商业理念和品牌价值的港资企业而言，它们不会轻易尝试轻资产赛道；而更倾向于在项目前期选址上优中选优，并在建设过程中「精雕细琢」，对于在营项目则「常换常新」持续修炼内功，以全力提高项目品质和品牌价值。
面对重资产模式无法回避的资金压力和财务风险，港资企业大多拥有充沛的自有资金；在项目操盘中会搭配一定比例的住宅销售来回笼资金，也会选择适合的合作伙伴或者财务投资者。
▸ 新鸿基地产与平安不动产、钱投集团联合打造的杭州江河汇项目
相对于轻资产赛道的合作共赢及规模化的特点，重资产的头部赛道则表现出赢者通吃及量少而精的特点；截然不同的两大赛道，虽然竞争同样激烈，却构成了内地商业地产健康发展不可获取的两大驱动力。
▸ 新近开业的宁波阪急，不断有看好内地市场的外资企业加入重资产赛道
#03
双赛道的优势
实力体现 各有专长 做大市场
除了全面转型轻资产道路以及专注于重资产赛道的两大趋势之外，还有以华润置地、大悦城控股、万科印力、宝龙地产等为代表的内资企业，凭借出众的资金优势和运营能力，以不同定位的多元化产品线，在轻资产和重资产的双赛道上全面加速布局。
多元联动的华润置地
主要业务方面，华润置地构建了开发销售型业务、经营不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务的「3+1」一体化业务模式，着力打造城市投资开发运营综合能力。
以住宅和公建的销售收益为购物中心、写字楼、酒店等持有型物业提供现金流支撑；
以经营性不动产业务带来长期稳定收益，平衡销售型业务风险，同时获取资源，提升轻资产服务能力；
以万象生活作为轻资产业务平台，装入商业运营管理和物业管理业务，协同开发销售型业务获取资源，打造为新的业务增长极；
以城市更新、长租、产业、康养、影视、教育等，既能有力支持主营业务业绩增长，又能自主盈利、自主发展，是华润置地品牌影响力的突出贡献者。
▸ 在建中的武汉万象城最新效果图
在购物中心板块，华润置地构建了万象城、万象天地、万象汇几大产品线；截止2020年底，已开业商业运营及分租购物中心的数量达59个。
▸ 2020年7月开业的轻资产项目宁波万象汇 @华润置地
在重奢购物中心的数量上，华润万象生活以8个在营项目成为行业当之无愧的龙头，并在多个新兴二线城市布局有在建重奢项目；在打造创新型项目上，深圳万象天地、北京西单更新场等都成为具有引领性的标杆作品；加上在其他商场也常见的万象影城、Ole’精品超市等华润集团旗下品牌，展现出超强的商业影响力和对城市发展的积极推动力。
▸ 2017年开业的深圳万象天地的水广场和艺术装置「抱抱象」 @华润置地
各有专长的众多选手
同在双赛道上，定位各不相同的商业企业都在加码发力。既有聚焦新兴中产客群的大悦城，有在社区商业领先的万科印力，也有善于开拓城市非核心区的宝龙商业以及在三四线城市快速扩张的新城控股等内资企业，还有专注于打造郊外型购物中心的永旺集团等外资企业。
▸ 作为轻资产项目的长沙北辰三角洲大悦城将于2021年9月正式开业
▸ 大悦城控股在华中的首个重资产项目武汉大悦城将于2021年12月全新启幕 @玩摄堂
轻重并举的发展模式，对商业企业的资金实力、运营能力等提出了很高要求；同时，也能带来更多的优质资源和更大的市场影响力。
现阶段，面对消费升级的需求，面对变革创新的趋势，面对城市化进程的战略转向，商业地产行业已从先前的规模化发展转入品质化发展的新道路。无论是轻资产赛道，还是重资产赛道，身在其中的各大企业都面临前所未有的机遇和挑战。
#04
市场的新需求
活化改造 金融工具 升级补缺
今年8月，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》的发布，标志着内地快速城市化阶段已经进入尾声，以节约资源、优化配套、活化改造等为特点的精细化城市更新成为下一阶段城市发展的主旋律。对城市商业而言，也意味着更多的需求和挑战。
老旧项目的再开发利用，随着城市居民消费需求的日益多元化，很多在城市核心区的传统商业物业因为缺乏竞争力而已显老旧甚至沦为不良资产。
▸ 北京摩登天空以轻资产模式接手运营的武汉民众乐园旧改项目
商业地产的金融化趋势，城市商业对经济推动、城市发展、居民生活、就业水平等都有显著提升作用，但也是资金需求较大且回报较慢的行业。
▸ 华润置地以成都万象城为基础资产在深交所成功发行的CMBS产品 @华润置地
出让土地商住比的要求，随着土地出让政策和条件的进一步细化，土地商住比不断提高且带有商业自持要求，不仅提升了开发商拿地的门槛，也使得很多并不擅长商业地产领域的开发商不得不面对如何做商业的难题。
▸ 鸟瞰武汉金地自在城项目以及配套的武汉金地广场购物中心 @玩摄堂
城市新商业地标的打造，现阶段正是国际一线品牌在内地全力扩张的红利期，内地主要城市特别是新兴二线城市将迎来高品质的商业发展。
在城市核心商圈打造具有号召力的标杆重奢商场，需要雄厚的资金支持和强大的商务谈判能力，这些正是以华润置地、北京华联SKP以及港资企业为代表的重资产模式所擅长的优势所在。
▸ 武汉SKP效果图 @商业零售Talk
填补区域空白的新项目，随着上一轮快速而大规模的城市化进程，在很多城市新区形成了住宅小区较多但缺乏商业和文化设施的「睡城」，不仅限制了城市活力的提升，也给周边居民的日常生活带来了影响。
▸ 鸟瞰武汉白沙洲密集的住宅区 @玩摄堂
现阶段的城市商业，以中长期持有突出租金收益和资产增值的重资产赛道，以管理输出突出盘活存量和占领市场的轻资产赛道，都拥有适合自身发展的广阔市场空间；更重要的是，通过积极的顶层设计和政策引导，行业的发展前景更加让人期待。
#05
商业地产的前景
历史机遇 高质多元 优胜劣汰
成绩和矛盾共存
中国内地的城市商业，在近十年里规模持续扩大，结构不断升级；但在部分城市商圈，却存在相对过剩 、高空置率和高租金以及亟待升级、品质不高和社区商业设施总体不足的多重矛盾。
面对新时期背景下扩大内需和提振消费的大趋势，城市商业迎来了新一轮的发展红利期。
▸ 远洋集团围绕汉阳知音文化和归元寺打造的武汉远洋里CITYLANE
政策面的导向和支持
今年7月，上海、北京、广州、天津、重庆这5座城市从申报的20多座城市中脱颖而出，成为首批确定的5座「国际消费中心城市」。未来，或许还将有更多的城市入围。
而在8月，《城市商圈建设指南（征求意见稿）》出炉，根据不同的城市规模定位，以核心商圈、区域商圈、社区商圈的多层级商圈布局，从总体要求、规划布局、业态配置、管理运营等方面，指导地方推进「城市商业提升行动」。
一是打造世界顶级商圈，在超大城市（常住人口≥1000万），结合国际消费中心城市，吸引国内外高端商业品牌和资源集聚，提升高端购物、文化旅游、金融商务等功能，建设、培育一批世界一流的国际化商圈，发展一批特色街区、特色商圈。
▸ 太古地产和陆家嘴集团在上海浦东小陆家嘴商圈合作打造的高端商业地标前滩太古里
二是补齐社区商业短板，打造15分钟便民生活圈，引导资源下沉社区，重点配齐菜市场（店）、生鲜超市、综合超市、社区超市、便利店等，并完善社区商业物流配送设施，不断提高社区居民的生活便利化水平。
▸ 保利商业以轻资产模式在武汉关山大道商圈成功打造的社区型Mall武汉保利广场 @玩摄堂
三是丰富多元消费场景，分门别类制定业态指导目录，提升购物、餐饮等传统业态，布局体验式、沉浸式、互动式的新兴业态，联动文化和旅游资源，增强文化展览，发展高端酒店，不断改善消费者购物休闲的体验。
▸ 太古地产和远洋集团围绕大慈寺合作开发的包括商业街区、酒店等多元业态的成都远洋太古里 @图源自网络
四是推动科技赋能商业，加快商圈数字化改造和智能化场景应用，建设商圈大数据平台，加强消费互动和运行监测，规范采集客流、车流、物流、资金流等数据，定期发布商圈客流、业态、品牌分析报告，为商家精准营销和服务提供信息支撑。
▸ 九龙仓集团在长沙IFS打造的高品质智能停车场
与此同时，各地也在细化落实相关政策。江苏已于7月底出台了《关于完善商业网点规划管理的指导意见》，对于城市商业的主要目标，是优化提升商业品质和商业业态，凸显南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应，同时完善城市社区商业服务功能等。
▸ 在南京被誉为「中华第一商圈」的新街口商圈夜景 @香港置地
新引擎的双发动力
如此，趋势已然明朗，凸显城市商业影响力的标杆项目、拥有丰富多元消费场景的新型项目、满足城市居民日常生活需求的社区项目将有更广阔的发展前景。
落实到具体的物业类型上，自持型的高品质物业以及特色型、民生型的商业物业将更具可持续发展性；而销售型、售后包租型等非自持型物业则将逐渐从市场淡出。未来，商业地产行业的分化和优胜劣汰的节奏将进一步加快。
对于城市商业而言，新时期城市化进程带来的战略机遇以及扩大内需带来的消费增长，使其有望成为下一阶段推动经济增长的重要引擎之一；而多元并存的重资产赛道和轻资产赛道，也成为城市商业健康发展不可或缺的双发动力。
▸ 鸟瞰武汉光谷广场商圈 @玩摄堂
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）：玩摄堂、商业咔、长江日报、华润置地、万达商管、新世界中国、恒隆地产、香港置地、新鸿基地产、太古地产、侨福集团、瑞安房地产、宝龙商业、商业零售Talk等，本文为「新商业LAB」原创内容，未经授权，严禁转载或使用！
// 往期回顾
Commercial Lab
商业盘点
2021年8月武汉商场新店开业情况 | 月报
Commercial Lab
品牌洞察
武汉江宸天街最新品牌落位图｜品牌洞察
Commercial Lab
商业探场
武商里焕新升级市调报告