【政策】《海南省农村不动产确权登记有关问题的处理意见》公开征求意见

导读

近日，海南省自然资源和规划厅就《海南省农村不动产确权登记有关问题的处理意见》公开征求意见。文件针对确权登记的“户”认定方式、不同历史阶段超面积使用的农村宅基地、“一户多宅”等农村宅基地相关问题的处理方式作出了具体规定，并提出，村民使用宅基地应符合相关规划，包括原土地利用总体规划、多规合一、村镇建设规划和村庄规划，不符合规划的宅基地，原则上不进行确权登记发证。

为妥善解决海南省农村不动产确权登记历史遗留问题，确保不动产登记改革制度在农村平稳落地，明晰农村集体土地产权关系，切实维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革。近日，海南省自然资源和规划厅发布《海南省农村不动产确权登记有关问题的处理意见》（征求意见稿），结合文昌、东方、琼中试点工作及海南省实际，明确农村不动产确权登记发证有关问题。

《海南省农村不动产确权登记有关问题的处理意见》（征求意见稿，以下简称《意见》）明确农村不动产是指农村宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物。

其中：

• 宅基地是指最新土地利用现状调查为村庄建设用地或城镇建设用地范围内且符合相关规划的集体所有土地，包括农村家庭实际建造房屋及附属生活设施的用地范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

• 集体建设用地是在村庄范围内除了宅基地外的建设用地，以及村庄范围外属集体所有的建设用地。

《意见》提出，“户”的认定原则上以公安部门户籍登记为准，是指具有本村常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员的自然户。

具有以下情形之一的，可以独立作为“户”：1.单独承包土地的；2.已婚且已分家单独居住生活的；3.未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的；4.依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人；5.其他法律法规规定的情形。

需要注意的是，由外地转入的空挂户、挂靠户，不能认定为具有农村集体经济组织成员资格的“户”。

《意见》对不同历史阶段超面积使用的农村宅基地、“一户多宅”、非本农民集体成员合法取得的宅基地等相关情况的处理方式作出了明确规定，同时强调，村民使用宅基地应符合相关规划，包括原土地利用总体规划、多规合一、村镇建设规划和村庄规划，不符合规划的宅基地，原则上不进行确权登记发证。

海南省农村不动产确权登记有关问题的处理意见（征求意见稿）

为妥善解决我省农村不动产确权登记历史遗留问题，确保不动产登记改革制度在农村平稳落地，明晰农村集体土地产权关系，切实维护集体土地权利人的合法权益，促进和规范农村产权制度改革。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》、《海南省土地权属确定与争议处理条例》等法律、法规的规定，结合文昌、东方、琼中试点工作及我省实际，现就我省农村不动产确权登记发证有关问题，提出以下处理意见：

一、明确农村不动产确权登记范围

本意见所称农村不动产，是指农村宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物。其中，宅基地是指最新土地利用现状调查为村庄建设用地或城镇建设用地范围内且符合相关规划的集体所有土地，包括农村家庭实际建造房屋及附属生活设施的用地范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

集体建设用地是在村庄范围内除了宅基地外的建设用地，以及村庄范围外属集体所有的建设用地。

二、妥善处理农村宅基地相关问题

（一）合理认定确权登记的“户”

“户”的认定，原则上以公安部门户籍登记为准,是指具有本村常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员的自然户。但具有以下情形之一的，可以独立作为 “户”：1.单独承包土地的；2.已婚且已分家单独居住生活的；3.未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的; 4.依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人。5.其他法律法规规定的情形。

由外地转入的空挂户、挂靠户，不能认定为具有农村集体经济组织成员资格的“户”。

（二）依法处理不同历史阶段超面积使用的农村宅基地

1、经依法批准获得的宅基地，按批准文件确权。

2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》之前建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，按使用现状确权。

3、1982年2月13日至1999年9月24日《海南省经济特区土地管理条例》之前使用的宅基地，在175㎡面积范围内确权。如超过175㎡的，超过部分在不动产权证书记事栏内注明；以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权。

如超过面积部分原已经政府部门处理的，可凭相关证明材料按实际使用面积进行确权登记。

4、1999年9月24日后使用的宅基地，如果使用者符合申请使用宅基地的有关条件，在175㎡面积限额内给予确权。超过部分予确权。

5、对于合法继承或购买的房屋造成面积超面积限额，房屋占用范围内的宅基地，依照规定给予确权；但是当房屋倒塌或拆除后不再批准重建的，由农村集体经济组织收回土地使用权。

（三）结合实际依法处理“一户多宅” 

农村宅基地实行“一户一宅”。对村民“一户一宅”之外的宅基地，按以下原则处理：

1、对村民合法购买房屋或继承房屋所取得的宅基地，造成“一户多宅”的，依照《海南省土地权属确定与争议处理条例》的有关规定予以确权登记。

2、符合分户建房规定而尚未分户的农村集体成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。

3、村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175㎡的，认定为一户多宅，总面积不超过175㎡，不认定为一户多宅。

（四）依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益

农村妇女作为集体经济组织成员，享有宅基地权益，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记。

农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

（五）妥善处理非本农民集体成员合法取得的宅基地

1、非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，并经本农民集体三分之二以上成员或村民代表同意，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民使用的宅基地或合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

3、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，在175㎡面积内确权登记，面积超过175㎡的，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。房屋拆除后不再批准重建的，土地使用权由农村集体经济组织收回。

4、外出人员原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋占用的宅基地使用权。房屋拆除后不再批准重建的，土地使用权由农村集体经济组织收回。外出人员离开村后，回村另外建设房屋或购买房屋所占用的土地，不予确权登记发证。

5、1999年5月6日后，城镇居民违反规定在农村购买或违法建造的房屋和宅基地不予确权登记。

非农业户口居民因合法取得的宅基地或合法取得房屋而占用的宅基地，在登记发证时，应在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为非农村集体经济组织成员历史取得”。

（六）依法保护华侨宅基地的合法权益

对华侨宅基地的合法权益要妥善保护，具体原则如下：

一是对华侨原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地使用权。房屋拆除后不再批准重建的，土地使用权由农村集体经济组织收回。

二是归侨、华侨要求在土地改革时县级以上人民政府确定给其使用的农村祖屋宅基地或者庭院地建房的，由县级以上人民政府根据相关规划和农村建房用地标准确定其宅基地使用权。原建设用地已被占用，无法退回，归侨、华侨申请另外安排用地的，农村集体经济组织应当优先予以安排。

三、分阶段依法确定集体建设用地使用权

（一）1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业、公共设施和乡镇企业用地，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

（二）1987年《土地管理法》实施后至1999年1月1日，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业、公共设施和乡镇企业用地，由所在农民集体同意，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准后，确定使用单位集体建设用地使用权。

（三）1999年1月1日之后办乡（镇）村公益事业、公共设施和乡镇企业用地，应当依据县级以上人民政府依法批准的用地文件，进行确权登记。

四、分阶段依法处理农村房屋问题

（一）2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》出台之前，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法的，且近期房屋未改建、翻建的，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产登记。

（二）2017年1月1日至2018年11月12日《关于进一步推进农房建设规划报建管理工作的通知》出台前建设的房屋，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法的，且近期房屋未改建、翻建的，由申请人提交《保证质量安全具结书》，房屋按不超过3屋、高度不超过12米、面积不超过400㎡内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）2018年11月12日之后，新建房屋需提交报建有关材料，由申请人提交《保证质量安全具结书》，房屋按不超过3屋、高度不超过12米、面积不超过400㎡内登记发证，超出建设的，按有关规定依法处理后，根据处理结果确权登记。各市县如有出台相关农村建房管理规定的，可按市县的规定执行。

（三）对于原已经依法确权登记发证的宅基地，界线没变化的，不需再开展宅基地权籍调查，只需开展农房补充调查，完成房地一体不动产登记。

五、妥善处理农村宅基地与规划的关系

村民使用宅基地应符合相关规划，包括原土地利用总体规划、多规合一、村镇建设规划和村庄规划。对不符合规划的宅基地，原则上不进行确权登记发证。

（一）在2017年11月省政府批准“多规合一”实施前建房的，如符合以下规划之一的，可视为符合规划。

1.原土地利用总体规划；

2.村镇建设规划；

3.村庄规划。

（二）在2017年11月“多规合一”实施后建房的，应审查其是否符合“多规合一”总体规划。

目前，虽不符合“多规合一”总体规划，但通过依法调整后符合的，可视为符合规划。

六、其他问题处理

（一）已依法确权登记的宅基地，本次调查核实面积与发证面积不符的，按以下办法处理：

１.调查核实面积小于发证面积的，按实际调查面积予以办理不动产证。

２.调查核实面积大于发证面积的，如大于发证面积不超3%或5平方米的，可以按照实际使用面积进行确权登记。如超过以上限额的，如四至界线与实地一致，按实际调查面积办理不动产证，如不一致，超过发证面积部分，不进行确权登记。

（二）妥善处理土地分割与土地分摊。两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的，原权属登记宗地面积已分摊的继续沿用原成果，未确权登记的，由相关农户自行协商确定各自使用范围。经协商能够确定各户准确使用界限，按协商确定的界线分割单独确权登记。不能确定各户准确使用界线但能确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理确权登记。经协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

（三）依法依规办理农村不动产登记，严禁通过不动产登记将农村违法用地、违法建房合法化。

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来源：海南省自然资源厅  转自：国地资讯

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