测绘人正在做的 | “房地一体”农村不动产确权登记发证工作热点问答（二）

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上期回顾：“房地一体”农村不动产确权登记发证工作热点问答（一）

Q26、原来老家建的房子，后来工作户口迁出了，还能发证吗？A

答：原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的，可按规定予以登记发证。

Q

27、我的房子能不能登记到子女的名下？

A答：年满18周岁，符合“一户只能拥有一处宅基地”，经其他家庭成员同意的，可以作为申请登记主体。Q

28、我家是从山区迁入到本村的，能否发证？

A

答：要分情况考虑。如果是非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的，可按规定申请登记发证。如果是个人私自买卖，暂不予以确权登记发证。

Q

29、农村妇女作为家庭成员，如何体现不动产权益？

A答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。Q

30、我们村民要去哪里申请登记发证？

A答：您们只需要配合工作人员对该房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口本等所需材料，在申请材料上签字确认即可。Q31、什么时候开始登记发证？A

答：待资料收集齐全并公示后，审查通过即开始登记发证。

Q

32、我家房子发证要不要邻居家签名同意？

A答：不需要。“总登记”权属调查采用单边指界方式进行，由乡镇统一组织村委、村集体集体经济组织召集权利人对本宗地进行现场指界，签字确认权属界线，指界完成后进行并宗审查。Q

33、这次发证要提供哪些材料？

A答：分两种情况：1、申请人为本集体组织成员的：填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明、户籍证明材料。2、非本集体经济组织成员的，填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明、户籍证明材料、不动产权属来源证明，并经村小组、 村委会确认。Q

34、这次发证要不要收费？

A答：不收费。权籍调查经费、证书工本费等统一由县（区）人民政府承担，不会向群众收取任何费用。Q35、这次发证有哪些步骤？A答：包括权籍调查，入户丈量，收集资料，公示，经村小组、村委会、乡镇府审批确认宅基地合法使用权，不动产登记机构颁发证书等步骤。Q

36、建筑面积比批准面积小的，怎么办理？

A答：按实际建筑面积办理。Q37、对符合“总登记”要求的土地及其地上房屋，不动产登记机构审核结果公告包括哪些主要内容?A答:(1)权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地及其地上房屋座落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;(3)权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;(4)需要公告的其他事项。公告期满，当事人对审核结果无异议，或者异议不成立的，不动产登记机构报经人民政府批准后办理登记。Q

38、对初始登记公告有异议的怎么办?

A

答:(1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(区)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。

Q39、因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，如何确定确权登记的权利主体？A

答:查明宅基地和房屋历史使用情况和现状后，经农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。但应按正常程序依申请登记，不纳入此次“总登记”。

Q40、拆除继承的原住宅盖新房，村委会是否可收回宅基地？A答：我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”因此，宅基地的所有权是属于集体所有的。我国的《土地管理法》对土地的所有权，使用权及农村个人建设用地，都有明确规定，村民对自己的宅基地只享有使用权，不享有所有权。我国《继承法》规定，公民死亡时遗留的个人合法财产可以继承。而宅基地的所有权属于集体，其所有权主体不是村民，不属于个人财产。因此，公民死亡时遗留的房屋可以被继承，但是宅基地不能被继承。根据“房地不可分离”的原则，继承房屋之后，宅基地使用权也会随着房屋产权合法转移给继承人，这时应该进行必要的登记。当房屋消灭后，宅基地使用权依托的客体消失了，继承人便不再享有宅基地使用权。届时，村委会可以收回宅基地。Q41、宅基地能继承吗？A答：我国《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第8条第2款也根据《宪法》精神，作了相同规定。据此，村民个人不享有对宅基地的所有权，而只享有使用权。根据《继承法》第3条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料，公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。由于村民个人对于宅基地只享有使用权，不享有所有权，宅基地不属于“个人合法财产”，不能依法继承。另外宅基地使用权具有很强的人身依附性。在通常情况下，取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不在不同农民个体之间流转，即不可以继承，并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。Q

42、“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查工作的内容是什么？

A答：主要工作内容是以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况，包括房屋（建、构筑物）信息、宗地信息等。（1）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、总层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积等。（2）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、面积等土地状况。Q

43、何为宗地图和房屋平面图？

A答：宗地图是指描述宗地位置、界址点线与相邻宗地关系及其定着物位置等要素的地籍图，是不动产权证书和不动产档案的附图。房屋平面图包括房屋分层图与分户图，是指描述房屋单元的位置、界线、结构、层次、面积等要素的平面图，是不动产权证书和不动产档案的附图。Q

44、现有宅基地使用权人与原土地权源证件载明的使用权人不一致的,如何处理？

A答：按以下规定办理：（1）因原土地使用权人死亡的，提交相关继承材料后，按实际土地使用权进行登记颁证：（2）对原土地权属来源证件载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的或因行政区域调整，致使地名、人名（曾用名）发生变化的,凭派出所户籍、村委会相关证明材料，按实际土地使用权人进行确权登记颁证。Q

45、宗地面积测算和房屋面积如何测算？

A答：宗地面积测算，可以本次调查实际测量的房屋首层范围作为宗地界址线，进而计算宗地面积，也可沿用以解析法开展的农村地籍调查成果的宗地面积。房屋以幢为单位进行测算，面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，其中房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积，可根据已有成果或实地丈量的边长，采用解析法或量距法求取房屋面积。Q

46、哪些情形不得进行确权登记发证？

A答：（1）小产权房；（2）基地或房屋不符合规划建设的；（3）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)后非农村集体经济组织成员(如城镇居民、外来人口等)在农村非法购买和建造的住宅；（4）空闲或房屋坍陷、拆除两年以上未恢复使用的；（5）临时用地及临时建筑；（6）违法占用永久基本农田的；（7）已征收补偿完毕或政府列入征拆范围的；（8）未年满十八周岁的(未成年人继承的除外)；（9）“以租代征”、“大棚房”等违法占用集体土地建设的住宅房屋；（10）以兴办镇村公共设施、公益事业、镇村企业为名，非法占用或租用农村集体土地进行非农建设的。Q

47、村民外出务工，没人在家指界、提交资料怎么办？

A答：（1）村组利用节假日和农忙时间对回乡的村民集中收集资料、指界签字、填写申请。（2）村民可以委托熟悉宅基地范围的亲戚、邻居代为指界签字、提供资料(需提供委托书),同时村民可以通过微信视频等远程视频方式指界。

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来源：博罗县自然资源局，由博罗发布综合整理。

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