亟待变革的八一广场商圈 | 南昌商业市调①

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▸ 位于南昌中山路的百盛B馆

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

新华社、中新网、南昌发布、南昌范、江西百盛、武商集团等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所引用的图片如未标注出处，均为「新商业LAB」原创作品，原创不易，未经授权，严禁转载或使用！

前言

今年春节前，「新商业LAB」团队到江西省会南昌进行了多日的商业市调，我们从城市地标八一广场出发，沿着中山路走到赣江边滕王阁的楼台之前；再骑上共享电动车，越过赣江上的八一大桥，看过红谷滩的高楼大厦，直抵红角洲南昌之星摩天轮之下在建中的南昌万象城。

▸ 在跨江大桥上骑电动车的感觉不要太好

在很多人眼中，相较周边其他省会蓬勃发展的城市商业，南昌商业的「A面」显得颇为滞后，很多品牌对于是否涉足南昌市场表现得举棋不定；而在市场的「B面」，华润置地、武商集团等商业巨头却在全力参与和提档升级，这里显然有着更大的市场空间。

在LAB君看来，南昌的城市商业有着广阔的发展前景，但也有亟待变革的尴尬现状；同时，赣江两岸的新老城区，给人一种分外明显的「割裂感」，两者的城市面貌不仅泾渭分明，商业氛围和消费客群也大相径庭。

▸ 八一广场周边的老城风貌 @中新网

▸ 红谷滩绿地双子塔周边的新区风貌 @图源自网络

如何改变现状，如何破局发展，让更具活力的新鲜势力带来「鲢鱼效应」或是最有效果的选项之一；而在今年，在南昌老城最具影响力的传统核心商圈八一广场商圈，「武商Mall•南昌」的开业或将引领所在商圈的升级，更或将重塑整个南昌的商业格局。

▸ 将于2022年启幕的武商Mall•南昌（摄于2021年12月裙楼刚封底后不久）

▸ 武商Mall•南昌效果图

#01

商圈的概况

不变的中心 曾经的繁华

从滕王阁到八一广场

作为南昌最为人熟知的城市级商圈，广义上的「八一广场商圈」包括八一广场、中山路-胜利街两大商业聚集区；同时，这周边也是南昌乃至整个江西的文化场馆、旅游景点、医疗配套、市政公园、地铁交通等优势资源最集中的区域。

▸ 八一广场商圈示意图（仅供参考）

两大商业圈之间，通过东西走向的「中山路」连成一体，也将赣江之畔的「滕王阁」与城市中心的「八一广场」两大城市地标彼此相连。南昌老城区最核心、最精华的部分，正在这里。

▸ 赣江边的滕王阁与武汉黄鹤楼、湖南岳阳楼并称为「江南三大名楼」 @新华社

▸ 占地面积达7.8万平方米的八一广场是江西最大的城市中心广场 @图源自网络

曾经风光的百亿商圈

自西汉颖阴侯灌婴在此筑城以来，寓「南疆昌大，南方昌盛」之意的南昌，已走过2200年的时光，南昌城址和规模虽然几经变迁，但城市中心和筑城制度却未有大的变动。

从唐代至清末，借助南昌盆地的纵横水系，江西的经济获得持续发展，千年以来一直是江南重要的富饶之地；古时洪州的风采，更让唐代的大文豪王勃在赣江之畔留下了旷世名篇《滕王阁序》。

从近代打响起义枪声的大校场，到解放后的「人民广场」，又经多次扩建而成为「南昌英雄城」标志性建筑的「八一广场」；这里既是南昌举办大型活动的首选场地及展示城市形象的窗口，也成为百货大楼、新华书店、新型商场、各大品牌聚集的繁华中心。

▸ 建成于1968年的江西省展览馆位于八一广场正西侧，也是如今的江西省美术馆 @图源自网络

1958年，位于八一广场西北角的南昌百货大楼竣工开业，一度成为本地商业的龙头；2000年，南昌第一家肯德基店在此开业，当日就创造了全球单店单日营业额的新纪录；2003年，丽华大厦开业首日销售额破千万元，创下全省商场单日销售纪录；同在2003年，江西首座万达广场携沃尔玛超市在八一广场北侧盛大开业；2012年，星巴克南昌双首店之一落户南昌百货大楼，再度引发排队热潮。

▸ 上世纪80年代的南昌百货大楼 @图源自网络

在数十年的辉煌岁月里，具有城市象征意义的八一广场，既聚集了本地的时髦年轻人，也吸引了众多外地游客。宽敞整洁的道路，人流如织的广场，风光无限的商场，成为那些年八一广场商圈最好的写照。

在南昌的城市发展蓝图中，八一广场商圈既是延续城市千年商脉的江西首个「百亿商圈」，更是吸引新型金融业、总部经济、文化产业等聚集的「城市新活力带」。

▸ 开业初期的南昌八一万达广场 @图源自网络

处境尴尬的老城中心

在本世纪初，南昌正式启动了赣江西岸红谷滩新区的开发建设，明确打造「一江两岸」的双中心格局，并逐步加大在新区的投入，赣江西岸的城市建设开始发力，新区的商业发展也突飞猛进；然而，老城区传统商圈的人气和业绩，却出现持续大幅下滑。

随着南昌市政府、江西省政府先后从八一广场周边迁移至赣江西岸，南昌的发展重心似乎全面西移；八一广场商圈一度欣欣向荣的发展势头急转直下，多个规划及在建中的重点项目或放弃、或停工，周边各大商场的经营也陷入了难以止跌的颓势之中。

▸ 位于八一广场西侧的丽华购物广场营业已超16年，却于2020年初闭门停业

如今，在南昌赣江两岸的各大商场中，最受消费者喜爱的「人气之王」是位于红谷滩新区的「红谷滩万达广场」，全年客流位列万达系统中的全国前三。

而在全市商场业绩排名中，前三名都位于赣江西岸的城市新区，依次是「红谷滩万达广场、南昌T16购物中心、南昌杉杉奥特莱斯广场」；如此发展失衡的商业格局，在国内其他省会城市都难得一见。

▸ 于2012年开业的红谷滩万达广场全年销售业绩约25亿元 @图源自网络

#02

商圈的现状

老旧的设施 缺失的氛围

人气不足的八一广场

站在八一广场中央的八一南昌起义纪念塔下环顾四周，西侧的「丽华购物广场」大门紧锁，西北侧是改造焕新后的「南昌百货大楼」，北侧是「南昌八一万达广场」及紧邻的「财富广场购物中心」，东北侧是在建中的「武商Mall•南昌」；而在东南不远处的广场东路上，还有「南昌IM乐盈广场」。以下，让我们逐一来看。

尝试改变的传统百货，建成已超60多年的「南昌百货大楼」，在本世纪初的年销售额已超10亿元；经过多次改扩建，目前的建筑体量已达8万平方米，由本地企业南昌百货大楼集团公司负责经营。

▸ 商场的主入口

经过2016年完成的最新改造后，商场在1F引入多家国际美妆品牌，并在高楼层打造出颇有特点的主题艺术区，运营方表现出了积极求变的态度；然而，受限于物业条件、业态组合及品牌能级等，当年人山人海的热闹场景早已难见。

▸ 商场的外立面，南昌首家肯德基和首家星巴克都位于南昌百货大楼

▸ 位于商场1F的国际美妆区

▸ 位于商场2F的女装区

有所创新的初代万达，「南昌八一万达广场」是第一代万达广场，建筑面积约5万平方米，包括1F的室内步行街、2F至3F的沃尔玛超市及位于4F的万达影城和主题美食区。在LAB君看来，该商场的体量较小，而超市的面积过大，使得业态组合缺少活力。

▸ 在八一广场上遥望位于正北方向的南昌八一万达广场

▸ 商场传统的外立面

▸ 位于1F的室内步行街

▸ 沃尔玛超市的经营面积很大却人气不足

从现场情况看，餐饮及零售业态混搭的商场1F客流较少，而沃尔玛超市更是空荡；商场的人气热点在于2016年全新打造的「煜达•美食坊」，这里既有个性化的主题风格，也引入了味福记、裕鼎鲜等多家在本地极具人气的特色餐厅。

▸ 位于4F的主题美食区

▸ 装饰及菜品都很出彩的南昌味福记

▸ 和地域文化联动的美食品牌

高端定位的小型商场，紧邻南昌八一万达广场的财富广场，由两栋写字楼及商业裙楼组成，其中定位高档精品百货的「财富广场购物中心」开业于2004年，商业面积约为3.5万平方米，由江西财富广场有限公司负责经营。

▸ 该项目紧邻八一万达广场，包括写字楼及商场的总体量达9.5万平方米

▸ 商场外立面及写字楼入口

作为南昌老牌的高档商场，其内装风格更显档次，拥有Cartier、GIVENCHY、IWC、COACH等国际名品，并于2020年引入了BURBERRY Pop-up快闪店。从整体上看，项目的高端氛围不足，业态过于单一，与当下多元化的高端商场显得格格不入。

▸ 位于商场中庭位置的Cartier

▸ 位于商场入口处的COACH及FANCL

▸ 位于商场中庭位置的BURBERRY Pop-up快闪店

▸ 位于商场2F的太平洋咖啡是场内为数不多的餐饮品牌

高空置率的大型商场，位于广场东路与丁公路交汇处的「南昌IM乐盈广场」，是八一广场商圈首个旧改商业升级的商业综合体，由半开放式商业街、室内购物中心、集贸市场等组成，总建筑面积约13万平方米，「INSITE盈石资产」参与了项目经营。

▸ 项目由3栋拥有钻石菱形般外观的开放式互连建筑构成

▸ 丁公路一侧的商场入口

▸ 广场东路一侧的农贸市场

2017年10月，这座定位「全家庭乐享体验生活中心」的商场盛大开业，却很快就陷入了人气不足的困境；如今，萧条凋敝的外街区和空空荡荡的室内商场，让人很难相信这是一座开业仅4年的商场，而运营方还是国内商业地产行业知名的经营管理机构。

▸ 毫无人气的外街区

▸ 同样冷清的室内商场

▸ 大量的空铺和商家的闭店公示令人唏嘘不已

颇有特色的中山路

看完八一广场周边的主要商场，LAB君沿着中山路，走过八一公园，来到中山路与象山北路交汇的十字路口，这里是八一广场商圈的又一大商业聚集区。

路口的四周，分布着「百盛A馆」、「百盛B馆」、「中山路天虹商场」、「动壹基地」等，不远处是新近开业的「江西万寿宫历史文化街区」（以下简称江西万寿宫）；较之人气不足的八一广场周边，这里的商业氛围明显更具活力，消费客群也更加年轻。

▸ 中山路周边的商场深受本地年轻人的喜爱 @江西百盛

美妆当道的百盛商场，从2007年收购曾红极一时的太平洋购物广场并打造成体量约4.2万平方米的「百盛A馆」；到2020年开业的体量约4万平方米购物体验中心「百盛B馆」；来自马来西亚的百盛商业集团在南昌的布局颇为积极，也获得了消费者的青睐。

▸ 百盛A馆象山北路一侧的夜景

▸ 百盛A馆的楼层导视

百盛A馆的业态布局更似传统百货，其中1F的美妆区品牌较全，还有南昌第二家MUJI，而B1F的美食区以快餐轻食为主；整体上看，零售品牌是商场的强项，但商场缺少大餐饮品牌，也没有引入影院等娱乐业态。

▸ 1F的国际美妆区

▸ 1F的国际美妆区

▸ 1F的MUJI

▸ 1F的COACH

百盛B馆则是集美妆、潮牌、运动、书店、亲子、美食、超市等多元业态为一体的「体验购物中心」，不仅带来了更高能级的品牌组合，无缝对接地铁站的主题美食区及高层的特色餐饮区更受年轻人欢迎，并与百盛A馆形成了各有侧重、彼此互补的集群效应。

▸ 主入口的美陈和美妆品牌的门头颇有特色

▸ 商场侧面的夜景

▸ 别出心裁地将楼层导视做成店铺围挡

▸ 位居门神位置的NARS和YSL

▸ 商场B1F无缝对接地铁站的美食街区「盛仔巷」

▸ 位于2F的西西弗书店

▸ 位于高楼层的大餐饮品牌

倍感压力的天虹商场，与两家百盛商场隔街相望的，是体量约5.4万平方米的「中山路天虹商场」；这家于2007年开业的商场，前身是百脑汇南昌店，也是天虹商场在国内的第27家门店。

▸ 中山路天虹商场的夜景

商场最初定位为中端精品百货，期间经过多次改造焕新，成为多元业态的综合性购物中心；而在百盛B馆开业后，商场先前相对百盛A馆的业态优势已荡然无存，倍感压力的商场于2020年上半年启动了新一轮的升级，特别加强了国际美妆及主题餐饮的丰富度。

▸ 商场的楼层导视图

▸ 在L1全新打造的国际美妆区

▸ 2020年升级后引入的主题餐饮品牌

▸ 位于L9的江西华银国际影城

▸ 恰逢商场15年店庆活动，虽然主题似曾相识

高投入的江西万寿宫，沿着中山路继续向西，走过「南昌八一起义纪念馆」，就是由南昌市政公用集团斥资20亿元打造的省级重点商旅文项目「江西省万寿宫历史文街区」。

▸ 开放式街区的夜景

该项目由铁柱万寿宫、具有晚清赣派民居建筑风格的开放式商业街区及大型地下停车场等组成，总建筑面积约14.6万平方米，定位为「南昌城市新名片、赣鄱文化第一街」，于2021年10月开业。

▸ 项目导览图

▸ 铁柱万寿宫融合了地域特有的许逊崇拜、道教净明派及江西会馆文化 @南昌范

LAB君漫步在江西万寿宫时，既体会到扑面而来的地域文化气息，也觉察到这里有别于本地大多数商场的「一店一景一特色」的招商巧思，更通过建筑、品牌、场景的融合呈现，感受到南昌老街巷的市井魅力；或许，目前这里最缺少的是宣传力度及知名度。

▸ 街区中具有赣派风格的仿古建筑

▸ 街区入驻的星巴克咖啡

▸ 街区入驻的胡桃里乐队酒馆

令人唏嘘的步行街

在江西万寿宫对面，是全长约1公里的「胜利路步行街」，这条建于1928年的百年老街，曾是老南昌最繁华的路段之一，也是南昌市商业繁华的象征之一。

从2002年改造为商业步行街以来，胜利路步行街历经多次升级，期间推出了全长2公里、体量约5.6万平方米的地下双层商场「VVMALL潮玩天地」；而在最近一次改造中，还加入了针对年轻人的主题专区，一度似乎恢复了往日盛景。

▸ 2021年「五一」期间的胜利路步行街 @中新网

为了获得最真实的感触，LAB君从中山路一路走到叠山路，看过整条步行街及地下商业街；然而，在武汉、长沙、上海、北京、天津、杭州、成都、重庆、太原等国内城市实地市调过多个同类型商业步行街的LAB君，却感慨于胜利路步行街当下的萧条。

▸ 位于中山路一侧的「中国著名商业街」标识

胜利路步行街的地面建筑有着与上海南京路、武汉江汉路类似的简欧民国风格，也能看出管理运营方在地域文化及主题内容方面下了不少功夫，但街上冷清的人气、关张的临街店铺、昏暗的地下商场等，令人唏嘘不已。

▸ 似曾相识的风格建筑

▸ 步行街上具有地域文化的雕塑和地下商业街的入口

▸ 新近打造的「浪潮宇宙」主题区域

▸ 新近打造的「ACNG」主题区域却有众多的空铺

▸ 临中山路一侧的「VVMALL潮玩天地」B1层经营尚可

▸ 临中山路一侧的「VVMALL潮玩天地」B2层却几乎全是空铺

造成如今的现状，很多人认为有电商的冲击，有产权的限制，也有周边新建商场的崛起，使得步行街的客流分流及招商困难；然而，其他城市的同类型步行街同样要面对以上问题，却既可与周边商场共存共荣，也拥有很高的人气，并在持续创新与改进。

▸ 与高端商场、地下商街、地铁站点相互串联并拥有多家人气品牌的长沙黄兴南路步行街

或许，过于传统的商业思维，缺少地标性商业项目及具有号召力的商业品牌，缺乏与周边商场、旅游景点、文化场馆、地铁站点的互联互通，从而导致商业吸引力持续下降，才是造成当下困境的多重原因；胜利路步行街的现状似乎也是整个八一广场商圈的一个缩影。

#03

商圈的未来

破局的关键何在？

看过八一广场商圈的主要商场，相信大家对商圈的现状都有了各自的看法，不可否认老城区的商业人气被崛起的红谷滩新区持续分流；但在LAB君看来，八一广场商圈自身也存在诸多有待解决的问题。

• 整体的档次较低，虽有高端及主题商场，但体量过小且缺少号召力；

• 商圈的设施和模式过于陈旧，特别是八一广场周边存在先天的不足；

• 商圈整体吸引力不足，缺少年轻客群，进而导致消费力及活力不足；

• 交通配套不足，商圈既缺少地铁对接，也缺少足够的机动车停车位。

▸ 双地铁换乘的八一广场站位于广场上的出入口，目前该站暂未与周边各大商场直接连通

▸ 江西万寿宫拥有区域难得一见的大型地下停车场

▸ 非机动车是本地大多数人的日常交通工具，而在八一广场周边行驶和停放都很不方便

同时，我们也能发现商圈的不少亮点，如百盛购物中心、中山路天虹商场等积极求变的态度，以及江西万寿宫融合地域文化与主题商业的文商旅模式；然而，想要彻底改变商圈墨守成规的整体现状和冷清萧条的困难局面，这些亮点并不足够。

▸ 八一广场商圈主要商业体信息（仅供参考）

无可替代的城市地标

在2017年省府大院地块的出让及前苏宁高端综合体的规划建设中，能够看出南昌市对于重构并激活八一广场商圈的决心；随后虽又经历了波折，但当拥有积极态度、坚定信心、更强资源的武商集团介入后，整个局面终于豁然明朗。

这里并不缺少稀缺资源，八一广场周边有城市象征的八一广场和滕王阁，有江西省美术馆、江西艺术剧院、江西省革命烈士纪念堂、南昌八一起义纪念馆等文化场馆，有多所省级优质医院，这里拥有红谷滩新区无法比拟且足以辐射江西全省的综合资源优势。

▸ 位于八一广场西侧的江西省美术馆

▸ 紧邻江西省美术馆的八一广场新华书店综合体计划于2022年开业

这里同样拥有商业底蕴，但缺少的是新鲜活力和足够动力，需要拥有更强能量的商业巨头以革新思维打造具有足够号召力的大体量高端商业综合体；需要引入高端酒店聚合周边的旅游资源，从而形成更强的核心引领力，焕新所在商圈，重塑城市商业格局。

▸ 站在八一广场之上遥望东北侧在建中的武商Mall•南昌

▸ 近距离感受在建中的大体量高端商业综合体

未来，拥有重奢商场和五星级酒店的「武商Mall•南昌」，必将带动八一广场周边的商业焕新，也将与中山路-胜利街周边形成更强的商业联动及优势互补。

在八一广场地下空间的建设规划中，也将打造约1万平方米的地下商业空间并与周边商场全面对接，多年来一直困扰周边商场的流量短板或将彻底补齐。届时，浴火重生的八一广场商圈或将展现出别样的精彩和全新的活力。

在本篇城市市调之后，我们还将带来位于同一商圈的「江西万寿宫历史文化街区」、位于红谷滩新区的「南昌T16购物中心」的专项市调文章。

今年下半年，在武商Mall•南昌开业之际，「新商业LAB」将在第一时间前来南昌，随后也将带来武商集团在湖北省外首个重奢商场的开业市调报告，届时敬请期待。

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