【干货】房产测量规范及面积测算，135页PDF可下载！

房产面积测算

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房产面积测算的一般规定

1、房产面积测算的内容

房产面积测算是指房产水平面积测算，具体分为：房屋面积、用地面积测算两类。

房屋面积测算：房屋建筑面积、房屋使用面积、共有建筑面积、产权面积等各项测算。

房屋用地面积测算：房屋独立使用土地面积与共有土地面积测算等。

2、房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱） 勒脚以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑，并且有实际使用功能。

3、成套房屋的套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积是由三部分组成的：

1) 套内房屋房屋的使用面积；

2) 套内墙体面积；

3) 套内阳台建筑面积。

3、房屋的产权面积

房屋产权面积指业权人（或单位）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

4、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积

5、房产面积测算的要求

各类面积必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至0. 01m2。

6、房屋的结构分类

房屋建筑结构的分类，按房屋的梁、柱、墙等承重结构的建筑材料来划定的结构分类，共分为六类。分别用英 文字母M、N、A、B、C、D、E作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。

1）钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构，以字母M表示。

2）钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建 造的，以字母N表示。

3）钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的, 以字母A表示。

4）混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，以字母B表示。

5）砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。以字母C表示。

6）简易结构：指木屋或用木柱等简易材料承重板墙或无墙的简易房屋，以字母E表示。

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房屋建筑面积测算的有关规定

计算建筑面积的房屋应具备五个条件

1）具有上盖或屋顶

2）必须有墙、柱、栏杆等维护物;

3）结构牢固的永久性建筑物；

4）层高(屋顶面至屋地板面的垂直距离)在2. 20m及2. 20m以上

5）可作为人类生产、生活的场所。

1、计算全部建筑面积的范围

永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。

多层房屋按各层建筑面积的总和计算（层高低于2. 20m的房屋不能计入建筑面积，房屋层高远远大于2.20m的，也只能按一层计算）。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度

在2.20m以上部分计算建筑面积。

穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

楼梯间、 电梯（观光 梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2. 20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

飘（挑）楼、全封闭的阳台按其 外围水平投影面积计算。

飘窗台高度在 2.20米以上的按其外围水平投影面积计算

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊, 两房屋间有上盖和柱的走廊, 均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋间永久性封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2. 20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算

玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面 积计算；既有主墙，又有幕墙的）， 以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2. 20m以上部位的外围水平面积计算。

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋, 层高（高度）2. 20米以上的部位计算建 筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板 外沿的，以底板投影计算建筑面积。

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

未封闭的阳台、无柱走廊（挑廊），按其围护结构水平投影面积的一半计算。

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影面积计算建筑面积。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。

无顶盖的室外楼梯按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（说明：无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算 建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。）

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.不计算建筑面积的范围

1）层高小于2.20m以下的阁楼、 夹层、插层、设备层、地下室和半地下室。

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的 玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3）房屋之间无上盖的架空通廊。

4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7）利用引桥、 高架路、 高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下 人防干、支线、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

9）临街楼房、飘楼、无柱走廊下的底层作为公共道路、街巷通行的，均不计建筑面积。

10）楼梯下方的空间，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不 再计算建筑面积。

11）与室内不相通的类似于阳台、飘楼、 无柱走廊的建筑，不计算建筑面积。

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用地面积测算

1、用地面积测算的范围

用地面积以丘为单位进行测算， 包括房屋占地面积、其他用途的土地面 积测算，各项地类面积的测算。

2、不计入用地面积范围

1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。

2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地。

3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。

4）已经征用、划拨或者属于原房地产记载的范围，经过规划部门核定需要作为市政建设的用地。

5）其他按规定不计入用地的面积。

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房产测量的精度要求

1、房产测量的精度指标与限差

以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

2、房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过土 0.025m。

3、房产界址点精度要求

备注：间距超过50m的相邻界址点的间距误差也不超过 此表的规定。

间距未超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下式计算结果:

mj一相应等级界址点的点位中误差，单位：m;

D一相邻界址点间的距离，单位：m;

△D一界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m

4.面积限差公式

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来源：百度文库 转自：房地产行业先锋

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