广州市城市更新税收指引（2021年版）

国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引（2021年版）》的通知

穗税发〔2021〕93号

国家税务总局广州市各区税务局，国家税务总局广州市税务局各派出机构，各区住房和城乡建设局：

按照《中共广州市委全面深化改革委员会关于转发〈中共广东省委全面深化改革委员会印发关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见的通知〉的通知》（穗改委发〔2020〕13号）要求，为进一步发挥税收职能作用，支持广州城市更新工作高质量发展，推进广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，国家税务总局广州市税务局、广州市住房和城乡建设局组织编写了《广州市城市更新税收指引（2021年版）》，现印发给你们，请按照执行。

附件：广州市城市更新税收指引（2021年版）

国家税务总局广州市税务局  广州市住房和城乡建设局

2021年8月10日

附件：

广州市城市更新税收指引（2021年版） 

目录

第一类：城中村改造........................... 2

场景1：村企合作改造....................... 2

    1.1 合作意向企业垫付前期费用环节........... 2

    1.2 改造主体公司返还前期费用环节........... 5

    1.3 拆迁补偿环节........................... 7

    1.4 土地出让环节.......................... 11

    1.5 复建安置房建设环节.................... 13

     方式1：改造主体公司代建安置房........... 13

     方式2：改造主体公司自建安置房........... 17

     方式3：村集体经济组织自建安置房......... 21

   1.6 复建安置房分配环节.................... 24

   1.7 融资区房屋建设、销售环节.............. 26

场景2：村集体经济组织留用地转让........... 29

   2.1 补缴土地出让金环节.................... 30

   2.2 留用地使用权转让、权属变更环节........ 31

   2.3 分成物业移交环节...................... 33

   方式1：无偿移交......................... 34

   方式2：固定价格回购..................... 36

第二类：旧城镇改造.......................... 39

场景3：微改造............................ 39

    3.1 工程施工环节.......................... 39

场景4：全面改造.......................... 41

    4.1 拆迁补偿环节.......................... 41

    4.2 土地出让环节.......................... 46

    4.3 房地产开发、销售环节.................. 47

第三类：旧厂房改造.......................... 51

场景5：自主改造.......................... 51

    5.1 补缴土地出让金环节.................... 51

    5.2 自主改造环节.......................... 52

场景6：收购改造.......................... 54

    6.1 收购环节.............................. 54

    6.2 改造环节.............................. 57

场景7：合作改造.......................... 59

    7.1 改造主体公司成立环节.................. 60

    7.2 增资扩股引入合作企业环节.............. 62

    7.3 补缴土地出让金环节.................... 63

    7.4 拆迁补偿环节.......................... 63

    7.5 复建物业过户及股权退出环节............ 67

    7.6 物业开发、销售环节.................... 69

场景8:单一主体归宗改造................... 72

    8.1 拆迁补偿环节.......................... 72

    8.2 土地出让环节.......................... 78

    8.3 房地产开发、销售环节.................. 80

第四类：村级工业园、物流园、专业批发市场转型. 84

场景9：村集体经济组织租赁改造............. 84

    9.1 拆迁补偿环节.......................... 84

    9.2 土地租赁环节.......................... 86

    9.3 物业建设、运营环节.................... 88

    9.4 物业收回环节.......................... 90

场景10：政府直接收储..................... 91

    10.1 土地征收（收回）环节................. 91

10.2 建筑物拆除、平整环节................. 95

第五类：违法建设、未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治97

场景11：违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治  97

    11.1 拆除、整治环节....................... 97

第六类：限地价、竞配建、竞自持等方式出让土地100

场景12：政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让土地  100

    12.1 土地收储环节........................ 100

    12.2 土地使用权出让环节.................. 104

    12.3 配建物业移交环节.................... 105

     方式1：直接移交方式.................... 106

     方式2：无偿移交方式.................... 108

     方式3：政府回购方式.................... 111

    12.4 房地产开发、销售环节................ 113

    12.5 自持物业运营环节.................... 117

    方式1：经营租赁........................ 117

    方式2：长租或转让永久使用权............ 119

为落实市委市政府关于城市更新工作的战略部署，推动广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，按照“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治九项城市更新重点任务梳理编写涉税业务指引，共分为6类、12个应用场景：村企合作改造、村集体经济组织留用地转让；旧街区微改造、全面改造；旧厂房自行改造、收购改造、合作改造、单一主体归宗改造；村集体经济组织租赁改造、政府直接收储；违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治；政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让土地。

本指引基于每个应用场景，以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州城市更新过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税收处理规定，用于指导广州城市更新的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省市有新规定的按新规定执行。 

第一类：城中村改造

场景1：村企合作改造

村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过公共资源交易中心招标引进开发企业合作参与改造。改造范围的土地一般分为复建安置区和融资区，改造主体公司负责拆迁补偿及复建安置房建设、取得融资区房地产开发销售的权益。该场景涉税环节包括合作意向企业垫付前期费用、改造主体公司返还前期费用、拆迁补偿、土地出让、复建安置房建设、复建安置房分配、融资区房屋销售。

1.1 合作意向企业垫付前期费用环节

对纳入更新改造范围的旧村庄，原则上由区政府委托专业机构开展项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等前期工作；历史上也存在旧村改造项目开展上述前期工作的经费由合作意向企业垫付给村集体经济组织的情形。这部分前期费用通常由合作意向企业垫付给村集体经济组织。另外，合作意向企业向改造主体公司收取额外的服务费用。

1.1.1村集体经济组织

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给村集体经济组织，村集体经济组织再开具发票给合作意向企业或改造主体公司，村集体经济组织属于转售相应的应税服务，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，城市更新主管部门、村集体经济组织组织开展土地勘测定界签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。

三、企业所得税

（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织为开展改造前期工作发生的合理支出可以税前扣除。对于改造前期支出最终由改造主体公司承担的，村集体经济组织在应收到改造主体公司前期费用补偿时确认收入。

（二）对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由村集体经济组织支出、合作意向企业代垫款项的支出，属于村集体经济组织的支出，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担该支出的，属于改造主体公司代村集体经济组织偿还代垫款项，村集体经济组织确认收入。

（三）根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）,属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。（下同，凭证问题不再重复列示。）

1.1.2 提供前期服务的专业机构

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，专业机构受托开展基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等，收取的相关费用，应按照相应税目征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程勘察设计合同”征收印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业机构从事基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界业务、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

1.2 改造主体公司返还前期费用环节

合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

1.2.1 合作意向企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，按照合作协议的约定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给改造主体公司，合作意向企业除收回垫付的前期费用外，向改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票给合作意向企业，合作意向企业再开具发票给改造主体公司，合作意向企业属于转售相应的应税服务，收回垫付的前期费用及额外收取的服务费，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由合作意向企业支出的，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村集体经济组织确认收入；对于属于本企业收到服务费的，应确认为本企业收入。

1.2.2 改造主体公司

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，如果提供前期服务的专业机构或合作意向企业直接开具抵扣凭证给改造主体公司，可以作为进项抵扣。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证等。

三、企业所得税

合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定范围的，计入改造主体公司开发产品计税成本。

1.3 拆迁补偿环节

改造主体公司按照拆迁补偿协议对村民（村民是指有权利取得拆迁补偿款、安置房的村集体经济组织成员或其他人员，下同）、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补偿。

1.3.1村民、村集体经济组织、集体土地使用方

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，村民、村集体经济组织收取的拆迁补偿费、集体土地使用方收取的解除租约补偿等，未提供增值税应税行为，不征收增值税。

二、企业所得税

集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的建设用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

三、个人所得税

（一）根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

（二）对个人取得的非拆迁补偿费所得，按照《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第707号）规定征收个人所得税。

1.3.2 改造主体公司

一、增值税

改造主体公司按照拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业承租方支付的拆迁补偿费，根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体土地使用方支付的拆迁补偿费用，真实、合理的，允许计入改造主体公司土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。

三、契税

根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日前按照《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定执行，下同）第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

四、企业所得税

企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。

1.3.3 其他规定

对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业在改造前期阶段先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参考上述规定处理。改造主体公司在土地增值税清算时可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证。

1.4 土地出让环节

改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地出让金。

1.4.1规划自然资源部门

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

二、增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

1.4.2改造主体公司

一、增值税

改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对改造主体公司以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，作为土地开发成本进行税务处理。

1.5 复建安置房建设环节

改造主体公司除支付拆迁补偿款以外，还要承担复建地块上的安置房建设，一般有三种方式：方式1，改造主体公司代建安置房，复建地块确权在村集体经济组织名下，由改造主体公司代建，安置房确权在村集体经济组织名下。方式2，改造主体公司自建安置房，复建地块与融资地块均确权到改造主体公司名下，改造主体公司由合作开发企业单独成立或村集体经济组织、合作开发企业共同控股，复建安置房建设完成后，产权先登记至改造主体公司名下，再将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，村集体经济组织退出股权。方式3，村集体经济组织自建安置房，村集体经济组织自行负责安置房建设，改造主体公司支付建设资金给村集体经济组织，安置房确权在村集体经济组织名下。

方式1：改造主体公司代建安置房

1.5.1.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，改造主体公司属于无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）二十九条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出（不包括权益面积部分向村集体组织、村民取得的收入），允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作为土地开发成本进行税务处理。

1.5.1.2 村集体经济组织

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定, 应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。

二、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿协议确认代建安置房属于村集体经济组织部分和属于村民部分。对村集体经济组织接受改造主体代建安置房应确认收入，同时确认对应固定资产的计税基础。

1.5.1.3 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

方式2：改造主体公司自建安置房

1.5.2.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条、第四十四条规定，改造主体公司将安置房无偿转移登记至村集体经济组织，如果补偿协议约定了补偿价格，属于销售行为，按照补偿协议约定的补偿价格计税；如果补偿协议没有约定补偿价格或补偿价格明显偏低的，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条、第六条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，改造主体公司将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，应视同销售征收土地增值税，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，计入改造主体土地增值税扣除项目。土地增值税视同销售的应税收入按照拆迁协议约定的补偿价格确定，没有约定补偿价格或约定补偿价格明显偏低的，按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

三、契税

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，改造主体公司建设复建安置房签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。复建安置房确权登记，应按照“权利、许可证照”缴纳印花税

五、企业所得税

改造主体公司取得土地成本按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十一条的规定确定。根据合作开发协议及拆迁补偿协议向村民及村集体经济组织分出开发产品时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售。

1.5.2.2 村集体经济组织

一、契税

根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。村集体经济组织不需要补差价的，免征契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织应按照 “权利、许可证照”缴纳印花税。

1.5.2.3 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

方式3：村集体经济组织自建安置房

1.5.3.1 村集体经济组织

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，村集体经济组织取得的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，不征收增值税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，村集体经济组织建设复建房签订的建筑安装工程，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。复建安置房确权登记，应按照“权利、许可证照”缴纳印花税。

三、企业所得税

（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿协议确认收到建设安置房资金属于村集体经济组织部分和属于村民部分。对村集体经济组织取得的安置房建设资金应确认收入,建造支出可据实税前扣除。代村民建设收取部分不确认收入，相关支出不得税前扣除。

（二）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。

1.5.3.2 改造主体公司

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，改造主体公司支付的安置房建设资金，属于拆迁补偿费用，允许在计算销售额时扣除。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支出，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司按照改造拆迁补偿协议向村集体经济组织支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

四、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2019〕31号）规定，取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作为土地开发成本进行税务处理。

1.5.3.3 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

1.5.3.4 其他规定

对村集体经济组织不引入合作企业，按照政府部门批复的实施方案，自行成立全资子公司自主进行改造的，复建安置房税务处理参照方式1、方式2的相关规定。

1.6 复建安置房分配环节

复建安置房建设完成后一般登记到村集体经济组织名下，村集体经济组织需按照拆迁补偿协议分配至村民名下：

1.6.1 村集体经济组织

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，方式1和方式3属于村集体经济组织代村民个人报建并大确权，实质为个人自建，个人自建房屋在自建环节不存在流通，不属于增值税征税范围。方式2属于村集体经济组织代村民个人先取得确权，再分别确权到村民个人，实质为改造主体公司直接确权到村民名下，不属于增值税征税范围。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，如复建安置房用地为集体性质，分配环节不属于土地增值税范围。如复建安置房用地为国有性质，方式1和方式3属于村民自建房屋，不征收土地增值税。方式2属于村集体经济组织代村民办理房屋确权登记，没有取得收入，不征收土地增值税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织代村民个人报建，村集体经济组织做代收处理不计入村集体经济组织固定资产的，不确认为村集体经济组织收入。

1.6.2 村民

一、契税

（一）《中华人民共和国契税法》规定，方式1和方式3属于村民自建房屋，方式2属于村集体经济组织代村民办理房屋确权登记，不需要缴纳契税。

（二）如复建安置房没有先确权到村集体经济组织，而是建成后直接由改造主体公司负责安置的，根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）、《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，对村民按拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的，免征契税；如超过拆迁补偿协议约定的补偿标准取得复建安置房屋的（包括购买其他村民“弃产”指标），按照支出的差价款缴纳契税。

（三）经村集体经济组织或主管部门确认，与被拆迁人属于宅基地“一户一宅”的共同成员，按照拆迁协议取得复建安置房，参照本部分前述（一）、（二）款规定处理。可提供如下资料佐证：改造主体公司、村集体经济组织等村民自治组织联合出具的书面材料（列明宅基地权属登记人及一户一宅共同成员关系、房屋份额分配等内容）。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，按照“权利、许可证照”缴纳印花税。同时根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号）规定，村民减按50%缴纳印花税。

三、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，村民“弃产”取得的收入，属于拆迁补偿费，不征收增值税。

四、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款（包括村民“弃产”取得的收入），免征个人所得税。

1.7 融资区房屋建设、销售环节

改造主体公司取得融资地块后，正常开发建设房屋、进行销售。

1.7.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

（一）改造主体公司销售融资区房屋，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补（退）清算税款。

（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。

（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。

（四）改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

（五）对改造主体公司为取得融资地块所支出的前期费用、拆迁费用、复建费用等，确属于改造项目直接相关的支出，且真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目。

三、城镇土地使用税

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。

1.7.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

场景2：村集体经济组织留用地转让

村经济联社集体土地被征收后，取得按征地面积的一定比例计算的预留发展用地（以下简称“留用地”），登记在村经济联社名下，村经济联社补缴土地出让金后变为国有性质用地，通过公开拍卖方式转让给合作企业，按照拍卖协议约定，合作企业除支付部分货币外，还需无偿移交给村经济联社、村民一定数量的分成物业。该场景涉税环节包括补缴土地出让金、留用地转让、分成物业移交。

2.1 补缴土地出让金环节

村集体经济组织按照一定的标准，补缴土地出让金，留用地转为国有性质用地。《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）规定，对农村集体经济组织依法转让以无偿返拨方式取得的国有留用地使用权的，不需补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金。

2.1.1 村集体经济组织

一、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，村集体经济组织补缴的土地出让金，属于取得土地使用权所支付的金额，应计入土地增值税扣除项目。

二、契税

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）、《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）规定， 村集体经济组织补缴的土地出让金，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织补缴的土地出让金，可增加土地使用权的计税基础。

2.2 留用地使用权转让、权属变更环节

村集体经济组织将国有性质留用地使用权转让给合作企业，取得货币收入、换取物业，或者货币加分成物业。

2.2.1 村集体经济组织

一、增值税及附加税费    根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，村集体经济组织按照转让土地使用权征收增值税，计税依据以留用地使用权转让时点，村集体经济组织收取的货币收入及分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，对村集体经济组织转让留用地使用权，应按照取得的全部价款及有关的经济利益作为转让收入缴纳土地增值税，具体按照留用地转让时点，村集体经济组织收取的货币收入及分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

（一）根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定，村集体经济组织取得土地使用权转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

（二）根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十七条规定，村集体经济组织以地换房的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2.2.2 合作企业

一、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，对合作企业以购买方式取得的土地使用权，应按照成交价格缴纳契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

2.2.3 其他规定

如村集体经济组织以自留地作价入股成立全资子公司，自行开发建设的，税务处理参照本指引场景7旧厂房合作改造的相关规定。

2.3 分成物业移交环节

分成物业建成后，按照拍卖或转让协议，合作企业将物业过户到村集体经济组织名下。一般有两种实现方式：方式1，合作企业以“货币+分成物业”的方式购买村集体经济组织留用地，按照拍卖或转让协议，分成物业建成后无偿移交给村集体经济组织。方式2，合作企业以纯货币形式购买留用地，但约定分成物业建成后，村集体经济组织、村民可以按固定价格回购分成物业。

方式1：无偿移交

2.3.1.1 合作企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，合作企业按照拍卖或转让协议，将分成物业移交给村集体经济组织的，应按照销售不动产征收增值税。计税依据按照留用地转让时点分成物业的约定价值（或市场评估价值）。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，合作企业按照拍卖或转让协议，将分成物业移交给村集体经济组织的，应视同销售征收土地增值税。土地增值税视同销售收入按照留用地转让时点分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，应视同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品指代建村民安置房类产品。同时可按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十一条的规定，确认为开发产品的土地成本。

2.3.1.2 村集体经济组织、村民

一、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，对村集体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，按照“权利、许可证照”缴纳印花税。

根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号）规定，对小规模纳税人减按50%缴纳印花税。

根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条规定，对个人销售或购买住房免征印花税。

三、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十七条规定，村集体经济组织以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，非货币性资产交换取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。上述改造主体公司和村集体经济组织确认的资产公允价值应保持一致。

方式2：固定价格回购

2.3.2.1 合作企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，如拍卖或转让协议约定物业建成后回购价格的，可按照回购价格确认增值税收入。如果拍卖或转让协议约定回购价格明显偏低的，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，如拍卖或转让协议约定物业建成后回购价格的，可按照回购价格确认土地增值税应税收入。如果拍卖或转让协议约定回购价格明显偏低的，应按照视同销售的相关规定征收土地增值税。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

2.3.2.2 村集体经济组织、村民

一、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，对村集体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，按照“权利、许可证照”缴纳印花税。

根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号）规定，对小规模纳税人减按50%缴纳印花税。

根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条规定，对个人销售或购买住房免征印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。 

第二类：旧城镇改造

场景3：微改造

某街区为历史文化景区，由政府投资主导，专业经营单位参与开展老旧小区改造，保留现有建筑主体结构和适用功能，完善道路铺装、绿化景观等配套设施和古建筑修缮，专业经营单位提供相关服务。该场景涉税环节为施工改造。

3.1 改造环节

3.1.1工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

3.1.2专业经营单位

根据《财政部 税务总局 发展改革委 民政部商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号）规定，专业经营单位在参与老旧小区改造过程中，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税；为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业经营单位参与老旧小区改造过程中，对取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的支出，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

场景4：全面改造

政府通过招标等公开方式征选合作企业，承担某街区的全面改造，合作企业负责具体拆迁工作、垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，合作企业以出让方式直接取得改造街区的国有土地使用权，所支付拆迁费用抵减其应向政府缴交的地价款。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。

4.1 拆迁补偿环节

4.1.1 被征收单位或个人（原权属人）

一、增值税

（一）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。

（二）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

三、契税

（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、企业所得税

（一）被征收单位的房产、土地被政府直接征收，并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造，取得县级以上（含县级）批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

五、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

4.1.2 合作企业

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。合作企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整等费用，允许计入土地增值税扣除项目。

三、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整费用，作为土地开发成本进行税务处理。

4.1.3 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

4.2 土地出让环节

4.2.1 规划自然资源部门

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

二、增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

4.2.2 合作企业

一、增值税

合作企业以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对合作企业以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，作为土地开发成本进行税务处理。

4.3 房地产开发、销售环节

4.3.1 合作企业

一、增值税及附加税费

合作企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

（一）合作企业销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补（退）清算税款。

（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。

（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。

（四）合作企业在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

三、城镇土地使用税

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，合作企业以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。

4.3.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 

第三类：旧厂房改造

场景5：自主改造

根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的不动产权属人取得改造批复、补缴土地出让金后，对旧厂房改建、扩建，自主进行改造。该场景涉税环节包括补缴土地出让金、自主改造。

5.1 补缴土地出让金环节

5.1.1 不动产权属人

一、增值税

不动产权属人如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

二、契税

根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。

5.2 自主改造环节

5.2.1 不动产权属人

一、房产税

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）、《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（（87）粤税三字第6号）规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

二、企业所得税

（一）根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号公告）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

（二）不动产权属人从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）有关规定处理。

三、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，不动产权属人补缴的土地出让金、改建、扩建发生的支出，允许计入土地增值税扣除项目。因改建、扩建被拆除的固定资产原值，不得计入土地增值税扣除项目。

5.2.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

场景6：收购改造

根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的原权属人（被收购企业）将不动产转让给社会投资主体（收购企业），由收购企业按照规划要求升级改造。该场景涉税环节包括旧厂房收购、改造。

6.1 收购环节

6.1.1 被收购企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，被收购企业转让旧厂房并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购企业转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。增值税应税收入为转让厂房取得的全部经济利益，包括被收购企业取得的各项补偿收入等。

同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购企业能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条有关规定，免征被收购企业的土地增值税。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定，企业取得资产转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

五、契税

根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

6.1.2 收购企业

一、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

6.2 改造环节

6.2.1 收购企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，收购企业改造完成后，自用的，不需要缴纳增值税；用于销售的，按照销售不动产缴纳增值税；用于出租的，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，收购企业以旧厂房购入成本作为取得土地使用权支付的金额，计入土地增值税扣除项目。旧厂房原值、处置收入不冲减土地增值税扣除项目。

三、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购企业取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。

四、城镇土地使用税

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购企业以转让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

五、企业所得税

（一）根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号公告）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

（二）收购企业从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）有关规定处理。

6.2.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

场景7：合作改造

按照国土规划和城市更新要求，旧厂房权属人以厂房用地作价出资成立全资子公司（改造主体公司），并通过公开招标方式引入合作企业，双方共同控股改造主体公司。改造主体公司补缴土地出让金后，按照实施方案和合作协议落实拆迁补偿和安置，完成项目开发建设。原权属人取得固定面积复建房屋后退出改造主体公司。改造主体公司由合作企业全资控股，并对外销售其他的房屋。该场景涉税环节包括改造主体公司成立、引入合作企业、补缴土地出让金、拆迁补偿、复建物业过户、物业开发销售。

7.1 改造主体公司成立环节

7.1.1 旧厂房原权属人

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，旧厂房原权属人以厂房用地作价出资属于增值税征税范围，应征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如符合资产重组有关增值税规定的，不征收增值税。

二、土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条、第五条规定，对单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

（一）根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定，企业以厂房用地对外投资，应对厂房用地进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

（二）符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。

（三）旧厂房原权属人使用资产收购、资产划转等特殊性税务处理方式将资产转入改造主体公司，但在12个月内当事一方发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况变化，致使资产收购、资产划转不再符合特殊性税务处理条件的，应按视同销售资产调整原交易完成年度的应纳税所得额及相应的资产计税基础。

7.1.2 改造主体公司

一、契税

根据《关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第六条规定，对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”“营业账簿”缴纳印花税。

7.2 增资扩股引入合作企业环节

7.2.1改造主体公司

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，对改造主体公司新增资本金按照“营业账簿”缴纳印花税。同时根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

7.3 补缴土地出让金环节

7.3.1 改造主体公司

一、增值税

改造主体公司如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

二、契税

根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。

7.4 拆迁补偿环节

7.4.1 旧厂房用地承租方

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，旧厂房用地承租方因解除租赁合同而收取拆迁补偿费用、违约费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。

二、企业所得税

（一）对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

7.4.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

7.4.3 改造主体公司

一、增值税

对改造主体公司支付的拆迁补偿费费用，如果改造主体公司符合房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司支付的补偿费用、拆除费用，允许计入土地增值税扣除项目，被拆除的厂房原值不得计入土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司支付的搬迁补偿费用、拆除平整费用等，属于取得土地使用权支付的经济利益，应缴纳契税。

四、企业所得税

企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。

7.5 复建物业过户及股权退出环节

7.5.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，改造主体公司将复建物业无偿转移登记至旧厂房原权属人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，改造主体公司按照改造实施方案和合作协议，将约定的分成物业移交给旧厂房原权属人的，应视同销售征收土地增值税。土地增值税视同销售的应税收入按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

三、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

四、企业所得税

（一）根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）和《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）规定，改造主体公司将复建物业分配给股东的，应视同销售，按照复建物业的公允价值确定销售收入。

（二）根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条规定，向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益不得税前扣除。

7.5.2 旧厂房原权属人

一、契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条规定，对旧厂房原权属人取得的分成物业，应按规定缴纳契税。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

三、企业所得税

（一）根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年34号公告）规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得。

（二）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，通过投资等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

7.5.3 其他规定

如分成物业初始确权直接至旧厂房原权属人名下，没有发生分成物业的产权转移，参考1.5方式1改造主体公司代建安置房处理。

7.6 物业开发、销售环节

7.6.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税。

（一）改造主体公司销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补（退）清算税款。

（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。

（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。

（四）改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

三、城镇土地使用税

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。

7.6.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

场景8:单一主体归宗改造

改造范围内厂房分散、且有多个权属人，按照片区规划方案，政府主导引入单一市场主体对旧厂房进行改造升级。由单一市场主体（改造主体公司）按照实施方案和合作协议与旧厂房原权属人签订补偿协议，完成现状建筑物拆除。规划自然资源部门注销原权属人不动产权证，土地连片归宗后按规定协议出让给单一市场主体进行开发建设。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售。

8.1 拆迁补偿环节

8.1.1 不动产原权属人

一、增值税

（一）在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关指导精神，可凭县级（含县级）以上人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件证明属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。

（三）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

二、土地增值税

在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同。根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关指导精神，可凭县级（含县级）以上人民政府通过的政府会议纪要、“三旧”改造方案批复或其他等效文件证明属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条，免征原权属人的土地增值税。

三、契税

（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、企业所得税

（一）国有土地原权属人上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同取得收益，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

五、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

8.1.2 改造主体公司

一、增值税

（一）根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。

（二）改造主体公司按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权所支付的金额，真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证补偿费用承担安排的改造方案及合作协议、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。

三、契税

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，改造主体公司向原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

四、企业所得税

（一）用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿，可作为土地开发成本进行税务处理。

（二）用于房地产开发以外情形的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，发生的土地使用权支出作为无形资产摊销，发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。

8.1.3 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

8.2 土地出让环节

8.2.1 规划自然资源部门

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

二、增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

8.2.2 改造主体公司

一、增值税

改造主体公司以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

三、契税

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定，对改造主体公司以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，作为土地开发成本进行税务处理。

8.3 房地产开发、销售环节

8.3.1 改造主体公司

一、增值税及附加税费

改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、土地增值税。

（一）改造主体公司销售自行开发的房地产项目，按季度先预缴土地增值税，待项目符合土地增值税清算条件后，按规定开展土地增值税清算，补（退）清算税款。

（二）对改造范围大、改造时间长的连片改造项目，根据《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第十九条规定，土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等确定。

（三）在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于整体项目共同受益的拆迁补偿费、公共配套设施费，允许在未完成清算的分期项目之间计算分摊。

（四）改造主体公司在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，如能提供城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案，或者政府主管部门证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

三、城镇土地使用税

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，单改造主体公司以出让方式有偿取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

五、企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定处理。

8.3.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 

第四类：村级工业园、物流园、专业批发市场转型

场景9：村集体经济组织租赁改造

在政府规划和产业定位引导下，村集体经济组织收回原用地者承租的土地使用权，解除集体物业承租方的租赁合同。村集体经济组织通过公开方式引入社会资本（改造企业），租赁其集体土地，改造企业以村集体经济组织名义建设物业，按照改造方案进行开发、运营管理，实现村级工业园、物流园、专业批发市场转型升级。租赁期限满后，改造企业将物业移回给村集体经济组织。该场景涉税环节包括拆迁补偿、土地租赁、物业运营、物业收回。

9.1 拆迁补偿环节

9.1.1 集体物业承租方

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。

二、企业所得税

（一）集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

三、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

9.1.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

9.2 土地租赁环节

9.2.1 村集体经济组织

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）款规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。对村集体经济组织将土地出租给合作企业，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

9.2.2 改造企业

一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。

9.3 物业建设、运营环节

9.3.1 改造企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，物业建成后，改造企业租赁物业取得的收入，应按不动产租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、房产税

物业建成后，改造企业无租使用的，根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用村集体房产，由改造企业缴纳房产税。改造企业自用的，从价计征房产税；改造企业出租的，从租计征房产税。

三、城镇土地使用税

根据《财政部 国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号），改造企业直接从村集体经济组织承租集体建设用地的，应缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

四、企业所得税

（一）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（二）合作企业在承租土地上出资增设建筑物应作为长期待摊费用，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定在租赁期内摊销。

9.3.2 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

9.4 物业收回环节

9.4.1村集体经济组织

一、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，物业收回后由村集体经济组织从价计算缴纳房产税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

二、城镇土地使用税

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

场景10：政府直接收储

物流园、专业批发市场存在建设标准低、环境污染大、经济效益差等问题，不符合现行的国土空间规划，由政府主导对村集体经济组织给予补偿，并委托施工企业完成建筑物拆除、土地平整等，在村集体经济组织申请将集体用地转为国有用地后完成土地收储。该场景涉税环节为土地征收（收回）、建筑物拆除平整。

10.1 土地征收（收回）环节

10.1.1 村集体经济组织

一、增值税

（一）根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

（二）根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

三、契税

（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、企业所得税

集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

五、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

10.1.2 集体土地承租方

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，集体土地承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。

二、企业所得税

（一）集体土地承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

10.1.3 其他规定

旧厂房改造过程中，由政府直接收储后进行补偿的，对旧厂房原权属人取得的收储补偿，旧厂房用地承租方因提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等，参照上述税收规定处理。

10.2 建筑物拆除、平整环节

10.2.1 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。 

第五类：违法建设、未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治

场景11：违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治

   按照市委、市政府工作部署，住建局、生态环境局、工信局等部门，依法拆除违法建设，对未达标河涌水环境、“散乱污”场所整治。

11.1 拆除、整治环节

11.1.1 工程施工企业

一、增值税及附加税费

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、平整以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

11.1.2 被整治主体

一、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，被整治主体因整治、拆除收到的搬迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，不属于增值税的征税范围。

二、企业所得税

（一）对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（二）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

（三）发生资产损失的，按照《财政部　国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局2011年第25号公告发布）的有关规定进行税前扣除。 

发布时间：2021-08-23

来源：国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局