武汉汉阳万达广场市调报告 | 深度

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▸ 汉阳万达广场外围实景图

2021年11月19日，位于汉阳四新新区核心区的汉阳万达广场正式启幕。这是万达集团旗下的万达商管武汉城市公司在湖北的第20个万达广场项目，也是万达商管在武汉的第3个轻资产项目。

由于汉阳万达广场地处商业资源较为稀缺的四新新区，项目前身又是多年无法开业且被多次转手的改造物业，所以一直备受市场关注；其开业后更引发周边大批居民前来打卡，叠加周末效应，使得新商场的人气十分火爆。

根据官方数据，商场开业前三天的总客流达41万人次，总销售达2777万元。如此出色的开业成绩，对于定位「区域型全客层休闲中心」的商场而言实属上佳表现，更验证了暂为「武汉商业洼地」的汉阳所具备的商业发展潜力和居民消费能力。

▸ 项目的开业信息

为了更贴近项目的实际运营状况，LAB君放弃了在开业当天市调的计划，而是选在开业周末过后的周一到商场进行了全方位探场，却依旧能感受到热度不减的人气，更能体会到万达商管为项目注入的万达速度与亲民特色，当然也有不容回避的诸多问题。

#01

历难重生的万达广场

多次易手 蹉跎岁月 合作共赢

被搁置的「商业盒子」

汉阳万达广场是新城阳光国际广场的集中式商业部分，该项目由武汉市城投集团开发，包括自持型购物中心（11万平方米）、销售型商业街区（3.2万平方米）、写字楼、公寓楼、酒店等组成，总建筑面积达40万平方米。

▸ 项目位于汉阳四新新区的核心区

早在2018年，新城阳光国际广场就曾公开在市场上寻求有实力的商业地产运营商，以共同完成项目的招商运营工作。随后，浙江绿城皇庭商业管理有限公司（以下简称绿城皇庭商管）接手了项目的商业部分，计划打造为「武汉首家青悦城」。

▸ 项目早期的整体效果图

然而，由于2020年初的疫情影响，叠加不被市场看好的区位以及商业建筑陈旧过时的布局，使得项目的招商、工程等进度持续滞后；以至于绿城皇庭商管负责的商业部分一度陷入停顿并被搁置。

▸ 摄于2020年5月，注意无施工的现场以及商业盒子门前的花坛

「轻装疾进」的万达

在零售商业市场相对艰难的2020年，已经确定全面转向轻资产战略的万达商管却在逆势扩张；仅在武汉市场，其不仅加速推进在建项目，并在具有潜力的远城区拿下新地块，还前后签下多个陷入经营艰难或者开业困难的商业项目。

▸ 截止2021年11月，万达商管在武汉共有8个在营项目

在2020年8月，万达商管宣布以轻资产的模式接手操盘新城阳光国际广场的商业部分，将首先全力完成自持型购物中心的招商及开业，并计划以统一招商的模式运营销售型商业街区。

▸ 项目商业部分示意图

▸ 汉阳万达广场的鸟瞰效果图

如此，这处历经艰难的商业项目终于将以「万达广场」的身份重获新生，其不仅体现出万达商管对四新新区商业前景的看好，也将以合作共赢的形式提升项目的自身价值和新区的商业价值，更将兑现周边居民多年的殷切期待。

#02

并不轻松的改造项目

户外乐园 空中步道 主题空间

先天不足和极致工期

汉阳万达广场的商业体量达11万平方米，位于四新大道和芳草路之间的长方形地块内，商场又被横穿地块的芳草西路分成A、B两个大小场馆。

在实际改造中，万达商管面对项目布局过时、空间分割、B馆狭小的先天不足，以及周边空旷缺乏商业氛围的不利局面，仅用不到一年时间的工期，通过全新打造的户外广场、空中步道、主题空间等，由外及内为项目注入了全新活力。

▸ 改造一新的项目外围，阻挡动线和视野的花坛被全部拆除

▸ 商场A区的中庭空间

超大的全龄户外乐园

项目拥有占地面积约3万平方米的超大户外广场，通过引入可以免费使用且设施齐全的儿童游乐场，在商场外营造出亲子氛围浓厚的热点，也为周边的家庭客群打造出全新的遛娃胜地。

▸ 户外广场上的儿童游乐区

同时，还有户外篮球场和室外滑轮场等深受年轻人欢迎的运动场地；加上萌趣的卡通人偶造型以及「我爱汉阳」的网红打卡点等，彻底激活了项目外围的人气。

▸ 户外广场上的打卡点和篮球场

串联两大场馆的空中步道

项目通过在A、B两大场馆之间构建一条串联彼此的「流光连廊」，在物理上消除了商场的空间隔阂，使得两大区域的客流可以相互流动。

▸ 两馆之间的空中步道

同时，万达商管还别出心裁地将流光连廊的2F、3F打造为网红主题区，在内部形成吸引消费者驻足的颜值空间，在外部构建灯光变幻的拍照打卡点，进一步加强了项目的人气氛围和视觉标识。

▸ 空中步道的2F内景

▸ 夜间的「流光连廊」为项目增色不少

合作打造的主题空间

作为体验式商业的有机组成，项目与品牌开展创新合作，在商场内外打造出多个主题空间，并将萌趣文化与地域特色有机融合，既提升了商场的颜值和内涵，也为商场注入了新潮活力。

▸ 商场内外公共区域的主题布景

▸ 位于商场B区的童梦园内的主题布景

有待发掘的提升空间

作为新城阳光国际广场的集中式商业部分，如期开业的汉阳万达广场对整个项目乃至四新商圈都起到了积极的推动作用。按预期计划，作为项目另一商业组成的室外街区将于2022年6月开业。

▸ 室外街区的近景和宣传海报

同时，作为项目业主方的武汉市城投集团目前正在积极对接酒店运营商，计划引入四星级以上的标杆型商务酒店品牌。

▸ 室外街区的业态规划图

未来，随着项目商业组成的全面开业、酒店业态的完善及写字楼出租率的提升，其整体价值和商业能级也将持续提升，而作为自持型购物中心的汉阳万达广场的商业定位和品牌档次或将还有升级空间。

#03

有所侧重的品牌招商

家庭客群 突出体验 欢愉中心

项目的定位和主力店

项目所在的四新新区，是武汉市重点规划建设的城市副中心和「生态宜居新城」，周边的市政道路、地铁交通、城市公园等基建设施较为完善，大量新建成的住宅小区入住了基数庞大的年轻家庭客群；而在项目开业前，商业配套的缺乏一直是周边居民的痛点之一。

项目定位上，作为「四新新区首座大型商业综合体」，汉阳万达广场以「区域型全客层休闲中心」的定位全面满足周边家庭客群的购物及生活需求，带来了涵盖主力店、餐饮美食、生活精品、服装服饰、体验业态、儿童业态这六大组成的163家品牌。

▸ 项目的业态布局

主力店方面，项目在休闲、儿童、超市、餐饮、零售等业态上有所发力，通过在两大区域的合理布局和热点串联，特别是约1万平方米的童梦园CLUB以及悦活里超市、李宁、冰世界、大玩家、楚詞、万达影城等，构建了突出体验优势的「汉阳全新家庭欢愉中心」。

▸ 项目的主力店信息

楼层分布和品牌亮点

B1F 品质生活馆

生活超市 美食街区 综合业态

商场的A区和B区通过地下通道相连，B区主要为悦活里超市；A区的主力店为货郎先生和FUN BOX；临近B区的区域主要为快餐、茶饮、小吃组成的美食街区；A区的其他区域，品牌组合目前较为杂乱。

▸ B1F的品牌落位图

▸ B区主要为悦活里超市和特色小吃品牌

▸ 连接两大区域的地下通道

▸ A区的主力店之一的货郎先生

▸ A区的部分美食品牌

▸ A区的其他部分品牌

1F 潮流时尚馆

网红轻食 潮流服饰 珠宝饰品 科技零售

商场两大区域被市政道路隔开，商场B区临外广场一侧是老乡鸡、皇冠幸福里和KFC，B区内部是占据双层空间的童梦园，入驻的米芝莲颇有人气。

在商场A区，主入口两侧是奈雪的茶和星巴克（围挡中）；作为主力店的李宁、斯凯奇、水云间分居两端，其中李宁的门店面积相当大；持续排队的网红烘焙品牌墨茉点心局引人瞩目；女装服饰、珠宝饰品、科技零售、新能源汽车等品牌构成了多个氛围区。

▸ 1F的品牌落位图

▸ 商场B区临外广场的三家餐饮品牌

▸ 商场B区的童梦园

▸ B区内紧邻儿童乐园的米芝莲

▸ A区主入口两侧的奈雪的茶和星巴克

▸ A区的3家主力店

▸ A区的其他部分品牌

2F 精致体验馆

亲子儿童 男女服饰 休闲体验

商场B区是与1F融为一体的童梦园CLUB；商场A区两端的主力店分别为Super Rainbow和乐友、匹克亲子运动馆和三福；两大区域通过空中步道相互连接；A区主要形成了儿童亲子区、服饰区、体验业态区三大氛围。

▸ 2F的品牌落位图

▸ 商场B区的童梦园CLUB

▸ 商场A区的4家主力店

▸ A区的部分儿童品牌

▸ A区的部分服饰品牌

▸ A区的部分体验品牌

▸ A区的部分生活精品品牌

3F 饕餮美食馆

休闲体验 特色餐饮

在商场B区，冰世界、WSK KART CLUB、嗨翻视界三家主力店组成了一个高人气的娱乐休闲氛围。

商场A区是单一业态的餐饮楼层，通过远端的大玩家电玩城和九寸花汀海鲜烤肉自助以及近端的楚詞和豪渝火锅这4家主力店的带动，并将大餐饮、网红茶饮、特色小吃等搭配布局，使得整个楼层毫无冷区。

▸ 3F的品牌落位图

▸ 商场B区的三家主力店

▸ A区的主力店品牌

▸ A区的布局采取大餐饮、网红茶饮、特色小吃的互搭组合

4F 艺术中心馆

休闲体验 艺术中心

在商场B区，是唱享KTV和豪爵足道；在商场A区，格乐利雅艺术中心还未开业；以上三家占地面积较大的品牌均为商场的主力店。

▸ 4F、5F的品牌落位图

▸ 位于B区的品牌

▸ 位于A区的格乐利雅艺术中心还未开业

5F 万达影城

本层仅有作为主力店的万达影城，需要指出的是，本次入驻商场B区的是万达电影旗下带巨幕影厅的自有高端品牌「万达影城PRIME」。

▸ 万达影城PRIME

综合来看，现阶段的汉阳万达广场就是一座满足消费者吃、喝、玩、乐的「阖家欢式商场」；并通过大面积、受欢迎、高人气的主力店在周边的家庭客群中形成良好口碑，不仅与周边的永旺梦乐城武汉经开店、武汉摩尔城等大型商场形成了差异化共存，更构建了自身独特的市场竞争力。

#04

一言难尽的诸多问题

细节缺失 脏乱现场 考核优先

纵然，按期开业的汉阳万达广场不仅展现出特有的「万达速度」，并在改造内容、主题空间、品牌招商等方面都表现出了特色和新意，更在开业后收获了持续旺盛的高人气；但从现场看，项目依旧存在很多问题和不足。

无标识的地铁站，在距离项目约900米的地铁3号线四新大道站内，目前没有任何有关汉阳万达广场的海报或者指引标识；而紧邻同一地铁站的武汉方圆荟项目却早已更新了标识信息；更让人无语的是，在通往项目最近的地铁站A出入口，张贴的是万科未来中心的开业海报。

▸ 暂未开业的武汉方圆荟项目已在地铁站更新了标识和指引信息

▸ 在地铁站A出口，未见万达却先见万科

糟糕的物业管理，在项目的外广场，LAB君看到了被推倒的花坛以及开业活动遗留的满地垃圾；在项目临芳草二街的一侧，正在施工的场地以及满地堆放的材料使得空气中充满了灰尘；而在商场内多处公共空间和消防通道内，更是充斥着未及时清理的垃圾以及散发出的刺鼻气味。

▸ 室外广场B区门前被推倒的花坛

▸ 室外广场A区门前的一片狼藉

▸ 临芳草二街一侧还未完工开放的5号、6号门前堆放的建筑材料

▸ 商场B1层的公区和消防通道

较低质的停车场，项目的地下停车场分为两大区域，其中连接悦活里超市的B区停车场问题最大，无法倒车的死角、不合常理的车位以及简陋的电梯间，让消费者苦不堪言；在A区，还有堵住商场出入口的车位设计和大量低效的机械停车位；同时，项目的智能停车场系统目前也仅提供最基础的缴费出车。

▸ B区商场通往停车场的通道

▸ B区停车场内的「断头路」

▸ 无任何标识的停车场电梯间

▸ 万达影城专用电梯间

▸ A区停车场被车辆堵住的商场出入口

▸ A区地下停车场的机械停车位

▸ 智能停车系统的多项拓展功能目前都无法使用

缺失细节的现场，对应大小两个商业盒子组成的复杂动线，商场内的导示系统却十分简洁，导购手册也没有注明A区和B区，以至于在商场内迷路的顾客不在少数；而公区并不多见的休息区、多处正在安装调试的硬件设施、充满油烟味的B1层以及营业时间内拉着平板车在场内穿行的商户也让人摇头。

▸ 商场导示牌的信息过于简洁

▸ 商场只在通往洗手间的通道等处布置了少量休息区

▸ 商场内的洗手间、家庭洗手间和多功能洗手间

▸ 商场内的电梯间

▸ 注意下方拉着拖车的商户

考核优先的开业，众所周知，万达商管对于包含招商率、开业率、客流等指标的开业KPI考核十分严格；所以在项目A区的B1F，餐饮、健身、美妆、杂货铺、鞋履、医美、床品、珠宝等品类的无序混搭给人明显的「填铺感」；而开业时火爆的「扫码送蜜柚」等活动，无疑大幅增加了项目的开业客流。

写在最后

在业内人士看来，汉阳万达广场或许还存在五花八门的问题和不足；但对于周边的数十万居民而言，这里却是一处稀缺且接地气的集购物、社交、亲子、娱乐等为一体的城市商业空间；项目开业后的持续高人气，已经表明了消费者对其认可的态度。

▸ 商场3F人气火爆的冰世界

对于项目自身而言，消费者的好感给予了其继续提升商业品质的充分信任和进步空间；而对于四新商圈而言，项目的成功开业更是奠定了商圈发展进阶的坚实基础。

据LAB君了解，汉阳万达广场的开业并未对周边高人气的武汉摩尔城、永旺梦乐城武汉经开店等大型商场形成冲击，以上两大商场的周末客流数据依旧与前期持平，这也进一步说明了汉阳万达广场对四新商圈消费潜力的成功发掘。

▸ 汉阳万达广场近照

未来，随着同一商圈内武汉方圆荟项目的开业以及规划建设中的武汉金茂览秀城、保利香颂水街等大型商业项目的落实推进，这片「武汉商业洼地」的崛起之势正当其时。 

在11月26日，万达集团在黄石市重资产布局的当地第二家万达广场「黄石市团城山万达广场」已经开业，该项目是湖北省内首座第四代万达广场；而在12月，同为重资产项目的「武汉阳逻万达广场」也即将开业，其是全国第四座万达广场旗舰店。届时，「新商业LAB」也将带来这两座万达广场的实地深度市调报告。

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

汉阳万达广场、新城阳光国际广场等，本文为「新商业LAB」原创内容，未经授权，严禁转载或使用！

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